房地產市場調研基本內容和方法

　　市場調研進行的就是發現客戶需求的一個過程，這種調研有狹義和廣義之分，廣義的市場調研范圍非常的廣泛，包括經濟環境的調研，房地產市場的調研，廣義的調研更多的是理論上的，比如我們調查各種市場交易數據，看各種經濟數據。狹義的市場調研基本不包括經濟調研，我們逐一而談。

　　市場調研最根本的要看客戶需要不需要房子，第二我們要看看客戶需要什么房子。當然由于房地產市場的長時間性，我們不僅需要看看現在客戶是不是需要房子，還要看看將來是不是需要房子，現在供給是不是足夠，將來的供給呢，是不是客戶還需要別的什么房子，客戶對現在的房子滿意，但是如果還有更好的產品，客戶是不是會選擇？還有客戶能夠承受什么樣的價格。

　　首先客戶是不是需要房子，其實這本身是個相對概念，這就好像問人是不是需要錢一樣，即便再有錢的人也會說自己需要錢，自己的錢不夠，但是也有一種人確實是沒有足夠的房子住，這些人也缺房子，對于后一種人來說就是剛性住房需求，對于前一種人來說就是改善性住房需求，甚至是投資性住房需求，而這種需要是彈性比較大的，隨著市場、輿論、價格的變化而變化，剛性的住房需求彈性則比較小。當然這只是一種相對的平均，只要人和人之間的居住面積和條件不完全一樣，人們就存在想要購買更多房子和更好房子的心里需要。第一我們可以通過人均居住面積來確定看看市場上是不是需要房子，目前所有城市的人均住房面積大約再20－30平方米之間，當然越大的城市這個數字會更小，在農村這個數字相對比較大，達到30多，數字一般是靜態的，關鍵就是在于變動，比如那么很多城市由于國家政策、市政規劃的發展會導致人口的突然增加那么就會有很多的剛性住房需求，也可能很多城市的人口流動并沒有那么多，但是原有建筑的年代比較老，建筑條件比較差，這些城市對于改善性住房需求就比較大，但是對于這樣的城市需求總量沒有那么多，因為人口的總數基本固定的。這是從統計數據上看一個宏觀的量。

　　還有一種需求是局部的，比如新的城市建設導致了原有棚戶區的拆遷，那么這些人就不得不購買房子。那么在實際的調查過程中我們可以通過問卷調查的方式看看客戶是不是需要房子，或者說短期內有沒有購房的需要，這樣可以判斷一下微觀的客戶需求情況，那在整體相對沒有太大變動的情況下，由于城市的局部調整，對于局部的產品可能出現需求，比如在某個區域建了新型的商業、醫院、教育機構，那么可能就有一些客戶希望購買這個區域的房地產產品。針對客戶的市場調研局限性比較大，主要是面對面的交流，問卷調查。

　　還有一種調查方式，也是現在市場調研比較多的，就是調查市場交易情況和供應方的情況。也就是我們常常說的踩盤。這也是我們詳細說的，簡單來說我們樓書上有的信息，都是我們需要調查的東西。比如還是剛才的問題，客戶是否需要房子，一個簡單的邏輯就是如果市場上房子賣的好那么我們就認為客戶需要房子，無論這種需要是出于具體什么原因，如果市場上房子銷售不好，那么我們就認為房子賣的不是很理想。一般城市的房地產管理機構都會有每月的房地產銷售數據，在網上進行公布，一些中介和媒體也會做這樣的工作，都可以用作我們的參考，我們也可以直接到對方的營銷現場區觀察，看看來訪的客戶量，詢問售樓人員余下的房子都是哪些，可以在開盤的當天看看客戶有多少，這些都可以幫助我們判斷客戶是否需要這些房子。

　　以上都是調查客戶是否需要房子，那么我們還要知道客戶需要什么房子。在市場調研過程中我們區對方的售樓部，偽裝成客戶，看看現在還有什么房子，如果現在還有的房子，正常情況下就是客戶不太喜歡，或者說相對不喜歡，不適應市場的產品，我們也可以看看哪些房子已經銷售了，這些產品可能就是客戶喜歡的，他們真正需要的。當然調研過程中需要對每種產品都有個仔細的了解，從項目整體，到某棟樓，到某個單元，某個朝向，要具體分析下為什么這種產品受歡迎，為什么這種產品不受歡迎。這種對于競爭對手的調研僅僅是一個參考，我們可以通過問卷調查對客戶進行深入的了解。但是需要注意一點，房地產市場上的客戶都是被動的，就是說市場上有什么產品他們職能選擇什么產品，只能在市場的這個范圍內進行選擇，在問卷調查的時候，客戶一定是選擇最好的房子，但實際的需求并非如此。

　　客戶除了單純對房子有需求還要看看客戶能在什么樣的價格上承受。這種調查方式從市場調研的角度看主要是判斷其他競爭對手的房屋銷售價格，去看看對方的優惠措施。在市場價格上還有一個很重要的參考依據，二手房價格和租金，在稍微小一點的城市，二手房的交易不是那么頻繁，統計數據比較少，這就需要市場調研人員去挨個地點了解。

　　狹義的市場調研更多的是對競爭對手的了解，需要大量的人員和大量的時間，在現在的營銷管理中，這些逐漸的不那么重要了，廣義的市場調研我們將在市場研究中講述。而且上文提到的很多對于住宅地產市場是合適的，但是對于寫字樓市場、商業地產市場都需要重新調整和考慮。

篇2：房地產市場調研程序

　　房地產公司市場調研程序

　　1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據;根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。

　　2職責：

　　2.1經營銷售部負責配合我司開發項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。

　　經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關

　　2.2部門。

　　2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發部提供的產品開發各階段設計方案，提供會審意見。

　　2.4經營銷售部根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案。

　　2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。

　　2.6審計核算部負責計算房屋面積。

　　2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統部參與評審，總經理批準定價。

　　3工作程序

　　3.1供應市場調查

　　3.1.1項目開發前期

　　3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。

　　3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發項目相關的房地產供應市場進行調查。

　　a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。

　　b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。

　　c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。

　　d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。

　　3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發中、后期市場競爭項目跟蹤調查。

　　3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。

　　3.1.2.2在項目開發中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。

　　3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.2需求市場調查

　　3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據開發項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。

　　3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。

　　3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.5根據基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.3專項命題調研

　　3.3.1總經理根據公司的開發的戰略、戰術需要下達專項命題調研市場的指令。

　　3.3.2經營銷售部市場調研組根據專題命題安排市調專員進行專項市場調查。

　　3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。

　　3.4異地考察

　　3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。

　　3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。

　　3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優秀樓盤進行考察。

　　3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據需要遞交總經理及設計研發部。

　　3.5設計配合

　　3.5.1設計研發部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。

　　3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發部。

　　3.5.3由設計研發部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。

　　3.6銷售策劃

　　3.6.1項目

　　推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。

　　3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。

　　3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。

　　3.7產品定價

　　3.7.1設計研發部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規劃思路。

　　3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。

　　3.7.3審計核算部根據施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。

　　3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。

　　3.7.5經營銷售部組織財務計統部、審計核算部、設計研發部、總經理室對價格草案進行評審。

　　3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統部、總經理室會簽，總經理批準定價。

　　4相關文件

　　5相關表單

　　5.1樓盤個案調查表

篇3：房地產營銷部市場調研員崗位任職要求崗位工作職責

　　房地產營銷部市場調研員崗位任職要求與崗位職責

　　一、任職要求

　?。?、性別：男

　　年齡：２５～３０歲左右

　　學歷：本科以上

　　專業：市場營銷與統計學相關專業

　?。?、職稱：不限

　　職業技能：熟悉房地產市場，有相關專業知

　　識及分析能力

　　計算機需求程度：一般

　　外語種類：英語

　　外語熟練程度：一般掌握

　　語言表達能力：語言表達能力強，有較強的溝通能力

　　寫作能力：文筆好，有綜合分析能力

　?。?、具有相關房地產銷售經驗，熟悉房地產專業知識。

　?。?、具有較強的語言表達能力，有較強的溝通、協調能力。

　?。?、具有責任心及良好的人際關系。

　?。?、文筆好，有較強的綜合分析能力，具有統計學的相關知識。

　　二、崗位職責

　?。?、制訂、提交市場調研計劃，并組織落實。

　?。?、調查房地產市場相關數據，定期提交分析報告。

　?。?、調查市場狀況，為公司開發項目提供依據。

　?。?、調查市場狀況，為公司項目銷售提供依據。

　?。?、調查市場狀況，為公司項目定向提供依據。

　?。?、制訂、提交項目戶型方案。

　?。?、制訂、提交項目銷售價格方案。

　?。?、協調主管業務與公司內外各類關系。

　?。?、完成上級領導交辦的各項工作。