淺談商業地產策劃中的風險

　　近年來，大型商業中心、商業街區、各類市場建設非常之多，成功者有之，但失敗亦有之，其中，造成項目失敗策劃不到位、不深入是一個重要的原因。隨著居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購物、娛樂、商務、文化等功能業態相結合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應這種新的消費潮流，單體商業地產項目從幾萬平方米發展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態發展到多棟建筑群落。雖然開發形勢火熱，但商業地產項目擱淺或開業后運營困難的現象時有發生。這就要求我們在實際操作中，須充分考慮商業地產定位、業態組合、設施規劃的商業屬性，對商業地產開發策劃問題高度重視，對其風險有一個充分的認識，在此，筆者根據自己的執業經驗，對商業地產開發中策劃中的風險進行梳理，與各位讀者分享。

　　一、商業地產定位錯誤風險與規避

　　商業地產定位錯誤是商業地產開發策劃中最大的風險點之一。商業地產定位的主要內容有形象定位、規模定位、目標客戶定位、商鋪的經營項目定位、功能定位、特色定位等等。項目定位應當綜合考慮項目所處的地段、潛在的消費群體、周圍商業項目的開發情況等因素。在此，筆者以上海的正大廣場和七浦路服飾一條街為例，對這一問題進行說明。

　　正大廣場，位于上海黃浦江畔陸家嘴金融區，毗鄰東方明珠和金茂大廈，面積在241000平方米，其于20**年10月開業，原市場定位為Super Brand Mall（超級品牌購物中心），但自20**年至20**年的運營情況十分不理想，項目整體招商率不足60%，20**年末，正大廣場通過重組管理團隊開始了調整之路，并在20**年取得了出租率達到95%，人流量提高一倍、租金實現了理想收入的局面。

　　全國聞名的七浦路服飾一條街是上海最大的服裝批發市場，以經營中、低價位服裝為主。該市場成立于 90 年代初，經過 10 年的發展已經從以前沿街民房破墻開店的散亂模式逐步向規?；y一化方向發展。從新世紀第一年七浦路全面改造已展開，其主要內容是由“新七浦”、“興浦”、“超飛捷”、“凱旋城”四家大型服裝室內市場共同組建一個“七浦路服裝城”，在一般服裝市場物流、人流和資金流的基礎上，導入品牌經營時代的信息流，全面提升七浦路服裝市場的檔次和實力，向服裝一級批發市場邁進。七浦路服飾市場也會逐步調整定位，成為時尚產業區。但由于經營模式調整過快、商場定位較為高端，七浦路商場的總體招商和經營并不理想，原因在于，在上海市中心中高端商場的品牌化雷同已經非常明顯，“草根”市場如果一味追求大品牌、高價格，反而會失去原先的高人氣。但如果拉開品牌間的層次、賦予不同市場各自的特色，才更有發展前途。

　　關于商業地產的定位問題，筆者有以下幾點意見：一是開發企業一定要專業公司的策劃。商業地產不同于住宅地產的最大特點是其不能一賣了事，商業地產必須著眼于持續經營和管理。所以應當由專業的公司來策劃其定位、招商、經營、管理問題。沒有全面的、理性的分析判斷，憑感覺做出來的項目一般是難以真正成功的；二是不能領導“拍腦袋”。有些項目，開發企業的市場定位是準確的，但政府領導通不過，為了體現領導意志，項目定位不得不改，各地的一些五金城項目、服務城項目、批發市場項目失敗的案例不勝枚舉，其背后很多是領導“拍腦袋”工程；三是避免同質化競爭。南京東路上的353廣場，353廣場周邊改造之前是號稱南京東路上的“百慕大”，誰進去誰做死掉，但是最后為什么成功？一條本來非常繁榮的商業街，有3、5個購物中心都打價格戰，打同質化的購物中心，到最后誰都得不到相應的市場份額。四是要適時調整。上面的正大廣場案例，是一個很多的說明，在市場不認同高檔定位的情況下，適時調整，取得的預期的效果。

　　二、租售模式選擇的風險與規避

　　從一定意義上講，將商業地產分割出售并不是商業地產經營的優先選擇的模式，因為這會給招商和后期的管理帶來很多的問題，不利于商業地產項目統一經營，但是，由于商業地產開發商開發需要資金回籠，將商業地產出售或部分出售仍然是商業地產開發商首要的選擇，象萬達中國商業地產開發的龍頭老大，其除了主力店以外的辦公、商鋪大部分物業，其仍然是出售模式為主。

　　總體上說，開發商持有型商業物業的好處是便于統一招商、統一經營、統一管理。風險在于前期回籠資金慢，開發融資要求高，對開發企業的招商要求比較緊迫。租賃型物業的特點是回籠資金快，招商壓力小，其風險主要體現在難以統一管理，統一經營定位難度大，經營模式無法及時調整，容易形成同質化競爭和惡意競爭。很明顯如果開發商資金狀況較好，持有型統一經營模式應當是其首選。實際上，從北京、上海政府有關部門對商業地產地塊出讓的要求看，越來越多的政府房地產行政主管部門對商業地塊的“招拍掛”是要求開發商持有經營，而不能直接出售，或采取不允許小面積分割的方式來減少“分割式產權式商鋪”經營的天然弊端。

　　筆者認為，對于選擇只租不售模式的持有性商業地產開發企業，其應當加強統一經營方面的管理。商業地產有許多失敗的例子，都是因為開發、招商、運營分割操作造成的，項目整體華美氣派，走進商場卻發現經營慘淡甚至攤位閑置多時的情況時有發生。這就要求在開發之時務必要首先想到招商的問題，商業經營模式采用統一運營模式。在經營之初可以選擇跟專業的商業經營公司合作，因為他們的經營理念和經營模式相對超前，他們有豐富的商業經營經驗。當把整個商場調整、理順、充實、提高之時，也就是該商場走向企業品牌之日。要避免散戶進來不按章法的各自經營而降低整個市場檔次的現象。目前我國對商品標準的制定還有待完善，發展中的品牌、中高檔商品的判定標準有待明確。高端品牌商品沒有相應的消費能力支撐，中低檔商品特別是生活必需品（鞋、衣服等）充斥市場又不被看好的情況下，商場的運營管理更應嚴肅謹慎。商場的供應除了商品，還有就是服務。統一經營模式的商業業態，服務人員的良好服務也是促使商場繁榮的一個主要因素，統一著裝，文明禮貌就能使顧客感到溫馨和放心。

　　對于分割出售模式的商業地產開發企業，選擇售后包租模式可能是最佳選擇。由于由開發商自行“售后包租”方式為政府相關文件所禁止，大部分房地產開發企業會為購房指定包租管理單位，所以采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關系：一是購房人與開發商之間的買賣關系；二是購房人與第三方的委托租賃關系?，F開發商一般采取委托經營合同方式，保障投資收益。即小業主除了和開發商簽訂購房合同外，開發商或開發商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托經營合同。開發商應特別重視委托經營合同，這不僅是開發商進行統一管理、統一經營的合同保障，也是規范商戶統一經營，對商業有效管理的法律文件。

　　對于分割出售的物業，如果不能實現售后包租，亦應當在加強管理上下功夫，特別是對于百貨商場、城市綜合體這些物業模式，其對統一經營的要求是比較高的，在品牌定位、進場要求、經營模式等方面，都要由專業的經營管理公司統一管理，否則一定會造成整個經營品質下滑，上海市火車站南廣場有些商廈就是最明顯的案例，管理者沒有實行統一管

理，各自為政的結果是整個商場無法盤活。

　　三、策劃造成民事侵權風險與規避

　　在商業地產策劃中，可能構成法律上民事侵權的情況主要有兩種：一是商業地產外形建筑設計的侵權，如北京泰赫雅特汽車銷售服務有限公司仿建保時捷公司的建筑；二是商業地產建筑物名稱的侵權，如無錫某商廈命名為“保利廣場”，實際上與保利集團沒有任何法律上聯系。

　　我們看近期的一個實例，20**年10月中旬，在北京通惠河南岸的慶豐公園東側出現了一座酷似國家體育場鳥巢的建筑，吸引了不少人的注意。這座共有3層、面積約300平方米的建筑是正在建設中的通惠時尚國際廣場的配套設施。據了解，國家體育場的工作人員已前往現場取證，以進一步研判該建筑是否涉嫌侵權。如果侵權責任成立的話，首先，應承擔民事責任。建筑著作權侵權人應當承擔停止侵權、消除影響、賠禮道歉、賠償損失等民事責任。具體來講，只要侵犯著作權的行為具備以下三個要件，權利人就可以向行為人主張承擔相應的民事責任：一是有侵犯著作權的事實，二是行為具有違法性，三是行為人主觀有過錯。20**年，法院判決北京泰赫雅特汽車銷售服務有限公司改變其仿造保時捷公司的建筑，實際上就是判令該公司承擔民事責任。其次，應承擔行政責任。建筑著作權人可以向國家著作權行政管理部門舉報侵權行為，要求依法對侵權者給予行政制裁。根據法律規定和具體侵權情節，對侵犯建筑著作權的行為人可以給予以下行政處罰：責令停止侵權行為；沒收非法所得；處以非法經營額3倍以下罰款；如果非法經營額難以確定，可以處10萬元以下罰款。

　　筆者認為，作為商業地產開發企業，如果在開發中存在侵權行為，除上上述要承擔侵權責任外，實際上對商業項目本身是一種傷害，主要體現在會影響項目本身的品味，特別是高端的商業地產項目，因為傍名設計、傍知名名稱本身就說明項目定位實際上是借勢模仿，談不上創新。就項目發展而言，項目本身籠罩在其它項目名稱或建筑設計的影子下，不可能形成自己的特色品牌，并且面臨更改名稱的被動局面。20**年，位于松江區九亭的貝沙灣花園即將改名的消息不脛而走———由于案名與李澤楷旗下盈大地產的貝沙灣豪宅項目“撞車”，“貝沙灣”改名為“貝尚灣”。

　　四、商業地產策劃對運營法律風險估計不足

　　法律風險主要是體現在對當前我國的法律規定的違反和合同約定不明可能造成的一些法律糾紛。比如說，上文提到的的售后包租問題，有些開發商在預售時直接采取自行售后包租方式，實際上就違反了建設部的相關規定。筆者認為，常見的法律風險主要有：1、出售無產權的商鋪、鋪位問題。按照我國目前的法律規定，只有取得獨立產權的房屋方可銷售，由于各地地商鋪分割的限制，開發商實際上無法取得相關商鋪的產權，只能取得整個商場的大產證，但有些開發商確依然采取商鋪出售的方式來銷售物業，從而使銷售合處于隨時無效，返還房款問題。2、物業管理問題中的一些問題。鋪日常的經營活動中,有關商鋪相鄰權的法律糾紛也時有發生，而在策劃中采用的物業管理方式又難有實現對商場運作的有效管理，不能有效處理這些糾紛。3、一些商用物業在銷售的過程中,雖然對商鋪的公攤都有明確的規定,但對商鋪超出所規定的公攤面積部分,怎么解決、怎么處理，未作約定。有相當部分的商鋪糾紛，都是開發商在銷售物業的過程中沒有很好處理商鋪公攤面積，這是由商業地產的性質所決定的難點，也是開發商必須正視的法律風險。另外，對商場維修基金的設立使用缺少策劃，導致商場后期運行成本提高卻無人承擔的情況也是策劃中的法律風險問題。筆者認為，對于法律風險，策劃者一是要了解我國目前規定的產權制度、物業管理制度、合同制度等與物業的經營管理相關的制度；二是要請專業的律師參與到商業地產的策劃中，以便從專業的角度分析，來減少和避免法律方面的風險。

　　五、商業地產建筑設計使用中的尷尬

　　筆者曾遇到一件非常難以處理的非訴案件，涉及的項目為酒店式公寓樓，一到三層為商場，三層以上為酒店式公寓，實際是出售的小戶型住宅，當時開發商的設計為整個樓均設計為中央空調，并沒有考慮住宅與商場在使用中央空調方面使用要求不同，結果在房屋實際使用中，三樓以上部分中央空調使用費用較高，每月每個平方要15元左右的物業費，導致業主拒不交納物業管理費的問題嚴重，由于外立外基本為玻璃幕墻，根本無法再整改安裝分體式空調。

　　上述案例實際上是反映了建筑設計中考慮不周的問題，常見的問題還有地下車庫出口設計不合理，高峰期車輛無法正常出入；電梯窄小，導致客戶的大量報怨；商場死角太多；導致可經營面積大量縮水。開發商要在策劃設計時避免這些問題一是要由項目經營單位的參與；二是要由物業管理公司的參與；三是要了解周圍的交通、人文環境，只有這樣，才能減少建筑設計對今后正常經營的影響。

　　六、商業地產策劃中的政策風險問題

　　在此，筆者主要列舉策劃時對金融政策、政府規劃、環保政策考慮不足可能帶來的風險問題。

　　金融政策：開發商自籌資金比例普遍偏低，平均不到30%，由此可見，商業地產大部分資金來源于商業銀行貸款或其它融資渠道。商業地產不同于住宅房地產，它的開發與運營期要比住宅房地產長得多，而且在運營過程中還需2~3年的過渡期。因此，在此期間融資渠道或銀行貸款利率變動的概率非常大，而一旦貸款利率上浮，勢必會增加開發商和經營者的資金成本，同時也會降低消費者的購買欲望，進而給商業地產商帶來巨大的融資風險。在商業地產貸款方面，有些地方嚴格執行銀發[20**]121號《中華人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對所有未竣工驗收的商業地產，一律不發放貸款，會對開發商開發過程中造成較大的資金壓力。作為商業地產策劃者，應當對商業地產開發商的資金情況、國家金融政策、融資政策作出正確全面的評估，并體現在策劃方案中，避免出現資金鏈條斷裂可能造成的巨大風險。

　　政府規劃：城市規劃風險是指由于政府對城市商業網點規劃的變動或不合理所給商業地產商帶來的經濟損失。城市規劃風險主要體現在容積率的變化風險、建筑覆蓋率的變化風險和用途的兼容性風險。近兩年來，我國商業地產在各地方政府的引導下出現了整體布局不合理，局部過熱的局面。一些地方政府不顧當地經濟發展狀況，一味地熱衷于建造大型的購物中心、Shopingmall以及步行街等形象工程，未考慮消費者的實際消費水平，從而使大量商鋪閑置。據中國商業步行街工作委員會不完全統計，目前，全國縣級以上城市商業步行街存量已超過300條，地、縣級城市的部分新建商業步行街顯性空置率達到15%，隱性空置率超過20%。由此可見，政府對城市商業網點的規劃左右著商業地產商的投資方向，一旦規劃偏離了市場，開發商和經營者將會面臨著巨大的風險。作為商業地產策劃者，應當充分考慮到政府規劃的不確定性，對其可能變更的規劃有一定的預見性，設計出有特色的商業地產產品。

　　環保政策：當環保政策發生變化時，有些房地產項目將因此而遷移或改建，或增加環保功能己符合新的環保政策，這一切都將增加經營和建筑成本，而從政府那里得到的補償將是非常有限的。例

如:北京隨著20** 年奧運會的臨近，環保政策嚴格的限制了很多餐飲企業的尋址開店，北京市的建設規劃同樣也大大縮減了餐飲商業用房的可利用資源范圍，直接的導致了餐飲投資成本的提高。另外，由于目前在商業地產中被廣泛使用的玻璃幕墻存在著能源浪費、光污染、安全隱患和消防隱患等問題，所以，自20**年7月1日起，國家開始正式施行了《公共建筑節能設計標準》。標準中明確規定:大賓館、商場、辦公樓等公共建筑不準修建整面玻璃幕墻，也不準修建“大飄窗”。由此可見，新的環保政策將會直接影響到商業地產的開發成本。筆者認為，隨著國家“節能減排”政策的進一步推進，一些商業地產傳統的設計理念、業態類型、建設設計可能難以過環保關，這是開發商和策劃單位需要考慮的。

　　清代袁枚有詩曰：“江山也要偉人扶，神化丹青即畫圖”。風景點固然要靠其自身的旅游資源和適當的開發，但好的策劃也是不可或缺的。商業地產開發商應通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程，在觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，通過細心策劃，合理確定房地產目標市場的實際需求。

篇2：工程項目對危險源辨識風險評價和風險控制策劃

　　工程項目對危險源辨識、風險評價和風險控制的策劃

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　　本工程將采用專題會議的形式進行危險源辨識與風險評價工作，操作程序執行我局《危險源辨識與風險評價程序》。專題會議由總承包項目經理組織，總承包項目副經理、技術負責人、安全部和項目其他相關的管理人員參加，共同完成。項目組織的危險源辨識與風險評價工作將參考我局《常見危險源名錄》，并結合本項目的實際情況進行。

　?。ǘ┪ｋU源辨識

　　1、危險源辨識應全面考慮項目的各種活動：

　?。?）常規活動和非常規活動；

　?。?）所有進入作業場所人員的活動；

　?。?）作業場所內的所有設備設施（包括相關方提供部分）。

　　2、危險源辨識應全面考慮三種時態、三種狀態和六種類型：

　?。?）三種時態：過去、現在和將來；

　?。?）三種狀態：正常、異常和緊急；

　?。?）六種類型：物理性風險因素、化學性風險因素、生物性風險因素、生理及心理性風險因素、行為性風險因素、其他風險因素。

　　根據項目危險源辨識的結果，由項目安全部負責編制《項目危險源臺帳》，并報總承包項目經理審核確認。

　?。ㄈ╋L險評價

　　1、風險評價方法

　　風險評價是在危險源辨識的基礎上，按定性評價與定量評價相結合的方式進行。定性評價采用直接判斷法，定量評價采用作業條件風險性評價法。

　　直接判斷法的依據主要包括：法律法規的符合性、相關方的合理要求、類似事故的經驗教訓、直接察覺到的風險等。

　　作業條件風險性評價法主要是以與系統風險性有關的三種因素指標值的乘積來評價系統人員傷亡風險性的大小，其表達式為：

　　D=L×E×C

　　L--發生事故的可能性大??；

　　E--人體暴露于危險環境中的頻繁程度；

　　C--發生事故可能造成的后果；

　　D--風險性分值。

　　2、重大風險的判定依據

　　凡符合以下條件之一的危險源均應判定為重大風險：

　?。?）不符合法律、法規和其他要求的；

　?。?）相關方有合理抱怨和要求的；

　?。?）曾經發生過事故，且未采取有效控制措施的；

　?。?）直接觀察到可能導致危險且無適當控制措施的；

　?。?）通過作業條件風險性評價法，評價總分≥160分的。

　?。ㄋ模╋L險控制策劃

　　針對評價出的重大風險采取響應的控制措施，控制措施選定從以下方面考慮：

　　1、首先是消除危險源；

　　2、其次是降低風險級次；

　　3、最后采取個體危險防護措施；

　　也可上述三種方式聯合使用。

　　根據項目風險評價和風險控制策劃的結果，由項目安全部負責編制《項目重大風險及其控制計劃清單》，報總承包項目經理審核確認。項目對未評價為重大風險的危險源維持我局已有的運行控制，加強管理。

　?。ㄎ澹┪ｋU源與重大風險的更新

　　當發生下列情況時，項目應組織有關人員重新進行危險源辨識與風險評價：

　　1、相關法律、法規和其他要求發生變化；

　　2、我局的職業健康安全方針和職業健康安全目標發生重大變化；

　　3、項目的產品、活動和服務發生較大變化；

　　4、相關方有合理抱怨和要求。

　　危險源與重大風險的更新工作參照上述的危險源辨識、風險評價和風險控制策劃要求進行。

篇3：項目對危險源辨識風險評價和風險控制策劃

　　項目對危險源辨識、風險評價和風險控制的策劃

　　項目將采用專題會議的形式進行危險源辨識與風險評價工作，操作程序執行本單位《危險源辨識與風險評價程序》。專題會議由項目經理組織，項目副經理、總工程師、安檢總監、安全員、現場專業工程師、技術工程師和項目其他相關的管理人員參加，共同完成。項目組織的危險源辨識與風險評價工作將參考本單位《常見危險源名錄》，并結合本項目的實際情況進行。

　　一、危險源辯識

　　危險源辨識應全面考慮項目的各種活動：

　　常規活動和非常規活動；

　　所有進入作業場所人員的活動；

　　作業場所內的所有設備設施（包括相關方提供部分）。

　　危險源辨識應全面考慮三種時態、三種狀態和六種類型：

　　三種時態：過去、現在和將來；

　　三種狀態：正常、異常和緊急；

　　六種類型：物理性風險因素、化學性風險因素、生物性風險因素、生理及心理性風險因素、行為性風險因素、其他風險因素。

　　根據項目危險源辨識的結果，由項目安全環保部負責編制《項目危險源臺帳》，

　　并報項目經理審核確認。

　　二、風險評價

　　1. 風險評價方法

　　風險評價是在危險源辨識的基礎上，按定性評價與定量評價相結合的方式進行。定性評價采用直接判斷法，定量評價采用作業條件風險性評價法。

　　直接判斷法的依據主要包括：法律法規的符合性、相關方的合理要求、類似事故的經驗教訓、直接察覺到的風險等。

　　作業條件風險性評價法主要是以與系統風險性有關的三種因素指標值的乘積來評價系統人員傷亡風險性的大小，其表達式為：D=L*E*C。

　　L--發生事故的可能性大??；

　　E--人體暴露于危險環境中的頻繁程度；

　　C--發生事故可能造成的后果；

　　D--風險性分值。

　　2. 重大風險的判定依據

　　凡符合以下條件之一的危險源均應判定為重大風險：

　　不符合法律m.airporthotelslisboa.com、法規和其他要求的；

　　相關方有合理抱怨和要求的；

　　曾經發生過事故，且未采取有效控制措施的；

　　直接觀察到可能導致危險且無適當控制措施的；

　　通過作業條件風險性評價法，評價總分≥160 分的。

　　三、風險控制策劃

　　項目針對評價出的重大風險采取響應的控制措施，控制措施選定從以下方面考慮：

　　首先是消除危險源；

　　其次是降低風險級次；

　　最后采取個體危險防護措施；

　　也可上述三種方式聯合使用。

　　根據項目風險評價和風險控制策劃的結果，由項目安全環保部負責編制《項目重大風險及其控制計劃清單》，報項目經理審核確認。項目對未評價為重大風險的危險源維持本單位現有的運行控制，加強管理。

　　四、危險源與重大風險的更新

　　當發生下列情況時，項目應組織有關人員重新進行危險源辨識與風險評價：

　　相關法律、法規和其他要求發生變化；

　　本單位的職業健康安全方針和職業健康安全目標發生重大變化；

　　項目的產品、活動和服務發生較大變化；

　　相關方有合理抱怨和要求。

　　危險源與重大風險的更新工作參照上述的危險源辨識、風險評價和風險控制策劃要求進行。