中國旅游地產開發的4種新模式
"城市功能區"驅動旅游地產新模式
旅游產業的地位與產業經濟規模的快速發展，使得旅游地產不僅僅成為一種新旅游產品進入客源市場，同時也成為一種成功的多產業融合方式進入行業發展領域，并承載一定的城市功能。以此也拉動眾多國內外規模企業競相滾動資金開發旅游地產，也形成了一個又一個讓世人關注的經典案例。筆者作為從事旅游地產研究的咨詢專家，經過歸類整理，提出了中國旅游地產開發的四大新模式與七大應用策略，期望能夠為旅游地產的科學開發提供智業支持。
伴隨著中國城市化進程加快，城市在空間上不斷外擴，區域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地價的飆升、環境的惡化，使得人們不由自主向城區邊緣擴散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一時代背景下，旅游地產贏得了更大的市場空間和機會，區域資源被置于廣闊的地域范圍內進行優化配置，使旅游地產價值更大化。
同時，旅游地產也逐步成為提升城市形象，改善城市品質的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發展走向?？梢哉f城市化與旅游地產將逐步體現出"雙輪驅動"的并存態勢，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動城市化的一種動力,引導人口向城市集中的過程，是基于后現代主義消費觀和后現代主義城市觀的一種城市發展形式,能夠在推動城市化的基礎上，進一步合理調整城市空間、改善生態環境和人居環境、提高城市精神文化內涵，從而達到建設可持續發展的宜居城市目標。
大中型城市市內或市郊的城市化進程中，在沒有資源優勢的情況下，需要旅游地產在自我營造的旅游氛圍中開發地產項目，進行大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞地產開發。此類地產開發與旅游景觀開發高度融合，地產開發即旅游景觀開發，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。與旅游景觀開發二位一體的房產開發。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量，將旅游地產開發提升到一個新境界。
產業經濟區提升旅游地產新模式
產業經濟區模式是新時期旅游地產開發的方向，主要借助旅游產業的廣泛引入，建設一座以旅游業等第三產業為主題經濟模式的產業區。筆者在天津城市休閑化咨詢中，倡議并提出了濱海旅游產業集聚區、主題公園集群發展區、環城市休閑產業帶等運營模式。在大連城市旅游發展過程中提出了旅游產業經濟區、度假產業集聚區的運營思路，確立了群島、群園的產業構建體系，并提出了"運營一體、投資多元、權屬對應、業態規范"的機制。
巔峰智業集團的旅游地產研究院在杭州城市旅游產業規劃中提出了產業綜合體的旅游發展模式，在都市旅游產業西進發展格局中重點進行產業經濟組團布局。在寧波城市旅游產業發展規劃中則提出了產業基地的旅游發展模式，在提升主題特色旅游產品集聚的同時，突破都市綜合服務基地建設。所有這些都將為城市的休閑化進程提供驅動力。
目前中國，新城引入旅游產業的現象越來越普遍，這是旅游產業本身的特點以及新城建設的需要二者共同決定的。旅游的發展，可以帶動景區及其周邊地區城市化現象，包括鄉村城市化和由于旅游資源開發帶來的度假酒店業、商業區等城市面貌建筑物的大量建設。
其一旅游產業是新城初建的先導力量。新城發展旅游業具備了經濟基礎優勢、城市區位優勢和政策優勢。主城區旺盛的旅游需求又帶來了大量客源，以旅游景區的構建作為新城啟動的先導，有利于促進區域基礎設施的快速完善，依托旅游項目開展的觀光旅游和商務旅游為新城帶來了人氣，同時也促進了旅游外延產業的集聚，這些都為人口的進一步遷移、城市規模的進一步擴大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構建，成為了區域的核心吸引力，極大的帶動了商業、居住地產，逐漸形成配套完善的成熟社區。
其二旅游產業是鄉村城市化的重要驅動力。由于新城多位于主城郊區，結合國內城鄉現狀，新城的建設帶有濃厚的鄉村城市化色彩。旅游產業對鄉村城市化的驅動力主要來源于旅游業與農業的融合，如觀光農業、設施農業的出現改變了農民的從業環境，由單純的作物種植進入到服務行業范疇，提高農民收入，極大緩解了城鄉差別、城鎮居民收入差別導致的二元結構矛盾，為新城的快速發展和社會穩定鋪平道路。
其三旅游產業可以帶動城市產業結構升級。成功的新城應該提供滿足于社區日常的居住、文化、教育、商業和公眾或私人服務的需求，形成相對獨立的城市社區，這就要求有合理的產業配置。在產業融合的大背景下，旅游業在產業鏈的構建中日益凸顯其優勢，旅游業可以與農業結合，形成觀光農業;與工業結合，形成旅游裝備制造業;與商業結合，形成旅游商業，如主題商場、美食及購物街區等;與文化、藝術產業結合，形成演藝、文化體驗;與醫療產業融合，形成醫療旅游及養生產業等。形成新型外延產業聚集，產業結構升級為新城發展注入巨大活力，帶來新城空間化延展、規?；瘮U張及城市生活方式的提供。
旅游小城鎮發展旅游地產新模式
"旅游小城鎮"的開發核心在于不僅僅要注重解決農村剩余勞動力的轉移，同時要關注小城鎮產業體系的建設和吸引力與消費力的提升。所以，小城鎮的建設與發展，主導思路應該是提高消費能力和吸引消費的能力。關鍵在于要挖掘這個小城鎮的歷史文化遺產，張揚這個小城鎮獨具特色的自然風貌，扶持這個小城鎮幾千年來賴以生存發展的特色產業，如手工業、餐飲業等。
發展旅游小鎮，可以增加新的就業崗位，為農村富余勞動力向非農產業和城鎮轉移創造條件，促進農業和農村產業結構調整，帶動農村第三產業的迅速發展，繁榮農村經濟、增加農民收入、提高農民生活水平。
旅游地產已經成為中國旅游小鎮開發主要動力之一，將旅游小鎮開發與城市經營全面結合起來，是能夠形成政府資金來源和企業利潤構成的關鍵。一方面，小城鎮的建設，國家給予了大量的資金及土地等政策支持措施，特別是，小城鎮的土地，不僅僅為國有土地開發，還為集體土地流轉開了口子，是一個地產領域的缺口;另一方面，小鎮開發中，房地產價格非常低，本地居民購買力不強，商業性房地產企業不太有興趣，但旅游地產，則意味著巨大的商機──因為旅游房地產的賣家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產投資人。
開發商以低價獲取的小鎮土地為依托，面向全國乃至國際銷售風景旅游地的度假物業，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。旅游小鎮的發展要素，要制定清晰的產業發展戰略;要設計旅游吸引力動力機制，即小鎮的吸引力是什么;要規劃旅游小鎮的功能及布局;要整合小鎮的旅游資源，策劃具有小城鎮和旅游雙重功能的項目;要做好小鎮的景觀規劃，打造旅游小鎮的景觀吸引力與休閑度假環境;設計政府功能與商業功能相結合的運作模式。
將
旅游小鎮開發與城市經營全面結合起來，在大理古城、麗江古城、陽朔西街、鳳凰古城等地，已經得到實踐，并走在了全國旅游地產的前列。大規模、高水準的旅游啟動使區域具備完善的市政基礎設施，而且資訊商貿發達，很快成為區域內最佳的人居社區和商貿辦公中心，以此為發展核心，向外輻射逐漸擴散到與旅游業、文化產業、房地產業、娛樂業等相關的產品生產、銷售和服務、形成一套完整的綜合產業鏈條，創造出巨大的經濟附加值，以城鄉互動休閑體系構建起中國式的旅游小城鎮。鄉村旅游綜合體開創旅游地產新模式
從20**年提出新農村建設戰略方針到如今，大江南北涌現了許許多多的典型和模式。其中以旅游為產業轉型和經濟驅動的鄉村旅游綜合體最為普遍，其存在原因主要有戰略和戰術兩個層面。
從戰略來說：一是借勢旅游順應國家發展方式轉變。未來十年是國家發展的重要戰略機遇期，中央把轉變發展方式確定為工作的主線。從國家戰略的角度來看，在這個歷史轉折時期，著力推進發展方式轉變需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰略性，面臨新的歷史性選擇，能夠也應該成為國家戰略轉型的一個重要切入點和突破口;二是發展經濟形成以旅游產業為主導的新農村建設。新農村建設首先必須發展經濟。經濟的發展，恰恰需要打破農業產業的界限，把農業產業與二、三產業結合起來。旅游產業橫貫一、二、三產業，是各個產業的膠合劑，旅游產業為主導的新農村建設是新時期新農村建設的重要手段;三是平衡三方實現農民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業自身的經濟利益，才是企業發展的根本所在。幫助農民增收、創收，改善生活方式;為政府高起點，大手筆實施科學化的新農村建設，貫徹落實相關政策方針，爭創新農村建設示范工程。
從戰術上來說：一是選好區位拿大地塊，最好實施整個村一級開發和運營。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區一個半小時車程之內。才能借助目標房產的區位、交通等方面的優勢，有系統地開發內部生態完整的綜合地產項目，企業才能在拆遷安置之余取得預期收益。二是村容村貌建設與產業發展相融合。以旅游的視角，審視農業產業轉型，大力發展高效農業、休閑農業、商貿農業，實現耕地資源集約化利用、多元化經營、建立產銷通道;實施村容村貌整治，以旅游配套設施的要求進行統一規劃設計，并引導農民經營農家樂、民俗等，促使部分農民融入旅游產業系統。三是旅游服務型地產與居所型地產結合。根據項目所在區域的旅游資源品質屬性和未來旅游發展藍圖構想，科學配比旅游服務型地產與居住型地產。本文所指的旅游服務型地產是指旅游酒店、農莊、度假村、商業購物設施等。居所型地產是指以居住功能為主體的傳統地產，包括居住小區、產權式酒店等;最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點規劃。以旅游為主導的新農村建設涉及旅游產業、農業產業、房地產業等多方領域。
篇2：旅游地產開發常見陷阱
旅游地產開發常見的“陷阱”
董瑩/《住宅與房地產》/20**年05期
一邊廂，是住宅地產開發在嚴酷的政策打壓下步履維艱，開發商紛紛在商業地產、旅游地產等領域尋求突破；一邊廂，是中國高凈值人群數量的迅速增長，同時將“旅游”作為他們最希望得到的服務內容。供給和需求的雙重井噴繪成了國內旅游地產開發的繁華景象。然而，物極必反，水滿則溢，歷來百舸爭流，滔滔奔騰之時，難免泥沙俱下，良莠不分，待到波濤褪去，風平浪靜，只有經歷住時間和品質檢驗的優秀者方得發展壯大，而隨波逐流粗制濫造的必然要付出慘痛的代價。當前，在旅游地產開發領域，一些跟風之作已經嘗到了低水平開發的苦果，市場中也不乏令人扼腕嘆息的反面案例。前事不忘，后事之師，在此筆者總結幾個旅游地產開發常見的“陷阱”，以資借鑒。
“陷阱一”：急功近利
對于享受過國內房地產市場快速發展帶來的巨大利益的開發商來說，依賴資源而非能力即可獲取高額利潤的思維仍然普遍存在，曾經，只要能調動土地和資金，就能賺快錢，賺大錢，這著實慣壞了一大批開發商。這些開發商由于種種因素轉戰商業地產和旅游地產，運作思路往往難以轉變，以運作住宅項目的思路運作旅游地產項目，難免急功近利，希望通過快速開發，快速銷售的滾動開發模式回收啟動資金。但是，旅游地產之所以稱之為旅游地產，其核心就是滿足旅游休閑功能和地產開發之間的平衡，以旅游休閑度假功能的完善來帶動消費者對地產的需求。沒有旅游休閑功能的滿足，地產開發亦是皮之不存毛將焉附。在這一點上旅游地產和商業地產同出一轍，地產的價值依附于其功能性，而這種功能的培育需要時間，需要精細化、專業化的運作，過于急功近利，希望在一些功能并不完善的區域蓋出房子快速賣掉賺錢，往往事與愿違，即使暫時性的因概念炒作或者搭市場的東風賣掉，也往往會造就一些人氣冷清的“鬼城”、“荒城”，致使社會資源浪費。
解決之道——高瞻遠矚，長短平衡
站得高才能看得遠，旅游地產開發運作，必然不可能是游擊戰，可以取巧，但很難投機。短平快不適合一個旅游地產項目，必須做好打持久戰的準備，也必然要以打持久戰的思路協調好經營旅游休閑產品與地產開發銷售獲利之間的平衡。
應當認識到，短期的地產開發銷售是保障一個大項目現金流的手段，是一個完整體系中的一環，絕不能本末倒置以銷售房產作為唯一目的。旅游地產項目的目的和核心在于旅游休閑產業的打造，以產業的成功實現項目的整體、持續發展。
這就要求旅游地產項目在前期規劃和策劃的階段，從長期化和可持續發展的角度出發，系統的與區域經濟、文化、交通、產業等方面進行對接，完成一個系統工程。
也要求旅游地產項目平衡短期收益和長期收益的比例，過于強調短期收益會后續乏力，造成諸多遺留問題，給區域發展造成沉重的負擔，而過于強調長期收益往往會令項目捉襟見肘，甚至由于現金流的巨大缺口而難以為繼。這里，發展較為成熟的INTRAWEST的經驗可資借鑒，INTRAWEST平衡各類業務比例，長中短線結合，在整個開發過程中，旅游與度假服務、資產管理服務和房地產開發作為三大利潤來源有效互補，發揮作用。通過產業輪次的發展和良好開發節奏的把握，實現經營利潤的最大化和長期持續發展。其中旅游與度假服務增長穩健，資產管理服務能夠提供穩定持續的現金流，這些經營性資產的收益可以熨平房地產開發利潤明顯的波動性，到后期，房地產開發收益約占百分之三十，這種優良的投資組合保證了旅游地產開發和盈利模式的長短平衡，優化組合。
“陷阱二”：邯鄲學步
目前的旅游地產開發市場，同質化競爭嚴重，創新不足。市場上充斥著人云亦云的跟風之作，對于自然景觀和人文景觀價值的挖掘往往淺嘗輒止，多有低水平的重復，鮮有個性化差異化的產品。以海南旅游市場為例，20**年建設國際旅游島規劃催熱了海南旅游地產開發，萬科、中信、雅居樂、富力、魯能、華潤等開發商扎堆海南，大盤頻出，然而，無論是哪家開發商的“杰作”，濱海資源主題嚴重同一化，甚至在濱海主題上也鮮有突破，千人一面，個性不足。如果說第一個吃螃蟹的人還可以享受藍海戰略帶來的巨大紅利的話，跟風者只能分一杯羹，而在過剩階段仍然前赴后繼的模仿，就只能是邯鄲學步，不僅沒有超越，反而丟掉了自身本身的特色。
解決之道——主題突出，別出心裁
同質化競爭容易將旅游地產項目運作拖入惡性競爭的泥潭，因此，突出鮮明的主題，既可以成為旅游地產項目運作的靈魂和主線，也是其制勝的法寶。如果能夠結合資源優勢，充分挖掘和發揮先天條件，別出心裁，那么，離成功也就不遠了。
旅游地產項目的主題塑造，最核心的是順勢而為，深度挖掘和發揮延伸既有資源的價值。在資源價值高的區域，借景開發，例如海南諸多主打濱海主題的旅游地產項目。而更聰明的做法是先借景后造景，如觀瀾湖高爾夫，擁有較好的人文資源，首先借山地來開發，再以高爾夫運動為驅動，造“運動景”。如北美的INTRAWEST，充分發揮優質自然資源的價值，幾乎全部控制了北美可開發的山區度假區土地供應，完善配套，運作CLUB。對于本身資源價值并不高的區域，就更需要發揮開發商的智慧，造景開發，這方面不乏成功案例，如宋城集團，在自然資源一般而人文資源較好的情況下，依托特有的歷史文化底蘊，以歷史文化演藝和休博園為突破，借題發揮。即使自然資源和人文資源均一般，也并非就判了“死刑”，同樣可以通過造景打造特色鮮明吸引眼球的主題，如迪拜NAKHEEL，通過明星炒作，打造頂級配套營造眼球效應，實現了突破性創新，再如為業內津津樂道的華僑城，在自然資源和人文資源均無優勢的區域建設主題公園，以主題公園的運營極具人氣，構造旅游資源，帶動地產開發。
由此可見，旅游主題的塑造，不能因循守舊，需別出心裁打造特色，結合差異化特征探索個性化開發策略，也不能一味標新立異，需要充分結合自身資源稟賦。但應當注意的是，對于成功經驗的照搬和簡單的模式復制很難再次取得成功，例如目前國內的主題公園行業面臨著普遍的困境，甚至出現了杭州未來世界主題公園休園的案例，究其原因，主要是對成功經驗的照搬缺乏個性化的創新，不能滿足新時代客戶的需求，所謂“彼之蜜糖，我之砒霜”，旅游地產的主題塑造，一定是個性化的，不存在具有普遍適用性的“成功模式”。
“陷阱三”：青黃不接
旅游地產項目往往周期很長，涉及到酒店、度假村、住宅、旅游設施、休閑配套等多種業態形式，有的投資回收期較短，但大多數投資回收期很長，如何應對開發周期中，尤其是初期的資金壓力，避免“青黃不接”情況的出現，是一個亟待解決的問題。
除了資金方面的壓力，旅游地產項目是一個系統性的復雜工程，積聚人氣、帶熱區域需要準確的把握時間節點，宣傳造勢與開發建設在時間軸上的配合要天衣無縫，相得益彰。對于進度的把握，太緊容易犧牲品質，太松容易發生斷檔。
解決之道——合理分期，交錯開發
對旅游地產項目，尤其是大盤運作，
應合理分期，交錯開發。應依據旅游休閑的輪次產業發展規律，通過不同業態分期、并行和滾動開發，在不同時間點實現各業態的相互補充和促進發展格局，把握“培育期”、“成長期”、“成熟期”各階段的特點，形成“配套帶動、地產升值”的螺旋式上升發展的過程，使資金、資源合理運用。例如香港愉景灣的開發分期，在1983-20**近20年的開發過程中，優劣地塊交錯開發，持有經營物業和出售型物業互動開發，配套建設同步進行，大盤持續發力。香港愉景灣在開發初期先做美食廣場、沙灘、愉景廣場、巴士站、康樂會等基礎設施，使區域旅游休閑資源初具雛形，同步開發洋房別墅等；在*后又進一步發展學校、消防局、警崗等配套設施，強化宜居性，同步開發高層住宅，迅速提升區域人氣；96年后做街道碼頭、汽車渡輪碼頭、游艇會、直升機場等高端配套，同時開發別墅等高端住宅，獲取較高利潤，回收多年耕耘結出的碩果，至此完成“造城運動”。
結合香港愉景灣的案例，旅游地產項目的合理分期，可參照以下策略：先業后城，先做熟做好旅游休閑度假產業，再開發住宅，先旅游再休閑后地產。例如華僑城和宋城，都是先發展旅游設施，將原本冷清的區域做熱，再進行地產開發銷售。
其次，先低后高，就開發物業的檔次來說，高端物業在區域配套成熟、有了一定名氣的開發后期做，利于打出品牌，市場接受度高。例如華僑城和宋城是先做中端住宅，再做高端住宅的。鳳凰城亦是先做第二居所，再做旅游設施，最后才是高端第一居所的開發。
“陷阱四”：單打獨斗
旅游地產項目是一個系統整合的過程，除了傳統的地產開發和物業發展，其較之于住宅地產項目，與地方政府在區域發展上有更大的利益共同點和更廣泛深入的合作，涉及到的運營商也更多，更專業，需要調動旅行社、媒體等專業資源，甚至需要經營一些俱樂部等。在這種情勢下，對資源整合能力的要求更高。在這一點上與商業地產的運作有類似之處，和開發相比，經營顯得更加重要，而商業物業經營和休閑配套的經營需要更強的專業性，并且有長期性、復雜性的特點，單打獨斗顯然是無法發揮旅游地產項目的價值的。
解決之道——借力打力，資源整合
首先，需要協調好與政府的共榮共生關系，地方政府的著眼點在于區域價值的提升和旅游產業對經濟的帶動，如果開發商沒有大局觀，全局觀，不能協調好經濟、產業、交通、文化等方方面面的問題，一個旅游項目也很難取得促進區域增值的成績。例如香港興業集團與香港政府的共贏，開發商通過建設體驗設施、教育和醫療等生活配套，提升了區域形象和價值，符合政府提升形象和實現社會效益的意愿，使得愉景灣一躍成為香港的名片，實現了開發商和政府的合作共贏。
其次，需要協調好與金融機構的長期合作關系，雖然旅游地產一般情況下土地成本比較低，但是資金投入大，回收期長，必須有長期的資金支持，要與金融機構建立長期的合作關系，同時積極探索地產金融，把不動產變為金融資產，緩解資金壓力。例如興業集團部分持有愉景灣物業，引入戰略合作伙伴聯合開發，共同經營灣區配套，減緩了資金壓力。
再次，需要協調好與各專業機構，如設計院、萬豪等經營管理公司、俱樂部、旅行社等的關系，尤其是對于目前大多數從傳統開發商轉型而來的旅游地產開發商，要想在短期內快速建立專業運作和經營的能力，必須充分借助外力，高水平整合各種專業力量。例如興業集團擁有愉景灣的有關服務運營商的50%權益，保證能夠有效的對運營商和服務商進行整合，借助運營商的強勢品牌和影響力，最大程度的介入區域開發運營。
由此可見，旅游地產開發非一朝一夕之功，難有立竿見影之效，要想做好旅游地產，必然要投入大量的精力和時間，提升自身的專業度和運作能力。然而其實說起來也是很簡單的道理，歸根結底是要有做精品，做長線的良好心態，耐得住寂寞，守得住操守，吃得透市場，就必然能規避種種陷阱，取得最終的成功。
篇3：淺說健康養生旅游地產開發
淺說健康與養生旅游地產開發
旅游市場從單一的觀光旅游發展到今天的休閑旅游，將來的發展方向是度假旅游和養生養老旅游。
旅游產業從單純的旅游業發展到與地產業嫁接，成為休閑度假酒店業新產業；即將與房產業嫁接，從短期休閑度假勝地成為第二、第三長期居住的目的地。
隨之而來的是全國各地旅游地產業同質化競爭后的差異化競爭，各個個性化的旅游地產象雨后春筍、小荷尖尖，應運而生、蓬勃發展。
這個差異化、個性化的特點就是具有唯一性的主題，旅游地產有了主題就如同有了靈魂、有了神氣、有了靈氣、有了點睛、有了文化、有了流芳、有了傳承。
是故旅游地產的主題建設，顯得尤為重要。
旅游業，是無污染、無煙產業，也是連接工業產品和農業產品的綠色消費產業。發展旅游業，是富民興邦的新手段。中國未來的發展，就業仍舊是大問題。而旅游作為最具發展的產業，其帶動的關聯產業非常龐大，幾乎涉及了所有的消費領域，在中國進入消費大時代的今天，旅游的發展不僅能夠帶動城市經濟的大發展，更能夠有效解決城市的就業問題，帶動全民致富。
房地產業，從城市運營的石屎建設到鄉村休閑的新農村建設，是必然發展趨勢。突圍城市，走向農村，發展旅游房地產根據地，是未來老年社會的必然發展。
健康與養生產業，方興未艾，是未來新興產業。在看病難、看病貴的當今社會，健康保障，預防保健，健康長壽，養生養老，是目前極為重視的問題，也是未來的極為關注的社會新興衍生產業。因此，及早預留解決問題的管線，及早埋下解決問題的地雷，不怕將來紛至沓來的棘手難題大軍。
不同時代的旅游地產有不同需求，即將來臨的主題旅游地產時代呼喚全新的健康與養生旅游房地產產品！
健康與養生旅游房地產產品設計要點：
首先應該把握健康與養生靈魂。沒有靈魂就沒有靈氣和精髓，健康與養生的元素始終貫穿在旅游房地產的全部過程和結果。
其次應該把握健康與養生文化和生態要點。沒有文化的旅游是盲游，沒有旅游的文化是僵化；
其次應該具備高度、廣度、深度和新度。只有從“四度”的層面上將健康與養生旅游房地產產品發揮得淋漓盡致，在市場上才具備獨有的強大競爭力。
其次總體設計需要遵從“三因制宜”。即因人、因地、因時制宜。同時，產品定位還應該遵從“三從理論”，既從全球旅游發展中找規律；從全國旅游和區域旅游中找坐標；從地方文化和產品本身的資源稟賦找方向，三者融會貫通，才能打造符合現代主題旅游房地產發展趨勢需要和消費者需要的產品。
其次要把握健康養生業與旅游業、房地產業三者復合的交叉亮點。沒有亮點的復合產品，是三個單一產品的簡單疊加，而不是融為一體的新復合。
健康與養生旅游房地產產品開發要點：
首先是“五劃”。依次為謀劃、策劃、規劃、計劃和籌劃。沒有謀劃的的策劃或者規劃，都將有失偏頗，也就無法策劃或者規劃出唯一性、權威性和排他性的健康與養生旅游地產產品；沒用策劃的規劃是魂不附體，沒法計劃，所有宏圖偉業都將成一紙空文。沒有健康與養生主題策劃的謀劃，無法規劃和計劃，也無法進入籌劃階段，也就是說沒有經過市場論證的策劃是無法落地的謀劃，無法實施兌現的空劃。
謀劃作為健康與養生旅游房地產開發的第一步，是對健康、旅游與地產資源進行政策、行政、市場、投資、運作包括后期的經營管理等方面做一個初步的運籌，判斷分析是否可行，有了一個初步的思路之后，還不能直接找規劃部門進行規劃，主題旅游地產是一個市場行為，還需要進行一番科學的策劃才行。
策劃作為開發流程的第二步，也是關鍵的一步，是找出健康與養生之魂，是指路的一步，從行業市場、行業發展規律和消費層面探索產業的發展戰略、產品定位和發展，尤其是對謀劃階段的成果進行深思熟慮的市場論證的重要一步。
在精心策劃之后再進行規劃工作，就不會如沒頭的蒼蠅找不到方向了。就不會只有空間觀念而缺乏市場導向了，就具備了更好的可操作性，就可以避免許多規劃“紙上畫畫，墻上掛掛”落不了地的不幸宿命了。
計劃作為實施的一步，也是保障謀劃、策劃和規劃構想的宏偉藍圖得以實現的關鍵一步。大戰略，需要長計劃，短安排，需要分階段，有步驟的去完成，一口吃不成個胖子，每一個計劃的成功實施就是這個健康與養生旅游地產發展戰略堅實的階梯。
接下來是籌劃，運營實施計劃沒有專業的人士籌建是不行的，旅游接待、酒店服務、地產營銷、物業管理、健康養生專業服務等等，均是屬于高素質的現代服務業。專業的人做專業的事，落實計劃需要誠聘和整合優秀的專才，尤其是需要不可多得的多重學科復合型的創新型人才。
科學的流程是行業發展的前提和保障，“五劃”流程，就是分別解決從思想到執行的各個階段性步驟的問題，有效避免了旅游地產的亂開發和資源的浪費。