本次調查結果顯示,商業地產的投資者中,有4類職業背景的客戶比重突出,私營業主(個體工商戶)和專業技術人員,前者有大部分是在從事商業零售經營,自身有鋪位的需求,而后者屬于有較強資金勢力,尋求多元化的投資型客戶;其次企業中高層管理人員和自由職業從業者也有著較強的投資需求和能力;而事業機關人員對商業地產的投資興趣相對較小。
在受訪人群中,過去有過商鋪投資的占到了36%,而沒有這一行業經歷的被訪者占64%,說明商業地產開始受到更多投資者的關注。
調查結果還顯示出,商業地產項目因其高風險和高收益的特點,目前吸引的目標投資客戶群呈年輕化趨勢。而20世紀70年代出生的人則構成了商業項目投資的主力客戶,他們尚處于剛成家或單身的階段,個人月收入明顯高于其他年齡段的平均個人月收入,但其積蓄還比較弱,其投資商鋪的目的主要有三:一是作為一種儲蓄投資;二是看好商鋪的增值潛力;三是對市場經濟的敏感。
調研分析
1.投資商鋪的用途
目前商業投資者的投資目的和傾向是比較清晰和理性的。在受調查的人群中,76%的商鋪購買者和最終經營者存在錯位,也就是存在商鋪有第二次招商的環節;50%的投資戶自行找下家,而另50%希望由開發商統一代理完成,返購經營權;其中有58%的投資者作為長線投資,靠階段性收取租金,贏得利潤,18%的購買者是短線投資,會考慮在適合的價位轉手出售;還有24%的投資者自己經營,特別是有一定經營經驗的商戶,積累到一定資金后,開始選擇用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的鋪面。
2.商鋪的種類傾向
在各種商業物業的種類里,獨門獨戶的臨街獨立式門面最受投資者的追捧,這與其自身門面的裝飾就是一個很好的廣告,m.airporthotelslisboa.com容易被流動的消費人流接觸和發現有關。這類產品的被接受程度在消費者中占51%。其次是平層商鋪,但因此類商鋪與整個商場的經營高度相關。如果整個商場盤活,個體能有效利用整個賣場的整體效益,帶來的人氣,反之會受到牽連;而目前大力打造的商業街,被投資者認可還需要一段時間,開放式商業街的平層商鋪受青睞
程度占11%;雖然都是平層商鋪,但性價比在這里成了投資者優先考慮的主要因素。
商場內二樓以上的商鋪和開放式商業街道二樓以上的商鋪的傾向比例為10%和3%。
3.商鋪的基本配套需求
在基本配套方面,電源、水源以及單獨洗手間這些商鋪必備的設施都無一例外的成為了絕大多數投資者看重的要素,根據其重要性它們被考慮的可能性依次為:75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投資者根據自身條件認為沒有特別需要。
4.配套的管理
對于商業物業的配套管理,投資者都非常重視統一物業管理的提供,以解決投資經營的后顧之憂,這一選擇占到了71.7%;而代租代售的服務也成為大多數炒家投資者所需求的服務項目,占41.4%;統一的宣傳和包裝可令業主免去自身廣告宣傳的麻煩和財力的投入,容易聚集人氣,在每個專業市場樹立品牌,也成為投資者重要的需要之一,占36.4%;最后是代交費服務,占34.3%。
5.商鋪的經營面積需求
商鋪面積的大小直接和投資者的經營成本、經營方向關聯。21-50平方米的商業物業最受消費者歡迎,占到了37%;其次10-20平方米/套的需求比例占30%,這也從側面表明目前重慶市場商業物業剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹慎,又因如經營服裝、小百貨、精品,對經營戶的要求比較低,這三行業的經營戶對商鋪的需求整體數量較大,其面積需求多在10-50平方米/套有關。接下來的面積需求比例依次為:51-70平方米(13%),71-100平方米和100平方米以上(都為9%),10平方米以下(2%)。
6.擇商鋪最高承受單價
顯示,當投資者決定投資選擇某一商鋪的時候,價格首當其沖是其重點考慮的先決性條件和因素?，F今的重慶市場商業物業剛剛起步,個體消費者看好的是投資風險小,有一定回報的項目,在資金允許的情況下他們一般會謹慎的選擇價位較低的商鋪,所以大多數受調查者將選擇集中在1.1萬元-1.3萬元/平方米,這一區域(37%),本段上下兩段1.3萬元-1.5萬元/平方米(17%)和1萬元/平方米及以下(16%),分列二、三;1.5-1.7萬元/平方米(10%),1.7-1.9萬元/平方米(8%),1.9-2.2萬元/平方米(6%),2.2萬元/平方米以上合計占6%。
在調查中還發現一個有趣的現象,平街二樓及二樓以上的商鋪都被視為位置較次,人氣與平層相比,減少30%至60%;單價是平層的1/3至1/2。在資金允許的情況下,一般投資者是不愿意購買的。這也從另一個側面說明,平層是絕大多數商家和投資者的選擇。如解放碑好吃街所有商業門面二層以上出現的高空置率,就是最好的市場反映。這也給商業地產項目開發商一個重要的提示,如何進行開發前除平層外的商業樓層規劃,科學的市場調查是非常重要的。
由于商鋪的特殊實用性和高單價的特性,小額投資者近半都傾向選擇銀行按揭貸款的方式進行購買和經營(48%),以便資金周轉順暢。而有27%的人則采取利息較低的分期付款的方式購買,只有1/4的人愿意在資金成本允許的情況下一次性付款。
有一定經濟實力的投資者更愿意接受高首付低月供的付款方式。
另外,在首付的承受能力方面,調查的結果顯示,有三段是比較突出的,選擇首付3-4萬元(33.33%);其次選擇是5-6萬元這一段(28.79%);第三是9萬元及以上(16.67%)。說明目前的投資實力有高有低,中小投資者仍然占絕大比例,首付7萬元以下的占80%。
與首付額度調查相關聯的是對月供承受力的調查報表,61.84%的人選擇了20**元-
2500元的月供,其次是2501-3000元的月供(21.05%)。在經濟能承受的情況下,大多數投資者還是愿意接受低月供的購買商鋪的投資方式。
在給出的商鋪投資的第一選擇、第二選擇以及第三選擇中,我們可以看出,渝中區的解放碑無可爭議的成為大家一致的首選,這與解放碑的特殊地位密不可分,"商業航母"的身份令所有的消費者為之動容,是重慶市的核心商圈。
重慶幾大城區呈組團式發展的特點,而近來勢頭逼人的沙坪壩區同樣也受到了投資者的關注,排第二。這和近年來沙坪壩區政府的加大投入不無關系,各個商業機構的紛紛入駐以三峽廣場為核心的中心商圈保證了沙坪壩區商業環境的成熟,以及區域大中學校云集的重慶市文化區,有一群穩定成規模的沖動型的年輕消費人流,以及畢業后回歸沙區的消費趨勢。沙坪壩區目前的銷售零售額的增幅是較大的。
而隨著江北區步行街的全面動工,觀音橋商圈的逐步成型,以及北部新城高中住宅區域的逐步成型,江北區排在第三。其發展潛力列副商圈的第二,而本區的居民商業投資意識僅次于渝中區。
南濱路刺激了整個南岸區商業的發展,這說明目前的投資者都比較理性,在區域的挑選方面,都注重政府對區域商業的定位和規劃以及商業形象和商業氣候。
盡管九龍坡區楊家坪步行街已經落成并投入使用,但在本次調查中排第六,這大概和楊家坪目前有一大批大體量的商業機構尚未竣工有某些關聯。但楊家坪的商業潛力和其即將開通的輕軌對重慶市商業格局變化的影響是不容忽視的。
7.對重慶未來五年內對商業發展的信心
54%的人群都對未來重慶五年的發展充滿了信心,42%的人群則是比較有信心,僅有4%的人群是一般或沒有信心,可見整個重慶市場的發展擁有良好的信心條件,這對商業物業的發展也是非常必要和必須的。
綜合分析:投資年輕化 商鋪挑大梁
通過以上的調查分析,我們不難得到以下的一些結論:
一是商業物業的高回報,是吸引大多數投資者的最大砝碼。但同時其自身相伴而生的高風險、高投入的不利因素也是制約目前商業物業大規模興盛的重要原因。所以,目前消費者更多的還是看重長線投資,希望能在保有產業的情況下進行商
從本次調查中,可以清晰的看到,商業物業消費市場的年輕化傾向。但這并不排斥其他類型的消費群;另外,商業物業最集中的體現就是商鋪?，F今重慶市場的消費狀況表明,中小投資者是占主體地位的,所以如何了解并揣摩他們的消費心理和需求是進行商業物業建設的一個重要課題。面積適中,口岸優勢明顯,同時價格合理的門面是最受投資者追捧的。
由于重慶樓市的主力投資群大多是中小投資者,所以在資金的流動上,他們存在一定的考慮和困難,付款方式的靈活與否,也會影響到他們的投資行為和心理變化。
商業物業的修建地點,會在很大程度上決定商業物業的成功與否。成熟的商業氛圍、有利的投資環境、固定的消費人群、便利快捷的交通網絡都受到投資者的青睞。這也是現今商業物業建造者必須注意的一點。
篇2：房地產市場調研程序
房地產公司市場調研程序
1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據;根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。
2職責：
2.1經營銷售部負責配合我司開發項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。
經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關
2.2部門。
2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發部提供的產品開發各階段設計方案，提供會審意見。
2.4經營銷售部根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案。
2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。
2.6審計核算部負責計算房屋面積。
2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統部參與評審，總經理批準定價。
3工作程序
3.1供應市場調查
3.1.1項目開發前期
3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。
3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發項目相關的房地產供應市場進行調查。
a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。
b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。
c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。
d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。
3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發中、后期市場競爭項目跟蹤調查。
3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。
3.1.2.2在項目開發中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。
3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據需要遞交總經室及設計研發部。
3.2需求市場調查
3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據開發項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。
3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。
3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。
3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。
3.2.5根據基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據需要遞交總經室及設計研發部。
3.3專項命題調研
3.3.1總經理根據公司的開發的戰略、戰術需要下達專項命題調研市場的指令。
3.3.2經營銷售部市場調研組根據專題命題安排市調專員進行專項市場調查。
3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。
3.4異地考察
3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。
3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。
3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優秀樓盤進行考察。
3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據需要遞交總經理及設計研發部。
3.5設計配合
3.5.1設計研發部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。
3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發部。
3.5.3由設計研發部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。
3.6銷售策劃
3.6.1項目
推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。
3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。
3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。
3.7產品定價
3.7.1設計研發部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規劃思路。
3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。
3.7.3審計核算部根據施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。
3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。
3.7.5經營銷售部組織財務計統部、審計核算部、設計研發部、總經理室對價格草案進行評審。
3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統部、總經理室會簽，總經理批準定價。
4相關文件
5相關表單
5.1樓盤個案調查表
篇3：天安地產市場調研程序
安永地產市場調研程序
1.市場調研的重要性
房地產行業作為資金密集型行業，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都可能導致嚴重的后 果。通過市場調研使房地產投資開發商充分了解現有市場，對產品及營銷策略進行評估，不斷 發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險；消費者的需求是不斷變化的，通過及時 的市場調研可以掌握消費者的意向和動態。
2.市場調研的主要類型
房地產市場調查貫穿房地產經營全過程，根據目的和用途的不同可以分為：服務于房地產投資 方向決策的市場調研、服務于房地產項目運作的市場調研、服務于市場推廣與銷售的市場調研 。
服務于房地產投資方向決策的市場調研：
調研成果主要應用于公司的投資方向決策，指導投資開發商的地皮投資以及項目的初步定位。 主要有：
宏觀環境調查研究：包括政策法規、房地產經濟知識、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等 基本狀況等。通過調查分析了解房地產市場的現狀及動態。
房地產產品調查研究：在售樓盤資料統計——現有住宅項目的供應量、價格、戶型特點、裝修 情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析；區域市場分析——對特定區 域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析；新盤匯總分析——階段性對 新盤進行調查分析，追蹤市場發展方向。
置業消費需求趨勢調查研究：針對消費者需求動機、購買行為以及需求影響因素進行研究，以 之作為開發商把握需求動態的依據。
品牌調查研究：品牌調查研究是品牌建設的基礎。
服務于房地產項目運作的市場調研：
項目定位調查研究：針對具體樓盤項目所處的區域，通過對置業消費需求的研究，結合周邊競 爭項目的研究和區位特征研究，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
置業消費需求研究——了解消費者購房的目的及原因、購房心理及動機分析、消費行為與習慣 、購房者選擇樓盤時關注的因素及決策過程、購房者追求的生活方式、購房時主要的信息獲取 渠道等市場信息。競爭樓盤研究——了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、 優劣勢、主要賣點，為樓盤定位提供參考依據。
產品測試調查研究：針對將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體內容包 括：社區配套設施與功能需求測試；建筑類型與容積率之間的匹配關系；房屋格局、面積與各 功能區的分割等。
服務于市場推廣與銷售的市場調研：
樓盤媒體宣傳分析：對在售項目進行主要媒體廣告投放量進行統計，可進行樓盤賣點、營銷策 劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為市場 競爭研究的有力補充。
銷售現場調查：通過對現場擬購人群的調查，對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考 依據；業主滿意度調查：了解簽署合同的消費者與入住消費者對開發商、特定樓盤以及物業等 方面的滿意程度。業主居住狀況在一定程度上會影響具體樓盤以及開發商的聲譽，提高現實業 主的居住滿意程度，能為開發商塑造良好的品牌形象，提升消費者美譽度與忠誠度。
3.房地產市場調查的主要方式
房地產市場調查的主要方式：訪問法、觀察法、試驗法。
訪問法速度快且成本不是太高，但收集到的資料不夠客觀無法達到調查的目的。答卷法：市場 調查人員要求被調查人員每人答一份卷，使個人意見表達出來；談話法：市場調查人員與被調 查人員進行面對面談話；電話法：市場調查人員借住電話來了解消費者意見，如定期詢問住戶 對房產的設計、設備、功能、環境、質量、服務的意見。
直接觀察法，派人到現場對調查對象進行觀察。例如派人到房地產交易所或售樓處觀察消費者 選購房產的行為和要求，調查消費者對本公司的信賴程度；實際痕跡測量法：調查人員不是親 自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡，例如比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效 果；行為記錄法：紀錄消費者的日常行為，例如觀看電視節目的習慣，在什么時間段收看什么 節目等。
實驗法是將調查縮小到一個比較小的規模上，進行實驗后得出一定結果，進而對整個市場進行 推測。實驗的目的：了解物業的環境、功能、定位是否受歡迎；了解物業價格能否被市場所接 受。例如通過展銷會來了解消費者的需求情況。
4.房地產市場調查的步驟和程序
一般而言，房地產市場調查的主要程序可以分為：初步調查、決定收集資料的方法、設計調查 表、選樣、資料整理與分析、報告的準備與提出。
初步調查：確定問題及研究的范圍，并經過研究，擬定調查計劃?？梢苑譃槿齻€步驟：情況分 析：擬定調查計劃之前，市場調
查人員必須了解公司的產品、競爭者、銷售渠道與方法、消費 者購買習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況；預備調查：對目前調查范圍有關資料進行分析， 分析同業與政府的資料、專家的意見等；決定研究范圍。
決定收集資料的方法：資料可分為兩類：初級資料（原始資料）：指專為某項計劃而收集或實 驗而得的資料；次級資料（二手資料）：指原始資料經過整理后形成的可為他人利用的資料。 次級資料的來源：政府機關、金融機構所統計公布的資料。如各級政府公報、銀行結匯統計等 ；同業公會、商會等職業團體，如房地產協會所公布的資料；市場研究機構所公布的資料；廣 告代理商及各種廣告媒體所發布的資料；國內外大學的出版物；各種基金會提交的研究計劃及 報告；國內外公共圖書館所公布的資料；公司本身擁有的各種資料；原始資料的收集方法：訪 問法、觀察法、實驗法。
設計調查表（見〈五〉調查問卷的設計）。
選樣：消費者地域的確m.airporthotelslisboa.com定；對具有代表性的消費者進行抽樣調查（隨機抽樣、計劃抽樣、分層 抽樣）。
現場調查：即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資 料。
資料整理與分析：對資料進行編輯整理，去粗取精，去偽存真，保證資料的系統性、完整性和 可靠性；進行分類編號以便于查找、歸檔和使用；將分類的資料進行統計計算，編制成各種計 算表、統計表、統計圖等；對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關 問題的統計數據，直至得出必要的結論。
撰寫和提交調查報告：撰寫調查報告應做到：客觀、真實、準確的反映調查結果；報告內容簡 明扼要，重點突出；文字精練，用語中肯；結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；報告后應 附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；報告完整，印刷清楚美觀。
注：以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只具有一般性指導意義，在實際工作中， 可視具體情況，科學靈活地安排調查工作的內容。
5.調查問卷的設計
調查問卷的構成：問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。問卷的開頭主要包括問候語、 填表說明和問卷編號。問候語用于消除被調查者的疑慮，激發他們的參與意識；填表說明用于 規范和幫助受訪者對問卷的回答；問卷編號用于識別問卷、訪問員、被訪者地址等，可以檢查 訪問員的工作，防止舞弊，便于校對檢查、更正錯誤等。問卷的正文一般包括資料收集、被調 查者的基本情況兩部分。問卷的結尾可設置開放題，征詢被調查者的意見、感受，或是記錄調 查情況等。
問卷設計要則。一致性原則：問卷內容應與調查所希望了解的內容向一致；完整性原則：問卷 內容應能涵蓋調查目的所需了解的所有內容；準確性原則：問卷應保證數據的準確性；可行性 原則：問卷應保證被調查者愿意并如實回答問卷，還要保證編碼、分析的可行性，被調查者所 提供的回答應是可量化的；效率原則：在保證獲得同樣信息的條件下選擇最簡捷的詢問方式， 以使問卷的長度、題量和難度最小，節省成本；模塊化原則：將問卷劃分為若干個功能模塊， 每個模塊由若干道題構成，以使問卷結構分明，便于維護與更新。
問卷設計技巧。問句的設計技巧：避免專業術語和縮略語；避免含意不清的字眼；避免提斷定 性的問題；避免一問多答；避免帶有導向性的問句；避免使用雙重否定的問句；避免敏感性問 題；問句要考慮時間性；擬定問句要有明確的界限；注意提問的順序。答案設計技巧：答案設 計的基本方法：二項選擇法、多項選擇法、順位法、回憶法、比較發；答案設計時應注意的事 項：答案要窮盡，答案須互斥，定距、定比問題的答案設計，注釋和填答案標記應恰當，避免 問題與答案不一致。