購物中心分租事宜的風險防范

　　一、緒論

　　本文著重介紹，開發商將其開發的大型折扣購物中心進行分租時或會遇到的法律風險，及如何避免該風險，以維護開發商（出租方）的合法權益。

　　不同于一般的店鋪分租，開發的大型折扣購物中心常面臨一些特殊的問題。如，選客難，客戶來源不特定且眾多；簽約難，大品牌代理商的強勢造成的，租賃合同雙方地位不平等；履約難，場地綜合管理及費用分攤問題，常發生的欠租，轉租等；解約難，退租后的裝修補償費，長時間占用難以再次出租的問題。

　　二、可能存在的風險、問題，及注意事項

　　1、招商前的準備工作

　?。?）落實商鋪的產權

　　房屋的用途和土地用途：必須確保所開發購物中心的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可開發作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

　?。?）相關事項的規劃

　　開發商（出租方）須結合實際情況，制定關于商場開業期限、商鋪交付條件、商鋪交付標準、商鋪交付期限、商鋪單元面積測繪等的計劃。

　?。?）不動產抵押

　　如需進行融資功能，開發商（出租方）可進行不動產抵押，但在抵押前須考慮好如何處理抵押與租賃的關系，抵押與租賃的先后順序將對抵押人（出租人）、抵押權人（銀行）、租客（承租人）三方的權利義務關系及后續影響。

　?。?）配套設施等的落實

　　如發布戶外廣告等，須有關部門審批的事宜，開發商（出租方）可在租賃協議簽訂前，先行開展。

　　2、招商時須注意的問題

　?。?）購物中心產證取得前簽約，或會產生承租主體替換的問題

　　有些商家或需要將商鋪作為公司注冊地或營業地，因簽約時購物中心尚未取得大產證，而無法通過工商部門的登記許可。該類商家往往會采取由一家已成立公司或個人作為簽約主體，待新公司登記手續完成后，再由新公司替換原公司作為商鋪的承租主體。

　　上述情況，將可能出現承租權的轉讓、合同轉讓、轉租等法律問題，需要事先在租賃合同中加以約定，并配合采取簽署補充協議、結算費用、重新簽署租賃合同等方式，依法完成承租主體的替換。

　?。?）“自然人”承租主體的選擇

　　自然人可以作為承租主體。與自然人類似的主體還包括個體工商戶、個人獨資企業、一人有限責任公司、一般有限責任公司。

　　上述不同的主體對于租賃合同的履行風險不同，“自然人”主體作為承租主體往往風險較高。故，出租方需要在簽約時具有相應得法律意識，爭取選擇有利于合同履行、降低合同風險的簽約對象。

　?。?）擔保問題

　　由于市場的不規范，在承租人違約時，僅僅依靠保證金擔保，出租方往往無法挽回全部的經濟損失。但基于行業慣例，在簽約時要求資質較低的承租人為履約提供其他擔保方式，往往無法實現。盡管如此，出租方在簽約時，仍應對簽約主體的經營資質做出評估，對于部分資質較差的租戶應嘗試引入其他擔保機制，以分散出租方的風險。同時對于保證金的性質和用途作出不利于承租人的限制性規定。

　?。?）惡意磋商

　　由于商業市場競爭復雜，有些商家利用法律漏洞，采用惡意磋商的方式，即根本沒有與出租方訂立合同的意愿，但以與出租方進行談判為借口，惡意與出租方進行合同談判，以達到損害出租方或第三人利益的目的。

　　對此，需要出租方提高法律意識，避免陷入惡意磋商的陷阱中，同時出租方要有證據意識，形成保留、收集證據的習慣，以依法追究惡意商家的法律責任。

　?。?）租賃者的相關證件及銷售商品的簽約前調查

　　簽訂租賃協議前，應核實租賃者的營業執照。如涉及特種經營行業（娛樂、餐飲等）的，還需要查看治安許可證、衛生許可證等證件，并調查其信譽情況。另，對租賃者在商鋪中銷售的進貨渠道亦要有所了解，查看相關的進貨證明。以防租賃者銷售產品涉及違反（侵犯知識產權、走私貨、盜贓物等），而被牽連至訴訟。

　　3、簽約時的權責條款制定

　?。?）大品牌的強勢

　　由于大品牌進入大型折扣購物中心后，會要求出租方支付其裝修補貼、推廣補貼及各類補貼費用。而出租方在該品牌的扣率提成又較低。在簽約前，須充分考慮該問題，合算成本。

　?。?）權責不對等條款的處理

　　簽約中，或會產生其他權責不對等的條款。如，在租金的計算及累年遞加問題；租金稅費的是否可增加入租金中，水、電、通信等費用的分攤和補貼；出租方承諾的相關配套服務；商場促銷措施的性質；pos機的使用及費率結算等等等。出租方應在合同簽訂時避免使用承租方提供的格式合同，在權責條款制定中，注意維護自身的利益。

　?。?）優先承租權

　　從出租方角度看，一個新的購物中心在租賃期限到期后，出于調整業態或增加租金的需要，出租方不希望與承租方續租而由其他商家承租。從承租方角度看，如商業項目生意興旺，則希望憑借優先承租權與出租方進行續租。兩者截然相反的角度導致了糾紛發生。故需在租賃合同中提前加以約定，采取雙方約定的形式彌補法定不足的缺陷，并進而設定有利于出租方的、具有操作性的條款

　?。?）租賃合同登記

　　租賃合同的登記首先須搞清楚每個商鋪是否具備登記的前提條件。租賃合同登記因其影響到租戶能否取得物權效力并以對抗第三人，因而往往被租戶所關注，但對位于出租方地位的出租方，實際意義不明顯。出租方可以根據具體情況，選擇是否登記，并在租賃合同中提前加以約定。

　　4、購物中心的綜合管理

　?。?）日常管理

　　在日常管理中，對廣告牌設置、物業管理、相鄰權、公共部位占用（租賃）等等或會產生爭議，建議在租賃合同中事先予以闡明。

　?。?）欠租

　　租戶欠租往往會尋找借口，例如交付房屋有瑕疵、租賃面積歧義、商場開業率較低、租金或物業管理費過高、不配合辦理營業執照、設施設備無法使用，以及出租方口頭承諾未兌現等等。針對特定的法定事由，出租方或需在租賃合同中提前加以免責約定。另，在租賃合同中應約定，相關的合同變更，須采用書面形式。

　　針對租戶欠租行為，出租方除了依法催討外，還可以考慮其他的救濟措施，例如限水限電等，但如何具體運用，需要律師采取相應的法律技巧。

　?。?）轉租

　　出租方從自身利益出發，通常約定承租方不得轉租。但值得注意的是，承租方可能會變相采取合作經營、聯營等形式，將商鋪交付給他人使用，承租方不參與經營但卻獲得租金性收益，此種情況也屬于轉租。

　　由于變相轉租行為同樣發生轉租的法律后果，又因為其隱蔽性強，因而更容易給出租方帶來風險。實踐中出租方應隨時保持與租

戶的溝通，并有意識防止此類轉租的發生。

　　5、解約及善后事項

　　主要指承租方違約而被出租方單方解除合同的情況。

　　面對解約糾紛時，出租方可依照合同或法律的規定全面保障自身的權益，以處理因解約而引發的糾紛，如房屋添附物的處理、承租方遺留物品的處理、強制撤離場地、公證機關的介入、商家注冊地的注銷等等。故出租方須要在簽訂租賃合同時對以上問題予以充分考慮，并在處理具體糾紛時，多聽取律師的意見。

　　三、小結

　　除上述問題外，或還會涉及到與消費者（產品質量而引發的消費者維權），房地部門、工商部門、消防部門、衛生管理部門等間的諸多問題。

　　綜上所述，開發商在將大型折扣購物中心分租時，會涉及到諸多法律問題。故，在訂立租賃合同時須考慮全面外，建議在相關事項開展前多聽取專業人士的意見；在項目開展時，與專業人士多做溝通；在遇到問題時，向專業人士尋求幫助。

篇2：購物中心分租事宜風險防范

　　購物中心分租事宜的風險防范

　　一、緒論

　　本文著重介紹，開發商將其開發的大型折扣購物中心進行分租時或會遇到的法律風險，及如何避免該風險，以維護開發商（出租方）的合法權益。

　　不同于一般的店鋪分租，開發的大型折扣購物中心常面臨一些特殊的問題。如，選客難，客戶來源不特定且眾多；簽約難，大品牌代理商的強勢造成的，租賃合同雙方地位不平等；履約難，場地綜合管理及費用分攤問題，常發生的欠租，轉租等；解約難，退租后的裝修補償費，長時間占用難以再次出租的問題。

　　二、可能存在的風險、問題，及注意事項

　　1、招商前的準備工作

　?。?）落實商鋪的產權

　　房屋的用途和土地用途：必須確保所開發購物中心的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可開發作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

　?。?）相關事項的規劃

　　開發商（出租方）須結合實際情況，制定關于商場開業期限、商鋪交付條件、商鋪交付標準、商鋪交付期限、商鋪單元面積測繪等的計劃。

　?。?）不動產抵押

　　如需進行融資功能，開發商（出租方）可進行不動產抵押，但在抵押前須考慮好如何處理抵押與租賃的關系，抵押與租賃的先后順序將對抵押人（出租人）、抵押權人（銀行）、租客（承租人）三方的權利義務關系及后續影響。

　?。?）配套設施等的落實

　　如發布戶外廣告等，須有關部門審批的事宜，開發商（出租方）可在租賃協議簽訂前，先行開展。

　　2、招商時須注意的問題

　?。?）購物中心產證取得前簽約，或會產生承租主體替換的問題

　　有些商家或需要將商鋪作為公司注冊地或營業地，因簽約時購物中心尚未取得大產證，而無法通過工商部門的登記許可。該類商家往往會采取由一家已成立公司或個人作為簽約主體，待新公司登記手續完成后，再由新公司替換原公司作為商鋪的承租主體。

　　上述情況，將可能出現承租權的轉讓、合同轉讓、轉租等法律問題，需要事先在租賃合同中加以約定，并配合采取簽署補充協議、結算費用、重新簽署租賃合同等方式，依法完成承租主體的替換。

　?。?）“自然人”承租主體的選擇

　　自然人可以作為承租主體。與自然人類似的主體還包括個體工商戶、個人獨資企業、一人有限責任公司、一般有限責任公司。

　　上述不同的主體對于租賃合同的履行風險不同，“自然人”主體作為承租主體往往風險較高。故，出租方需要在簽約時具有相應得法律意識，爭取選擇有利于合同履行、降低合同風險的簽約對象。

　?。?）擔保問題

　　由于市場的不規范，在承租人違約時，僅僅依靠保證金擔保，出租方往往無法挽回全部的經濟損失。但基于行業慣例，在簽約時要求資質較低的承租人為履約提供其他擔保方式，往往無法實現。盡管如此，出租方在簽約時，仍應對簽約主體的經營資質做出評估，對于部分資質較差的租戶應嘗試引入其他擔保機制，以分散出租方的風險。同時對于保證金的性質和用途作出不利于承租人的限制性規定。

　?。?）惡意磋商

　　由于商業市場競爭復雜，有些商家利用法律漏洞，采用惡意磋商的方式，即根本沒有與出租方訂立合同的意愿，但以與出租方進行談判為借口，惡意與出租方進行合同談判，以達到損害出租方或第三人利益的目的。

　　對此，需要出租方提高法律意識，避免陷入惡意磋商的陷阱中，同時出租方要有證據意識，形成保留、收集證據的習慣，以依法追究惡意商家的法律責任。

　?。?）租賃者的相關證件及銷售商品的簽約前調查

　　簽訂租賃協議前，應核實租賃者的營業執照。如涉及特種經營行業（娛樂、餐飲等）的，還需要查看治安許可證、衛生許可證等證件，并調查其信譽情況。另，對租賃者在商鋪中銷售的進貨渠道亦要有所了解，查看相關的進貨證明。以防租賃者銷售產品涉及違反（侵犯知識產權、走私貨、盜贓物等），而被牽連至訴訟。

　　3、簽約時的權責條款制定

　?。?）大品牌的強勢

　　由于大品牌進入大型折扣購物中心后，會要求出租方支付其裝修補貼、推廣補貼及各類補貼費用。而出租方在該品牌的扣率提成又較低。在簽約前，須充分考慮該問題，合算成本。

　?。?）權責不對等條款的處理

　　簽約中，或會產生其他權責不對等的條款。如，在租金的計算及累年遞加問題；租金稅費的是否可增加入租金中，水、電、通信等費用的分攤和補貼；出租方承諾的相關配套服務；商場促銷措施的性質；pos機的使用及費率結算等等等。出租方應在合同簽訂時避免使用承租方提供的格式合同，在權責條款制定中，注意維護自身的利益。

　?。?）優先承租權

　　從出租方角度看，一個新的購物中心在租賃期限到期后，出于調整業態或增加租金的需要，出租方不希望與承租方續租而由其他商家承租。從承租方角度看，如商業項目生意興旺，則希望憑借優先承租權與出租方進行續租。兩者截然相反的角度導致了糾紛發生。故需在租賃合同中提前加以約定，采取雙方約定的形式彌補法定不足的缺陷，并進而設定有利于出租方的、具有操作性的條款

　?。?）租賃合同登記

　　租賃合同的登記首先須搞清楚每個商鋪是否具備登記的前提條件。租賃合同登記因其影響到租戶能否取得物權效力并以對抗第三人，因而往往被租戶所關注，但對位于出租方地位的出租方，實際意義不明顯。出租方可以根據具體情況，選擇是否登記，并在租賃合同中提前加以約定。

　　4、購物中心的綜合管理

　?。?）日常管理

　　在日常管理中，對廣告牌設置、物業管理、相鄰權、公共部位占用（租賃）等等或會產生爭議，建議在租賃合同中事先予以闡明。

　?。?）欠租

　　租戶欠租往往會尋找借口，例如交付房屋有瑕疵、租賃面積歧義、商場開業率較低、租金或物業管理費過高、不配合辦理營業執照、設施設備無法使用，以及出租方口頭承諾未兌現等等。針對特定的法定事由，出租方或需在租賃合同中提前加以免責約定。另，在租賃合同中應約定，相關的合同變更，須采用書面形式。

　　針對租戶欠租行為，出租方除了依法催討外，還可以考慮其他的救濟措施，例如限水限電等，但如何具體運用，需要律師采取相應的法律技巧。

　?。?）轉租

　　出租方從自身利益出發，通常約定承租方不得轉租。但值得注意的是，承租方可能會變相采取合作經營、聯營等形式，將商鋪交付給他人使用，承租方不參與經營但卻獲得租金性收益，此種情況也屬于轉租。

　　由于變相轉租行為同樣發生轉租的法律后果，又因為其隱蔽性強，因而更容易給出租方帶來風險。實踐中出租方應隨時保持與租

戶的溝通，并有意識防止此類轉租的發生。

　　5、解約及善后事項

　　主要指承租方違約而被出租方單方解除合同的情況。

　　面對解約糾紛時，出租方可依照合同或法律的規定全面保障自身的權益，以處理因解約而引發的糾紛，如房屋添附物的處理、承租方遺留物品的處理、強制撤離場地、公證機關的介入、商家注冊地的注銷等等。故出租方須要在簽訂租賃合同時對以上問題予以充分考慮，并在處理具體糾紛時，多聽取律師的意見。

　　三、小結

　　除上述問題外，或還會涉及到與消費者（產品質量而引發的消費者維權），房地部門、工商部門、消防部門、衛生管理部門等間的諸多問題。

　　綜上所述，開發商在將大型折扣購物中心分租時，會涉及到諸多法律問題。故，在訂立租賃合同時須考慮全面外，建議在相關事項開展前多聽取專業人士的意見；在項目開展時，與專業人士多做溝通；在遇到問題時，向專業人士尋求幫助。

篇3：關于小區消防安全防范的溫馨提示

關于小區消防安全防范的溫馨提示

　　昨日晚19：00左右，南和園發現有業主在樓道內燒紙錢，當時電梯廳內煙霧彌漫，讓我們誤以為業主家中著火，發動全部保安進行尋找著火點并報了119火警，最終發現業主在31樓樓道內燃燒紙錢。針對此事，為了確保小區業主的生命和財產安全，做到防患于未然，物業公司敬請廣大業主注意以下事項：

　　1、禁止在小區各樓幢內、小區綠化帶、草坪、樹底下等公共區域燃燒紙錢；如清明等祭祀節日有燃燒紙錢需求，請在樓幢單元門口的化紙桶內燃燒；如平時需要燃燒紙錢，請聯系物業服務中心。

　　2、燃燒紙錢后，請檢查紙錢是否燃燒完畢，確認無誤后方可離開。

　　3、保持樓道暢通，保持井道干凈。禁止在樓道或井道內堆放紙板箱和其他雜物，如有此現象，請業主主動清理干凈，避免火災發生以及堵塞消防通道。

　　4、請勿在室內儲藏易燃易爆的物品；不要將煙頭等易燃物品隨處亂扔，特別不要從窗戶外拋出。

　　5、安全使用電器，定期檢查使用電器的線路是否老化，如時間久了，請及時更換；對長期不用的電器，請切斷電源，避免長時間待機造成火災隱患。

　　6、安全使用燃氣，經常保持室內空氣暢通，如發現異常，請及時聯系燃氣公司或者報警。

　　7、禁止在小區內燃放煙花，以免火花從窗戶濺入業主家中，造成火災隱患。

　　8、如正在裝修的住戶，請您提醒施工人員注意明火，并按物業服務中心規定配備滅火器材，嚴禁施工場地吸煙等危急現象。

　　9、請廣大業主愛護小區公共區域的消防設施設備。

　　服務熱線：051XXX558（南和園）051XX0（北香園） 0519-XX50（監控24小時值班電話）