恩波經典項目市場態勢描述

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　　1．富陽房產市場近年發展迅速，2000年全市房地產投資2億元，增長8.7%。城鎮居民人均居住面積15.33平方米。房地產住宅開發面積25.69萬平方米，住宅竣工面積14.17萬平方米。從以上數據來看，富陽房產正處于良性循環，呈上升趨勢；

　　2．富陽房產受到當地地理環境的限制，主要沿富春江東西向進行開發，特別是北岸的市區部分。南岸的跨江發展雖已提到議事日程，但進展緩慢。商品房的開發自94、95年始，由于受土管部門土地供應量的制約，已開發項目建筑面積均在數萬平米左右，大規模的社區不多；

　　3．富陽房產市場購銷旺盛，主要因為供應量較為有限，銷售率基本為100%；

　　4．房產品價格近年逐步攀升。目前多層住宅均價在2000元/平米以上，其中直接沿江的景觀房產房價突破4000元/平米；

　　5．富陽城鎮居民人均可支配年收入為8434元。對于能夠在富陽市區購買臨江等價格較高商品房的消費者，“中產階級”人士居多。主要指從事通訊、造紙、電纜銷售等有較好收入的人群。高收入的銷售人員、大型企業高層管理以及私營企業主等將構成“恩波經典”項目的目標消費群。

　?。ǘ└偁幁h境：

　　1．區域環境

　　A．與“恩波經典”處于同一區域的競爭樓盤有如意花苑、明珠大廈、天河·富春灣以及春江花園等；

　　B．天河·富春灣余房不多，且僅為低樓層的小高層戶型，價性比不高，基本不構成競爭；

　　C．如意花苑處于本案西南側，地段位置較本案優，屬于16層小高層。目前可訂房源有限，處于銷售末期，基本不構成競爭；

　　D．明珠大廈處于濱江西大道，地段位置較本案優，屬于獨立高層。各方面條件的相仿，將分流本案的部分客源；

　　E．春江花園位于濱江西大道，地段位置較本案優?？偨ㄖ娣e10萬余平米，包括5幢高層、7幢多層、小高層及別墅等，目前處于前期方案階段。地段與規模的優勢，將造成部分消費者持幣觀望，對本案的銷售造成一定的影響。

　　2．價格環境

　　A．通過前期調查，本案目標客戶的心理價位在3000元/平米左右；

　　B．位于桂花西路的世紀大廈均價2700元/平米，具有一定的價格優勢；

　　C．明珠大廈起價4080元/平米，主要與其沿江的地段有關。價格與本案接近，將構成較為直接的競爭；

　　D．春江花園目前暫定方案高層均價4700元/平米，小高層起價3500元/平米，多層2700元起價。較高的價格對本案的銷售較為有利，然而也將限制本案的起步價位。

　　3．廣告環境

　　A．富陽房產的廣告投放整體上缺乏系統性。路牌廣告數量較少，報紙及電視均未形成專門的房產板塊。開發商的廣告意識普遍不強；

　　B．春江花園目前在恩波廣場擁有大塊路牌廣告，加上國慶期間的廣場咨詢活動形成了一定的市場關注度；

　　C．天河·富春灣曾在開盤時投放過數月的電視廣告；

　　D．其它競爭對手目前所見廣告有限。

　?。ㄈ╉椖渴袌稣J知：

　　1．恩波經典作為銀泰·丹陽花園二期市場對項目的基本情況有一定認知；

　　2．通過前期銷售人員的介紹，目前預約客戶為130人左右；

　　3．預訂客戶基本明確項目的價格在3000元/平米以上，項目目前處于方案調整階段；

　　4．恩波經典自命名確定后未曾進行過大范圍宣傳，市場對新名稱較為陌生；

　　5．目前已預約客戶對項目的居住環境、戶型設計、安防設施較為關注；

　　6．由于本案的價格距消費者的心理期望有一定差距，故真正的利益點承諾才是鞏固已有客戶和發展未來客戶的關鍵。

篇2：伊寧市房地產市場趨勢分析

　　伊寧市房地產市場趨勢分析

　?。ㄒ唬┮翆幨蟹康禺a市場發展影響因素

　　1、不利因素

　　1）對于20**年房地產投資增長,由于伊寧市本土幾大房地產開發商加大投資力度，伊寧市的房地產開發體量增加過快，而伊寧市城市居民目前只有28.58萬（包括鄉鎮非農業人口），消化能力有限

　　2）伊寧市中檔或中檔以上檔次的商品房由本土大型房地產開發商開發，中低以下檔次的由一些小型房地產開發商開發，勢必造成同類型物業、同質化物業的開發量大，而伊寧市的中高收入者數量又有限，競爭會很激烈

　　2、有利因素

　　1）伊寧市住房制度改革起步晚，目前還處在形成期，居民對住房需求還沒有完全釋放出來，特別是中低檔市場的需求量未能得到有效滿足，這是促進未來幾年房地產投資保持較快增長的根本動力

　　2）在銀行存款利率很低、股市低迷、投資渠道有限時,以房地產為主的不動產投資依然是一部分居民重要的投資選擇

　　3）城市化進程的加快和未來農村人口的轉移帶來的城鎮居民人口增長，將促進房地產業的發展

　　4）隨著20**年精伊霍鐵路的全面通車，伊犁地區的邊境貿易將進一步活躍，霍爾果斯的口岸效應將由較大的提升，由此帶來的經濟增長，將促進伊寧市房地產業向更高層次的發展。

　?。ǘ┓康禺a市場趨勢分析

　　1、從供應方面看

　　未來兩三年土地供應略有增加；商品房供應量增幅較大；但二手房市場仍無較大突破。

　　從市場供應來看，由于伊寧市的土地市場、增量房和存量房市場還未形成有效的聯動效應，未來一定時期內伊寧市的一、二級市場走勢不盡相同，但總體情況是將趨于增加的。

　　2、從需求方面看

　　有效需求仍將平穩上升，需求結構將發生變化。

　　伊寧市居民現狀、居住狀況和以周邊縣市為主的外地購房者的消費慣性決定今后的住宅產業還有很大的發展潛力；居民收入穩步增長，消費結構不斷升級，是有效需求量平穩上升的有力保證；同時隨著市場的更加成熟，需求結構也在發生著變化。

　　住宅產品與其他消費品相比有價格高、決策時間長的特點，這在一定程度上使許多潛在需求難以迅速轉為有效需求。但是隨著市場的逐漸成熟及競爭性的加強，將有更多迎合消費者需求的高品質、中低價位的中高檔住宅在伊寧市不斷推出，將有利于潛在需求轉為有效需求。

　　3、從供需結構看

　　未來兩三年伊寧市房地產市場供需結構將有所變化，中高價位項目供需矛盾變得突出。

　　伊寧市房地產市場一直存在供需結構的不匹配，導致結構性的“過?！焙汀安蛔恪?。即中高價位樓盤供應量最大，低價位樓盤供應量較少；而客戶對中低價位樓盤的需求量最大，對中高價位樓盤的需求量較少。預計今后幾年供需結構會有所變化，中低價位供需矛盾相對緩解；而高價位項目的供需矛盾變得更為突出。

　　1）不同價位區間供應量的變化

　　根據我們對伊寧市在售樓盤的分析，目前的供應情況是，單價在1400-1800元/m2的中價位樓盤的供應量最大，其次是單價在1400元/m2以下的中低價位樓盤，單價在1800元/m2以上的高價位樓盤供應量最小。我們預測未來中低價位項目供應量將有所下降，而中高端價位樓盤的供應量將有所上升。

　　2）不同價位區間需求量的變化

　　據需求調查問卷分析顯示，伊寧市目前中低、低價位的樓盤需求量較大，而中價位和高價位的樓盤需求量相對較少。結合對客戶需求調查問卷的分析，我們預測未來中低及中高價位項目需求量還會有較大幅度的上升，而高價位樓盤的需求量將繼續下降。

　　3）供需結構對比

　　未來供應量和需求量的變化趨勢將導致供需結構的變化，中低價位供需矛盾相對緩解，但中低價位項目仍然存在較大的供需缺口；由于高價位項目的供應增加而需求下降，將導致高價位項目的供需矛盾更為突出。

　　4、從價格看

　　通過分析預測，未來兩三年伊寧市房價穩中有升，尤其城區的部分新建中高檔住宅項目房價會有所上漲。

　　調研顯示，20**年伊寧市商品房綜合價格總體走勢平穩，我們預計兩三年內，伊寧市局部區域由于基礎配套設施的健全，產品的優化，房價會有所上漲，如開發區、解放路西路中段等區域。在今后隨著道路、商業配套等設施的不斷完善，這一區域與城市老中心區域的心理距離和時間距離將大大縮短，所以我們預計該區域房價仍會有所上升。

　　由于交通等基礎設施建設的加快，未來幾年伊寧市房地產市場將凸顯這樣一個趨勢：由距離導致的區域差異將弱化，而由產品特征導致的區域差異將加強。即表現為同一區域內產品特征趨同，而不同區域之間的產品差異分化加劇。

　　5、從物業形態看

　　物業類型多元化趨勢明顯，非居住類物業比例上升迅速，商業物業將出現新的產品形態。

　　在商業類物業中，預計今后幾年傳統的百貨類物業不會有大的供應量投入市場，而一些新興的商業類型將入市，成為市場的熱點。種種利好因素將推動伊寧市商業類物業的發展，20**年的商業市場已初現升溫的跡象。

　　隨著外地商家紛紛涌入伊寧市開拓市場，將有一些新型商業市場形態出現，例如國美電器等，這將對伊寧市原有的商業供應結構產生一定的影響?？梢灶A見未來伊寧市的新青年街商業區、銅鑼灣不夜城、新紅旗商場、陽光時代、花城商場等將有望成為大賣場、大型專業店、大型購物中心等新型商業物業類型集中增長地帶。

　　6、從銷售看

　　中高檔商品房銷售速度有所減慢，價位偏高的項目風險加大，專業營銷隊伍所起作用增強。

　　隨著伊寧市房地產市場的逐漸成熟，購房者的消費心態也逐漸成熟，消費越來越趨于理性，高價位商品房銷售的難度增加。預計今后幾年銷售速度的減慢會造成中高檔的項目風險增大，同時，營銷代理公司在項目銷售中所占份額增大。

　　1）銷售速度減慢

　　三方面的原因將使今后伊寧市商品房的銷售速度減緩：

　　消費者心態成熟，沖動性購買減少；

　　由于投資類物業的激增使投資物業的回報率普遍下降，導致投資性購買減少；

　　由于總體供應量的增長稍快于需求量的增長，使樓盤的吸納速度下降。

　　2）中高檔尤其高檔項目風險加大

　　由于銷售速度的下降，使中高檔項目銷售壓力增大，特別是那些高檔項目風險更大。

　　3）專業營銷隊伍所起作用增強

　　銷售難度增加也使發展商對營銷手段的創新和多樣化越來越重視。伊寧市傳統的房地產銷售多數是依靠街頭路牌廣告、車身廣告的宣傳，但現在高檔項目已開始在專業營銷機構的推動下，注重采取在各大的媒體發布廣告等更為有效的營銷手段，以吸引目標消費者。雖然當地

的發展商自身銷售隊伍的能力相當有限，但是很多發展商仍未選擇委托專業的代理公司來銷售樓盤。預計隨著房地產專業化程度的提高，市場分工越來越細，地產市場上專業營銷隊伍在項目銷售中所占的比例越來越大。

　　三、市場走勢預測綜述：

　　從以上數據和調研分析中可以發現，本地大型開發商為搶占市場先機，使伊寧市房地產市場化的趨勢更加明顯，競爭日益加劇，開發商在挖掘市場的過程中發揮了重要作用，而不再是以往由政府指導市場的一貫方式，開發商可以比政府要求走得更快，做得更好，主動性已大大加強。

　　預計今后一段時間內，伊寧市房地產市場將出現以下一些走勢：

　　1、伊寧市商品房的整體開發水平提高，同檔次樓盤增多；

　　2、高檔價位樓盤在營造自身品質的同時，主要賣點將會是內地特色、自然景觀與現代都市特色相結合，同時通過提高服務水平和范圍以增加樓盤的附加值；

　　3、由于本地大型開發商為搶占市場先機，使競爭的加劇，將會加強營銷宣傳推廣的力度，意味著營銷費用投入加大；

　　4、專業市場營銷策劃介入提早，樓盤營銷方式推陳出新，充分貫徹“以人為本”，發揮項目優勢及營銷項目特色才能引起消費者注意。