成都市甲級寫字樓市場調研分析

　　一、我國各大中心城市辦公物業發展情況及未來趨勢

　　由于宏觀調控，特別是國家七部委出臺的房產調控政策，對上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場產生了持續的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價格也越來越松動。而寫字樓的出租情況卻十分火爆，甲級寫字樓更是一再受到海外基金的追捧。據相關統計資料顯示，作為我國第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫字樓出租率達到80％以上，而一些高檔寫字樓如恒隆廣場等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場步步升溫，當前寫字樓已經成為“敏感時期”的市場新寵。

　　加入WTO以來，隨著我國城市特別是特大中心城市的的不斷擴大，市中心土地的越來越稀缺，寫字樓的開發也逐步從市中心向外擴散。許多城市都根據自身發展狀況，開辟了專門的經濟技術開發區或者工業技術園區，通過一系列的招商引資優惠措施，積極吸引國內外大型企業特別是世界500強企業進駐。這也有效帶動了當地寫字樓的開發，其租金也年年攀升，投資寫字樓的利潤空間的不斷呈現。預計20**、20**、20**年這三年我國特大中心城市甲級寫字樓的售價和租金都會直線上升，供小于求的局面在未來一段時期內仍然存在。

　　二、 成都目前辦公物業市場調研分析

　　1、辦公物業類型

　　目前成都市辦公物業類型主要包括：純辦公物業、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務樓(具商務功能的小戶型公寓)。從調查資料來看，純辦公物業的物業類型所占比例最大，達到了60%的比例，電梯公寓作商務用的物業占6.7%。

　　2、各類型辦公物業分析

　　類型A：純辦公物業——高級寫字樓

　?。?）、成都高級寫字樓分布

　　成都的甲級（準甲級）、高級寫字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側區域內，它們也構成了成都的事實CBD：

　　春熙路-鹽市口-天府廣場是成都最為繁華和傳統的中心商業區，構成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對地位、最為優越的商業資源和高額土地成本成為該區域高級寫字樓興建的最直接動力。

　　順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業、寫字樓和星級酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號。該區域也是成都市規劃的CBD區域的核心組成部分。

　　人民南路（含南大街）沿線是近年來發展最為迅猛的寫字樓開發熱點區域，且具備良好的后續發展空間。其動因主要包括：

　　交通優勢：相比絕對市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時連接著市中心、城南“富人區”和雙流機場，具備完整的交通循環體系。

　　磨子橋IT商圈效應：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫字樓物業的直接需求方，時代數碼廣場、@世界均是這一典型。

　　臨河景觀優勢：這是市中心及順城大街一帶寫字樓物業所無法比擬的資源優勢，它無疑能使臨河一帶的寫字樓物業具備更好的賣相。目前代表項目為開行國際廣場。

　　政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機關、企事業的進駐，使人民南路區域成為預期中新老城區的樞紐地帶，這在一定程度上能強化該區域發展寫字樓物業的可行性。

　　本項目處于人民南路南延線，也是南部新區構建“新會展商務圈”的橋頭堡位置，并具備政府機關企事業單位直接的資源優勢，加之李嘉誠和記黃埔項目即將啟動，該區域完全具備了開發特色寫字樓物業的眾多優勢。

　?。?）、成都高級寫字樓的發展歷程

　　階段一：新時代廣場獨領風騷。在1996年之前，除了市內幾間星級賓館，成都尚沒有一座現代化商務寫字樓。這一顯著的市場空白點使1996年交付使用的成都首座高等級寫字樓——新時代廣場取得了非凡的租售業績，吸引了大量的國內外知名企業入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達150-200元/平米·月。

　　階段二：僧多粥少，市場迅速降溫。新時代廣場的非凡租售業績極大地刺激了眾多的房地產開發商，1996年前后成都市中心迅速開建了十幾座高檔寫字樓項目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側，就聚集了9座，總量達60多萬平米。然而，成都高等級寫字樓市場與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機構和外省派駐機構相對較少；而受當地經濟總體水平影響，本地有足夠實力的民營企業（國營企業大都有自己的地盤）數量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開工的高檔寫字樓集中在1998年前后進入預售階段時，僧多粥少的局面便擺在了每家開發商面前。而先期竣工的新時代廣場率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項目在預售期便一籌莫展。成都的高檔寫字樓市場迅速降溫，1998年以后成都新開高等級商務寫字樓的建設幾乎陷入停滯狀態，并由此產生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。

　　階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時代廣場獨領風騷長達3-4年之后，1995-1996年開工的那批寫字樓中，川信大廈、冠城廣場開始脫穎而出。如冠城廣場憑借高規格的硬件配套、營銷上對國際大公司的強力公關以及特別的優惠政策，說服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業進駐，北京金杜、美國美標等著名公司亦從新時代廣場搬遷過來。此后，川信大廈和冠城廣場成為成都頂級寫字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機構和30%左右的國內知名企業成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數家世界500強企業，租金高達100-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。而同時，與這兩棟大廈幾乎供不應求相反的是，整個成都的寫字樓行業卻呈現出一種供大于求的狀況。

　　階段四：市場有所升溫，主導仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺和招商引資的卓有成效，以及“西部大開發”政策和中國加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時的寫字樓市場開始在20**年得到啟動。城市之心、世都大廈、時代數碼廣場、威斯頓聯邦大廈等停工停建項目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業績。同時，開發商亦不再盲目地新開寫字樓項目，只有@世界、時代廣場等少數幾個樓盤。

　　階段五：走向復蘇，趨勢鮮明。近年來隨著城市發展速度的加快，辦公物業需求不斷上升；而舊有的辦公物業（除少量高檔辦公物業）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務設施都難以滿足目前商務辦公的發展要求，產品面臨更新換代，辦公物業市場需求日趨旺盛；同時，城市規劃中兩個副中心方案的出臺，以及城市核心中央商務區規劃的確立都在一定程度上帶動了整個商務辦公市場的再次升溫。20**-20**年，成都寫字樓投資大幅度增長，由于需求量上升，成都寫字樓空置面積呈下降趨勢。整體來看，目前成都市的商務辦公物業的市場供需正趨向平衡發展，市場杠桿的調節作用明顯。

　　小結：

　　一直以來，成都的寫字樓呈兩極

分化的態勢，一方面是頂級甲級寫字樓市場需求旺盛，供不應求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場供應和市場需求出現明顯的反差。據調查，目前成都有大量的單位希望在一個采光通風良好、環境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級寫字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費用，壓抑的辦公環境……市場亟待新的辦公產品。于是，從20**年開始，成都寫字樓開始向情景化趨勢發展，@世界、時代廣場、錢江·鉑金時代、豐德國際廣場等寫字樓都在這方面進行積極的探索，旨在開發既能滿足企業形象，又能節約辦公成本，實現辦公舒適化的辦公產品，辦公向情景化方向發展是必然的趨勢。

　?。?）、成都市寫字樓未來發展趨勢

　?、賹懽謽巧墦Q代需求迫切

　　在成都寫字樓市場，目前雖有時代廣場、川信大廈等一批甲級寫字樓的出現，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設施、樓高、辦公面積等都與國際標準相差甚遠，外形上體現不出實力企業的檔次，內部設計滿足不了企業辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫字樓升級換代呼之欲來。

　　這種升級在成都CBD區尤顯迫切。在成都CBD核心區域，現在有高檔商務寫字樓30多棟，而能與國際接軌的甲級寫字樓卻是鳳毛麟角。核心區域內聚集了在蓉60%以上的外資機構，世界500強里的80余家跨國公司，72家金融機構，這些外來企業還在每日遞增。因為尋找不到合適的辦公場地，許多企業只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報等；假日酒店則有加拿大加成顧問有限公司、日本經濟協會等。

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　　由于土地的不可再生性，地段對于寫字樓而言具有永久性的現實意義。隨著時間推進，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強化。一個城市的CBD區將成為寫字樓開發商家交火最為激烈的之地。

　　成都CBD區核心地區2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統主要商務、商業區域。核心區之外的片區是中央商務區的外區，該區域3.05平方公里，將有少量的居住區域。據透露，整個中央商務區總建筑面積將達到1300多萬平方米，純粹商業樓盤將占1170萬平方米。目前核心區域內高檔商務寫字樓建筑面積只有100萬多平方米。

　　這種競爭源于對寫字樓建造的高規格要求。成都CBD區內雖然已經出現少量真正甲級寫字樓，但大多數寫字樓仍然不能與國際標準接軌。

　?、鄹咧悄芑l展成必然趨勢

　　高智能化寫字樓也將成為成都甲級寫字樓的發展方向。雖然目前已經出現了一些這樣的寫字樓，但其發展還沒成為規模，因此還不能完全滿足相關高端企業的需求。但據了解，一些準備大力進軍寫字樓的實力開發商都已將打造高智能化寫字樓作為目標。

　　簡而言之，寫字樓的智能化就是通過一系列國際領先技術的通訊自動化系統、樓宇自動化系統、辦公自動化系統、保安自動化管理系統等的設備安裝，使每棟樓都變成一個蘊涵有巨大能量的信息化坐標，而入駐企業可以隨心所欲應用相關信息轉換.這不僅指大廈的水、電、空調、電梯、消防、安保的精密監測與控制,而且通過語音與數據的高速通訊接入,使企業的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個最簡單的方面,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會因為身在電梯或者大樓深處而讓手機信號受損，從而影響業務聯系。

　?、芗准墝懽謽菍徍巳腭v資格

　　隨著社會分工明確化、細分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業特性也更為突出。因此，在巨大的市場需求面前，部分高品質的寫字樓會充分利用入駐企業(客戶)的知名度、檔次來提升自身的品牌優勢。因此，在企業入駐之前，寫字樓開發商將會對該企業的實力、信譽等各方面進行詳細調查，以保證入駐企業的水平都夠得上入駐的檔次。

　?。?）、需求市場的相關調查

　?、俪啥际袃葘懽謽鞘褂玫臐M意程度調查

　　最近，成都市某市場研究機構針對“成都市內寫字樓使用的滿意程度”進行了問卷調查，調查結果顯示：在1000多家入駐乙級寫字樓的機構和345家入駐甲級寫字樓的機構中，竟然有超過70%的機構對其現在使用的寫字樓感到不滿：

　　交通：走路開車都不方便。41.2%的被調查公司對所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積?。ㄕ?.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環路口交通不方便（占2.56%）。

　　電梯：太少太慢。對寫字樓配備電梯的調查結果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質量品質太差，經常壞（占7.53%）。而根據統計，目前成都寫字樓的一部電梯要服務8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。

　　IT通訊設備：終端少，故障多。對于寫字樓IT通訊設備，差不多6成的公司對于沒有寬帶、自己接線、撥號上網、電話線不夠用不滿意；認為長城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網線改造工程就更令物管頭痛。

　　空調：制冷制暖不到位。37.98%的公司對寫字樓空調配備不滿。其原因有：沒有中央空調，自裝空調又沒有預留位置；空調制冷制暖都不到位；空氣質量不好等。一場非典，使人們對健康有了更深刻的理解，寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風、健康、生態環境的被關注程度就更甚于其它類型的物業。然而給中央空調配備新風系統的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級和乙級寫字樓使用的中央空調都是傳統中央空調，制冷和制熱效果不好不說，各單位還不能自由地調控室內溫度，非常不方便?？上攵?，今后的商務辦公物業無論開發理念，還是產品設計都會有更大的突破。

　　物管：不盡人意。盡管被調查公司中，僅有21.4%對寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來的問題也值得注意。寫字樓衛生條件差、物管保安素質差、物管費用高、進出人員雜等使大多數入駐公司不滿意。

　　車位：數量少，費用高。對寫字樓目前車位的感覺滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級寫字樓一般配備停車位200-350個左右，平均每200-300平米僅有一個停車位。這不僅不能滿足公司內部人員對車位的需求，來客要停車就更加不方便。

　　周邊配套：就餐購物不方便。租或購買寫字樓的單位，對寫字樓周邊配套設施十分看重。然而，仍然有27%的公司認為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：員工就餐不方便，（占69.7%）；購物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供

工作快餐，而乙級寫字樓中午員工的就餐問題就非常突出。

　　層高：給人壓抑感。被調查公司對成都甲級寫字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問題。

　?、?目標消費市場的需求心理分析

　　A、選擇辦公地點的重要影響因素：

　　是否符合公司發展及形象的要求；

　　商務辦公物業的租金和售價；

　　進出辦公地點的交通順暢、方便；

　　商務辦公物業所處的位置，是否是商業繁華地段；

　　商務和辦公配套是否完善及方便程度；

　　辦公環境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風、采光條件是否良好等）。

　　B、商務辦公物業消費群體的需求傾向：

　　實力機構多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業，并且重視周邊及物業辦公環境；成都國際化程度的加深，外資駐蓉機構尤其喜好規劃合理，交通便利，企事業單位密集的區域，以提升公司企業形象；

　　純辦公物業仍然是需求的主體；

　　跨國大企業傾向于整層購買，中小企業則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；

　　對產品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。

　　職業投資人，尤其看重未來城市發展規劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。

篇2：房地產市場調研程序

　　房地產公司市場調研程序

　　1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據;根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。

　　2職責：

　　2.1經營銷售部負責配合我司開發項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。

　　經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關

　　2.2部門。

　　2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發部提供的產品開發各階段設計方案，提供會審意見。

　　2.4經營銷售部根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案。

　　2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。

　　2.6審計核算部負責計算房屋面積。

　　2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統部參與評審，總經理批準定價。

　　3工作程序

　　3.1供應市場調查

　　3.1.1項目開發前期

　　3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。

　　3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發項目相關的房地產供應市場進行調查。

　　a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。

　　b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。

　　c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。

　　d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。

　　3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發中、后期市場競爭項目跟蹤調查。

　　3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。

　　3.1.2.2在項目開發中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。

　　3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.2需求市場調查

　　3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據開發項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。

　　3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。

　　3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.5根據基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.3專項命題調研

　　3.3.1總經理根據公司的開發的戰略、戰術需要下達專項命題調研市場的指令。

　　3.3.2經營銷售部市場調研組根據專題命題安排市調專員進行專項市場調查。

　　3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。

　　3.4異地考察

　　3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。

　　3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。

　　3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優秀樓盤進行考察。

　　3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據需要遞交總經理及設計研發部。

　　3.5設計配合

　　3.5.1設計研發部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。

　　3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發部。

　　3.5.3由設計研發部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。

　　3.6銷售策劃

　　3.6.1項目

　　推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。

　　3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。

　　3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。

　　3.7產品定價

　　3.7.1設計研發部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規劃思路。

　　3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。

　　3.7.3審計核算部根據施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。

　　3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。

　　3.7.5經營銷售部組織財務計統部、審計核算部、設計研發部、總經理室對價格草案進行評審。

　　3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統部、總經理室會簽，總經理批準定價。

　　4相關文件

　　5相關表單

　　5.1樓盤個案調查表

篇3：天安地產市場調研程序

　　安永地產市場調研程序

　　1.市場調研的重要性

　　房地產行業作為資金密集型行業，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都可能導致嚴重的后 果。通過市場調研使房地產投資開發商充分了解現有市場，對產品及營銷策略進行評估，不斷 發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險；消費者的需求是不斷變化的，通過及時 的市場調研可以掌握消費者的意向和動態。

　　2.市場調研的主要類型

　　房地產市場調查貫穿房地產經營全過程，根據目的和用途的不同可以分為：服務于房地產投資 方向決策的市場調研、服務于房地產項目運作的市場調研、服務于市場推廣與銷售的市場調研 。

　　服務于房地產投資方向決策的市場調研：

　　調研成果主要應用于公司的投資方向決策，指導投資開發商的地皮投資以及項目的初步定位。 主要有：

　　宏觀環境調查研究：包括政策法規、房地產經濟知識、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等 基本狀況等。通過調查分析了解房地產市場的現狀及動態。

　　房地產產品調查研究：在售樓盤資料統計——現有住宅項目的供應量、價格、戶型特點、裝修 情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析；區域市場分析——對特定區 域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析；新盤匯總分析——階段性對 新盤進行調查分析，追蹤市場發展方向。

　　置業消費需求趨勢調查研究：針對消費者需求動機、購買行為以及需求影響因素進行研究，以 之作為開發商把握需求動態的依據。

　　品牌調查研究：品牌調查研究是品牌建設的基礎。

　　服務于房地產項目運作的市場調研：

　　項目定位調查研究：針對具體樓盤項目所處的區域，通過對置業消費需求的研究，結合周邊競 爭項目的研究和區位特征研究，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。

　　置業消費需求研究——了解消費者購房的目的及原因、購房心理及動機分析、消費行為與習慣 、購房者選擇樓盤時關注的因素及決策過程、購房者追求的生活方式、購房時主要的信息獲取 渠道等市場信息。競爭樓盤研究——了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、 優劣勢、主要賣點，為樓盤定位提供參考依據。

　　產品測試調查研究：針對將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體內容包 括：社區配套設施與功能需求測試；建筑類型與容積率之間的匹配關系；房屋格局、面積與各 功能區的分割等。

　　服務于市場推廣與銷售的市場調研：

　　樓盤媒體宣傳分析：對在售項目進行主要媒體廣告投放量進行統計，可進行樓盤賣點、營銷策 劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為市場 競爭研究的有力補充。

　　銷售現場調查：通過對現場擬購人群的調查，對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考 依據；業主滿意度調查：了解簽署合同的消費者與入住消費者對開發商、特定樓盤以及物業等 方面的滿意程度。業主居住狀況在一定程度上會影響具體樓盤以及開發商的聲譽，提高現實業 主的居住滿意程度，能為開發商塑造良好的品牌形象，提升消費者美譽度與忠誠度。

　　3.房地產市場調查的主要方式

　　房地產市場調查的主要方式：訪問法、觀察法、試驗法。

　　訪問法速度快且成本不是太高，但收集到的資料不夠客觀無法達到調查的目的。答卷法：市場 調查人員要求被調查人員每人答一份卷，使個人意見表達出來；談話法：市場調查人員與被調 查人員進行面對面談話；電話法：市場調查人員借住電話來了解消費者意見，如定期詢問住戶 對房產的設計、設備、功能、環境、質量、服務的意見。

　　直接觀察法，派人到現場對調查對象進行觀察。例如派人到房地產交易所或售樓處觀察消費者 選購房產的行為和要求，調查消費者對本公司的信賴程度；實際痕跡測量法：調查人員不是親 自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡，例如比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效 果；行為記錄法：紀錄消費者的日常行為，例如觀看電視節目的習慣，在什么時間段收看什么 節目等。

　　實驗法是將調查縮小到一個比較小的規模上，進行實驗后得出一定結果，進而對整個市場進行 推測。實驗的目的：了解物業的環境、功能、定位是否受歡迎；了解物業價格能否被市場所接 受。例如通過展銷會來了解消費者的需求情況。

　　4.房地產市場調查的步驟和程序

　　一般而言，房地產市場調查的主要程序可以分為：初步調查、決定收集資料的方法、設計調查 表、選樣、資料整理與分析、報告的準備與提出。

　　初步調查：確定問題及研究的范圍，并經過研究，擬定調查計劃?？梢苑譃槿齻€步驟：情況分 析：擬定調查計劃之前，市場調

查人員必須了解公司的產品、競爭者、銷售渠道與方法、消費 者購買習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況；預備調查：對目前調查范圍有關資料進行分析， 分析同業與政府的資料、專家的意見等；決定研究范圍。

　　決定收集資料的方法：資料可分為兩類：初級資料（原始資料）：指專為某項計劃而收集或實 驗而得的資料；次級資料（二手資料）：指原始資料經過整理后形成的可為他人利用的資料。 次級資料的來源：政府機關、金融機構所統計公布的資料。如各級政府公報、銀行結匯統計等 ；同業公會、商會等職業團體，如房地產協會所公布的資料；市場研究機構所公布的資料；廣 告代理商及各種廣告媒體所發布的資料；國內外大學的出版物；各種基金會提交的研究計劃及 報告；國內外公共圖書館所公布的資料；公司本身擁有的各種資料；原始資料的收集方法：訪 問法、觀察法、實驗法。

　　設計調查表（見〈五〉調查問卷的設計）。

　　選樣：消費者地域的確m.airporthotelslisboa.com定；對具有代表性的消費者進行抽樣調查（隨機抽樣、計劃抽樣、分層 抽樣）。

　　現場調查：即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資 料。

　　資料整理與分析：對資料進行編輯整理，去粗取精，去偽存真，保證資料的系統性、完整性和 可靠性；進行分類編號以便于查找、歸檔和使用；將分類的資料進行統計計算，編制成各種計 算表、統計表、統計圖等；對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關 問題的統計數據，直至得出必要的結論。

　　撰寫和提交調查報告：撰寫調查報告應做到：客觀、真實、準確的反映調查結果；報告內容簡 明扼要，重點突出；文字精練，用語中肯；結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；報告后應 附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；報告完整，印刷清楚美觀。

　　注：以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只具有一般性指導意義，在實際工作中， 可視具體情況，科學靈活地安排調查工作的內容。

　　5.調查問卷的設計

　　調查問卷的構成：問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。問卷的開頭主要包括問候語、 填表說明和問卷編號。問候語用于消除被調查者的疑慮，激發他們的參與意識；填表說明用于 規范和幫助受訪者對問卷的回答；問卷編號用于識別問卷、訪問員、被訪者地址等，可以檢查 訪問員的工作，防止舞弊，便于校對檢查、更正錯誤等。問卷的正文一般包括資料收集、被調 查者的基本情況兩部分。問卷的結尾可設置開放題，征詢被調查者的意見、感受，或是記錄調 查情況等。

　　問卷設計要則。一致性原則：問卷內容應與調查所希望了解的內容向一致；完整性原則：問卷 內容應能涵蓋調查目的所需了解的所有內容；準確性原則：問卷應保證數據的準確性；可行性 原則：問卷應保證被調查者愿意并如實回答問卷，還要保證編碼、分析的可行性，被調查者所 提供的回答應是可量化的；效率原則：在保證獲得同樣信息的條件下選擇最簡捷的詢問方式， 以使問卷的長度、題量和難度最小，節省成本；模塊化原則：將問卷劃分為若干個功能模塊， 每個模塊由若干道題構成，以使問卷結構分明，便于維護與更新。

　　問卷設計技巧。問句的設計技巧：避免專業術語和縮略語；避免含意不清的字眼；避免提斷定 性的問題；避免一問多答；避免帶有導向性的問句；避免使用雙重否定的問句；避免敏感性問 題；問句要考慮時間性；擬定問句要有明確的界限；注意提問的順序。答案設計技巧：答案設 計的基本方法：二項選擇法、多項選擇法、順位法、回憶法、比較發；答案設計時應注意的事 項：答案要窮盡，答案須互斥，定距、定比問題的答案設計，注釋和填答案標記應恰當，避免 問題與答案不一致。