誠基中心小戶型項目的市場調研報告

　　針對天津市目前出現的與誠基中心類似的小戶型項目進行了一次市場調研，調研情況如下：

　　空中供給

　　1、地理位置：河西區衛津南路寧家花園別墅區對面，位置不算繁華，但周邊環境不錯，居住氛圍濃厚，是天津市較早的居民住宅區。當地人口素質高，購買力強，對當地環境有很強的依賴性和歸屬感。

　　2、項目占地：0.7萬平方米

　　3、總建筑面積：3.5萬平方米

　　4、樓層情況：2個L型樓，18層高，每層24戶，4部電梯，其中一層為底商，18層為會所，以水吧為主

　　5、總戶數：768套

　　6、戶型結構：2~4層為平層，5~17層為復式（層高4.5米）

　　7、戶型面積：44.54平方米（本項目只此一個面積）

　　8、裝修情況：統一精裝，贈沙發、茶幾、床等簡單家具

　　9、交房時間：20**年下半年

　　10、價格：預計6000~7000元/平方米

　　11、銷售情況：20**年由代理商賣過一段時間，銷售了30%，很不理想，現由開發商收回自己銷售，目前只接受咨詢，下半年拿到銷售許可證后才進行銷售。

　　12、提出的概念：SOLO

　　13、客群主要來自于周邊居民和在別墅區工作的職員，據現場銷售人員介紹投資的客戶群占50%，而且不止購買一套。

　　陽光100

　　1、地理位置：南開區紅旗南路，地段較偏，但緊鄰華苑居住區，本項目前期主要客源也來源于華苑居住區。從目前推出的SOHO型投資住宅銷售情況來看，銷售的并不理想。

　　2、項目占地：45萬平米

　　3、總建筑面積：75萬平方米，綜合性社區

　　4、公寓情況：只拿出一棟樓進行推廣，總共18層高，每層8套，2部電梯，共144套

　　5、戶型結構：全部平層

　　6、戶型面積：80~190平方米

　　7、裝修情況：統一精裝，不配家具

　　8、交房時間：20**年6月

　　9、價格：5300元/平方米

　　10、銷售情況：從去年10月份開始銷售，因地理位置的原因，辦公和投資都不被人們所看中，所以銷售很不理想，目前沒有再繼續推出類似房型的打算

　　11、提出的概念：SOHO

　　12、該項目SOHO只占總項目的2.5%，因普通住房銷售非常好，成本已回籠，即使將SOHO價格提高，銷售速度減慢，對該項目沒有任何影響，只為追求高額利潤

　　五一陽光

　　1、地理位置：河西區黑牛城道與紫金山道交口，周邊發展較快，以居民區為主

　　2、項目占地：9萬平方米

　　3、總建筑面積：30萬平方米

　　4、公寓情況：只有一棟樓在1.1萬平方米左右，16層高，每層17戶，3部電梯，共計234戶，其中1、2層為會所

　　5、戶型結構：全部是復式（層高4.45米）

　　6、戶型面積：30~50平方米

　　7、裝修情況：統一精裝，贈空調

　　8、交房時間：20**年5月

　　9、價格：6500~8000元/平方米，北面與東面總戶值相差4萬元，東面與南面總戶值相差2萬元

　　10、銷售情況：從去年12月份開始銷售3~10層，現已售完，3月6日推出11~16層，現已售出58套，余40套，主要剩的是頂層和房號中含有13、14的房

　　11、提出的概念：SOLO

　　12、客戶群主要以周邊居民為主，因其普通住宅銷售不錯，所以在周邊口碑較好，又因河西區黑牛城道發展較快，得到了人們的普遍認可。

　　都市坐標：

　　1、地理位置：南開區榮業大街與多倫道交口，地段繁華，具有較大優勢

　　2、占地面積：1萬平方米

　　3、總建筑面積：2.9萬平方米

　　4、樓層情況：26~30層高，一層16戶，4部電梯

　　5、總戶數：407套

　　6、戶型結構：全部是平層

　　7、戶型面積：30~95平方米，其中26層的面積在30~40平方米，30層的在80~95平方米

　　8、裝修情況：毛坯

　　9、交房時間：20**年12月

　　10、價格：5900~6100元/平方米，樓層差價不大，8到16層相差30元/平方米，同一樓層面積越小價格越貴

　　11、銷售情況：從去年12月份開始銷售，已售出60%，余40%都是80~95平方米

　　12、提出的概念：SOHO

　　13、該項目地點無人質疑，其總戶值有明顯區分，30~40平方米總戶值在18~25萬元，80~95平方米總戶值在47萬元以上，通過銷售情況可以看出總戶值超過45萬元以上的小戶型受到一定阻力。

　　非常公館

　　1、地理位置：河東區華昌大街與新開路交口，屬河東區繁華地段

　　2、占地面積：5000平方米左右

　　3、總建筑面積：2萬平方米左右

　　4、樓層情況：一棟15層高，每層7戶，2部電梯，另一棟22層，每層15戶，3部電梯

　　5、總戶數：391套

　　6、戶型結構：全部是平層

　　7、戶型面積：60~70平方米

　　8、裝修情況：精裝

　　9、交房時間：20**年6月

　　10、內部認購時間：20**年4月9號

　　11、開盤時間預計：20**年5月19日

　　12、價格：6000~6800元/平方米

　　海河之子

　　1、地理位置：和平區張自忠路與承德道交口，緊鄰海河，目前交通不算便利，但周邊有發展潛力（地鐵3號線和快速路）

　　2、占地面積：1萬平方米

　　3、總建筑面積：5.18萬平方米

　　4、總戶數：262套，其中142套酒店式公寓，80套寫字樓，40套私人套房

　　5、戶型結構：全部是平層

　　6、戶型面積：58~247平方米

　　7、裝修情況：統一精裝，配全套家具（按五星級標準）

　　8、交房時間：20**年6月

　　9、價格：均價9300元/平方米

　　10、銷售情況：因房型面積設計較大，總戶值偏高，銷售不理想，只銷售30%，以酒店式公寓為主，每期

都推出不同的特價房，成交價格在8300~8400元/平方米

　　11、提出概念：SOMO

　　12、盡管目前銷售不暢，但現場銷售人員的介紹值得我們借鑒，他們將該項目的優點顯示的淋漓盡致，而且特別突出投資回報，并通過一次性付款日回報2.5元（稅后）與貸款日回報2元（稅前）的區別，來說服客戶一次性付款。

　　摩登天空

　　1、地理位置：南開區二緯路，地段好具有很大優勢

　　2、占地面積：3萬平方米

　　3、總建筑面積：6.1萬平方米

　　4、公寓情況：2棟16層高，建筑面積在2萬平方米左右，一梯5戶，共計350套，其中一、二層為底商

　　5、戶型結構：全部是平層

　　6、戶型面積：40~50平方米

　　7、裝修情況：毛坯

　　8、交房時間：20**年6月

　　9、價格：5620~6200元/平方米，東西朝向相差300元/平方米，樓層差價15~20元/平方米

　　10、銷售情況：3月19日開盤，只拿出一個門棟75套房進行銷售，從頭天晚上到當天早上10點有50多組客戶排隊，其中有20多組客戶確實拿著定金定房，到中午12：30共售出48套，其中包含部分已經提前內部定購的

　　11、為了讓人們集中購買小戶型，現場將普通住宅全部顯示為已售罄。因其地段非常好，廣告登出也吸引了部分外區域客戶，但并未體現其投資價值，所以并沒有收到很好的效果。

　　總結：

　　一、上述項目

　　1、以上項目開發公寓式小戶型體量都比較小，在2~4萬平方米左右，預計銷售時間6~8個月，所以就目前的銷售情況還算理想。

　　2、平均每月銷售45~80套。

　　3、雖然都推出一種概念，但并沒有對其概念進行深化，無論是在樓書上還是在現場接待上、以及廣告宣傳上。

　　4、從目前天津市購買小戶型住宅居民來看，30萬左右的小戶型住宅已經成為了市場的空白和主要需求點。

　　5、海河之子對其推出的理念進行了較為詳細的介紹，樣板間的裝修以及沙盤都顯示出一定的檔次，在現場接待上也顯示出銷售員同其他項目不一樣，可以反映出做了一定的培訓，著重強調了投資理念。

　　6、從調研的幾個樓盤看，目前天津市在售住宅尤其是小戶型項目，在銷售前期（期房階段）對會所的宣傳都比較匱乏，主要和天津市歷來對配套不夠重視有關。對后期會所經營和出售沒有明確的定義，所以導致了會所介紹在銷售中比較泛泛。

　　二、誠基中心

　　1、通過以上項目的調研情況在來看誠基中心，其體量是無人能比的，地理位置的優勢也是無人能比，誠基中心的上市將成為天津市小戶型的“重磅炸彈”，它自身的SOHO、SOLO等概念不但擁有辦公、居住，更加擁有投資。

　　2、因地理位置的優勢，我們完全可以吸收其他項目的投資客戶群，但因其體量太大，在價格上不能定得過高，應采用底開高走的戰略，可以利用平凡小幅度的調價來刺激銷售和控制銷量。開盤總價款最好控制在25~45萬元之間。

　　3、在宣傳推廣上一定要讓人們了解到居住的優勢、投資的優勢、辦公的優勢、地點的優勢。一定要吸引那些有資金勢力的客戶前來購買，讓人們了解到我們的產品不是過渡產品，而是過渡消費。

　　4、我們可以向商業地產那樣推出投資理財。

　　5、我們主要客群基本在小型公司、自由職業者、藝術家、白領一族、丁克家庭、外來高級打工族、家庭有一在上初中或高中的子女等。年紀基本在25歲~40歲之間，有一定經濟實力和投資意向客群。

篇2：天安地產市場調研程序

　　安永地產市場調研程序

　　1.市場調研的重要性

　　房地產行業作為資金密集型行業，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都可能導致嚴重的后 果。通過市場調研使房地產投資開發商充分了解現有市場，對產品及營銷策略進行評估，不斷 發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險；消費者的需求是不斷變化的，通過及時 的市場調研可以掌握消費者的意向和動態。

　　2.市場調研的主要類型

　　房地產市場調查貫穿房地產經營全過程，根據目的和用途的不同可以分為：服務于房地產投資 方向決策的市場調研、服務于房地產項目運作的市場調研、服務于市場推廣與銷售的市場調研 。

　　服務于房地產投資方向決策的市場調研：

　　調研成果主要應用于公司的投資方向決策，指導投資開發商的地皮投資以及項目的初步定位。 主要有：

　　宏觀環境調查研究：包括政策法規、房地產經濟知識、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等 基本狀況等。通過調查分析了解房地產市場的現狀及動態。

　　房地產產品調查研究：在售樓盤資料統計——現有住宅項目的供應量、價格、戶型特點、裝修 情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析；區域市場分析——對特定區 域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析；新盤匯總分析——階段性對 新盤進行調查分析，追蹤市場發展方向。

　　置業消費需求趨勢調查研究：針對消費者需求動機、購買行為以及需求影響因素進行研究，以 之作為開發商把握需求動態的依據。

　　品牌調查研究：品牌調查研究是品牌建設的基礎。

　　服務于房地產項目運作的市場調研：

　　項目定位調查研究：針對具體樓盤項目所處的區域，通過對置業消費需求的研究，結合周邊競 爭項目的研究和區位特征研究，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。

　　置業消費需求研究——了解消費者購房的目的及原因、購房心理及動機分析、消費行為與習慣 、購房者選擇樓盤時關注的因素及決策過程、購房者追求的生活方式、購房時主要的信息獲取 渠道等市場信息。競爭樓盤研究——了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、 優劣勢、主要賣點，為樓盤定位提供參考依據。

　　產品測試調查研究：針對將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體內容包 括：社區配套設施與功能需求測試；建筑類型與容積率之間的匹配關系；房屋格局、面積與各 功能區的分割等。

　　服務于市場推廣與銷售的市場調研：

　　樓盤媒體宣傳分析：對在售項目進行主要媒體廣告投放量進行統計，可進行樓盤賣點、營銷策 劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為市場 競爭研究的有力補充。

　　銷售現場調查：通過對現場擬購人群的調查，對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考 依據；業主滿意度調查：了解簽署合同的消費者與入住消費者對開發商、特定樓盤以及物業等 方面的滿意程度。業主居住狀況在一定程度上會影響具體樓盤以及開發商的聲譽，提高現實業 主的居住滿意程度，能為開發商塑造良好的品牌形象，提升消費者美譽度與忠誠度。

　　3.房地產市場調查的主要方式

　　房地產市場調查的主要方式：訪問法、觀察法、試驗法。

　　訪問法速度快且成本不是太高，但收集到的資料不夠客觀無法達到調查的目的。答卷法：市場 調查人員要求被調查人員每人答一份卷，使個人意見表達出來；談話法：市場調查人員與被調 查人員進行面對面談話；電話法：市場調查人員借住電話來了解消費者意見，如定期詢問住戶 對房產的設計、設備、功能、環境、質量、服務的意見。

　　直接觀察法，派人到現場對調查對象進行觀察。例如派人到房地產交易所或售樓處觀察消費者 選購房產的行為和要求，調查消費者對本公司的信賴程度；實際痕跡測量法：調查人員不是親 自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡，例如比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效 果；行為記錄法：紀錄消費者的日常行為，例如觀看電視節目的習慣，在什么時間段收看什么 節目等。

　　實驗法是將調查縮小到一個比較小的規模上，進行實驗后得出一定結果，進而對整個市場進行 推測。實驗的目的：了解物業的環境、功能、定位是否受歡迎；了解物業價格能否被市場所接 受。例如通過展銷會來了解消費者的需求情況。

　　4.房地產市場調查的步驟和程序

　　一般而言，房地產市場調查的主要程序可以分為：初步調查、決定收集資料的方法、設計調查 表、選樣、資料整理與分析、報告的準備與提出。

　　初步調查：確定問題及研究的范圍，并經過研究，擬定調查計劃?？梢苑譃槿齻€步驟：情況分 析：擬定調查計劃之前，市場調

查人員必須了解公司的產品、競爭者、銷售渠道與方法、消費 者購買習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況；預備調查：對目前調查范圍有關資料進行分析， 分析同業與政府的資料、專家的意見等；決定研究范圍。

　　決定收集資料的方法：資料可分為兩類：初級資料（原始資料）：指專為某項計劃而收集或實 驗而得的資料；次級資料（二手資料）：指原始資料經過整理后形成的可為他人利用的資料。 次級資料的來源：政府機關、金融機構所統計公布的資料。如各級政府公報、銀行結匯統計等 ；同業公會、商會等職業團體，如房地產協會所公布的資料；市場研究機構所公布的資料；廣 告代理商及各種廣告媒體所發布的資料；國內外大學的出版物；各種基金會提交的研究計劃及 報告；國內外公共圖書館所公布的資料；公司本身擁有的各種資料；原始資料的收集方法：訪 問法、觀察法、實驗法。

　　設計調查表（見〈五〉調查問卷的設計）。

　　選樣：消費者地域的確m.airporthotelslisboa.com定；對具有代表性的消費者進行抽樣調查（隨機抽樣、計劃抽樣、分層 抽樣）。

　　現場調查：即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資 料。

　　資料整理與分析：對資料進行編輯整理，去粗取精，去偽存真，保證資料的系統性、完整性和 可靠性；進行分類編號以便于查找、歸檔和使用；將分類的資料進行統計計算，編制成各種計 算表、統計表、統計圖等；對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關 問題的統計數據，直至得出必要的結論。

　　撰寫和提交調查報告：撰寫調查報告應做到：客觀、真實、準確的反映調查結果；報告內容簡 明扼要，重點突出；文字精練，用語中肯；結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；報告后應 附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；報告完整，印刷清楚美觀。

　　注：以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只具有一般性指導意義，在實際工作中， 可視具體情況，科學靈活地安排調查工作的內容。

　　5.調查問卷的設計

　　調查問卷的構成：問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。問卷的開頭主要包括問候語、 填表說明和問卷編號。問候語用于消除被調查者的疑慮，激發他們的參與意識；填表說明用于 規范和幫助受訪者對問卷的回答；問卷編號用于識別問卷、訪問員、被訪者地址等，可以檢查 訪問員的工作，防止舞弊，便于校對檢查、更正錯誤等。問卷的正文一般包括資料收集、被調 查者的基本情況兩部分。問卷的結尾可設置開放題，征詢被調查者的意見、感受，或是記錄調 查情況等。

　　問卷設計要則。一致性原則：問卷內容應與調查所希望了解的內容向一致；完整性原則：問卷 內容應能涵蓋調查目的所需了解的所有內容；準確性原則：問卷應保證數據的準確性；可行性 原則：問卷應保證被調查者愿意并如實回答問卷，還要保證編碼、分析的可行性，被調查者所 提供的回答應是可量化的；效率原則：在保證獲得同樣信息的條件下選擇最簡捷的詢問方式， 以使問卷的長度、題量和難度最小，節省成本；模塊化原則：將問卷劃分為若干個功能模塊， 每個模塊由若干道題構成，以使問卷結構分明，便于維護與更新。

　　問卷設計技巧。問句的設計技巧：避免專業術語和縮略語；避免含意不清的字眼；避免提斷定 性的問題；避免一問多答；避免帶有導向性的問句；避免使用雙重否定的問句；避免敏感性問 題；問句要考慮時間性；擬定問句要有明確的界限；注意提問的順序。答案設計技巧：答案設 計的基本方法：二項選擇法、多項選擇法、順位法、回憶法、比較發；答案設計時應注意的事 項：答案要窮盡，答案須互斥，定距、定比問題的答案設計，注釋和填答案標記應恰當，避免 問題與答案不一致。

篇3：項目市場調研作業指導書2

　　項目市場調研作業指導書2

　　1.總則

　　1.1目的

　　前期調查分析工作的主要目的在于：

　　a）通過大環境分析及時了解房地產領域和市場的發展動態，保持對市場的敏銳性。

　　b）征地前通過對項目狀況和市場機會的研究分析評估地塊價值，估計成本利潤，為土地競標的價格決定提供依據。

　　c）粗略估計項目地塊開發的優/劣勢，預測項目開發潛力。

　　1.2適用范圍

　　本作業指導書適用于指導項目在土地競標之前對項目地塊本身和相關市場進行的前期調查分析工作。

　　2.工作程序

　　2.1大環境分析

　　2.1.1國民經濟及常州市綜合經濟狀況分析

　　a.國民/常州市民收入狀況調查

　　b.國民/常州市民支出分配比例

　　2.1.2房地產開發大氣候及常州房地產開發綜合狀況分析

　　a.房地產景氣指數

　　b.房地產的現行相關政策及政策走勢

　　c.常州房地產前一年和當年開發總量（占地面積、建筑面積）

　　d.當年已建成開發小區的空置率

　　2.1.3常州市相關商品住宅市場調查與分析

　　a.在售各樓盤的市場定位分析（樓盤形象、價格水平、消費群體）

　　b.總體規劃走勢（小區規模、外立面風格、景觀規劃、區內配套設施、戶型、物業管理）

　　c.銷售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷手段、宣傳賣點）

　　d.銷售現狀和走勢

　　2.1.4常州市居民居住偏好調查與分析

　　a.對影響購房的各因素的重視程度排序

　　b.對房屋面積的普遍要求，對戶型的偏好

　　c.選擇購房居住心理半徑、居住工作半徑分析

　　2.2項目狀況研究分析

　　2.2.1項目地塊內部狀況分析

　　2.2.1.1地塊自然屬性分析

　　a.地塊位置

　　b.占地面積，規劃占地面積（規劃工建面積與住宅用地面積）

　　c.地形、地貌

　　d.地質狀況（污染程度、地質軟硬性質）

　　2.2.1.2地塊內部地表建筑物調查

　　a.建筑物性質（工廠廠房、民宅、辦公用房、一般設施、電線桿）

　　b.建筑物在地塊上的位置

　　c.建筑物建筑面積估算

　　d.所有權屬性

　　2.2.1.3地表現有自然、人文資源策劃價值/障礙分析

　　a .現有自然資源

　　依據規劃，地塊上現存的可利用的河池、樹木、草地、山坡和公用設施等。

　　b.人文資源

　　土地前身性質

　　風水脈象

　　2.2.2項目地塊周邊狀況分析

　　2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀分析

　　景觀特色、距地塊遠近、知名度

　　2.2.2.2土地周邊人文景觀/資源分析

　　a.博物館、紀念館等人文景觀

　　b.名校，科研機構，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源

　　2.2.2.3交通狀況分析

　　a.距離市中心或主要社會場所的遠近（車程、步程）

　　b.公交車車次、站點、站點與地塊的距離

　　2.2.2.4周邊服務配套設施分析

　　學校（知名度、教學質量、師資力量、與項目距離）；菜場（規模、遠近）；醫院；超市；娛樂、休閑場所；郵局；銀行；商場；證交所等

　　2.2.2.5土地周邊生態環境特征分析

　　主要關注周邊有無工廠可能產生污染、噪音等。

　　項目區域的環境指數

　　2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性

　　2.3市場機會分析

　　2.3.1地開發成熟程度分析

　　2.3.1.1區域內人口狀況調查分析

　　a.人口數、人口密度、與往年相較人口發展狀況

　　b.居民職業、工作單位，收入、消費水平調查

　　c.居民年齡、婚姻狀態調查

　　d.居民居住習慣調查

　　2.3.1.2區域內現存小區的狀況

　　a.現存小區的開發及交付使用時間，建筑物新舊磨損程度

　　b.小區的市場形象及定位（價格水平、當前形象檔次）

　　c.小區的規模（總戶數、樓棟數、估計占地面積）

　　d.小區的區內、區外生活配套設施

　　e.小區的建筑物外立面式樣、戶型、居住面積

　　f.從二手房市場了解各小區現有住房在二手房市場上的價格，及在租房市場上的價格。

　　2.3.1.3區域內的商業機會

　　a.區域內現有商業機構的種類、規模、知名度、企業效益

　　b.項目地塊周邊主要街道的人流狀況

　　c.區域的發展趨勢

　　2.3.2周邊競爭樓盤市場調查

　　2.3.2.1開發單位、開盤及交付時間

　　2.3.2.2樓盤總體規劃

　　a.占地面積，總建筑面積，棟數，戶數

　　b.景觀規劃，綠化率

　　c.外立面風格、色彩，采用的建筑材料

　　d.樓盤主打房型、面積

　　e.小區內部配套設施

　　f.物業管理

　　2.3.2.3樓盤銷售手法與銷售狀況

　　a.售樓處布置、形象

　　b.售樓人員的整體形象與素質

　　c.價格，折扣比例

　　d.銷售完成狀況和銷售走勢預計

　　e.客源狀況（客源分布區域、收入狀況、年齡狀況等）

　　2.3.2.4宣傳策略與促銷手段

　　a.訴求賣點

　　b.廣告媒體選擇，廣告頻率，平面廣告版面尺寸、檔次、位置

　　c.各種促銷宣傳活動及產生效果

　　d.其它宣傳資料

　　2.4項目開發優/劣勢深層剖析

　　2.4.1開發優勢分析

　　2.4.2開發劣勢及營銷障礙分析

　　2.5項目市場定位（粗略）

　　2.6操作要求

　　以上各項作中，"大環境分析"部分應在平時積累、完成；其余各項工作需在土地競標前完成。

　　3.記錄

　　本作業過程涉及的相關記錄主要為：

　　《樓盤市場調查表》**-01-01-A**-01-01-B

　　市場調研報告**-01

　　編制人：

　　審核人：

　　批準人：