商貿地產的研究
目前在商業地產領域商貿地產這一概念提的并不是太多，而所謂的商貿地產其實就是指把商業地產的開發建設與商貿流通領域相關的諸如建材、五金、小百貨、服裝等批發市場聯系起來，旨在打造一種集商品流、信息流，資金流為一體的批發商貿平臺。
商貿地產的興起有以下幾方面原因：
1、政策層面
20**年底中國加入WTO后，按照世貿協議要求，中國最晚在3-5年內全面開放商貿流通領域的外資準入，因此政府大力鼓勵民族商貿流通企業發展商貿物流業，全國大中城市都有了自己的物流發展規劃。
2、經濟層面
中國經濟的快速發展帶動了物流行業的大發展，物流經濟比重日日益增大，已進了越來越多的企業投入到了商貿流通領域。
3、媒體宣傳層面
伴隨著商貿流通領域對外開放的倒計時，媒體上“狼來了”之聲不絕于耳，各大媒體對物流產業進行了大量的報道，客觀上促進了民眾對商貿流通行業的認知。
商貿地產開發經過這幾年的發展大致可分為幾個階段：20**年的試水期，03、04年的成長期，05年的高峰期、06年到現在的回落期。
商貿地產的幾個特點：
1、對土地的需求
商貿地產既然和流通掛鉤，就必然對場地的需求較大，縱觀全國商貿地產的開發無不是以百畝、千畝的土地規模出現。
2、對政府的依賴
商貿地產沖某種角度說也是政府地產，因其有很大的排他性和唯一性。也就是說同一種市場在同一個地方也就只能存在極少數幾個（如果是小城市，那可能就只有一個，這是由市場的體量和城市的輻射力決定的。），因此，爭取政府強有力的支持（比如稅收、工商，特別是對于老市場的拆遷轉移等）是項目成功與否的關鍵。君不見有多少專業市場最終死在了政府的政策上。
3、對開發商品牌及實力的要求
商貿地產的開發，動則成百上千畝地，這首先就要求開發商有足夠強的實力；同時開發品牌的號召力也是對項目成功起到推波助瀾的作用。（特別是對投資戶有很強的吸引力）
4、對開發商的資源整合能力的要求
商貿地產作為專業市場的建設開發，它要求開發商對行業資源要有強大的整合能力，這中間政府只能起到政策上的扶持，真正的內功還在于開發企業自己（包括一些行業協會的組建、大客戶的引進、主力點的引進等）。商貿地產以其很高的經濟回報吸引了大量的開發商介入，而這些開發商中又有多少擁有對行業資源的整合能力？事實告訴我們大多數沒有！
5、后期經營管理的要求
經營管理在商業項目里面至關重要，對于商貿地產，經營管理更是項目制勝的法寶。
商貿地產目前面臨的威脅：
1、土地稀缺性
商貿地產的的規劃容積率和建筑密度都是比較低的，它要成規模就需要足夠大的土地，但是從目前的土地政策來看，一方面是地供應的緊縮，另一方面是由此引起的地價的大幅上漲。俗話說得好：巧婦難為無米之炊??！土地的稀缺性，對商貿地產的開發有直接的影響，是其成本增加的主要因素。所以現在我們看到好多專業市場的開發都跑到了縣級城市，但這也是另外一個威脅，下文將會說到。
2、市場的飽和性
商貿地產選址一般都要求區域有一定的輻射能力，經濟發展水平較好，行業基礎資源豐富，但從全國商貿流通業布局來看，一、二、三線城市符合條件的都已飽和，商貿地產開發目前已轉向的經濟水平較好的縣級城市，但縣級城市不具備輻射力和充沛的行業資源，使得眾多的開發商折弋縣城。
3、消費投資的多元化
隨著中國經濟的飛速發展，人民生活水平的提高，國內投資領域也有了大的改觀，股票的牛市、基金的大量上市、房地產投資的火熱升級，還有期貨、外匯市場等，投資客戶的投資渠道已經不單單集中在房地產領域，而單就房地產投資也有了臨街商鋪、商業街、購物中心、寫字樓、產權酒店、公寓、住宅等的分流，商貿地產的銷售難度在逐年增大。
4、投資客戶的理性認知
現在的投資客戶和兩三年前的投資客戶相比，其對產權商鋪的投資認知已經可以說是三分通四分知，甚至有的客戶講起商鋪投資來可謂頭頭是道，絕不差專業人士。有句話說得好：投資客們經歷了幾年的血與淚的投資失敗，終于成長了起來，再也不是靠幾張嘴，幾篇廣告就能忽悠的住的了！特別是商貿地產的銷售，需要投入更大的財力物力！
5、專業招商團隊的組建
商貿地產的銷售，后期經營是很關鍵的，那么如何實現后期經營的順利呢？在前期銷售中就應該直接鎖定經營客戶，保持經營客戶在項目銷售中占有絕大多數比例，從這個角度來說，商貿地產的招商團對既是銷售團隊，很遺憾的是很多公司招商和銷售是分開的，你招你的，我賣我的。這樣就使有效客戶不能夠被好好把握，特別是能買房的，他只租！經營戶比例上不去，市場就很難作了！
篇2：成都某地產項目可行性研究報告合同
成都某地產項目可行性研究報告合同
甲方：______集團成都房地產開發總公司
乙方：______集團(成都)尺度地產營銷有限公司
經雙方協商，由甲方委托乙方承擔文殊院項目一期工程可行性研究工作，特訂立本合同。
第一條：甲方在合同簽定之日起7日內，向乙方提供所有與研究工作有關的數據和資料，并對資料的準確性負責。
1.提供數據、資料的內容如下：(略)。
2.在合同期內，甲方進行所有與本工程有關的討論、詢價、對外談判、調研考察等所得的信息資料，應及時提供給乙方，必要時可吸收乙方參加本工程可行性研究工作的人員參加。
第二條：乙方應在20___年5月26日以前，向甲方提供文殊院項目一期工程可行性研究報告。報告內容包括：
1.投資環境分析
2.市場分析
3.同類項目競爭分析
4.投資估算
5.項目經濟效益評價
(1)財務內部收益率和財務凈現值分析結論
(2)動態投資回收期
6.風險分析
7.研究結論
乙方應向甲方提供報告10份。
甲方在合同期內如對工程做重大變更，甚至原始資料、數據有重大變動，有可能導致乙方對可行性研究報告做大量修改或重做時，經雙方協商，對本合同進行修改，或增加任務變更附件、或從新訂立合同。
第三條：費用支付條款
1.本工程的可行性研究費用為人民幣陸萬元整。(小寫：60000.00元)
2.全部費用在乙方將報告提交給甲方后，由甲方在三日內一次性付清。
第四條：違約罰金
1.乙方未按時提交可行性研究報告，每拖欠一天，按應所得費用的千分之五作為違約罰金;
2.由于甲方的責任造成大量修改或返工重做時，應另行增加費用，由雙方協商而定;
3.甲方未按時支付乙方費用時，每拖欠一天，按應所得費用的千分之五作為違約罰金;
4.雙方任意一方終止合同或未履行合同的約定對對方造成利益損害的，違約方向對方賠付壹萬元整的違約罰金。
第五條：合同自簽定之日起生效。合同中如有未盡事宜，由雙方協商解決。
第六條：本合同一式四份，甲方三份，乙方一份。
甲方乙方
代表簽字：______代表簽字：______
蓋章蓋章
______年___月___日
篇3：房地產開發新要素研究
房產新知識精華(1)
1、房企決策者應具備的心理素質
2、細節是最重要的競爭力
3、湖濱花園的社區文化
4、設計莫冷落了鄰里關系
5、北京首家社區完成形象設計
6、西安重現盛唐園林風貌
7、營銷的“非實體化”傾向
8、地產名家論品牌
9、開創體驗經濟時代
1、房企決策者應具備的心理素質
經濟學家大衛?利連塔爾曾經說過:“管理的首要技巧是人文的,而不是技術的。因而,衡量經理人員最主要的標準應該是他的人文素質,是那種構成領導能力的無形的個性品質”。
作為房地產開發企業領導決策者應具備以下4個方面的心理素質--
堅定的信念。領導決策者必須樹立正確的政治方向,能在大是大非面前頭腦清醒胸懷開闊,正確理解和把握工作生活的意義、目的、價值以及人的行為準則、規范,以及作為的問題。
良好的認知。領導決策者要具有敏銳的觀察力(才能捕捉準確、全面、及時的信息),較強的記憶力(才能準確地保存信息,儲以備用)和思維能力(可以把觀察獲得的信息,進行思維加工,以去粗取精,去偽存真,把握信息之間的內部聯系,掌握其內在規律,實施正確決策)。
良好的決斷。判斷正確、決策及時而果斷是良好決策心理素質的主要標志。
良好的組織活動。領導者做出正確決策后,關鍵的問題還是如何去落實。房地產業政策性強、聯系面廣,日趨規范,因此,就需要領導決策者去認真協調各部門、各層面的關系,組織廣大員工高效率地去為實現目標而行動。在這里,組織領導能力、協調能力、人際交往能力強的領導決策者,會在所轄的范圍內演出一幕生動的活劇;如果缺乏組織、協調、交往能力,生性孤僻,就難以組織起群眾,也難以落實既定的目標。
2、細節是最重要的競爭力
有人說“上帝與細節同在”,讓我們揭開上帝的面紗,看看細節的微笑......
日本人的細節--
在沈陽中山廣場有一座“遼寧飯店”,本來是日偽時期的“大和飯店”,乃日本人留下的建筑物。這座已經歷過大半個世紀的建筑物飽嘗了幾十年酷暑嚴冬,至今連外墻磚幾乎都沒有壞損過和更換過,足見當年工藝之精細。
我們不得不承認,日本是一個追求精致的民族。大凡日本的工業品,從電器到汽車,都可以讓你從中感到這個精致民族的精致工藝,日本工業品的精致程度普遍在歐美產品之上。有人說日本人之所以喜好圍棋和高爾夫,就是因為這兩種運動最能品味和體現精致。昔日的東洋倭人之成為今天的經濟巨人,求精圖細之民族精神起到了重要的作用。
德國人的細節--
德國也是一個極求精細的國家,德國人對制造品的工藝苛求得近乎刻板。德國造的工藝品壽命長,奧妙就在于精確。如果說日本人崇尚外觀的精美,那德國人就是熱衷內在的精致。正是這兩個追求精細的國家,如今的GDP位居世界的第二位和第三位,并且在上個世紀的二戰時期,曾經與幾乎全世界的力量形成抗衡。
細節超越標準--
所有的標準幾乎都只是一個起碼的,最低的要求。標準往往不能表達細節的,而細節可以基于標準而超越標準,在標準約束之外構成產品真正的內在和外在的素質,只關注標準是不能完成細節的。
細節表達品位--
美觀容易,品位難求。品位的訣竅恰恰在于細節。氣質正是源于精致。對每個細節的精確考慮,往往能使品位有明顯的提升。走進一個優秀的住宅區,你能感到一種特殊的氣質,這種氣質能夠傳達發展商的氣質--是練達或是膚淺,是縝密還是粗糙。
細節代表價值觀--
以造屋為例,發展商的價值如果是負責任的,那么住宅的所有細節就應當被充分地注意到--無論是建筑和環境的硬件,或是管理和服務的軟件。如今,公眾對發展商的普遍不信任,根本是對許多發展商價值觀的否定。
細節描述文化--
用感性思維的民族和用理性思維的民族對于細節的關注是不同的。中國人習慣了傳統烹調方法中的“鹽少許,糖若干”以及傳統中醫藥中的手抓定量方式,俄國人盡管擁有豐富的自然資源卻總是做些“傻大黑粗”的工業產品,而美國人卻可以為紐約時代廣場大廳設計組織近百位設計師干了一整年。
細節產生效益--
只有經過事前的深思熟慮和事中的精工細活,才會出現最少返工的和節省成本的效果。追精求細的成本是最值得的成本。在細節上少花的成本,往往會加倍地在別的地方付出?；蛟S,很少有人想到細節也是賣點,細節也是競爭力。而事實上,細節正是最重要的賣點和最有效的競爭力。
3、湖濱花園的社區文化
中國人崇尚和諧,和諧是中國傳統文化的重要范疇,和諧是中國人調節人與外部關系的重要規范。湖濱花園在調節社區內外各種關系的社區文化基本原則就是“和諧論”。首先,湖濱人致力于營造和諧適度的人與自然的關系。在湖濱花園社區內部的園林設計中,他們摒棄那種看似高貴的公園文化、廣場文化,而是重視人與自然的協調和參與性。在修建水景池時,旁邊采用青石以盡量還原于一種自然美的狀況;其次,湖濱更注重建立社區內外和諧融洽的人際關系。在房屋的設計中,以聯排別墅的設計再現鄰里親情的和諧關系,在院落的設計上,以低矮柵欄代替封閉式的高墻,給鄰里間提供了一種開放的空間;再次,湖濱花園也重視協調業主個體與群體之間互利共享關系。在社區會所的設計時,事先聽取業主的意見,并根據業主的意見在會所提供了集體活動的場所。
生活理念上,湖濱花園努力營造一種友善、健康的園區氛圍。富含寓意的雕塑、造型、娛樂設施、名人名言,充分體現了深刻的生活哲理。
湖濱人遵循《公民道德建設實施綱要》,倡導友善待人,“我為人人,人人為我”,從我做起,把友善之心用于社會,服務于社區。
4、設計莫冷落了鄰里關系
現時住宅的設計都是一家一戶封閉的結構。這個設計的好處是躲進小套成一統,獨門獨戶自逍遙,為居家的個性化創造了充分自由的天地。然而,其不足之處也在于它過于獨特的封閉,而缺失了鄰里溫情。
其實,人本主義關懷并不排斥鄰里親情。人本之人,不單單指個人或一個家庭,而是囊括了人的所有社會性的正義,現代化住宅設計所奉行的“以人為本”應當是這樣一個廣義的概念。它不僅承認人是住宅設計服務的主體對象,而且考慮到與人類關系密切的自然生態環境,絕不因為人要住樓就將世界變成鋼筋水泥的森林,而摒棄鳥語花香。同樣的,“以人為本”也要以“社會為本”,既關懷到人對住宅的物質享受,又關懷到同一住宅或同一住宅區鄰里間的情感交流與親和。
中華傳統的鄰里親情,正是中華文明的一種文化結晶。其科學性正不斷地為現代醫學、精神病學、兒童教育學、心理學、社會學等科學驗證。諸如,精神病學家就認定人際間的親密交往是治療孤獨癥、抑郁癥的良方;醫學界鼓勵非傳染性病人包括癌癥患者多多參與社會娛樂活動,保持健康的心態,作為藥物治療的最佳輔助;健康機構經過統計,確認長壽老人多是健談、多動、熱衷交往、樂于助人、性格開朗者;教育家提醒家長,對于獨生子女尤其要注意通過小朋友間的交往培養他們的群體意識,防止自我封閉,個人中心等不良心態,有助他們的人格健康成長。社會學家指出,四合院文明和石庫門風情所培育的是一種中國傳統的鄰里集體主義情感的東方文明生活方式,其意義正對立于現代西方十分頭痛的社會玻
正因為如此,著名房地產理論專家顧云昌等有識之士呼吁住宅設計的理念和實踐不應遺漏和冷落鄰里關系這一層重要的人文因素。而應當將鄰里親和作為中華傳統文化和社會主義文明融合到房地產建設中去。我想,這或許也是建筑設計上中國特色的一個繼承點和出發點。因為任何建筑或藝術的創新都離不開優秀思想和理念這個依據。
5、北京首家社區完成形象設計
亞運村安慧里社區完成CI形象設計,這是北京市首家。該社區有自己的“社區旗”以及“區徽”,還設定了從理念至形象上的細則。
亞運村安慧里社區主會場,有一本翻開的書的社 區旗,由藍紅黑黃綠五種顏色組成。這個圖案同樣形成了社區的區徽以及區標,并發給社區居民。同時,社區居民將收到一份“社區CI手冊”,該手冊對社區在安全、體育、文化、應急系統、醫療保健等方面提出了精確指標,在昨天公布之日該社區已全部做到。如:60歲以上老人每600人一名護士、平均5000人有一個干洗店和制衣店、社區至少有一家銀行、飯館至少有3家,建社區學校且社區教室每萬人一間,小區閉路電視監控,周界防范報警系統,樓宇對講防盜系統,住戶報警系統,保安巡更系統的建立達70%等內容。
6、西安重現盛唐園林風貌
日前西安興慶宮計劃投資將近1億元重現盛唐園林風貌。園內所有仿古建筑物及周邊環境都在進行變革性修繕整治。園內部分原來的混凝土道路已經被青石板取代。由郭沫若親筆題名的該園標志性建筑物“沉香亭”修繕工作現已接近頂部。原來所有仿古建筑物表面彩繪全部去除后更新,部分建筑物的造型正在向唐代風格靠近。
據劉建設園長介紹,自去年開始的興慶湖清淤工程已于今年5月1日前結束,目前園內10余個仿古建筑物的維修工作及道路鋪砌工程已拉開帷幕。通過這次大規模、綜合性修繕,要求興慶宮公園在風格上盡量接近唐代,并且要提高檔次。整個工程要求在今年9月20日前基本完工,爭取在國慶節前讓湖水蕩碧波,公園展唐采。
7、營銷的“非實體化”傾向
現今地產營銷最關鍵的一點,就是要捕捉并放大在樓盤實體中所蘊含的文化意象,并以文化范疇來塑造并表征這種在產品實體中所遮蔽著的意象,使營銷呈現出一定的“非實體化”傾向。陸新畬談起綠地集團開發的圣約瀚名邸高檔社區營銷手法:因為此樓盤所在地靠近圣約瀚大學舊址,所以把“生活的藝術”確立為設計理念,不僅售樓處用藝術吊燈、中廳鋼琴、名畫印品來體現其優雅、尊貴品味,而且電視廣告片也是別具一格,用電影膠片制作出帶有“符號感”的懷舊畫面,勾起人們對往日情懷的追憶。這種“文化引發心靈共鳴”的產品定位與營銷方式,令圣約瀚名邸炙手可熱。
綠地集團開發的“綠地名人坊”也是如此,中國傳統的藝術氛圍、文化思想融入到現代建筑的環境中,厚重的文化底蘊、人本氣質與靈動的思考空間,成就了這一文化名宅。在“大名者的居?！痹O計定位下的綠地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符號營造出禪意景觀和儒雅氛圍,準確地傳達出建筑的氣質。素淡凝重的裝修風格,獨具中華文化意韻的飾品、背景音樂,使視覺、聽覺渾然一體,文化內涵自然滲透于居室的每一方寸間。
8、地產名家論品牌
張寶全:我個人認為,中國房地產界的品牌正在逐漸形成,許多優秀的企業也正在追求自己的品牌。房地產業存在企業品牌,產品品牌不容易形成,因為所有的地產產品都是地域化的產品,而且在同一地區內由于位置不同、自然條件不同,差別很大,地產產品是一種個性化的非標準的產品。它不像家電等是一種標準化的產品,它沒法進行標準化生產。
王若雄:我認為一個房地產企業,企業品牌遠遠比項目品牌重要得多,在目前中國房地產的這種發展狀況下,對開發商來說,某一個項目可能會做好,但要真正形成整個企業的品牌則不太容易。而且品牌一旦形成,便無形之中加大了這個企業的責任。
企業品牌的形成和這個企業成本中的人工成本是分不開的。由于目前整個房地產企業素質較低,真正形成一個企業的品牌非常困難。一個品牌的企業,質量是第一位的。在房地產建筑過程中,建筑工人是直接負責質量的對象?？墒窃诋斍?我國大部分建筑工人是那些剛剛放下鋤頭進城的農民,而正是他們肩負著質量的重任。在這種情況下,要培植一個系列化的、專業化的、標準化的房地產產品是比較困難的。用一顆平常的心,正直的心,去做正派的事,可能會越做越好。
袁三平:品牌應該是一個公司的品牌,團隊的品牌。房地產發展商的主要工作是一個集成,利用廣泛的社會資源,是一個整合的過程。在這種整合的過程中,最大的問題是如何顯現出你的水平,可能會有其他許多因素,但是管理的責任完全在于發展商,從立項、定位到銷售,甚至到售后服務,這個過程表現的就是你企業的品牌,公司管理水平的高低直接體現在項目的好壞上。
&nb sp; 任志強:用最簡單的話來解釋,品牌就是一種要約,品牌就是一種承諾,就是要給消費者一種確定性的承諾。維護和創造品牌需要極大的成本,需要有內部的要約,要克服兌現承諾的困難,最后才有可能最終確立。品牌的價值在于它可以持續不斷地為后繼產品創造價值?，F在房地產更新的速度高于任何一個產品更新的速度。
9、開創體驗經濟時代
中國人的模仿能力可能是世界第一流的,“一窩風”現象也可能是中國獨有的。只要是新東西、好東西,既不怕你大也不怕你小,要不了幾天,神州大地就會到處都是。房地產也不例外,從中國房地產真正走向商品化的那一天起,同質化就未能避免。特別是近幾年,一會兒“歐風“一片、一會兒到處是洋房,有人做生態住宅,不幾天,仿佛全國都成了生態,復式好賣,不管是高層多層,也不管是經濟房還是豪宅,呼啦啦都搞復式單位。最嚴重的是外立面的同質化,造型、顏色、用料都一樣,把一個本來豐富多彩的城市搞的如此呆板、單調,不知那些開發商想沒想過,歷史和后人會對他們怎樣評價?同質化帶來的惡果,除了對城市形象造成極大的破壞外,對發展商自己也沒任何好處。市場永遠不會接受同質化。消費者要的是一個家,一個自己的不同于別人的家,一個能融合自己個性、感情、愛好、習慣的舒適的家,既然你的和他的和他他的都一樣,我干嗎選你的?
所以,在硬件上無法避免后,一些開發商就開始認識到服務在競爭中的作用了,但是,他們不知道,服務也是可以模仿的,而且服務以一種共性的方式提供給每一個獨特的人,其消費者得到的最終服務效果又怎樣?我們可想而知。
馬斯洛提出人的五種需求,其最高層次的需求是自我實現。馬斯洛在這里強調的是“自我”,也就是說,人的需求發展到最高層次后,那些共性的、同質的、不自我的需求提供物是無法完成實現的。要完成自我實現唯有體驗,因為只有體驗是完全自我的。
如果開發商們從一開始就有意識的以一種體驗心態,去規劃、去設計、去建造、去經營,一開始就有意識的為消費者營造、提供一個可以體驗的過程、環境和氛圍,那么可以肯定,你所提供的就不是其他人可以模仿的。
麗江花園之所以成功就是因為他們營造的社區文化,都是消費者能夠參與并喜歡參與的,如每年定期舉行的業主運動會、麗江藝術節等,強調業主的親身體驗,并因為美好的體驗而讓人們記憶深刻,從而達到以老帶新的磁場效應。這就是麗江花園長銷不衰的秘訣。但是我們不得不承認,麗江花園的文化體驗是不自覺的、無意識的,要想在當今激烈的競爭中突圍而出,必須要非常著意地營造一些體驗主題、體驗環境、體驗過程、體驗細節,而且這里必須說明的是,體驗不僅僅產生于文化,體驗雖然更多是精神上的,但必須與感官緊密聯系,包括觸覺、味覺、視覺、嗅覺、聲覺。