成都商業樂園模式探討

　　成都商業樂園模式生死局

　　從國色天鄉到歡樂谷，再到夢幻島、極地海洋世界，未來成都還將有海洋樂園、藍精靈主題公園等項目即將或正在上馬，區域政府的政績沖動與資本的地產沖動糾纏在一起，這是大量主題樂園得以上馬的真正動因，但不可回避的問題是：主題樂園的“豪賭”結局究竟會如何？

　　那些屹立在園區內的各式雕塑。彩漆剝落，深秋乍寒，偶爾經過的游客和它們孤獨地對望，沒有人再選擇和它們合影留念。

　　占地約600畝的置信國色天鄉樂園位于成都市溫江區萬春鎮，20**年4月建成并投入使用。作為溫江區打造北部新城規劃的重要舉措，溫江區政府以及成都置信均對萬春板塊的開發寄予重望：從國色天鄉樂園+地產開發，升級到整個萬春片區的脫胎換骨。

　　然而，在經歷了開園初期單日最高游客量近10萬人次的火爆之后，隨著樂園二期開發周期的調整以及同業競爭等因素，如今國色天鄉的單日入園人數竟不足千人。

　　一直關注“國色天鄉”的某高校教授張力，曾撰寫《國色天鄉樂園商業模式探討》，在他看來，這正是主題式商業樂園所共有的“三年之癢”。 “歡樂谷、極地海洋世界等樂園的開園，國色天鄉的客流大幅被稀釋?！眮喼薹康禺a研究會副會長鐘學雋向記者表示。

　　在三到五年生命周期的關口上，去向如何，一定程度上決定了樂園生死。

　　商業樂園背后的房產沖動

　　20**年，占地面積近4000畝，耗資5億元人的國色天鄉樂園方案出爐。此前，成都置信與溫江區政府達成合作意向：以國色天鄉樂園+地產開發為模式，從萬春板塊開發為點，全力打造溫江區北部新城，以全面提升溫江城市形象及更快融入大成都區域。

　　從開始起，國色天鄉樂園就與房產板塊唇齒相依，在開發商業樂園的同時房產開發齊頭并進。樂園一期呈現，成都置信推出了“香頤麗都”項目，樂園正式運營并在成都市民當中造成轟動效應，置信適時宣傳“鷺湖宮”別墅項目，甚至到后來，置信直接推出了總冠名的“國色天鄉別墅”項目，來界定樂園周邊的高端住宅地產。

　　“在房地產業蓬勃發展的那個時期，大家都被這個項目感動了，覺得國色天鄉這樣一個西南第一的商業樂園，肯定能為溫江板塊以及整個成都帶來巨大的經濟以及社會效益。沒有人懷疑過商業樂園的持續性?！币晃辉泤⑴c國色天鄉樂園策劃的人士說。

　　相關資料顯示，在國色天鄉一期相關項目中，置信方面前后投資了5億元，通過土地平整等一系列運作，得到了溫江區萬春鎮板塊一塊在價值約24億元的6000畝土地，其中主題公園用地4000畝，花園洋房用地2000畝，和一系列配套基礎設施。

　　“從當時的情況看，置信投入約50%的資金，但卻只擁有該土地板塊的使用權。這對于尚處于波動期的置信而已，資金的盤活是一個巨大考驗，后續投入將會變得越來愈艱難?！眮喼薹康禺a研究會副會長鐘學雋說，“這樣的開發模式，風險很難控制，對開發商資金是一個巨大考驗?！?/p>

　　無一例外，成都的其他主題樂園也都“配合”和大量的住宅開發和銷售。華僑城·歡樂谷旁是純水岸住宅，夢幻島邊上就是南湖國際社區，略微不同的極地海洋世界沒有住宅的銷售，但每一個去過的市民都留下“樂園偏小，商鋪超多”的印象。

　　究竟是樂園為主，以住宅開發反哺運營，還是樂園不過是表面工作，骨子里是土地和房產開發的暴利沖動？答案不問而知。有業內人士甚至直截了當地說：“房子賣完了，誰還管樂園能不能運營得下去！”

　　補貼樂園的生意經

　　按照最初的約定，國色天鄉樂園開放并不收取門票，主要收益均靠樂園設施、園區商業及相關產品環節賺取。據置信方面提供的數據顯示，國色天鄉樂園一期物業每一天的基本運營費用在30萬元左右。隨著游客數量日見減少，在沒有門票收入的情況下，運營方的虧損額度也與此相當。

　　“國色天鄉樂園”項目負責人，置信實業總經理助理鄭潔坦言：“現在我們每天都得往(園區的)商業上貼近3—5萬元，歡樂谷等樂園的開業稀釋了一部分客源，現在我們更要加強服務，在二期項目的新亮點出爐后，形成國際旅游目的地的格局?！?/p>

　　而至于樂園周邊的相關住宅產品，其銷售是否虧損，盈利如何，按照當初協議的內容，那與溫江區政府再無關聯。

　　20**年10月15日，成都置信與凱德置地合作后成立的置信凱德公司在溫江區土地拍賣會上，以2.8503億元拿下溫江萬春鎮570.06畝地塊；10月24日，又以1.95025億元拿下萬春鎮另一390.05畝地塊；10月25日，置信凱德再次出手，以2.11975億元拿下423.95畝地塊。

　　通過樂園一期的良好運營，置信最終取得了樂園及住宅開發用地的合法手續。同時，國色天鄉區域推出的高端住宅產品也在市場銷售中節節高升。

　　但是和當初設想不盡相同的是，隨著成都市政府南沿發展規劃，華陽區域得到了巨大發展，而溫江片區則相對滯后。至今萬春板塊商品房均價也不過5000元/平米，與南延線板塊超過7000元/平米的均價形成反差。

　　“商業樂園的地產開發模式在國內本就是一個值得探討的新興事物?！辩妼W雋說，這里面實際上透露出地方政府好大喜功，急于出政績的心態?！耙粋€區域在什么樣的體量下可以承載一個商業樂園，這必須要有系統科學的規劃，不能盲目上馬?！?/p>

　　國際旅游目的地

　　樂園二期在幾經波折之后終于在20**年10月初破土動工。

　　置信實業樂園二期總經理張曉振曾在接受記者采訪時說，對于作為人造景觀和娛樂基地的主題樂園來說，“如果不能確保形成旺盛的生命形態，很容易衰竭”。二期工程的上馬正是國色天鄉樂園項目持續創新和衍生產品開發非常重要的一環。

　　據置信方面透露，目前，國色天鄉國際度假區正在全力打造，由四座主題公園、一座五星級主題度假酒店和一條長1.5公里的時尚主題商業街組成。項目計劃總投資約人民幣40億元，約5年建成。根據規劃，該項目的目標是打造“亞洲最大水上樂園”、“世界級”旅居目的地、幸福成都人的休閑旅游首選基地，計劃的年接待游客量將達2500萬人次以上，將直接拉動投資200億元以上。

　　按照最初的規劃，整個國際旅游目的地樂園形態建設周期為5年，此時距離20**年國色天鄉一期開園已經過去3年多。

　　置信國色天鄉項目策劃部陳江在接受記者采訪時稱，二期遲遲開工的原因在于，樂園項目在為青羊區“非遺公園”讓步，那是一個更為龐大的項目。

　　觀察人士普遍認為，無論置信如何加班加點，在剩余2年時間內完成整個國色天鄉樂園的整體建設幾乎不可能，屆時成都又將出現多少類似的商業樂園還是未知數。

　　“從短期來看，擴建后樂園的生意會肯定為好一點，但難有大的增量，而且持續時間依然逃不脫商業樂園的3年周期”，曾撰寫《國色天鄉樂園商業模式探討》的成都某高校教授張力稱，如何延長商業樂園生

命周期考驗著開發商的資金和創新力，這并不是簡單的新建或引入新設施能解決?！?/p>

　　80%主題公園在虧損

　　梳理國內主題公園的沉浮史，難免會讓人心驚肉跳：一心趕超迪士尼樂園的蘇州“福祿貝爾科幻樂園”倒閉，10億元投資打了水漂；廣州番禺飛龍世界關門；上海環球樂園關門；廣州東方樂園關門；杭州未來世界關門……據專業機構分析，國內近3000個主題公園耗費約2000億元，其中有80%在虧損。

　　然而與之相反的是，近年來國內主題公園卻在不斷涌現。據《中國大型游樂園市場調查研究報告》報告反映：20**年，北京的歡樂谷、廣州長隆歡樂世界、珠海神秘島、大連發現王國、寧波的鳳凰山主題樂園、沈陽的皇家極地海洋世界以及青島的極地海洋世界等紛紛開業迎客。20**年，主題公園市場繼續發力，排頭兵華僑城集團更是耗資35億元人民幣在深圳海濱精心打造國家級生態旅游示范區。20**年，上海川沙迪斯尼樂園開建。20**年，總占地360畝，總投資超過10億元的成都極地海洋公園開業迎客……

　　商業樂園瘋狂圈地，它的潛在危機被地方政府所忽略。

　　對地方經濟而言，一個成功的大型的主題公園相當于一臺大型的經濟發動機，主題公園除了自己的門票收入外，能帶動城市的交通、住宿、餐飲等多方面的發展，所以地方政府領導都希望自己的轄區里也有一個大型主題公園。發展才是硬道理，地方政府在中國主題公園的大發展上推波助瀾。但與此同時，政府行為色彩濃重實際上也成為主題公園投資失敗的重要原因。

　　“主題公園回本期較長，一般需要10年以上?！苯洕鷮W博士,西南財經大學教授楊繼瑞表示，中國主題公園產業發展現狀不容樂觀，隨著國際一線大牌樂園的進入，競爭將越來越慘烈。

　　下一個10年的發展該何去何從？主題公園如果做得不好，會出現局部對資源、環境的破壞，一些大城市可能出現重復建設和盲目克隆現象。這是城市發展過程中需要格外關注的階段。

　　商業樂園出路

　　商業樂園要取得成功，其第一步就要在規劃新建之初，了解客戶期待，然后通過持續的創新產品和服務的提供滿足并進一步激發顧客的需求。此外，中國的主題公園在發展中就需要根據自身的主題定位和地區的文化，建立有特色的文化體系，并逐步增加文化內涵，包括舉辦符合自身特點特色主題活動、建設完善自身的企業形象和企業理念、積極參加社會公益活動等。

　　“國色天鄉樂園”打出“成都人自己的樂園”的親情牌?！皣爨l不收取門票，來了就算不消費也可以逛逛?！编崫嵏嬖V記者，“我們現在提出的新口號是成都人自己的樂園，市場推廣后的反響非常好?！睆囊婚_始選擇美國的規劃模式和韓國的運營模式，到今天力推成都人自己的樂園，國色天鄉這種尋求產品差異化和地域特色的經營思路付出了近兩年的時間和高昂的代價。據國色天鄉的相關管理人員介紹，當初按照國外大手拉小手的模式，即通過吸引小孩來讓家長掏腰包，這樣的經營方法實際上在成都并不能簡單復制。

　　目前，國色天鄉樂園二期水上世界的建設工作即將開始。置信將這個新型的復合旅游地產項目作為一個龐大的賭注。對于正在建設中的“海洋樂園”，對于即將上馬的“藍精靈”主題公園，對于整個成都，又何嘗不是一場豪賭呢？

篇2：成都商業樂園模式探討

　　成都商業樂園模式探討

　　成都商業樂園模式生死局

　　從國色天鄉到歡樂谷，再到夢幻島、極地海洋世界，未來成都還將有海洋樂園、藍精靈主題公園等項目即將或正在上馬，區域政府的政績沖動與資本的地產沖動糾纏在一起，這是大量主題樂園得以上馬的真正動因，但不可回避的問題是：主題樂園的“豪賭”結局究竟會如何？

　　那些屹立在園區內的各式雕塑。彩漆剝落，深秋乍寒，偶爾經過的游客和它們孤獨地對望，沒有人再選擇和它們合影留念。

　　占地約600畝的置信國色天鄉樂園位于成都市溫江區萬春鎮，20**年4月建成并投入使用。作為溫江區打造北部新城規劃的重要舉措，溫江區政府以及成都置信均對萬春板塊的開發寄予重望：從國色天鄉樂園+地產開發，升級到整個萬春片區的脫胎換骨。

　　然而，在經歷了開園初期單日最高游客量近10萬人次的火爆之后，隨著樂園二期開發周期的調整以及同業競爭等因素，如今國色天鄉的單日入園人數竟不足千人。

　　一直關注“國色天鄉”的某高校教授張力，曾撰寫《國色天鄉樂園商業模式探討》，在他看來，這正是主題式商業樂園所共有的“三年之癢”。 “歡樂谷、極地海洋世界等樂園的開園，國色天鄉的客流大幅被稀釋?！眮喼薹康禺a研究會副會長鐘學雋向記者表示。

　　在三到五年生命周期的關口上，去向如何，一定程度上決定了樂園生死。

　　商業樂園背后的房產沖動

　　20**年，占地面積近4000畝，耗資5億元人的國色天鄉樂園方案出爐。此前，成都置信與溫江區政府達成合作意向：以國色天鄉樂園+地產開發為模式，從萬春板塊開發為點，全力打造溫江區北部新城，以全面提升溫江城市形象及更快融入大成都區域。

　　從開始起，國色天鄉樂園就與房產板塊唇齒相依，在開發商業樂園的同時房產開發齊頭并進。樂園一期呈現，成都置信推出了“香頤麗都”項目，樂園正式運營并在成都市民當中造成轟動效應，置信適時宣傳“鷺湖宮”別墅項目，甚至到后來，置信直接推出了總冠名的“國色天鄉別墅”項目，來界定樂園周邊的高端住宅地產。

　　“在房地產業蓬勃發展的那個時期，大家都被這個項目感動了，覺得國色天鄉這樣一個西南第一的商業樂園，肯定能為溫江板塊以及整個成都帶來巨大的經濟以及社會效益。沒有人懷疑過商業樂園的持續性?！币晃辉泤⑴c國色天鄉樂園策劃的人士說。

　　相關資料顯示，在國色天鄉一期相關項目中，置信方面前后投資了5億元，通過土地平整等一系列運作，得到了溫江區萬春鎮板塊一塊在價值約24億元的6000畝土地，其中主題公園用地4000畝，花園洋房用地2000畝，和一系列配套基礎設施。

　　“從當時的情況看，置信投入約50%的資金，但卻只擁有該土地板塊的使用權。這對于尚處于波動期的置信而已，資金的盤活是一個巨大考驗，后續投入將會變得越來愈艱難?！眮喼薹康禺a研究會副會長鐘學雋說，“這樣的開發模式，風險很難控制，對開發商資金是一個巨大考驗?！?/p>

　　無一例外，成都的其他主題樂園也都“配合”和大量的住宅開發和銷售。華僑城·歡樂谷旁是純水岸住宅，夢幻島邊上就是南湖國際社區，略微不同的極地海洋世界沒有住宅的銷售，但每一個去過的市民都留下“樂園偏小，商鋪超多”的印象。

　　究竟是樂園為主，以住宅開發反哺運營，還是樂園不過是表面工作，骨子里是土地和房產開發的暴利沖動？答案不問而知。有業內人士甚至直截了當地說：“房子賣完了，誰還管樂園能不能運營得下去！”

　　補貼樂園的生意經

　　按照最初的約定，國色天鄉樂園開放并不收取門票，主要收益均靠樂園設施、園區商業及相關產品環節賺取。據置信方面提供的數據顯示，國色天鄉樂園一期物業每一天的基本運營費用在30萬元左右。隨著游客數量日見減少，在沒有門票收入的情況下，運營方的虧損額度也與此相當。

　　“國色天鄉樂園”項目負責人，置信實業總經理助理鄭潔坦言：“現在我們每天都得往(園區的)商業上貼近3—5萬元，歡樂谷等樂園的開業稀釋了一部分客源，現在我們更要加強服務，在二期項目的新亮點出爐后，形成國際旅游目的地的格局?！?/p>

　　而至于樂園周邊的相關住宅產品，其銷售是否虧損，盈利如何，按照當初協議的內容，那與溫江區政府再無關聯。

　　20**年10月15日，成都置信與凱德置地合作后成立的置信凱德公司在溫江區土地拍賣會上，以2.8503億元拿下溫江萬春鎮570.06畝地塊；10月24日，又以1.95025億元拿下萬春鎮另一390.05畝地塊；10月25日，置信凱德再次出手，以2.11975億元拿下423.95畝地塊。

　　通過樂園一期的良好運營，置信最終取得了樂園及住宅開發用地的合法手續。同時，國色天鄉區域推出的高端住宅產品也在市場銷售中節節高升。

　　但是和當初設想不盡相同的是，隨著成都市政府南沿發展規劃，華陽區域得到了巨大發展，而溫江片區則相對滯后。至今萬春板塊商品房均價也不過5000元/平米，與南延線板塊超過7000元/平米的均價形成反差。

　　“商業樂園的地產開發模式在國內本就是一個值得探討的新興事物?！辩妼W雋說，這里面實際上透露出地方政府好大喜功，急于出政績的心態?！耙粋€區域在什么樣的體量下可以承載一個商業樂園，這必須要有系統科學的規劃，不能盲目上馬?！?/p>

　　國際旅游目的地

　　樂園二期在幾經波折之后終于在20**年10月初破土動工。

　　置信實業樂園二期總經理張曉振曾在接受記者采訪時說，對于作為人造景觀和娛樂基地的主題樂園來說，“如果不能確保形成旺盛的生命形態，很容易衰竭”。二期工程的上馬正是國色天鄉樂園項目持續創新和衍生產品開發非常重要的一環。

　　據置信方面透露，目前，國色天鄉國際度假區正在全力打造，由四座主題公園、一座五星級主題度假酒店和一條長1.5公里的時尚主題商業街組成。項目計劃總投資約人民幣40億元，約5年建成。根據規劃，該項目的目標是打造“亞洲最大水上樂園”、“世界級”旅居目的地、幸福成都人的休閑旅游首選基地，計劃的年接待游客量將達2500萬人次以上，將直接拉動投資200億元以上。

　　按照最初的規劃，整個國際旅游目的地樂園形態建設周期為5年，此時距離20**年國色天鄉一期開園已經過去3年多。

　　置信國色天鄉項目策劃部陳江在接受記者采訪時稱，二期遲遲開工的原因在于，樂園項目在為青羊區“非遺公園”讓步，那是一個更為龐大的項目。

　　觀察人士普遍認為，無論置信如何加班加點，在剩余2年時間內完成整個國色天鄉樂園的整體建設幾乎不可能，屆時成都又將出現多少類似的商業樂園還是未知數。

　　“從短期來看，擴建后樂園的生意會肯定為好一點，但難有大的增量，而且持續時間依然逃不脫商業樂園的3年周期”，曾撰寫《國色天鄉樂園商業模式探討》的成都某高校教授張力稱，如何延長商業樂園生

命周期考驗著開發商的資金和創新力，這并不是簡單的新建或引入新設施能解決?！?/p>

　　80%主題公園在虧損

　　梳理國內主題公園的沉浮史，難免會讓人心驚肉跳：一心趕超迪士尼樂園的蘇州“福祿貝爾科幻樂園”倒閉，10億元投資打了水漂；廣州番禺飛龍世界關門；上海環球樂園關門；廣州東方樂園關門；杭州未來世界關門……據專業機構分析，國內近3000個主題公園耗費約2000億元，其中有80%在虧損。

　　然而與之相反的是，近年來國內主題公園卻在不斷涌現。據《中國大型游樂園市場調查研究報告》報告反映：20**年，北京的歡樂谷、廣州長隆歡樂世界、珠海神秘島、大連發現王國、寧波的鳳凰山主題樂園、沈陽的皇家極地海洋世界以及青島的極地海洋世界等紛紛開業迎客。20**年，主題公園市場繼續發力，排頭兵華僑城集團更是耗資35億元人民幣在深圳海濱精心打造國家級生態旅游示范區。20**年，上海川沙迪斯尼樂園開建。20**年，總占地360畝，總投資超過10億元的成都極地海洋公園開業迎客……

　　商業樂園瘋狂圈地，它的潛在危機被地方政府所忽略。

　　對地方經濟而言，一個成功的大型的主題公園相當于一臺大型的經濟發動機，主題公園除了自己的門票收入外，能帶動城市的交通、住宿、餐飲等多方面的發展，所以地方政府領導都希望自己的轄區里也有一個大型主題公園。發展才是硬道理，地方政府在中國主題公園的大發展上推波助瀾。但與此同時，政府行為色彩濃重實際上也成為主題公園投資失敗的重要原因。

　　“主題公園回本期較長，一般需要10年以上?！苯洕鷮W博士,西南財經大學教授楊繼瑞表示，中國主題公園產業發展現狀不容樂觀，隨著國際一線大牌樂園的進入，競爭將越來越慘烈。

　　下一個10年的發展該何去何從？主題公園如果做得不好，會出現局部對資源、環境的破壞，一些大城市可能出現重復建設和盲目克隆現象。這是城市發展過程中需要格外關注的階段。

　　商業樂園出路

　　商業樂園要取得成功，其第一步就要在規劃新建之初，了解客戶期待，然后通過持續的創新產品和服務的提供滿足并進一步激發顧客的需求。此外，中國的主題公園在發展中就需要根據自身的主題定位和地區的文化，建立有特色的文化體系，并逐步增加文化內涵，包括舉辦符合自身特點特色主題活動、建設完善自身的企業形象和企業理念、積極參加社會公益活動等。

　　“國色天鄉樂園”打出“成都人自己的樂園”的親情牌?！皣爨l不收取門票，來了就算不消費也可以逛逛?！编崫嵏嬖V記者，“我們現在提出的新口號是成都人自己的樂園，市場推廣后的反響非常好?！睆囊婚_始選擇美國的規劃模式和韓國的運營模式，到今天力推成都人自己的樂園，國色天鄉這種尋求產品差異化和地域特色的經營思路付出了近兩年的時間和高昂的代價。據國色天鄉的相關管理人員介紹，當初按照國外大手拉小手的模式，即通過吸引小孩來讓家長掏腰包，這樣的經營方法實際上在成都并不能簡單復制。

　　目前，國色天鄉樂園二期水上世界的建設工作即將開始。置信將這個新型的復合旅游地產項目作為一個龐大的賭注。對于正在建設中的“海洋樂園”，對于即將上馬的“藍精靈”主題公園，對于整個成都，又何嘗不是一場豪賭呢？

篇3：物業收費管理模式

　　物業收費管理模式

　　一、市場價格收費模式

　　這種收費模式表現為物業管理收費隨行就市，其收費高低主要取決于四個方面的因素：一是物業管理公司從事該類物業管理服務所要付出的社會必要勞動量，即價值量。價值量大小是市場價格高低的決定性因素之一。二是物業管理市場的供求關系和同行的競爭。物業管理市場供過于求，同行競爭激烈，物業管理公司為了贏得物業管理權，往往采取降低物業管理收費的策略。物業管理市場供不應求，則物業管理收費就有可能提高。三是物業管理公司的知名度和信譽。知名度高、信譽好的物業管理公司，其收費一般高于其他物業管理公司。四是服務水平、服務質量和服務程度。一流的服務，其收費一般也是一流的。

　　市場價格收費一般由物業管理公司與業主和住戶協商議定后執行。

　　市場價格收費模式適用于對外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等物業的管理。

　　二、保本微利收費模式

　　這種收費模式是在測算物業管理的各項開支(成本)的基礎上，再加上一定的利潤，以此作為收取的總費用，然后將總費用分攤到每家每戶或房屋的單位使用面積上。物業管理公共性服務收費的成本構成包括以下部分：

　　1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費

　　2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費

　　3.綠化管理費

　　4.清潔衛生費

　　5.保安費

　　6.辦公費

　　7.物業管理公司固定資產折舊費

　　8.法定稅費

　　物業管理公司每月開支的總成本為16585元，取利潤率為15%，則總收費為19073元。以入每戶計算，每戶每月收費為17.03元;以房屋單位使用面積計算，每平方米使用面積每月收費為0.285元。保本微利收費模式適用于對內銷市場商品房的物業管理。

　　三、成本收費加提供優惠政策的模式

　　這種收費模式是將總成本作為收取的總費用，然后將總費用分攤到每家每戶或房屋的單位使用面積上，不考慮利潤。采用此種收費模式主要是為了適當減輕業主和住戶的負擔。但物業管理公司作為企業，不能僅僅維持保本經營，總是應有點收益。收益從何而來呢?要通過政府提供一些優惠政策來幫助和解決，比如減免稅費、配套用房劃撥給物業管理公司經營等，這樣，物業管理公司可以從政策方面得到一些實惠和收益，以加強物業管理的軟件和硬件建設，不斷提高物業管理素質和水平。

　　成本收費加提供優惠政策的模式適用于對內銷商品房和微利商品房的物業管理。