關于目前石家莊的房地產形勢和對策（20**）
——在20**石家莊房地產形勢展望高峰論壇上的發言
20**年11月21日下午，由石家莊房地產協會主辦，卓達集團承辦的“‘20**石家莊房地產形勢展望’高峰論壇在卓達星辰會展中心二樓新聞發布廳隆重舉辦。省會房地產業專家就目前房地產市場形勢策及消費者如何理性購房進行了討論。我作為主談嘉賓發了言。以下是再論壇上講話的主要內容。
一：目前的市場現狀及政策走向分析
今年年底到明年上半年，省會房價可能出現微調，但整體形勢還是緩慢上漲。明年下半年或18大之后樓市將逐漸重新走向繁榮。原因分析如下；
20**年房地產市場是受政策力和市場力共同作用的結果。
從調控帶來的作用來看，未來從土地、稅收、市場監管、金融、融資渠道等多種角度還將有不斷的調控政策出臺，宏觀經濟的變化將不斷影響到樓市政策的調控，但是調控不太可能將房地產行業一棍子打死，而是讓其健康有序的發展。目前總體市場形勢可以說：總體穩定，局部價格波動。表現在：
1、宏觀經濟企穩，政策調控進入深水區。
目前商品住宅市場低位成交已成常態，政府對樓市調控政策毫無放松之意，這將使樓市博弈的戰線和時間會拉長。
2、供地從緊，樓市成交量下降。
20** 年前三季度，住宅用地量價水平低于去年同期，主要城市商品房銷量陷入低迷。
3、開發商或降價或轉戰，內部并購升級
開發商開始選擇大幅打折促銷。并購整合成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。
4、價格調整初現，整體市場仍穩定
房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房價深度調整的跡象有所顯現。，但整體行業投資狀況良好，房價也仍然是比較穩定的。
堅持商品房市場化和保障性住房民生化是未來房地產發展的一項長期政策。
從市場力來看，目前決定房價的上漲要素主要有四個：
需求推動房價上漲的力量依然很強；供地從緊政策使市場增量受限問題難以得到改觀；國內外原材料價格不斷上升；從目前情況來看，上述基本因素短期內難以發生根本性改變。目前房價出現大幅下降的拐點沒有政策支撐。
就石家莊樓市來講，還有以下4個特點，決定了石家莊房價既不可能大漲，也不可能跌下來，主要原因是：
1、城市化進程加快，石家莊處于高速發展期，剛性需求大。
中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。石家莊常住人口270萬，據政府規劃20**年建成500萬人口的大都市目標將近要翻一翻，住房需求的缺口巨大。國家加強對金融的監管力度，貸款利率的多次上調，使這部分剛性需求數量越來越多，而且會在某個時期出現井噴。
2、環首都經濟圈，石家莊呈現：“洼地”效應和“擠出”效應
隨著京津冀一體化進程加快和“環首都經濟圈”的高調出爐，石家莊樓市逐漸變成價值洼地，未來上漲潛力巨大。
一方面，近幾年石家莊市房地產市場已有較快發展，但整體房地產市場水平有限，相對其他國內二線城市房價水平較低。另一方面，北京房地產市場受到嚴厲新政的打壓，但新規的出臺和城市交通的規劃使周邊城市住宅到北京地區置業者的追捧，河北高品質物業的集聚地石家莊成為投資價值洼地。
3、市民生活品質、消費能力提高
目前石家莊三年大變樣已經接近尾聲，市區環境已經煥然一新，新客站的建成、軌道交通建設不斷提升，還有城市交通主干道的不斷延伸，使石家莊城市魅力大增。同時，市民對生活質量的要求也在不斷提升，對高品住宅需求不斷增加。
4、通脹形勢下的保值首選
目前銀行利息式微、物價高漲貨幣貶值等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產品。不動產物業，其價格行情一路升值，極少出現貶值的情況。根據央行最新調查，目前排在居民投資第一位的還是房產。作為居住與投資雙重屬性的房產，未來很長時間都將是居民投資的選擇。
二：房地產開發企業應對措施。
在目前市場形勢下房地產行業的特點是，企業整合顯現，并購時代來臨，強者更強，弱者更為困難，市場競爭變得更為嚴峻。但辯證地看，任何困峻也都是機遇。面對目前房地產市場的觀望和成交量的下跌，開發企業應采取積極的態度主動應對。
一方面，首先從觀念上要認真對待國家的調控政策，要認識到國家調控的目的畢竟是要使房地產市場的健康有序發展。從大趨勢來講，房地產還是產一個朝陽產業、支柱產業
另一方面，開發企業應從自身方面主動尋求應對措施。我認為至少可從以下四點考慮：
首先，積極回籠資金。資金是開發商的血液，誰擁有充足的現金流，誰就能在市場的寒冬安然無恙。所以需要保持現金流、去化庫存房和庫存土地、放緩拿地。
其次，積極升級品牌，房地產品牌戰略是參與市場競爭的最好利器。不僅產品上下功夫，打造環境與人居完美結合的精品項目。同時，企業文化、售后服務等軟環境上提高，博得消費者的信任度、忠誠度。在千方百計滿足消費者需求上作文章。我想，最終笑傲江湖的也必將是那些歷經百戰的房地產品牌企業。
第三，轉變企業開發模式，走產業地產路。市場已經不是只靠蓋房子和賣房子，需求模式在升級、產業模式也需升級。只有跳出了傳統的住宅模式，走產業化之路，才能在任何市場形勢中走的從容長遠。卓達產業地產模式，以產業為基礎，以整合資源為手段，注重產品和城市的融合與共生，實現房地產可持續發展，如發展文化旅游地產、養老地產等。
第四，多元化發展戰略，分散企業風險。地產企業多元化發展也是企業規避風險的一種途徑。近期頻頻出現大型房企進軍礦業、建筑業、傳媒業，住宅地產進軍商業地產、旅游地產等等，就是企業多元化發展的選擇。卓達“多元價值型”產業地產模式是從經營城市的視野高度，以城市經營為基本背景，以地產項目運作為載體，以整合資源為手段，以產業為基礎，以產業帶動就業，以就業帶動房地產發展的循環發展模式，有效地避免了單一產業帶來的風險，使卓達真正進入了多元化實業發展的新階段。
三：消費者抉擇方向分析。
在目前樓市形勢下投資置業要特別注意以下幾點：
1、關注國家政策走向，選擇出手時機。
把房產作為一種商品的基本規律，房子商品的價格也是隨著市場波動的，有漲就有跌，有跌就有漲，它不會一直降或一直升，降價是暫時的，局部的，漲價總體的，長期的。因為現在屬于低谷期，所以，買房子，還是要趁早，晚出手不如早出手。因為投資房地產仍是眾多投資產品中最理想的選擇。
2、依托國家發展戰略和
城市發展方向，選擇有極具增值潛力地區。個人財富增長，離不開國家大的戰略，只有在國家大的戰略開發背景下，個人的財富才可能爆增?！”热缒壳叭齺喓屯５姆績r升值比較高，原因就在于國家戰略的決定，國際旅游島和藍色半島經濟區的批復，使在海南和威海的投資房產客戶財富連續翻番。
另外，房地產不同區域因為各區域條件的空間組合不同，土地價值和增值潛力也有差異。例如，環渤海經濟區、京津冀都市圈等規劃，使得這一地理位置優越的城市群迅速成為吸引資金的坐標，尤其是這些城市群中包括石家莊在內的二三線城市，由于處于房價洼地，在這一發展趨勢的影響下，房地產極具升值潛力，這也將成為房地產投資前景廣闊的區域。山東藍色半島經濟區的批復，使這塊區域將成為繼長三角、珠三角后中國的又一經濟中心，該區域內的房地產升值將成為必然。
3、注重產品質量和企業品牌，選擇好開發商。
投資對企業要考慮企業領袖品格、企業責任和產品市場上的前瞻性。房地產投資和居住兩相宜，是投資者需要充分考慮的問題，我們選擇的產品不僅要有宜居的環境、完善的配套、服務精細的物業等，還需要產品本身的高質量，這些不僅能使自己居住其中充分享受，同時也是房產增值的必備條件。選擇一家品牌開發商的產品也是自己財富保值的重要手段。
4、注重項目的可持續發展，選擇具有持續發展力的房產項目。
具有升值潛力的房子應該是項目開發成規模的，具有產業基礎的。而卓達山東文登的項目將將高品質放在開發建設的首位，堅持“大規模、高起點、國際化、前瞻性”的開發理念，以產業造城模式，整合各種資源，以卓達香水海新城、卓達先進裝備制造園區、卓達張家埠海港三大板塊為主的一系列產業創新項目造城市，動員各種社會力量，構建產業基地，走經營城市的路線。開發海上公園、游艇會等多元化海濱休閑產業，首創全齡化服務型居家養老社區，打造城市品牌。
篇2：新形勢下房地產金融發展趨勢前瞻
首先,想和大家明確一個概念,所謂的房地產金融到底是做什么,什么叫做房地產金融?這一點有一個簡單的比喻,就是說,作為房地產行業和房地產金融來說,最重要的是資金和土地,這是這個行業關注的兩個要素,如何的搭建這個橋梁,這個橋梁就是房地產金融,現在當前的房地產金融,我們的資金和土地,應該基本上通過銀行,通過我們的銀行把我們的發展商的資金以及投資商的資金接洽到我們的項目上去,通過這樣一個道路,實現一個融通,這是一個方式,這是一個資金的傳導,作為基金的回收方式,我們通過我們的開發商,以及我們投資商的投機收益,形成一個回收。
這里面最關鍵的一個機構就是銀行,銀行是非常重要的一個媒介和渠道,在這樣的情況下,我們覺得當前的房地產市場,在遭遇到整個國家宏觀調控的情況下,房地產金融成為一個非常重要的問題,就是融資渠道拓寬方面。
我們看一下這張表,針對20**年整個房地產市場面臨的融資渠道的困境問題,這是我們作為房地產行業來說,或者金融行業來說,是一個比較重要的問題,在這樣的問題情景下,在未來的操作過程中,存在哪些可能的機遇和挑戰,我們覺得這種機遇和挑戰,應該首先是建立在我們對整個宏觀形式的判斷基礎之上,所以說我們應該討論明天的房地產行業,應該從我們當前的宏觀經濟形勢和判斷上來著眼,通過我們的一些判斷來看一下,它的發展趨勢在哪里?總體來說我們的態度,我們對于整個的房地產態度,還是持比較謹慎樂觀的態度。
首先我們看一下宏觀經濟在整個房地產行業中所扮演的角色,宏觀經濟當前的主要現狀和判斷,我們再看房地產商目前面臨的子困境,最后看我們房地產創新的趨勢和前景在哪里。先從我們基本的宏觀政策基本面來看。對于我們當前的政策決策者來說,是一個非常難以平衡的目標,這三者之間如何的平衡,如何的掌握,這實際上是非常困難的過程,對于這樣的目標來說,我們認為,這個市場還是作為宏觀調控來說,是非常重要,也是非常有難度的操作方式,整個的宏觀經濟對于我們的房地產行業是如何影響的。
我們認為總體的思路來說,房地產的宏觀調控,對于方面來說是非常重要的一個方面,它的思路是怎樣的?從92年經濟周期看起,在92、93年整個房地產開發貸款,開發的增速,都保持百分之百之上的增幅,我們當時在這個階段情況下,行業表現了一個水平,就是一個經濟想象,就是GDP的高速增長,也是我們消費者物價也在高速增長的過程中,所以從這個階段經歷過來,進入了一個不斷上漲的過程。
從央行的操作思路來看,放在我們通貨膨脹的問題上,控制通貨膨脹,對于房地產行業來說,意味著一系列緊縮的態勢,緊縮的政策出現了,緊縮的政策出現以后,對于房地產行業來說,是一個非常重要的發展機遇,它負面影響房地產行業健康的發展,因此出現了一系列的后遺癥,當前的房地產金融市場也好,或者當前的房地產市場也好,之所以出現當前的情況,實際上有一系列的過程,通過前期的高速發展以后,我們一系列抑制措施,出現了一系列的后遺癥,我們近兩年的房地產公司上市,已經非常少了,因此,從這一系列的判斷來看,整個的宏觀經濟政策,對于房地產行業來說,是一個行業增長和發展的促發期,也是導致行業萎縮的終結者,所以這個角色是互換的。
我們看一下它當前對于中國的現在的金融政策和宏觀經濟政策的影響在哪里,還是在于一些深層次的發展問題,關鍵還是在于金融體制的改革,我們覺得當前非常重要的一個特點,現在的 中國經濟存在一個投資率和儲蓄率非常高漲的態勢,我們的經濟增長是高投資拉動的,我們看到相關的數據,近兩年整個的中國投資率,已經保持在40-50%的高度,這是非常高的一個比例,是一個非常顯著的特點。我們居民的儲蓄比例非常高,達到25.5%,相比世界其他的國家來說,應該說是非常高的儲蓄率,所以高投資率和高儲蓄率是當中宏觀經濟的一個特點。
在看這張圖,可以看到,CPI是呈逐步走低的狀態,我們認為這個本身的統計,如果仔細的分析一下,相關的宏觀經濟來看,有非常大的問題,首先,非常重要的一個問題,就是房地產價格指數,并沒有反應在CPI指數里面,反應出工業品的價格指數,并沒有傳達到下游的消費者價格指數,雖然我們現在整個的價格指數是比較偏低的,但是并不代表我們的經濟不存在通貨膨脹的危機,或者調整利率,抑制整個經濟過分過熱的一個增長的壓力,從這一系列狀態來看,當前最佳的指數是穩定的失真的情況。
我們整個市場的利率結構,從現在來看,實際上是看長期的利率還是偏低的,我們的低利率實際上對于經濟增長,不是起到非常大的作用,銀行進一步調低我們的利率,也很難對我們經濟起到刺激作用。
另外一塊我們看商業銀行,在市場規范化的運作當中,也是非常重要的表現,現在我們的交行上市了,我們的建行在香港上市了,以及眾多的銀行引入了國外的戰略投資者,這也是我們規范金融市場一個非常重要的目標和現象,在這里我們做一個簡單的分析,我們到底應該如何的思考,我們如何的調整,我們控制經濟到底怎么做,這實在有一個內在的邏輯在里面,我們先從CPI的指數看起,當前有一個往下走的態勢,不存在通貨緊縮的預期在這里,在這樣的情況下,央行如果降息,進一步刺激經濟結構,同時,我們還考慮到,我們現在并不是現在反映的這么低,還是有通貨膨脹的壓力存在,實際上這個對于我們的政策,中央的政策決策者來說,實際上遇到了非常大的問題,我們是不是可以通過利率,達到我們的控制目標,當前央行采取了一系列政策,對利率沒有采取很大的變動,利率政策不能用了,貨幣政策不能用了,所以考慮到我們的信貸政策,我們的信貸緊縮了,我們眾多的銀行,不再搞房地產,不再做它的貸款的發放,這是一個非常重要的特點。
我們看一看對于房地產行業來說,它目前到底怎么樣?目前對于房地產來說,整個信貸緊縮的趨勢,導致了房地產商來說,我們的融資渠道非常少,現在銀行緊縮了,這一塊的貸款發放非常的難,對于貸款商來說融資非常的困難,商業銀行通過改革,需要一系列的利率風險,比如我們的套期保值,作為我們的投資,來化解我們整個商業銀行的流動性的問題,同時我們在社會上有大量的高額的儲蓄率和投資率,也就是說,市場上還有大量的資金沒有找到有效的資金投,在資金方面來說,缺少相關的投資對象和融資工具,同時作為融資方的主體,在這樣的情況下,整個的市場開始形成了,所以說,在這樣的市場環境下,我們需要建立一個非常有效的融資平臺或者投資平臺,這個平臺就是我剛剛提到的房地產金融,房地產金融市場在當前的節點上,在20**年的節點上,開始逐步的發展,或者逐步的繁榮,有其必然的原因,就是在于政府的宏觀經濟政策一系列措施目標,導致這個市場發展以后必然的景象。
我們解釋一下房地產金融,如何的看待這個房地產金融的趨勢,第一點,房地產金融并不代表銀行貸款,我們可以看到,現在的分析,當前的市場環境,銀行貸款對于整個的金融大盤起到一個非常大的作用,但是這個作用實際上有一個轉變時期,這個時期實際上很多的通過間接融資的方式開始轉變,以直接融資的渠道投,真正涉及到房地產金融這一塊市場,就是所謂的資產證券化開始啟動了,就是我們的住房貸款證券化,我們抵押貸款證券化,相關的一些操作,我們的購房者把錢在銀行,把一個中介機構做一個打包,整個的市場化的過程,通過一個操作的環節來完成。這樣對于銀行來說,我們的房貸能力增向了,我們用更多的錢可以投資更多的項目,對于我們來說,有更多的渠道進行融資。
對于房地產行業來說,我們認為一個重要的趨勢,就是海外基金,就是信托基金介入到當前的市場環境中,對于我們國內是一個非常好的現象,通過一個打包的投資,或者它通過其他的相關的開發,或者是股權合作,介入相關的房地產項目中,對于缺少資金的項目,起到非常好的融資作用,在06年我們認為,或者在新的一年里面,海外資金進入中國,或者是所謂的專業房地產投資資金在國內的星期,應該是一個非常重要的房地產產品,或者是一個市場現狀,我們現在知道的通過公開媒體知道的一些資金涉足哪些行業,實際上非常少的,實際上有大量的歐洲和美國的資金,在東南亞地區和新加坡,正在非常關注中國的房地產市場,他們想投資中國的房地產市場,通過這種態勢和我們的一個分析,和我們的了解來看,這樣一個金融市場的發展,在06年應該是一個主旋律,所以我們覺得這是一個非常重要的趨勢。
然后是基金的介入,對于我們行業是一個非常好的資金作用,基金不只是融資手段,可以幫助我們的企業更好的經營和管理,因為它有專業的團隊運作,幫助我們的企業,加速我們成熟的過程,加速我們現代化管理的過程,這也是非常好的幫助,通過它的規模性的投資,可以有效的控制我們整個的市場的發展規范,這樣的話,也是起到非常好的規模效應,所以簡單來說,我們認為房地產在06年的態勢應該是非常好的。以上是和大家簡單的做一下分享,希望大家有所了解和重視。
篇3：適應新形勢下我國房地產營銷對策分析
適應新形勢下我國房地產營銷對策分析
上述房地產營銷中的問題值得高度重視和深思，如果處理不好，必然會阻礙房地產業的發展。隨著房地產業的理性發展與房地產市場競爭的日益激烈，房地產營銷管理也要從策劃、推廣到銷售。進行全程的監控。因此我認為現在房地產的營銷觀念也要轉變過來，第一需要與欲望，即以市場需求為導向，滿足消費者的需求和滿足消費者某一層次的心理需求或欲望；第二對顧客的成本，即根據市場細分來設計房產，滿足不同消費層次消費的需求，為某一經濟承受階層量身定制；第三便利，即物業配套的完善，滿足社區住戶的主要需求，提供便利的條件；第四傳播，利用現在的傳媒技術，充分而客觀的展示樓盤的信息，以吸引目標客戶群。因此我認為，目前應從以下幾個方面加強房地產營銷工作，以適應心形勢的需要。
1、要對國家經濟與發展形勢、房地產市場發展態勢，政治、經濟、金融、教育等因素，尤其是周邊城市乃至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。要了解房地產政策法規和政府有關措施。掌握各有關政策法規急政府調整的信息，就能及時調整房地產開發和營銷策略，有助于項目的成功。
2、加強營銷策劃，準確定位市場。房地產消費者的購買行為是一種非常理智型的行為，一般不會出現沖動性特征。因此，房地產營銷者只有充分研究消費者的欲望和需求，并將其貫穿于樓盤開發的全過程，才可能使自己的項目成為市場亮點。主要就是對于未來購房者的購房心理和經濟能力以及戶型需求等方面的調查，或者請專業的調研、策劃公司對購房人群進行分析，做好產品的市場定位。操作者要設身處地去思考消費者的物理需求共性，思考他們的群體特性，明確他們想要怎樣的東西、理想中的住宅是怎樣的、對戶型接受的心理上限和底限是怎樣的，如何可以讓他們在看到小區、住宅后覺得就是自己理想的，從而是消費者部分的忽略價格因素。具體可以從以下兩方面分析：
?。?）在房地產開發建設前期需要先找準這個項目的潛在消費群體，并劃分出主體消費群和次級消費群、其他消費群。首先需要滿足這幾類消費群對室內、小區空間的共性需求，處理人和空間的關系過程中要做到讓空間適應人的需要，以適應最大化的基本購房者。其次要注意到購房者在未來使用過程中的感受，將購房主體的需求細化到具體的設計中，最大限度地滿足他們的需求，最好可以和主體需求統一，對于實在無法兼容甚至沖突的，在保證主體購房者的前提下，可以將他們從目標客戶中刪除。
?。?）在這些研究分析工作完成后，還需要對樓間距、景觀、戶型、面積等進行單體分析，找出可以讓購房者感到舒適的戶型分割、樓距規劃、小區景觀設計、道路設計等次級內容，甚至包括如何使戶型在滿足現有審美時又符合和適當超越當地購房者的需求；發揮地理位置的優點而彌補缺陷；景觀規劃要做到避免呆板卻不顯雜亂，動靜徹底分離；在公共設施上降低成本而增加實用等等。
?。?）注重廣告的品質、重視廣告的創意。通過對房地產商品特性以及消費者心理需求的把握，避免繁雜、炒作、陳詞濫調以及千篇一律的廣告語言，不斷提升地產廣告的品質，創造具有個性的廣告作品。加強法制觀念，增強自律意識，盡量避免失真信息的出現，既可以避免不必要的糾紛，又維護了房地產企業的社會形象，促進房地產業的健康發展。
?。?）樹立品牌意識。在房地產市場上，消費者與開發商之間存在著嚴重的信息不對稱。相對于開發商而言，購房者處于信息的劣勢，這也阻礙了消費者對好樓盤的識別。因此，開發商需要一個載體，把專業的信息打包起來簡化后傳遞給消費者，這個載體就是品牌。房地產企業的品牌建設需要在總體規劃的指導下，與房產項目的研發，建設、推廣、銷售、物業管理服務等環節相對接，各環節協調運作，共同努力，才能確保品牌建設目標的實現。一個項目的結束并不意味著品牌運營的終結，品牌要真正集知名度、美譽度、忠誠度三位一體，還必須持續優化維系現有顧客的關系；同時在企業規模過張中，注重對品牌的循環強化和提升；而且需要不斷地補充新的內容，這樣在新一輪循環中，才具有更為強大的推動力。
?。?）充實文化營銷的內涵。房地產建筑本身就可以表達一種文化，不同的建筑設計、建筑風格、小區規劃代表著不同的文化內涵。因此房地產企業通過實施文化營銷，可以更好的提升樓盤的品味與魅力，改善建筑的社會文化環境，從而取得良好的銷售業績。房地產文化營銷要立足客觀環境，絕不能只進行物質層面的文化包裝，這樣只會導致文化營銷內容落于空洞。應當加強企業文化建設，突出制度層和精神層次的內涵，以樓盤為載體，把自身獨特的經營哲學，企業精神以及所倡導的價值觀充分的表達出來，樹立良好的企業形象，形成企業的鮮明特色和優勢，這樣才可以賦予文化營銷以更深刻的內涵，增強文化營銷的生命力。
市場經營活動紛繁復雜，營銷策略和手段無窮無盡，但是，轉換營銷觀念，按照市場經濟的規律確定營銷理念至關重要。只有建立良好和有效的營銷模式，才能使房地產企業在未來的競爭中獲得成功。