房產項目的宏觀市場調查

　　每個客戶對于不同的樓盤都有不同的認識，客戶購房肯定會幾個樓盤進行比較。即使我們再了解所在項目的情況，當碰到客戶在與其他樓盤進行比較時，我們無言以對，無形中也降低了客戶對我們做為專業人士的認同。同時，也會給客戶留下“我們的樓盤根本不如他原先所看的樓盤?！币虼?，學習市場，了解樓盤市調很重要。

　　孫子兵法所云：“知己知彼，百戰不殆！”，購房不是商場購物，客戶基本會貨比三家，而每個樓盤又都有自己的優缺點。必須充分了解自己樓盤和競爭樓盤的優缺點，我們才能充分運用自己樓盤的優點，分析給客戶，才能引導客戶購買。

　　樓盤市調并不是單一的數據獲取，首先要充分了解所在區域整體市場情況。譬如：

　　一、所在城市整體房產發展趨勢

　　1、了解近年所在城市房價走勢

　　2、政府區域劃分、以及各區域智能劃分：是行政中心、商業中心、住宅中心還是工業中心等。

　　3、所在城市房產類型：各區域樓盤類型，以多層為主、還是以高層、小高層為主，或是以高檔別墅為主，分析比較，充分挖掘所在樓盤產品類型的優劣勢。

　　4、城市整體發展方向。

　　二、所在區域的發展趨勢

　　1、是否未成熟住宅地帶，如果是，就要了解周邊的生活配套、公交線路、學校醫院、銀行娛樂等。以及它們到所在樓盤的距離。

　　2、如果是新城建設區域：則要充分了解周邊規劃，城市道路建設、周邊空地規劃、生活配套規劃等。

　　3、如果是位于工業區：則要了解周邊工業規劃、所分布企業所屬行業、工業區遠期規劃目標等。以及各工業是否有污染，對生活是否會有影響等。

　　三、所在區域潛在客戶分析

　　1、客戶職業類型

　　2、客戶收入預估

　　3、客戶年齡層

　　4、客戶通常獲取消息來源：

　　每個區域經濟發展水平、以及生活水平都不同。有些區域客戶多從報紙廣告了解，有些郊區客戶則多為中郵快遞了解信息，有眾多年輕人則為網絡了解等等。

　　四、所在區域樓盤供應量

　　1、所在區域及周邊區域土地供應量

　　2、所在區域及周邊區域在售樓盤供應量

　　3、周邊樓盤準現房供應量，以及交付后所推出的二手房估計

篇2：項目開發的市場調查內容

　　一、城市投資環境調查

　　(一)政策法律環境調查

　　1. 城市發展戰略

　　2. 城市建設規劃和區域規劃

　　3. 土地利用總體規劃

　　4. 房改政策

　　5. 開發區政策

　　6. 房地產開發、銷售、經營的法規、規章、規范性文件及相關政策

　　7. 房地產稅收政策:營業稅、所得稅、契稅、房產稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調節稅等

　　8. 房地產金融政策:信貸政策、信貸規模、利率水平

　　9. 土地制度和土地政策:土地供給政策、遞加補償規定、土地收費規定、土地出讓方式

　　10. 產業發展政策:建設項目控制、政策性資金控制、外資投向指引

　　11. 人口政策、戶籍制度

　　(二) 經濟環境調查

　　1.城市總體發展規劃

　　2.地區內的重點開發區域

　　3.國民經濟產業結構和主導產業

　　4.政府辦事效率及工作作風

　　5.政府財政收支狀況

　　6.房地產在國民經濟中的比重

　　7.房地產開發景氣指數

　　8.就學條件

　　9.基礎設施情況

　　(三) 人口及社會環境

　　1.人口總量和密度

　　2.居民消費結構和消費水平

　　3.家庭規模與結構

　　4.居民就業狀況及收入水平

　　5.社會治安情況

　　6.居民需求結構及特征

　　(四)房地產市場調查

　　1. 房地產市場需求和消費行為調查

　　a)某類房地產的總需求量及其飽和點

　　b)市場需求發展趨勢

　　c)市場需求影響因素:如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化;消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況

　　消費者現實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向,使用中建筑物的物理狀況 d)購買行為:投資、投機、自住,影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等

　　e)住宅消費狀況:①居民現有住宅人均面積;②居民住宅形態及比重;③五至十年內規劃人均居住面積。

　　2. 房地產市場供給情況調查

　　a)可供開發的土地資源及規劃要求狀況

　　b)各種類型土地供應量:①上年土地供應量;②今年土地供應量;③下年土地供應量預測。

　　c)樓面地價或單位地面價

　　d)房產供應量(來自:m.airporthotelslisboa.com)①上年房產供應量;②今年房產供應量;③下年房產供應量預測。

　　e)新開發房地產面積:計劃、新開工、在施工、竣工

　　3. 房地產產品調查

　　a) 現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期

　　b) 居民對房地產產品的要求:區位要求、戶型面積要求、價格要求、物業管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設

　　施要求、售后服務要求等

　　c) 居民對某種房地產產品的接受程度

　　d) 新技術、新產品、新工藝、新材料的應用情況

　　e) 建筑設計及施工企業的有關情況

　　4. 房地產價格及交易情況調查

　　a) 本城市房地產市場的價格狀況

　　b) 房地產市場價格趨勢

　　c) 市場供求情況的變化趨勢

　　d) 影響房地產價格變化的因素:如政府價格政策

　　e) 房地產價格需求彈性和供給彈性的大小

　　f) 開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響

　　g) 價格變動后消費者和開發商的反應

　　h) 各類房產成交量:①上年成交量;②今預測量;

　　5. 房地產促銷調查

　　a) 廣告的時空分布及廣告效果測定

　　b) 廣告媒體使用情況的調查

　　c) 廣告預算與代理公司調查

　　d) 人員促銷的配備狀況

　　e) 各種公關活動對租、售績效的影響

　　f) 各種營業推廣活動的租、售績效

　　6. 房地產營銷渠道調查

　　a) 營銷渠道的選擇、控制與調整情況

　　b) 市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因

　　c) 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況

　　d) 客戶對租售代理商的評價

　　二、意向投資項目調查 ; (一)投資項目自身情況調查

　　1. 項目土地現狀調查

　　a) 土地使用權獲得方式:招標、拍賣、掛牌、轉讓

　　b) 地理位置、土地面積、形狀及四至

　　c) 土地價格:樓面地價、單位地面價

　　d) 土地規劃使用性質、年限

　　e) 地質地貌狀況

　　f) 九通一平現狀(道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃氣、場地平整)

　　g) 地下、地上附著物現狀及遷除完成情況

　　h) 周邊道路及綜合管網現狀及規劃目標

　　i)項目用地規劃控制指標:容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風格、高度、用途、內外交通組織、停車位、公共配套要求等

　　2. 項目用地周邊氣候、環境調查

　　a) 項目所在地天氣狀況:日照、風向、降水量、天然周期性災害

　　b) 地塊周邊建筑物情況

　　c) 周邊環境污染狀況:空氣、水源、噪音

　　d) 周邊衛生狀況

　　e) 綠化景觀

　　f) 歷史人文景觀

　　g)建筑抗震設計等級

　　3. 地塊交通條件調查

　　a) 周邊市政路網現狀及規劃路

　　b) 到達、經過地塊的交通線路

　　c) 項目所在區域水、陸、空交通狀況

　　d) 交通近期、中期規劃情況

　　4. 項目所在區域配套設施調查

　　a) 購物場所

　　b) 醫療衛生

　　c) 文化教育

　　d) 金融服務

　　e) 郵政、通信服務

　　f) 娛樂、餐飲、運動休閑

　　g) 垃圾收集站分布情況

　　5. 其他

　　a) 項目投資優惠政策:如稅,費減免、地價款的付款方式等

　　b) 各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式

　　c) 開發過程中的各項規費:市政基礎設施配套費、教育附加費、房屋交易管理費、設計圖紙審查費、建安工程勞保費、工程質量監督費、

　　白蟻防治費、人防費、水電增容費、綠化代植費、排污費、測繪費、當地各種規費等

　　d) 當地的建筑成本:如各種建筑結構每平方米造價經濟指標

　　e) 項目開發成本測算:土地成本、建安費用、園林綠化費用、開發規費、附屬配套費用、稅金、財務費用、管理費用、營銷費用、不可預

　　見費

　　f) 項目是否存在其他債權、債務問題

　　g) 政府和其他有關機構對該項目的態度

　　h) 開發過程中可能遇到的干擾因素

　　(二) 競爭物業情況調查

　　競爭物業定義:同一區位、相同類型、售價相近的物業;同一城市內銷售價位相近的物業;同一城市內相同類型的物業;

　　1. 競爭物業的區位

　　區域特征:地域的經濟發展水平、產業結構、生活水準、文化教育等

　　發展規劃:政府對城市土地、空間布局、城市性質的綜合部署和調整

　　周邊環境:人文環境、生態環境、生活配套 項目狀況:地理位置、規劃條件、配套狀況

　　交通條件:地塊附近的交通工具和交通方式

　　2.競爭物業的產品特征

　　建筑參數:總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等

　　面積戶型:戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率

　　裝修標準:建筑風格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛

　　建筑結構形式、

　　建筑基礎形式:

　　3.競爭物業的配套狀況

　　周邊獨有配套設施:學校、大型購物場所、體育設施、公園等

　　小區自建配套設施:會所、學校、購物場所、運動場所等

　　小區智能、安防狀況

　　園林景觀

　　物業管理水平及收費水平

　　水、電、通信、燃氣等立戶費用及辦證費用的承擔情況

　　4. 競爭物業的工期安排

　　各期開、竣工日期

　　各期交付量、交付時間

　　推盤時間

　　5. 競爭物業的價格

　　單價:反映樓盤品質高低,如起價、平均單價、主力單價、最高單價、層次差、朝向差

　　總價:反映目標客戶群的選擇

　　付款方式:一次性、按揭、分期、開發商貸款

　　優惠方式

　　6.競爭物業的廣告

　　售樓處:地點選擇、裝修設計、形象展示、三維動畫、沙盤

　　廣告媒體:報刊、電視、網絡、車體、戶外(路牌、燈箱、條幅、布幅)

　　廣告投放強度:廣告刊登次數和篇幅,媒體的數量和大小等

　　廣告風格

　　推廣主題、主廣告語

　　7.競爭物業銷售情況

　　現場情況:人流頻率、數量、關注內容、銷售人員狀況

　　銷售率

　　銷售順序:不同總價、戶型、面積的房屋銷售順序,分析市場暢銷戶型

　　分期推盤節奏

　　銷售形式:內部定購、正式簽約

　　客戶群分析:客戶的職業、年齡、家庭結構、收入

　　8. 競爭物業銷售渠道使用情況

　　租售代理商

　　其他配銷渠道

　　9. 競爭者的實力和經營管理優劣勢調查

　　專業化程度

　　品牌知名度

　　商品房質量

　　成本狀況

　　價格策略

　　合作單位(設計、施工、策劃、營銷、廣告、園林、物業)

　　業務組合及財務實力

　　綜合管理能力

　　與當地政府的關系

　　10. 同類型產品的供給量和在市場上的銷售量

　　11. 同一區域內房產的月租金及入住率

　　12. 競爭性新產品的投入時機

　　13. 對未來競爭情況的分析與估計

篇3：地產項目銷售前期市場調查管理規定

　　地產項目銷售前期市場調查管理規定

　　項目前期市場調查，不僅關系到項目的銷售工作，而且關系到公司某些決策，為加強經營管理工作，特指制定本規定：

　　一、營銷部是項目前期市場調查的執行部門；

　　二、營銷部通過市場調查需掌握如下幾點：

　?。?、掌握國家的相關政策；

　?。?、有關房地產市場的發展走向及前景預測；

　?。?、全市本年度項目開發量；

　?。?、針對競品樓盤進行細致調查分析；

　?。?、了解市場上熱點情況；

　?。?、報紙廣告、信息的收集并整理；

　?。?、總結自己開發項目的經驗教訓；

　?。?、調查著眼點是小區配套、戶型、面積、檔次、價格、流行趨，外立面造型及顏色等，要做到全面準確；

　?。?、調查面應不低于90%。

　　三、根據了解的情況及時準確、客觀、有針對性和預見性地提出分析報告，上報公司。

　　四、市場調查不僅為新開發項目的前期市場定位提供依據，同時為經營銷售、價格制定提供依據。

　　五、本規定由營銷部負責解釋。

　　六、本規定自通過之日起施行。