目 錄

　　第一篇 房地產融資模式的現狀與發展研究 1

　　1.1 國內房地產融資途徑及房地產金融的模式分析 1

　　1.1.1 房地產的概念 1

　　1.1.2 房地產傳統融資模式 1

　　1.1.3 房地產創新融資模式 1

　　1.2 房地產信托基金的產生與發展 1

　　1.2.1 房地產業的發展催生房地產信托 1

　　1.2.2 什么是房地產信托(REIT) 1

　　1.3 房地產信托的發展為再造產業鏈奠定了基礎 1

　　1.4 房地產信托是產業發展的必然 1

　　第二篇 設立房地產基金的市場前景 1

　　2.1 國內房地產市場發展研究 1

　　2.1.1 金融宏觀調控使房地產投資前景廣闊 1

　　2.1.2 城市化與住宅產業的持續發展為房地產投資提供了現實的機會 1

　　2.1.3 上海、北京等主要城市未來的房地產需求潛力極大 1

　　2.1.4 北京市房地產行業的發展狀況 1

　　2.1.5 我國房地產信托基金產生的必然性 1

　　2.2 房地產基金的市場現狀分析 1

　　2.2.1 國際房地產基金的發展現狀 1

　　2.2.2 國內房地產基金的發展現狀與問題 1

　　第一篇 房地產融資模式的現狀與發展研究

　　1.1 國內房地產融資途徑及房地產金融的模式分析

　　1.1.1 房地產的概念

　　房地產是房產和地產的總稱。房產就是指房屋財產,即在土地上建筑起來的各種房屋;地產是指明確所有權的土地財產,包括住宅或非住宅附著物的土地,也包括已開發的和待開發的土地。房屋和土地不可移動,或者是一經移動就要喪失極大價值的物體,因此又稱不動產。但是,不動產還包括港口,大壩,地下工程等。房地產行業即房地產開發和經營的行業。在我國,首先包括在規劃國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓土地和房地產開發項目或者銷售、出租商品房的房地產開發企業;其次包括從事房地產銷售代理服務的房地產經紀公司;以及所有以房地產服務、咨詢、管理、投資為主業的機構和組織。

　　1.1.2 房地產傳統融資模式

　　1. 銀行間接融資:

　　1)開發貸款:前提是取得土地使用權,自有開發資金不低于30%,立項、規劃、報建完畢具備開工條件。由開發商向銀行申請發放的用于項目開發建設的貸款。

　　2)流動資金貸款:開發商用于工程購置設備,材料之用的短期貸款,

　　3)按揭貸款:由開發商向銀行提出申請,貸給購房者個人用于支付購房款的長期貸款并以所購房產作抵押,分期償還本息。按人民銀行規定不高于房款的70%,其中期房貸款要求開發商提供還款擔保。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預售許可證就可以發放。

　　4)工程單位流動資金貸款:由施工單位根據施工合同向銀行申請。用于施工單位購置材料和進行施工組織之用。

　　5)專項貸款:指國家示范工程、重點工程、經濟適用房建設中銀行提供的政策性貸款。由財政貼息或根據地方政府計劃內指標控制的商業貸款。

　　2. 根據目前房地產投資資金來源統計顯示:

　　自有資金平均為15%--20%;

　　銀行開發貸款、流動資金貸款為15%;

　　施工企業墊資(由銀行貸款轉移的)占30%--40%;

　　按揭貸款占20%-30%;

　　其他預收款和借款占10%

　　3. 直接融資渠道:

　　1)股權融資:通過股票交易市場(IPO)上市發行股票是最合適和效果較好的融資手段。經證監會批準,上市公開發行股票達到融資的目的。但由于上市審核嚴格,對房地產公司長期采取限制政策。上市的房地產公司比例很小。股權私募融資、出讓股權或增資擴股是目前應用較廣泛的形式。但缺乏流動性,募集難度大。

　　2)公司債券:企業以某項目開發建設的預期收益和企業的信譽為償付保證。通過證券公司(投資銀行)向投資人發行的中長期融資證券。住宅建設債券的審批環節較復雜,能夠申請的企業不多。

　　3)預售款:在房地產建設過程中,一般為開工之時。由開發商向消費者出售預期住房(也稱樓花)。一般收取房款的5%--50%不等。預售合同(也有稱為認購證)在交房前(或一定時期內)可以轉讓。一些房地產公司規定可退房,并由房地產公司補償一定的利息損失。該售房行為不是真實銷售行為,房地產公司常在表內處理為負債。

　　4)其他融資行為:如住房卡、預租金、互助基金、社會集資建房等。由于占的比重不大,這里就不一一枚舉,住房卡已被明令禁止、集資建房在本質上也是一種非法集資行為。

　　1.1.3 房地產創新融資模式

　　1. 房地產資產證券化:

　　資產證券化是60年代在美國興起的住房抵押證券,在80年代被廣泛運用并擴大到其他行業。資產證券化是將企業不流通的存量資產或可預見的未來收益構造和轉變成為可流通的金融產品的過程。

　　其基本流程為:

　　圖1-1 債務隔離-指通過出售實現資產與原所有人的債務分離

　　SPV公司-指專門為證券化設立的公司(Special Purpose Vehicle)

　　信用提升-指對擬證券化資產進行擔保、回購等信用保證,由中介公司進行評級,目的是提高發行證券的信用等級。

　　ABS設計-就是(ASSET-BACKED SECURITISATION),即資產支持證券化的融資模式設計。

　　房地產資產證券化目前的形式有:

　　1)以銷售實現而作表外處理的證券化:

　　房地產公司將自有資產出售給SPV。該資產經出售后與原公司(發起人)的債務隔離。SPV通過中介使該資產信用提高(資產收益保證擔保、保險、發起人連帶償付責任等)。由投資銀行進行證券化設計,向投資人發行ABS收回現金用于向發起人購買資產。

　　2)以資產擔保而融資的資產證券化(表內處理)

　　房地產公司將自己名下的資產收益出售給SPV,向投資人發行ABS融資。由于該資產沒有實現銷售,房地產公司是以該資產為證券償付的抵押擔保,該資產還在發起人的資產負債表上。

　　抵押貸款證券化,也是這種形式。由貸款銀行將抵押貸款本息收益組合,出售給SPV,并通過投資銀行發行資產支持證券的過程。它使銀行的長期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉,降低了遠期風險,同時也促進了房地產業的進一步發展。

　　2. 房地產信托受益憑證:

　　是房地產公司以在建項目為抵押,通過信托投資公司發行受益憑證進行融資的行為。特別是去年6月1日建設部銷售管理辦法出臺后規定:今后不得出售期房。房地產公司面臨沉重的壓力。如發行可轉換受益憑證,使購房者間接地購買期房。即到期后按約定價格和特定標的物交付投資人相應的房產。該信托受益憑證一般通過契約形式背書發行。

　　3. 房地產信托投資基金:

　　在我國根據現行 法規一般將房地產投資基金歸入產業投資基金范疇。它是由房地產公司或金融機構發起,向特定投資人募集專門用于房地產投資的信托基金。具體的組織形式可以是公司型,也可以是契約型 。由于目前還沒有專門的法律規范,公司型是目前的主要選擇。房地產信托的詳細運作模式本文還將詳細介紹。

　　1.2 房地產信托基金的產生與發展

　　1.2.1 房地產業的發展催生房地產信托

　　1. 成熟房地產的循環定律

　　通過研究經濟比較發達的美國的房地產業我們發現,一個成熟的房地產市場應該包括三個小循環,三個小循環合在一起又組成了一個大循環。這三個小循環分別是:以房地產開發商為核心的房地產開發循環以房地產投資管理公司或房地產信托投資基金為核心的房地產投資循環以及以按揭抵押債券為核心的資產證券化循環。中國的房地產業用了20年的時間,只構造了第一個小循環。今天,另兩個小循環隨著產業本身的深入發展以及周邊環境的不斷成熟開始呼之欲出。

　　2. 中國房地產業的轉型

　　從概念上講,中國的房地產商到目前為止基本上還都是兼具房地產投資功能的房地產開發商。純粹的房地產投資管理公司和信托基金都還沒有出現。我們認為,投資循環的形成過程是中國房地產開發商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業機會。誰把握住這個機會,誰就可以成功地完成從房地產開發向房地產投資管理、從物業驅動到資本驅動、從經營項目到經營企業的“向上”轉型。

　　1.2.2 什么是房地產信托(REIT)

　　1. 房地產商品既是一種消費品,也是一種資本品,能夠產生可觀的現金收益。這一特性,使房地產成為社會資金投向的重要領域。但同時,房地產價值的昂貴使得房地產投資需要的資金數量巨大,而房地產的經營運作及相關業務又有很強的專業性,要求具備相當的專業知識和經驗,這一切構成普通中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過程中,市場經濟國家通過較為成熟的證券市場逐步發展了一種合理可行的房地產投資方式--房地產投資信托(REIT,Real Estate Investment Trusts),并不斷趨于完善。房地產投資信托現已成為國外普通個人投資者重要的房地產投資渠道,其相對比重已超過直接投資、持有證券(房地產股票或債券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。

　　2. 房地產投資信托的資金來源主要有兩個方面:發行股票,由機構投資者(人壽保險公司、養老基金組織等)和股民認購;從金融市場融資,如銀行借入、發行債券或商業票據等。房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易,或采取場外直接交易方式,具有較高的流通性。根據資金投向的不同,房地產投資信托可分為產權信托投資(equity REIT)、抵押信托投資(mortgage REIT)和混合信托投資(hybrid REIT)三種形式。早期的房地產投資信托主要為產權信托,目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信托的發展較快,現已超過產權信托,主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券(MBS)混合信托則帶有產權信托和抵押信托的雙重特點。

　　3. 與一般公司不同,房地產投資信托具有廣泛的公眾基礎,在享有稅收優惠(房地產投資信托不屬于應稅財產,且免除公司稅項)的同時,也受到嚴格的法律規范與監管。如美國規定,房地產投資信托須有股東人數與持股份額方面的限制,以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務,75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成;同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。

　　4. 房地產投資信托常聘請專業顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作,并實行多樣化投資策略,選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務。通過集中專業管理和多元組合投資,有效降低投資風險,取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托在承擔有限責任的同時,可以間接獲得大規模房地產投資的利益。房地產投資信托除受到整體社會經濟環境(對房地產的市場需求與總體空置水平)的影響外,投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠,進而影響到房地產投資信托的營運業績與市場價值。

　　5. 房地產投資信托提供了一種普通投資者進行房地產投資的較好渠道.其特有的運行機制(組織形式、有限責任、專業管理、自由進出轉讓、多樣化投資.優惠稅收與有效監管)可以保證集中大量社會資金(從而產生相當大的市場強度與規模經濟)、具有較高投資回報和較低投資風險,是一種比較理想的資本市場投資工具。

　　1.3 房地產信托的發展為再造產業鏈奠定了基礎

　　房地產投資信托的發展帶來了 以下幾個方面的變革。

　　首先,由于公募REIT的誕生,大到大型機構投資人(養老基金、商業銀行、保險公司等)、小到個人投資者都可以參與房地產的投資,從而極大地壯大了房地產的投資者隊伍。正是因為有了REIT,美國的房地產業從一個主要由私有資本支撐的行業過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產業。

　　其次,REIT專業化的運作使得房地產投資越來越接近債券投資,房地產投資人逐漸從投機行為轉向理性投資行為,同時REIT的多樣性和靈活性可以使得房地產投資人能夠根據各自的需求和市場判斷量體裁衣地進入這個行業。

　　第三,房地產行業進一步細分,出現了專門的房地產投資管理(顧問)公司、土地整理開發公司、物業開發公司、物業管理公司、策劃代理公司等,從而使得整個房地產價值鏈進一步豐富和完善。

　　1.4 房地產信托是產業發展的必然

　　房地產金融是金融業的主體,在發達國家占金融資產的比重均在50%以上,房地產投資本身也是金融業的一部分。但由于長期的計劃體制按行業管理,將房地產投資業劃歸基本建設。歸建設部管理,并參照對施工企業的管理體制進行規范。從而制約了房地產金融的發展。將投資行為變為生產行為,使其自身的金融功能沒能得到有效發揮,衍生金融工具未能發掘。從而導致了整個房地產業的畸型融資結構。隨著中國加入WTO,與國際資本融合,大量的國際流行金融工具引入后,必將給中國的房地產金融,乃至整個房地產開發投資的結構帶了巨大的沖擊。使未來房地產業面臨更大規模的重新洗牌。在此機遇與挑戰面前,也給全行業帶來了新的機會。誰捷足先登,誰就贏得了未來市場。

　　中國城鄉居民儲蓄余額已突破12萬億元大關,如此巨大的儲蓄余額正在尋求它的投資目標,在有效防范銀行貸款風險的同時,建立起中國自己的房地產投資信托基金,將巨額城鄉居民儲蓄余額中的一部分吸引到房地產產業上來,必將有利于房地產市場的持續穩定健康發展

　　眾所周知,銀行貸款對于房地產開發而言起著至關重要的作用。但近年來過熱的房地產投資使得政府不得不提早采取相應的防范措施,防止房地產泡沫的出現,于是央行采取了限制各商業銀行發放用于購買房地產的貸款數量等系列舉措,旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講,如果僅單純地“節流”而不注意“開源”的話,則不利于房地產市場的持續健康發展。于是,作為銀行貸款的重要補充---房地產信托呼之欲出。

　　第二篇 設立房地產基金的市場前景

　　2.1 國內房地產市場發展研究

　　2.1.1 金融宏觀調控使房地產投資前景廣闊

　　根據國家統計局公布的20**年12月底的房地產開發資料,我國房地產取得了顯著的發展:

　　1. 全國房地產開發投資首次突破一萬億元,達到10106億元,同比增長29.7%,增幅比去年同期增加7.8個百分點。其中:商品住宅完成投資6782億元,同比增長28.6%,占全部房地產開發投資的比重為67.1%;辦公樓和商業營業用房投資繼續保持高速增長,同比增長速度均超過30%。

　　2. 全國完成土地開發面積2.09億平方米,同比增長20.2%。完成土地購置面積3.7億平方米。這幾年,土地購置連續大幅增長,20**年仍保持了21.5%的高增長率。

　　3. 全國完成商品房竣工面積3.95億平方米,同比增長21.5%。其中,商品住宅竣工面積3.22億平方米,同比增長21%。

　　4. 全國完成商品房銷售面積3.2億多平方米,同比增長29.1%。其中,商品住宅銷售面積2.85億平方米,同比增長28.9%。

　　5. 商品房銷售額達7670.9億元,同比增長34.1%。

　　6. 商品房空置面積1.28億平方米(其中空置一年以上的5425萬平方米),同比增長2.1%。其中,商品住宅空置面積8336萬平方米(空置一年以上的3235萬平方米),同比下降2.1%。

　　歷史經驗告訴我們,經濟的大起大落總是與固定資產投資規模密切相關的。我國經濟發展處在一個重要關口,就是要努力實現經濟平穩較快增長,避免出現大起大落。而關鍵又在于堅決控制住固定資產投資規模,這個宏觀調控下的經濟大局,才能使房地產有充分的可持續發展。

　　表2-1全國歷年經濟與房地產投資增長表

　　年份 國內生產總值 全社會固定資產投資 房地產投資額增長%

　　金額(億元) 同比增長% 金額(億元) 同比增長% 金額(億元) 同比增長% 占國內生產總值% 占全社會固定資產投資%

　　1997 74772 8.8 25300 10.1 3106 -3.4 4.2 12.3

　　1998 79553 9.2 28547 14.1 3580 6.1 4.5 12.6

　　1999 82054 7.1 29876 5.2 4010 11.0 4.9 13.4

　　2000 89404 8.0 32619 9.3 4902 19.5 5.5 15.0

　　20** 95933 7.3 36898 12.1 6245 25.3 6.5 17.0

　　20** 102398 8.0 43202 16.1 7736 21.9 7.6 18.0

　　20** 116694 9.1 55118 26.7 10106 2

　　9.7 8.7 18.3

　　年份 商品房竣工面積(萬平方米) 比上年增長率(%) 商品房銷售面積(萬平方米) 比上年增長率(%)

　　1996 14411.6 7900.41

　　1997 15819.7 9.77 9010.17 14.05

　　1998 17566.6 11.04 12185.33 35.24

　　1999 21410.8 21.88 14556.50 18.50

　　2000 25104.9 17.25 18637.13 28.03

　　20** 27303.1 8.76 20779.24 11.49

　　20** 32522.8 19.10 29469.29 20.20

　　20** 39509.7 21.50 32247.24 29.10

　　表2-2全國歷年商品房竣工與銷售增長表

　　2.1.2 城市化與住宅產業的持續發展為房地產投資提供了現實的機會

　　1. 我國與幾個主要國家住宅業發展比較

　　我國人均GDP的水平還不高,是美國的1/36,法國的1/27,日本的1/38,馬來西亞的1/4;我國正處于住宅建設快速發展階段,住宅年建設量與現有住宅總量之比為4.36%,是美國的3.1倍,法國的4.4倍,日本的1.7倍;我國人均持有的住宅量最低,

　　平均一套住宅中住4.0人,美國為2.4人,法國為2.1人,日本為2.6人。城市化進程是形成房地產需求的主要因素。1980年,我國城鎮人口占總人口的比重為19.4%。20**年,市鎮總人口占全國總人口比重又提高到39.1%,達到5億人左右。同時,據公安部統計,20**年全國城市還吸納了暫住人口4744.3萬人,占城市總人口的8.5%。據專家預測,到20**年我國城市化率將達到46%,城市人口將達到6.4億人,比目前凈增1.9億人,平均每年要新增人口1852萬。按照城市化水平與人均GDP的正相關性的規律,如果到20**年中國人均GDP增至2800多美元,那么屆時城市化水平可達到60%左右。

　　2. 城市化進程的加快,必然要求房地產和住宅產業與之相適應

　　單單拿住宅這一項來說,按現在的城市人口計算,每增加1平方米人均住宅建筑面積,就要新建5億平方米左右的住宅。而如果按預測的到20**年城市人口達到6.4億人,人均住宅建筑面積按目前的22平方米計算,那么僅滿足新增加的1.9億城市人口,就需要建設41.8億平方米住宅。20**年,我國的城市化水平(城鎮人口占總人口的比率)約為37.7%,年均增長率穩定在1.5個百分點。以20**年末全國人口12.76億,城鎮人口4.8億為基數,按20** 年人口自然增長率0.70%估算,每年新增總人口893.2萬,其中城市人口336.7萬,由于城市化進程,城市增加人口1914萬,每年新增城市人口2250.7萬。據聯合國機構分析,每個國家的人口城市化率在30%至50%區間,人口的城市化進程將加快。城市化達到70%后,進程會明顯減緩。因此,我國每年增加1.2-1.5個百分點的城市化進程大約能維持15-20年。從這方面看,房地產行業保持強勢的時間會很長,當然中途一兩年的調整也是很可能的。英國城市人口與農村人口的比例從3:7到7:3經歷了200年,美國大概花了100年。但是日本只用了20 年,經濟后發的優勢,所以我們的進程也可能在15到20年。

　　3. 改善住宅條件是未來房地產持續發展的主要推動力

　　2 001年,我國城市人均居住面積為15.5平方米,人均建筑面積20.8平方米。人均住房建筑面積相當于上世紀80年代美國的1/3,德國、法國的1/2;戶均建筑面積不到美國的1/2,相當于英國、日本的2/3;人均住房間數0.75間,不到美國的1/3,只有法國、日本的1/2。如果要達到20**年人均25平方米,以4.6億城市人口計,到20**年,需新增住宅20.7億平方米(相當于目前每年的城市住房開發量的5倍)?？梢娨獙崿F“人人優其居”的目標,需要建設很多的住宅。此外,在城市家庭戶中,12%的家庭人均住房建筑面積在8平方米以下,27%的家庭人均住房面積在8-16平方米。戶均住房間數2.27間,人均不到1間住房。其中,無房戶占0.1%,只有1間住房的家庭占25%。還有近15%的家庭無獨立廚房,近30%的家庭無獨立廁所,近13%的家庭沒有飲用自來水。據調查,當前全國城市居民對現有住房的滿意率不到20%,有48%的居民表示有意在未來三年內換房遷居,其中已購公房的住戶中希望換購住房的家庭占到67%。據20**年統計,目前城鎮尚有各類危舊房屋1.5億平方米,尚有300多萬戶家庭居住在危舊房中,改善住宅條件的另一項工程是舊城改造。自1999年開始中國城市舊城改造工程就廣泛而持續地進行著,每年增量為1億平方米的大規模舊城拆遷和新造,也以住宅建設為主。

　　表2-3 城市居民人均消費支出:

　　2.1.3 上海、北京等主要城市未來的房地產需求潛力極大

　　統計顯示上海商品房銷售與竣工面積之比由上世紀90年代1997年前為1∶2左右逐漸趨向平衡,見下表。

　　表2-4上海商品房銷售統計表

　　單位:萬平方米

　　年份 商品房銷售面積 商品房竣工面積 銷售面積與竣工面積之比 商品房個人購買率 存量房買賣面積

　　1991 64 107.67 1:1.68 14.06

　　1993 145 320.00 1:2.21 42.07

　　1997 686.45 1454.96 1:2.13 76.0 162.40

　　1998 1150.77 1565.34 1:1.36 85.5 315.23

　　1999 1328.67 1468.62 1:1.11 92.1 510.84

　　2000 1557.87 1634.62 1:1.05 93.1 778.52

　　20** 1796.64 1758.01 1:0.98 91.1 1422.43

　　20** 1960.60 1983.92 1:1.01 98.5 1790.48

　　20** 2376.41 2578.24 1:1.09 2306.06

　　資料來源:上海市房地產管理局

　　通過歷年的數據不難發現,市場的供求關系逐漸趨于基本平衡、協調發展的狀態。存量房的交易越來越活躍。住宅的空置面積從2000年開始迅速下降,1999年空置一年以上達519.2萬平米,到20**年底已降為134.24萬平米。市場的需求旺盛,并且處于一個健康的發展態勢下?，F在的價格體系是能被市場所認可和接受的,它的發展方向應該說是良好的。房價的漲幅并沒有影響到市場的銷售。

　　上海市場的需求情況應是穩定且持續的。最根本的就在于它的經濟輻射力。目前的上海住宅房產市場的目標購買群來源非常廣泛。包括:跳躍式改善居住條件的群體,外省市和境外人士,新生代,屬于資本運作目的的群體?？紤]到未來10年的良好經濟發展形勢,這些目標群體的構成應是比較穩定的,其穩定性是持久的。上述判斷的主要基礎是:

　　1. 1997年以后,上海的房地產市場得到了較快的發展,至20**年底,房地產業的增加值已占GDP比重的6.9%。中央的18號文件肯定了房地產的支柱地位,上海也已確認了房地產業在本市國民經濟產業中的支柱地位。這對房價的走勢起到了導向作用。

　　2. 中國加入WTO后,上海的城市經濟功能定位已經發生了變化,它已不僅僅是中國的經濟中心之一,更需要發展成為世界級的大都市,房價的上漲也就有了空間。

　　3. 20**年上海舉辦的世博會將大大提升上海的城市地位,用于世博會園區建設的直接投資將達到30億美元,而由此帶動的基礎設施建設投資將會有150億到300億元人民幣。旺盛的投資需求必將推動房地產的發展,引發市場需求和房價上漲。

　　4. 從2000年到20**年上海將繼續推進新一輪的舊區改造計劃,初期平均每年將完成拆除舊住房300萬平方米,由此將產生多大的住房需求。

　　5. 外資的進入進一步拉動也保持房產價格的穩步上升。

　　6. 房價的上升是有其經濟平臺為依托的 。新世紀上海市提出的建設“國際金融、航運、貿易和經濟中心”的目標就是現階段的一個新的平臺。

　　7. 目前房價較高也有其成本因素。它包括建筑安裝費、工程配套費、土地使用費和貸款利息等。還有,上海市控制城市中心區域容積率不超過2.5也會導致房價的高位運行。

　　2.1.4 北京市房地產行業的發展狀況

　　北京市20**年銷售面積預計為2286萬平米,竣工面積為2344萬平米,寫字樓出租率達84%,住宅空置率為15%。由于政府規范土地市場北京市明年開工面積將比今年減少40%-50%。目前北京的房價已遠低于上海、杭州等地,而租金又高于上海、杭州、廣州、深圳為全國之最。從投資回報率的角度考慮,北京未來2-3年還有很大的升值空間。20**年北京市房地產行業繼續保持健康發展的態勢,房地產市場整體形勢是供銷兩旺。20**年北京預計完成房地產投資為1440億元,增長12.5%,增幅低于上年。房屋銷售價格保持平穩上升態勢,住宅價格還略有上漲。市統計局公布,20**年空置率16.8%,但全年空置量為1123萬平方米,比20**年增長22%。市統計局分析,北京20**年商品住宅平均售價約4456元/平方米,一套可供三口之家居住的套房,建筑面積至少為70平方米,售價約為32萬元,其收入房價比約為1:8。顯然,目前商品住宅平均價位仍超出了中低收入居民的實際購買力水平。但與住宅商品化啟動時的1998年的收入房價比已明顯縮小。

　　圖2-1北京市房地產投資增長

　　另,中國大多數省會城市的房價還在每平米2000-3000元之間,城市化剛開始,這與持續增長的購買力相比較,增長空間非常大。

　　2.1.5 我國房地產信托基金產生的必然性

　　1. 房地產也是一項投資品,尤其在通脹較高的時候,以房地產的形式保存資產,可以使資產價值得以保存。據資料了解,美國人在房地產升值中的受益高于購買股票的收益。在我國,房地產作為投資品,日益受到投資者的關注。大家知道,我國的金融市場上金融工具很少。目前普通投資者能夠投資的品種有儲蓄、國債、股票加上房地產。經過多次降息以后,儲蓄的收益已經很低了。1年期的定期存款僅有1.98%,扣除20%的利息稅,實際的利息只有1.58%。即使如此,人們對儲蓄依舊偏愛有加。這更加說明普通投資者缺乏投資渠道,不能對儲蓄收益降低做出反映。老百姓說:

　　“銀行不給利息,我們把它當保險柜使?！?/p>

　　圖2-2近年居民儲蓄存款變化

　　圖2-3 房地產銷售價格指數變化

　　資料來源:國家統計局,《中國經濟景氣月報》

　　2. 中國人口眾多,房地產市場潛力巨大,而且國內經濟在最近的20多年里始終保持著良好的增長勢頭,房地產行業的發展必然會產生房地產行業的分工,形成房地產投資循環。目前,催生我國房地產投資循環的大環境已經初步形成:

　　首先,加入WTO之后,國內基金管理業、保險業和銀行業的規范發展正在快速形成對房地產基金的買方需求。

　　其次,境內外相當數量的游資已經開始把注意力轉向北京、上海等地的房地產市場,推出房地產基金恰逢其時。

　　再次,越來越多的國內房地產商已經意識到按照原有商業模式發展的局限性,迫切需要進行房地產融資的創新與突破。

　　3. 房地產開發的規范,特別是土地供應的市場化、公開化為房地產基金的崛起奠定了基礎。

　　4. 金融投資工具的缺乏和儲蓄存款的持續增長,為房地產信托基金提供了源源不斷的資金來源。各社會投資主體參與房地產投資,分享其高增長的投資收益已成為現實。

　　5. 在資本市場中的資金往往有對風險高低、回報率多少和投資方式與期限長短都有不同要求。對于房地產來說,比較普遍的是以房地產基金的方式投資在房地產市場。而這些不同的房地產基金是希望借著投資在房地產企業或項目的不同周期而產生不同的回報與風險以達到其盈利的目的。由于我國到現在為止仍然沒有出臺產業基金法,因此也就沒有房地產基金的市場可以談,但國內現在所發行的房地產信托是一種準基金的前身。

　　2.2 房地產基金的市場現狀分析

　　2.2.1 國際房地產基金的發展現狀

　　一般來講,國外房地產基金可以分為私募和公募。公募的房地產基金可以在市場上隨時買進賣出,沒有期限。而私募的房地產基金一般來講都是年期比較長,平均在8年左右。在基金期限到的時候就要把基金手上的所有的資產變現,把收益全部派發給投資者,基金解散。無論是公募還是私募,國外的房地產基金成立的目的都是比較明確,投資政策與投資的對象都會有清楚的界定,而且范圍很窄。比如說有些基金只投資在酒店或者是高檔的辦公樓或者是只會選擇某種類型的購物 商場作為投資組合。從投資類型來講,他們一般會分成為:

　　1. 投資在開發項目或者是開發企業--追求開發周期所帶來的高風險高回報,其中包括了土地一級開發和項目開發。

　　2. 投資在經營性的項目或者是投資/控股公司--追求相對穩定回報的租金收入。

　　3. 投資在房地產項目的抵押貸款資產--追求固定的利息收入。

　　4. 投資在不良的房地產資產--追求把不良資產處置、包裝轉售或打包證券化的收益。

　　從投資的方式來說,以第1、2種投資在開發項目和經營性項目時,基金會采取直接投資的方式,直接投在企業或者項目上。但在股權比例方面,一般來講,基金都會很依賴開發項目原來的經營者來操盤,因此基金一般只占少數股權。而經營性項目的股權結構就比較有彈性。新加坡和香港正在發展的房地產信托基金就是屬于投資在經營性項目的房地產基金。

　　2.2.2 國內房地產基金的發展現狀與問題

　　從國內的情況來看,現在國外的房地產基金進入的方式主要以經營性項目和不良資產為主。后者是因為有政府的政策和資產管理公司的推動,其中參與者有摩根史丹利的房地產基金、雷曼兄弟銀行的商業地產基金等。而經營性的項目的風險對外國基金來講,相對于開發項目還是比較明顯和容易控制,其中如法國的Roda com與香港置地共同投資在已建成的北京的香江花園是其中一個例子。而第1種直接投資到開發項目的國外房地產基金也有如:荷蘭國際集團,他們在本地市場的參與程度就很深,甚至于自己直接投資和操盤一些房地產項目,例如上海的網球國際俱樂部和住宅以及北京的太平洋城等。這些基金普遍認為北京、上海是比較值得作長線直接投資,但對于項目的性質和整個經營操盤的方案選擇包括合作伙伴在內會很謹慎。

　　最后關于第3種外國基金以房地債權投資方式來投到中國的房地產貸款方面,現在在國內還不多。這可能是由于國內的按揭市場還有一些法律障礙例如處置抵押物的問題還沒有成熟。同時按揭證券化市場也沒有開始,做成了收購房地產貸款資產的基金退出有很大的局限。以這種方式進入中國房地產市場相信還要好幾年的時間。

　　國內的企業涉足房地產基金的也已經有好幾家了,萬通集團、萬科、建業、華新國際等近30家房地產公司聯合發起成立的:中城房地產投資有限公司就是一支公司型房地產基金。但管理上完全按公司治理結構設計,既無法發揮基金投資的功能,又不能最大限度的保護股東(投資人)的權益。很容易出現內部人控制或部分股東控制的局面,從而損害其他投資人的利益。

篇2：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決