房地產可行性研究報告的編制與內容
一、房地產可行性研究報告編制依據和步驟
一房地產可行性研究報告編制依據
主要包括以下內容：
1．國家經濟建設的方針、政策和長遠規劃
2．政府主管部門批準的資源報告、國土開發規劃、交通路網規劃和工業基地規劃
3．可靠的自然、地理、氣象、水文和地質等資料。例如建設地點的自然條件和現狀。
?、抛匀粭l件。如年平均溫度，冬季最低日平均溫度，日照、主導風向和風速，最大凍土深度，土壤類別及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震設防烈度，地勢和地貌等。
?、平ㄔO場地現狀。如場地歸屬，現有可供利用建筑物幢數和建筑面積，現有建筑物需拆除建筑面積，現有的可供利用或需拆除的構筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面積數，動遷戶數及人口等。
4．周圍的社會環境、基礎設施和施工條件等
?、派鐣h境及設施。如到市中心距離，到中學校、小學校、醫院的距離，到副食、蔬菜供應點的距離，至高噪聲區的距離及影響，周圍通信設施的遠近，相臨廠礦的污染源及其影響，相臨單位可利用的條件等。
?、剖┕l件。如自來水干管管徑和接口距離，排污干管管徑和距離，熱力和燃氣的干管管徑與距離，電力等來源、距離和可供數量，當地原料可供給數量等。
?、鞘┕l件。如當地施工力量是否能滿足需要，預測構件能否滿足需要，鋼材、水泥、木材、建筑設備的來源地、價格，砂、石等地材的產地和單價等。
5．有關的經濟法規及工程技術方面法規、標準和規范等
6．政府主管部門規定用于項目評價的參數和指標。如定額回收期、基準收益率、折現率、利率、折舊率、調整外匯率等
7．有關市場需求調查、分析和預測資料等
二房地產可行性研究報告編制步驟
房地產可行性研究報告的編制步驟。大體分為：開始籌劃→調查研究→優化選擇方案→詳細分析和預測→編制報告書等
二、房地產可行性研究報告的內容
由于房地產投資項目的具體內容、目標和環境條件不同，可行性研究的內容應有所差異。但就一般房地產項目而言，應包括以下內容：
一總論
1項目名稱；
2該項目提出的背景；
3承辦單位概況；
4可行性報告編制的依據；
5項目提出的理由（來由）；
6項目擬建地點；
7項目預期目標；
8項目主要建設條件；
9主要技術經濟指標；
10問題與建議。
二項目投資環境與市場研究
?、蓖顿Y環境分析。簡述國家政治經濟形勢和有關政策，開發地區的經濟社會及管理情況、政策因素；
2．市場供求分析。分別對需求與供給進行分析；
3．銷售預測；
4．營銷策略；同時要進行自身競爭能力及競爭對手分析；分析相關市場，如建材市場、勞動力市場等；
三建設規模與項目開發條件
1．建設規模設想比選。如結構形式、建筑面積、使用功能。
2．推薦建設規模方案。
3．項目現狀概況。項目建設地點與地理位置、土地權屬類別及占地面積、土地狀況。
4．項目建設條件。了解地形、地貌、水文地質條件；不良地質情況，如滑坡體、斷裂構造、洪水、泥石流、巖溶、巖洞、軟弱地基等情況。另應分析周邊建筑、環境條件、城市規劃與區域性規劃要求、交通、社會、法律、公共設施、征地拆遷、施工條件等諸多問題。
5．擬建場地條件比選。
6．推薦選址方案。
四建設方案比選
1．設計指導思想、創意和設計原則；
2．項目總體規劃方案；
3．建筑方案。建筑藝術與風格、特征與結構、建筑與城市總體協調情況。建筑主體與輔助工程、建筑效果圖及比選；
4．主要技術經濟指標；
五節能節水措施
1．節能措施及能耗指標分析
2．節水措施及水耗指標分析
六環境影響評價
1．項目建設地理環境狀態
2．項目實施與運作后對環境的影響
3．環境保護措施。包括對水的污染，林業、水利、農田、礦產等方面的影響，采取何種保護措施與投資計劃
4．環境影響評價專項報告
七勞動、安全、衛生與消防
1．危害因素分析
2．有害物質種類及危害程度等分析
3．安全設施與措施
4．消防設施與措施
5．土石方爆破安全
八組織機構與人力資源
1．組織機構的設立、體系、膃肭蜾蠃、管理層次
2．人力資源及其配置
九項目進度計劃
1．建設工期目標
2．項目進度計劃（網絡圖、橫道圖）
十投資估算與資金籌措計劃
1．投資估算
2．建設投資估算。其中涉及土地征用及差遣費，前期工程費（含規劃、設計、可行性研究、勘察、測繪、“三通一平“費），工程監理費及工程實施過程中的建筑安裝、設備、工器具、基礎設施、公共設施配套費，基本預備費、漲價預備費等都應計入工程總造價。
3．編制投資估算表。包括總投資匯總表與分年度計劃
4．資金籌措方式與來源
?。ㄊ唬┴攧赵u價
1．財務評價基礎資料選取。例如：總銷售價格和租金、計算期、財務基準收益率設定。
2．銷售出租收入計算
3．編制財務評估分類報表。一般包括：財務先進流程表、損益和利潤分配表、資金來源與運用表、借款償還計劃表。同時應引進財務評價指標的分析，其中有：財務內部收益率、投資各方收益率、資本金收益率、投資各方收益率、財務凈現植、投資回收期、投資利潤率、收入和成本估算。
?。ㄊ┥鐣u價
1．項目對社會的影響評價
2．社會風險分析
3．評估結論等
?。ㄊ┭芯拷Y論與建議
1．結論
2．建議
1．附圖。包括：項目總體規劃平面圖，各種建筑方案圖，平面圖、立面圖、剖面圖
及標準樓層圖，輔助配套設施、建筑小品等圖樣。
2．附表。各類財務分析計算表、計劃表。
3．附件。主要有：項目建議書或立項申請的政府批復文件，設計方案的評審紀要文
件，對環境影響評價報告的審批文件，當地政府的環境、林業、土地、計劃、安全、規劃、交通等各方面的批復文件。另有關于水、電、汽、燃氣、通信等供應或協調文件等。
篇2：成都某地產項目可行性研究報告合同
成都某地產項目可行性研究報告合同
甲方：______集團成都房地產開發總公司
乙方：______集團(成都)尺度地產營銷有限公司
經雙方協商，由甲方委托乙方承擔文殊院項目一期工程可行性研究工作，特訂立本合同。
第一條：甲方在合同簽定之日起7日內，向乙方提供所有與研究工作有關的數據和資料，并對資料的準確性負責。
1.提供數據、資料的內容如下：(略)。
2.在合同期內，甲方進行所有與本工程有關的討論、詢價、對外談判、調研考察等所得的信息資料，應及時提供給乙方，必要時可吸收乙方參加本工程可行性研究工作的人員參加。
第二條：乙方應在20___年5月26日以前，向甲方提供文殊院項目一期工程可行性研究報告。報告內容包括：
1.投資環境分析
2.市場分析
3.同類項目競爭分析
4.投資估算
5.項目經濟效益評價
(1)財務內部收益率和財務凈現值分析結論
(2)動態投資回收期
6.風險分析
7.研究結論
乙方應向甲方提供報告10份。
甲方在合同期內如對工程做重大變更，甚至原始資料、數據有重大變動，有可能導致乙方對可行性研究報告做大量修改或重做時，經雙方協商，對本合同進行修改，或增加任務變更附件、或從新訂立合同。
第三條：費用支付條款
1.本工程的可行性研究費用為人民幣陸萬元整。(小寫：60000.00元)
2.全部費用在乙方將報告提交給甲方后，由甲方在三日內一次性付清。
第四條：違約罰金
1.乙方未按時提交可行性研究報告，每拖欠一天，按應所得費用的千分之五作為違約罰金;
2.由于甲方的責任造成大量修改或返工重做時，應另行增加費用，由雙方協商而定;
3.甲方未按時支付乙方費用時，每拖欠一天，按應所得費用的千分之五作為違約罰金;
4.雙方任意一方終止合同或未履行合同的約定對對方造成利益損害的，違約方向對方賠付壹萬元整的違約罰金。
第五條：合同自簽定之日起生效。合同中如有未盡事宜，由雙方協商解決。
第六條：本合同一式四份，甲方三份，乙方一份。
甲方乙方
代表簽字：______代表簽字：______
蓋章蓋章
______年___月___日
篇3：項目編制可行性研究報告:作業指導書
項目編制可行性研究報告--作業指導書
1.作業目的
項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，項目開發者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現，然而在現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。
2.作業要求
為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。
3.主管崗位總經濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優化和修改報告，審定報告。
協管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關專業的章節，提出優化修改意見，協助總經濟師把關。
主辦崗位營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優化修改督辦。
協辦崗位：工作小組成員：按各自的專業或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節，并根據總經濟師的意見優化修改。
4.緊前工作條件
初步可行性研究：已進行市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標；
深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區控制性詳規和相關的經濟技術指標。
5.作業描述
5.1總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業人員參加。
5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。
5.3各成員按照專業分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。
5.4小組集體討論，議題為：
5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態和政策導向等。
5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規模、產品定位、規劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優化后，提出推薦方案。
5.4.3經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。
5.5編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后，各成員分工編寫章節，由本主辦崗位協調綜合匯總，編制報告初稿。經總經濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。
5.6初步可行性研究報告內容：
5.6.1市場分析
5.6.1.1整體市場分析
全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量；
全市及各主要分區項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。
5.6.1.2細分市場分析
物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；
總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金；
開工時間、預計竣工時間；
投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。
5.6.2法規政策分析
開發建設法規、專業服務法規；
規劃設計導向，城市建設信息；
其他經濟信息及政策指引。
5.6.3項目分析
5.6.3.1項目基本情況
地塊位置、四至、規劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要出入口等）。
5.6.3.2項目周邊情況
主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等）。
5.6.3.3項目優劣勢分析（SWOT分析）
項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。
5.6.3.4項目發展前景預測
市場前景、價格走勢、項目切入點等。
5.6.4項目開發建議與評價
5.6.4.1項目主要定位
市場定位（市場形象、主題品牌）；
客戶定位（主要客戶對象）；
價格定位（均價、最低價、最高價）。
5.6.5項目開發規模和產品類型
整體開發/分期開發、產品類型（商業/居住/辦公/其他）。
5.6.6項目規劃及建筑構想
建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；
小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。
5.6.7項目開發進度
總體進度要求、分階段進度要求。
5.6.8項目財務分析
建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。
5.6.9項目風險分析與敏感性分析
風險分析、主要指標的敏感性分析。
5.6.10項目研究結論和建議。
5.6.11附件（包括附圖和附表）。
5.7深度可行性研究報告內容：
5.7.1總論
項目開發背景，建設規模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。
5.7.2項目區位分析
項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環境條件，城市規劃或區域性規劃要求，交通條件，公共配套設施等。
5.7.3產品供需分析
市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。
5.7.4建筑方案選擇
建筑設計指導思想與原則，項目總體規劃方案，建筑方案比選。
5.7.5項目實施進度
建設工期，實施進度表（或橫線圖）。
5.7.6投資估算與資金籌措
建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。
5.7.7財務評價
財務評價基礎數據與參數選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。
5.7.8風險分析
項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。
5.7.9結論與建議
5.7.10附表
投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業收入及營業稅金估算表，總成本費用估算表，財務現金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。
5.7.11附圖
片區控制性詳規，宗地圖，管線圖，總平面方案等。
5.7.12附件
土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規劃管理部門對規劃方案的批復文件。