地產項目考察工作重點及報告內容

　　為指導項目考察工作，提出以下意見，供今后參考，并不斷補充更新。

　　一、項目考察的基本內容和步驟

　　1、首先了解考察項目的區位，性質、面積，開發情況

　　2、通過網絡媒體等手段了解項目所在地的基本經濟發展狀況、人口，物價。

　　3、現場考察項目的地段、周邊交通、市政基礎設施配套、城市發展、土地開發情況，城市的整體規劃和發展方向。

　　4、考察項目所在地土地出讓價格、同等檔次項目的開發銷售情況，銷售價格，及戶型、面積。

　　5、了解當地市民對住房的需求，對周邊地段開發的看法。

　　6、項目的開發情況，土地出讓手續，建設開發手續的辦理情況，土地出讓金及各項稅費的交納情況。

　　7、項目是以項目公司形式開發還是屬于某一大公司的一部分，項目公司或對方公司的股東構成與結構，實際控制人，公司的出資是否到位，公司的成立存續是否規范合法，公司的章程對股東權利義務的約定是否合法，是否形成收購的障礙。

　　8、項目現在簽訂的合同有哪些，哪些履行完畢，哪些還未履行，有沒有潛在的債務，有沒有抵押擔保。

　　9、對方出售的原因，轉讓或合作意圖是什么，初步的方案是怎么樣的，資產出讓還是股權出讓，要價多少，價格的構成由哪幾部分，是不是合理，有多大的還價空間。

　　10、周邊項目的成本估算是多少，包括土地價格，建安成本等。有沒有可以代替的項目，與拿一個新項目的成本比較。

　　11、對方的付款進程是如何設計的，是一次性付款還是分期支付，付款進程是否與轉讓進程或項目開發進程相聯系。

　　12、我公司的資金安排能不能與對方的條件相適應，是不是需要融資，對項目開發成本的影響有多大。

　　二、考察報告要點

　　根據以上的考察要求，項目考察報告應包括但不限于以下內容，并且報告所陳述的情況，盡可能用客觀的語言進行敘述，數據應該有可靠來源，重要的數據應注明出處。

　　1、項目區位。

　　2、所在城市的地段。

　　3、交通狀況。

　　4、當地經濟、人口，收入情況。

　　5、當地房價，地價。

　　6、項目現狀。

　　7、項目權利狀況、開發手續辦理情況。

　　8、項目公司股東情況。

　　9、出售的原因及報價。

　　10、出讓的方式

　　11、成本的估算。

　　12、付款進度。

　　13、資金安排。

　　三、考察報告所附資料（如果有）

　　1、項目情況描述，

　　2、項目所在地地圖，城市規劃圖。

　　3、項目的可行性研究報告。

　　4、立項批復。

　　5、用地規劃、建設規劃文件及證書。

　　6、土地出讓合同，出讓金繳納單據。

　　7、項目的整體和建筑設計。

　　8、公司營業執照。

　　9、公司工商登記資料，股東情況，公司章程。

　　10、項目涉及的合同及履行情況資料。

　　11、項目或項目公司的財務資料。

　　12、成本與交易價格的核算說明

篇2：上海明華物業管理項目考察學習報告

　　上海明華物業管理項目的考察學習報告

　　為了提升廣瑞物業的服務品牌，擴大廣瑞物業在西安物業行業的影響，更好的鍛煉隊伍，提高服務水平及管理水平，受公司委派我本人有幸與公司**一行四人對上海明華物業進行了為期三天的參觀學習?，F就此次參觀學習情況予以匯報，如有不到之處請公司領導予以指正。

　　一、參觀內容：

　　20**年05月16日來到上海明華物業總部，在安全總監余衛平先生的帶領下，我們先后參觀了位于上海保稅區的農行指揮中心、世博會中國館、上?？萍拣^、辰山植物園四個項目。

　　*參觀的農行指揮中心是全國農業銀行的重要管理部門，在余總帶領下先對整個項目做了簡單的參觀，在介紹期間會服人員的一些細節動作使我感到非常周到，比如：在加完茶水后的一個請用的動作、進出門時的一個鞠躬的動作，不管你注意不注意她們都要做；

　　*世博會中國館項目，項目從總經理到各條線主管都很年輕，但是在交談過程中，我能感受到他們都很專業，也很敬業，對項目的日常運行有全面的了解，對項目的重點有深刻的認識；

　　*上?？萍拣^，上?？萍拣^曾接待過許多國內外領導人，召開過很多重要的全球性的會議；

　　*辰山植物園項目，在魏總的帶領下驅車一個多小時，我們來到了項目所在地。在王總的陪同下我們參觀了溫室大棚、礦坑兩個景點。

　　二、參觀心得：

　　通過為期三天的參觀交流過程，使我感受頗深，現將參觀學習心得總結如下：

　　*物業服務是細節服務，現代人對服務的標準要求越來越高。因此作為服務行業，我們只有想不到，沒有做不到。在我們與業主或客戶的交流溝通過程中，一個動作，一個眼神，一個表情等等，都能影響到服務對象對我們服務質量的評價；

　　*要開闊思路，解放思想。作為一個項目的負責人，不能只停留在搞好本項目，要開闊眼界，要負起為公司開拓市場的責任，要牢固樹立建一個項目做成一群項目，將一群項目做成一個板塊的思想；

　　*要人性化管理，不是人情化管理。要以人為本，換位思考，把握原則；人情化往往是看人做事，放棄原則，很容易產生毀滅性的影響；

　　*從上至下，貫穿始終的執行力。公司決策制定前可以暢所欲言，積極發表不同意見，但是一旦決定，就要堅決執行，不要懷疑決策是否正確，因為在決策前后企業員工扮演著不同角色，決策前我們是以公司主人翁的身份進行“參政、議政”，決策形成后我們是以工作人員的身份進行執行決策的事宜；

　　*心動不如行動，觀念勝于一切。觀念的轉變有利于經營、管理、服務思路的確定，要能夠做出一些大膽的想法，然后努力去奮斗，實現目標，明華物業以前放棄住宅物業，只做公眾物業就是觀念的轉變，做出大膽的決策，然后招聘優秀的項目經理，儲備人才；

　　*在各個項目參觀學習的三天中，我覺得明華物業的員工活動不是很多，員工的食宿不能保證提供，另外部分服務項目外包等等，這些在交流過程中，余總也承認對物業品牌有一定的影響。

　　三、工作啟發：

　　本次學習的時間雖然比較短，行程比較緊，但是對我還是留下了很深的印象，對我有了一些啟示：

　　*加強有效培訓，重視培訓效果落實。培訓是讓員工了解公司文化，認識工作流程，掌握工作方法，提升工作效率的一個行之有效的途徑；公司應該編制一套完整的培訓教材，不管是新員工還是老員工要有一套針對性的材料，企業認知，素質提升的學習培訓教材，讓員工通過培訓學之不懂，用之所學，建立健全一套完整有效的培訓機制；不能只是為了培訓而培訓，只重視表面，在培訓完成以后，要在以后的工作中檢驗培訓的效果是不是得到落實；

　　*壓力分擔，逐層分解，各級加壓。目前公司只和部門負責人簽訂目標責任書與安全責任書，所謂千斤重擔，大家扛，應該將責任逐一分解到主管，班長等各級管理人員，物業服務作為一個精細化工作，不單單只是重視事情的結果，還要留心得到結果以前的過程；只有有了壓力，才會產生動力，在處理問題是才能盡顯能力，做出正確判斷；

　　*重視服務，分析客戶。要重點抓基礎服務，最大努力做好特色服務，認真分析項目客戶的目標要求，做出合理決定；

　　*明確職責，做好配合。各部門，每個人在公司都扮演不同的角色，只有明確自身職責，相互間積極配合，就如同打仗一樣，只有將領明確作戰任務，戰士奮勇向前，才能取得勝利。