國內旅游地產策劃的定位方法

　　一、如何有效實施旅游地產定位方法，主要把握以下：

　　(一)抓住好勢頭

　　隨著gg開放和社會主義市場經濟更加深入發展，新世紀的中國旅游地產業開始從新的經濟增長點邁向新的支柱產業，從世界旅游大國邁向世界旅游強國。中國旅游地產業正處于蓬勃興旺時期，近年來取得了輝煌成就，旅游業已進入了一個前所未有的大發展時代。

　　要有長期規劃和發展眼光。注意研究旅游市場營銷策略，切實針對市場發展變化趨勢，制定適合本項目的中、長期規劃。根據旅游者消費心理，深入挖掘潛力，不斷推出一系列有新鮮創意、有經濟效益的營銷策略，開掘新渠道，增加旅游休閑地產的收益。

　　(二)培育好項目

　　一個好的旅游地產項目需要四個方面：

　　(1)優美的自然環境。沒有一個好的自然環境，旅游房地產立不住，這應該說是一個常識性的問題，這也是作為一個產業鏈的形成，上游的這一塊必須把握的資源。沒有優美的自然環境，就需要造出一個好環境來，但是人造的環境總是差一點，所以這就涉及到項目的選址問題；

　　(2)特色濃郁的人文環境。這個環境是可以造出來的，但是不能用這種食洋不化的方式，一說好的項目就都是洋項目，這在目前的社會心態之下可以理解。因為我們現在認為什么叫發達，就是歐美，所以學不了本質學一些皮毛，這種狀況就和農民有了錢翻建房子，在房外邊貼上白瓷磚，從本質上來說這是一樣的，只不過表現形式不同而已，因為農民的追求目標就是要進入城市化，城市生活對他的第一個概念就是貼上白瓷磚，休閑房地產現在也是這樣，學歐美的這些表象，就覺得達到了一個國際化水平和現代化水平了，本質上都是一樣。所以這里邊如何創造特色濃郁的人文環境，是一個高的挑戰，把特色做出來了，才能有差異，才能真正形成核心競爭力；

　　(3)要有突出的主題形象。需要仔細研究，尤其是挖掘當地的文脈和當地的環境，能夠達到最佳的融合，真正達到中國傳統民居的天人合一的境界，項目的主題形象才能形成。只不過從開發的角度來說，這早的主題不是單純的自然主題的概念，也需要設計主題，甚至需要編故事，形成一個情景規劃；

　　(4)要盡可能地設計多樣化的項目。這也是現在比較成功的項目的共同經驗，關鍵在于怎樣對應市場。因為每一個地方的情況不同，如果能夠和市場對應得比較準，多樣化的項目就能夠成功，如果對應不準，再多樣恐怕也不行，更何況很多設備、設施、項目，隨時變化，也是潮流性的。比如前幾年保鈴球到處都是，現在已經式微，就是這種變化。

　　但是從長遠來看，人的一些本質性的需求是不會變的，從休閑這個角度來說，需要的就是多樣化的休閑和滿足，通過多樣化的項目來滿足多樣化需求。

　　世界休閑組織主席曾經說過一句話，什么叫休閑?就是人對于閑暇時間的多樣化的自由支配，這就是休閑概念。于光遠先生說了一句話，人之初，性本玩。抓住這個本性，休閑就可以做起來。朱厚澤先生也說過，老話叫做玩物喪志，現在看起來不應該這么說了，是在玩物中壯志，在休閑中新生。這些話說得都很精彩，實際上也就意味著，多樣化的休閑需求必須提供多樣化的產品，形成多樣化的項目，才能對應。

　　一個好的休閑房地產項目至少要有這四個方面。這四個方面如果都能夠滿足，這個項目就是好項目。有些因素天然不足，后天要補足，這就是事在人為。同時在這里邊必須要注重細節，從以人為本這個角度出發，來注重各個方面的細節。有些房地產項目概念做得不錯，文化的氛圍也有，但是細節嚴重不足，由于細節不足，這個項目最終就不行?，F在在建設方面最大的問題就是這個問題，不考慮人的實際需求。比如說各地新建了一批機場，都是水磨石鋪地，穿著皮鞋在路上走很費勁，聲音也大，而國際上一流的機場都是塑膠地板，塑膠地板人走在上邊很舒服，聲音也很小，走起來很省力，我們這就叫只要面子不要罩子，這叫以人為本嗎?香港新機場的設計有一個細節，到了機場之后，進機場大堂的時候有一條甬路，這條路設計出一個坡度來，基本上手搭著行禮車自己往前走，如果是平路就要推，而做了這么一個設計，稍微有一個傾斜的坡度，走起來就非常舒服。如果說休閑房地產項目在細節方面都能夠做到這一步，這個項目肯定成功。但是現在面子的活太多，真正以人為本來關注細節差得太遠了，所以競爭就變成一個豪華的競爭，而不是文化的競爭，不是特色的競爭，這也需要開發商自己來研究，培育出一批好項目。

　　(三)建設好網絡

　　好的網絡包括三個方面。①需要一個實體網絡，這就需要相應的設施，而且這些設施是體系化的設施，是有一個合理分工體系的設施；②網絡是在這個基礎之上要形成一個服務網絡，這個服務網絡方式是多樣化的，但是必須要使服務網絡和實體網絡有比較好的結合；③電子網絡，電子網絡既是一個宣傳網絡也是一個營銷網絡。從現在來看，一系列新的營銷方式的產生，比如分時度假這樣的方式，沒有電子網絡基本上就沒有可能性，包括產權酒店等等，這一系列新的東西都要建筑在電子網絡這個平臺之上。實體網絡、服務網絡和電子網絡這三個網絡結合，建設成一個網絡體系，對旅游休閑地產的發展來說也是至關重要的。要注重發展、應用科技手段，促進旅游事業的發展。運用先進的科技手段，把互聯網等引入旅游經營當中，使各個公司網絡連接，作到信息通暢、快捷、方便，促進旅游工作效率的提高。

　　(四)創造好環境

　　1、發展環境

　　好的環境，從本質上來說，就是一個適應市場機制發展的環境。從發展過程來說，先發展，后規范，恐怕也只能是這樣一個模式。這些年在這個領域上也出了一些官司，最早是1998年，很多人和美國的RCI公司打官司，上海中級人民法院專門到國家旅游局去做法律咨詢。這兩年在產權酒店方面也產生了一些官司。凡是新的事情，肯定有新的經濟糾紛，這是毫無疑問的?，F在很多人也在呼吁，應該立法。因為作為一個新興的產業，過早立法勢必局限產業的發展。而且立法的規律就是立法滯后，這是規律性的，立法不可能超前。但是一個先發展后規范的總體思路不是說放任市場，而是首先要充分相信市場的內生力量，沒有一個自然的發育過程，實際上一個新的市場機制也培育不出來。在這方面，政府不必過于有為，如果在發展的早期政府過于有為，實際上就局限了整個產業的發展，產生了一堆設租尋租的機會，這樣是不行的。

　　2、政策環境

　　到了第二個階段，就需要研究一些政策和法規的規范，旅游休閑房地產的發展需要相應的政策環境，這個政策環境不能要求優惠政策，在市場經濟條件下，要求優惠政策本身就違背了市場經濟的基本規則，所以在市場經濟條件下要求的是公平，一個好的政策環境應該是一個公平的政策環境。反過來說，作為一個房地產的開發，沒有道理要求政策的優惠，又不是經濟適用房，又不是社會公益事業，完全是商業性的開發，到哪兒去找優惠政策?但是能不能達到政策的公平，這是非常重要的。包括一些新的圈地運動，也需要相應公平的政策，也需要政策的穩定性?，F在很多圈地，有些地方政府許諾的條件遠遠超出了權限，這樣的政策能持久嗎?所以既需要政策的公平也需要政策的穩定，這才是一個好的政策環境。

　　3、法制化環境

　　法制化的環境并不意味著針對某個事必須要制定一個什么法。比如說分時度假，現在就定出一個什么法，這絕無可能，不僅是現在絕無可能，而且永無可能。國家在市場經濟轉軌和社會變型的過程之中，多少大法還沒有定呢，為一個分時度假能定出一個法來，誰來定?怎么可能把它定出來?所以這罩邊法制化的環境關鍵是市場經濟這些大法能不能落實下來，這是關鍵，至于說一些具體問題，需要一些具體的管理辦法或者管理條例，這些東西可以進一步研究，但是把希望就寄托在馬上形成一個法規，有了這個法規這個市場就正常了，這種希望基本上就叫不報希望，沒有希望，也不必這樣來寄托。所以創造一個好的環境這是兩個方面的事情，一個方面需要政府的努力，一個方面需要開發商自身的努力。

　　(五)形成好機制

　　形成好機制，目標是努力達到官、產、學、民、媒五位一體。官是政府，產是開發商、經營商、服務商，學是需要學界的努力和支持，民是消費者，媒是媒體，共同努力來形成一個好機制。具體涉及到幾點：

　　(1)行業的白育和自律，所以需要相應的行業組織。這種行業組織社會團體的作用最主要的就是能代表行業的利益，反映行業的呼聲，所以這里邊不僅是一個自律的問題，一般說行業組織總是強調自律，實際上還有一個更重要的任務叫做自育，就是自己培育自己?，F在環境不好，自己給自己創造一個相對好一點的環境，這總是可以做到的。通過自己培育自己，然后自己約束自己，這是自律、白育這兩個概念。有了這樣的機構，也是一個市場自發的過程；

　　(2)社區參與，互動互促，這就是民這個概念?，F在從供給和消費這兩點來說，開發商是強勢，消費者是弱勢，所以消費者購買你的房子總是戰戰兢兢，將來一個旅游休閑地產項目形成，客觀來說就是形成一個休閑社區，形成一個主題城鎮，所以這就需要社區參與，才能達到一個供給和需求之間的互動。做得比較好的，在規劃期間開始，就形成社區參與的概念。就是大家共同來獻計獻策，共同來參與規劃，從感情上他就認為這是我的家園，才有這份感情。這樣，再進一步的物業管理也好，長久經營也好，包括幫助業主進一步深化經營，就有了基礎。所以從這個角度來說，也需要在經營方面有所創新，在開發

方面有所創新，首先是從規劃開始創新，達到社區參與；

　　(3)輿論呼應，造勢造事。一叫做造聲勢，二叫做造市場，這樣需要輿論的呼應。在市場經濟條件下，現在的新聞媒體也在逐步發育，也在逐步成熟。其中一個突出特點是惟恐天下不亂，如果天下不亂，自己也要造出點亂子來，新聞媒體才能吸引眼球，這是很自然的，這樣的一個制度必然決定這樣的行為。但是從開發商來說，也確有一個如何和輿論界配合，達到比較好的輿論呼應，把聲勢造起來，最終是造這個市場。要視形象為生命，把旅游公司的形象宣傳作為一項工作目標。要經常利用報刊雜志、電視、電臺等媒體，廣泛宣傳旅游公司和旅游服務項目、景點、產品；多組織展覽、旅游形象大使巡游、旅游知識有獎競賽、旅游攝影比賽、模特表演等，積極攪動旅游市場，讓更多的人更加認識旅游休閑地產項日和旅游景點。每個工作人員要在工作當中注意儀表、舉止、言談等，在實際工作中努力為顧客留下良好的印象。

　　二、定位術的法則

　　旅游地產策劃不同于一般策劃的另一個不同點就是：倒2：8法則。即旅游地產的成功，50%在于地勢與戰略定位，30%在于規劃、設計，20%在于銷售執行。也就是說，前兩者所占的80%是通過后者的20%來加以實現的，因此稱為例2：8法則。它也就由此引發了以下幾個問題：

　　1、思維定勢上的2：8

　　即我們的創意、戰略定位、規劃、設計即80%要放在20%的銷售執行上。如果按照正常的2：8定律去設定，80%的策劃點不濃縮在20%的銷售執行上，那么，你做的地產恐怕80%賣不出去。

　　2、超越時空上的倒2：8

　　旅游地產不是作景點，主要是解決“地”和“房”的銷售問題。投入和產出速度的快慢，直接決定著投資商的重大決策。所以，我們在提倡“經營城市速成法”的同時，也在提倡“旅游地產速售法”，80%的前期功夫主要用在如何超越時間、空間，濃縮在20%的最后售出上。

　　3、規劃、設計上的倒2：8

　　與一般規劃、設計不同的是旅游地產主要是賣點設計，這種賣點設計是注入思想與靈魂的動態設計，而不是觀念設計。如同文章作到極點，意境自然出來。這就需要在景觀設計、小區設計、項目設計、娛樂設計、建造設計等方面重點結合水系景觀、山系景觀、特色景觀、花木景觀、亭臺榭廊景觀等情境交融、水天一色、渾然一體。在人——建筑一一環境“二位一體”中心以人為核心。把最吸引人的賣點挖掘出來，應當牢牢記住。賣點設計不是賣現在，而是賣將來；不是賣近景，而是賣它的規劃遠景。20%賣現在，80%賣將來。

篇2：X別墅旅游地產拯救工業地產推廣活動

　　z別墅“旅游地產拯救工業地產”推廣活動

　　第一階段主要策略

　　一、制造熱點項目——迎合國家戰略——吸引政府關注——媒體主動報道——精簡廣告開支——爭取政府增建道路形象——爭取銀行貸款周轉——提升集團品牌形象——預留集團旅游地產轉型空間——預留項目升值空間——吸收商家投資——促進樓房大量銷售——增加物業管理收入

　　二、核心價值提升：一期包裝為“36景狀元街”，是莆田文化產業中心、媽祖旅游線新景區，代表莆田傳統文化和莆商文化的復興；二期包裝為“莆商養生區”，強調比自建房環境好、物業好，比其他樓盤教育好、風水好。

　　三、提高視野，徹底改變我們按傳統模式被動營銷的局面；利用我們地處往來湄洲島的必經線路，提煉旅游度假賣點，盤活和提價商鋪、現房、別墅。協同工程部門、物業公司著力整合旅游地產和文化地產的概念，打造主題景觀、主題商業、物業服務的附加值。

　　四、去年湄洲島游客130萬人，臺灣游客18萬人，每年以20%增加；湄洲島游客有一定季節性，去年春節期間，游客13萬人，五一假日，游客20萬人，推算國慶假日游客20萬人，媽祖誕辰日，游客10萬人，則日常60萬人；閩臺狀元街立足湄洲島旅游路線上，附帶打造一個文化購物新景區，把流向市區購物的游客搶先攔截，按旅游業收入帶動相關行業收入1:5—9的規律，以60%游客為目標，我們每年將得到游客90萬人，日平均游客2465人，按人均銷售20元晚餐計，每月營業收入150萬元，并提高我們的社會影響、商鋪租售收入、物業管理收入。

　　五、“閩臺狀元街”連同以下“莆田三十六景”，打包申請“國家3A景區”，并報政府重點工程的資金扶持，爭取政府完善我們周邊的市政道路和形象工程。

　　一、閩臺狀元街：

　　莆田有“科舉名郡，狀元之鄉”的美譽，歷史上文武狀元人數福建之最。我們建立文武狀元街，為以下英杰建立名人故居紀念館（部分名人故居原址搬遷或復原）：十大文狀元、十大武狀元、十五名宰相、六十九名尚書、五十名現代名人，實現中國最大的名人文化古街。商鋪先做業態包裝，合并二期開盤進行開街儀式；二期開盤前，一期商鋪在廣告和商鋪門面虛擬業態：名人明星主題餐飲、名人明星主題酒店、瑜珈道館、太極道館、少林武館、理療氧吧、動漫書吧、少兒藝校、科技游樂園、莆田支柱產業新品概念展示間。一期單身公寓基本未銷，因為狀元街的旅游概念，有望被包裝成度假屋、情侶屋促銷。

　　二、莆田三十六景

　　別墅景觀引用深圳“錦繡中華”造景技法，恢復莆田三十六景（包含市區二十四景、沿海十二景），這些歷史上著名的景點至今有名無實，未來主要分布在一期北面的湖畔；二期別墅景觀規劃法式畫廊，懸掛莆田八百名勝古跡的油畫，展現莆田2000年歷史。在2期開盤時，古跡油畫，暫時布置在魏東路兩側造勢，以后搬遷到別墅區內景觀

　　三、六十家世界莆田同鄉會

　　莆田在世界各地共有幾百萬莆商，足跡遍及60多個國家和地區，每個國家和地區的莆田同鄉會在我們這里設立辦事處，展現當地莆田同鄉的風土人情和建設業績，鄉情得到空前凝聚。

　　四、少兒實驗教育區

　　1、水岸景觀規劃飄揚法蘭西國旗的石帆船，業主少年兒童可以從物業租借服裝，扮演游戲角色。（物業公司應在二期開盤前規劃出二期業主特色管家服務介紹）

　　2、國際象棋場，少年兒童可以搬動國際象棋雕塑。

　　3、物業保安每天升旗儀式，業主少年兒童可以報名參加升旗儀式，加強愛家愛鄉的主人意識。

　　4、掛牌成立全市中小學生書畫教育基地。與教育局合辦寒假和暑假書畫比賽，在各鄉鎮巡回分賽，在會所進行半決賽和決賽，決賽以我們項目地為命題，決賽時間選擇在每年的春節前夕，于我們的開盤日互相呼應。

　　五、其它促銷景觀

　　1、由于我們項目處于“地廣人稀“位置，景觀應著力打造具有地標性的景觀，例如，在主入口，建立一尊“吹號天使”高空立柱雕塑。

　　2、主入口廣場地面，仿“星光大道”鑲嵌五角星，上面將鐫刻別墅業主簽名，讓業主有流芳百世的榮耀。

　　2、戶外車位規劃，增加二期業主專用車位（以贈送車位做為后期開盤限時限量銷控的賣點），戶外車位75席，規劃在魏東路沿線和魏東路至一期道路單側，獲贈業主自行配備車位鎖，物業公司不負責看車。

　　3、二期景觀規劃法蘭西著名壁畫、轎車磚雕。

　　4、鹽堿地綠化以灌木水池景觀為主，以鋼木結構傘、木柱繩編結構傘作為“樹木”。

　　7、借鑒銀行的貼標廣告形式，公司所有車輛進行貼標廣告，公司職員的私家車貼標廣告，每輛車補貼350元。

　　8、租賃一輛雙層巴士，做為莆田第一輛雙層巴士，改裝成禮賓車，在莆田市區巡回展示、接送貴賓。

　　六、推廣步驟

　　1、畫冊、單頁、影視等物料改進：使用面積表現增加庭院綠地面積；增加庭院入口造型和家徽設計；增加地下層保姆房功能和主臥保密室功能；影視修改解說詞，強調生活環境和物業服務。

　　2、廣告語改進：36景狀元街，莆商養生區！好環境，好教育，好物業！

　　3、物業公司規劃出更有附加值的服務，如舉辦社區五好家庭宣傳欄、兒童放學放假看護、食雜配送等等。

　　4、二期包裝和商鋪包裝先行，帶動一期團購；國際公寓業主交房時間也定在二期開盤日期相互呼應。一期業主326戶后面是巨大的社會輿論，應在二期開盤前夕，舉辦業主新年團拜會，達成老帶新；業主新年團拜會元旦在1期樓前廣場舉行中小型游戲活動，安排6組互動有獎游戲，進行“36景狀元街”推薦；邀請正在團購的企業職員參加，團拜會不請客吃飯，贈送大量桔子和甘蔗，形成美好的寓意和堆頭景觀。

　　5、二期蓄客推廣附帶商鋪推薦。

　　通過商會向會員單位函告八個主力戶型，提前預約服務，限時限量下定，名爵戶型、翡翠戶型、珍珠戶型、紅寶石戶型、藍寶石戶型、綠寶石戶型、白金戶型、鉆石戶型。開盤當日參加的領導和提前預約貴賓分別贈送我們別墅的轎車香水模型、法國油畫、加油卡（爭取在各加油站進行招貼大量海報）。

　　6、借鑒銀行的貼標廣告形式，公司所有車輛進行貼標廣告，公司職員的私家車貼標廣告，每輛車補貼350元。

　　7、租賃一輛雙層巴士，做為莆田第一輛雙層巴士，改裝成禮賓車，在莆田市區巡回展示、接送貴賓。

　　8、與中介公司1期洽談包銷，包銷房源是指定的有限房源，并且先試行一個月看情況調整；包銷價格和我們的團購價一致，利用中介客源渠道多，電話營銷快的特點。

　　商業規劃：

　　一、西區：閩臺一家親主題景區：

　　百家姓名人祠

　　百家姓植物園

　　百家姓餐飲街

　　十二生肖星座酒店

　　二、南區：夢工廠主題景區：

　　竹木作品街

　　園藝作品街

　　石雕作品街

　　動漫作品街

　　古玩作品街

　　夢幻劇場

　　夢幻藝校

　　影視明星餐飲街

　　影視明星主題酒店

　　四、北區：延壽主題景區：

　　瑜珈道館

　　太極道館

　　少林武館

　　理療氧吧

　　星相臺情侶屋

篇3：生態養生旅游地產產品類型

　　生態養生旅游地產的產品類型

　　隨著人民生活水平的提高和休閑意識的加強，生態養生旅游成為了當今非常流行的一種旅游方式，其產品類型也豐富多樣，通過 總結，我們認為目前存在的生態養生旅游的主要產品類型有：

　　1、長壽主題類產品：一般以長壽老人較多、養生文化遺跡等為賣點，結合當地的特殊地理環境進行生態養生產品的開發?！饵S帝內經》明確地提出了地理環境與長壽密切相關，認為優美的環境、適宜的水±有利于健康長壽。典型產品如彭州的長壽山、厄瓜多爾的長壽谷；

　　2、山林養生類產品：以山林溪谷為生態本底，以負氧離子、綠色環境、濕潤空氣、適居溫度、礦泉水質、中草藥等等為養生原料，形成的氧吧、森林浴、霧浴、竹海浴、竹文化養生、礦泉浴、生態食療等等；

　　3、日光養生類產品：古代養生家已經感受到了目光具有保健作用。晉代養生家嵇康在《養生論》中就提出了“唏以朝陽”的觀點，孫思邈也提倡“呼吸太陽”。歷代道教養生家更是推崇日光的養生作用，《黃庭經》中就有“日月之華救老殘”的說法。典型產品如森林日光??；

　　4、花卉養生類產品：花香、精油，可外用美容，內服等。典型產品如芳香療法；

　　5、生態水療類產品：以礦泉、中草藥為基礎，形成特色生態水療項目，結合中醫按摩、流行spa等等。如我們在陜西洋縣長青自然保護區就結合當地的文化，設計了“真符草湯”生態水療養生項目；

　　6、四季養生類產品：避暑產品就是四季養生的典型產品，如青城山的養老公寓。古代養生家針對春夏秋冬的氣候特征，認為在飲食調攝、生活起居等方面必須順應四時的生、長、藏特點，做到“春夏養陽，秋冬養陰”；

　　7、民俗類產品：有民族特色的養生方式，如回族的節食風俗、藥浴如瑤浴、如藏浴的“五味甘露湯”等，根據其理論，當地的環境下會生長出具有當地特性的物質，這些活性物質具有去疾健體的效果；又如客家人的養生之道，形成特色化的養生休閑產品，包括客家煲湯、客家藥膳等食療；客家操、客家民間體育等運動養生；

　　8、其他結合養生中的導引按摩類、吐納行氣類、意念修煉類、滋補服食類、起居攝生類、香湯沐浴類產品，有的綜合在一個產品中，有的成為整個產品中的獨特賣點。

　　景觀生態化、景觀游樂化、景觀藝術化、景觀主題化、景觀情境化應該很好地貫徹在生態養生旅游產品的景觀設計中。

　　景觀生態化：生態養生旅游產品的景觀設計中，強調生態材質、自然簡練的手法很重要。在景觀吸引物上，尤為強調生態材質，自然運用。

　　景觀游樂化：生態養生旅游產品的景觀打造應該能烘托出情趣化的氛圍，同樣的森林浴，如果是在優美的生態迷宮中穿行沐浴，產品的受歡迎程度是不一樣的。

　　景觀藝術化：生態養生旅游產品本身就應具備一定的藝術化內容，養生理論中的不同體系有著相當的文化內容，應該通過直觀的景觀意象去體現，去表達。

　　景觀主題化和景觀情境化：是基于生態養生旅游產品作為一種旅游產品必須擁有的共性，否則游客會因為產品沒有特色、乏味而對整個產品評價不高。

　　在生態養生旅游產品中，有一類較為高端的產品，如綠維創景提倡的山水酒吧、野奢酒店的設計理念就是很好的借鑒參考。