“信托”意指信任委托,是一種代人理財的制度安排。我國《信托法》中所稱的信托,是指委托人基于對受托人的信任,將其財產權委托給受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名義為(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的,進行財產管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產信托”,還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度,尚有爭議,但都認為現代信托制度的發展最早是從英國封建時代的用益權制度開始的。

　　一、現代信托制度的發展

　　(一)現代信托制度的確立

　　早期在英國出現的“信托”,稱為“用益設計”,當時的目的是為了規避封建法律制度對財產(尤其是土地)轉移所加的限制和稅負。當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰,因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習慣,但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益,再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會,封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規定。于是,人們采取了先將土地讓與他人,再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會,達到與直接損贈給教會時相同的目的,從而規避了禁止捐贈土地給教會的規定。人們還采取同樣的方法規避了土地長子繼承制。另外,在由國王、領主和佃戶組成的英國封建土地制度下,每當土地的“占有”或“所有權”發生轉移時,受讓人需要交納大筆稅金,因而人們采取了轉移土地“占有”而保留土地“用益權”的方式,使得這種負擔得以規避。由于英國的普通法并不承認這種用益設計制度,因而受讓人(實際上是受托人)是否遵守與委托人之間的協定不受法律的約束,而僅僅是依照良心和道德來管理財產,如果受讓人不講信用,委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官,以尊重法但不應該忽視道德為理由,承認并賦予了用益設計制度的合法性。用益設計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿,1535年亨利八世頒布了《用益法》,將受益人的受益權確認為法律上的所有權,目的是為了使受益人承受所有權人地位而無法規避稅負。1925年英國以《財產法》廢除了《用益法》,現代信托制度得以確立。

　　(二)消極信托向積極信托的轉化

　　由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產的“名義”所有權,對信托財產不負任何積極管理的義務,信托財產的實際管理權和受益權由受益人擁有,也就是說受托人只是“人頭”設計。通過利用受托人的“人頭”設計,可以達到成功規避對財產轉移的限制和不合理稅負,因而這種信托被認為是消極信托。

　　隨著歷史的發展,封建制度崩潰,政治上民主化,經濟上市場化,凌駕于財產轉移上的種種限制和稅負也紛紛取消或合理化,人們由確保土地財產世代相傳的觀念轉變為以賺取利潤為目標,農業經濟時代向工商經濟時代的轉化,也使得財富來源的形式由單一的土地轉向多元化。經濟的發展和社會的進步,使得受托人從滿足消極的“人頭”設計需求,轉變為能夠滿足受益人對提供積極、專業的財產管理方面的需求。信托和投資的結合日益緊密,營業信托事業日益興旺發達,積極信托主導了現代信托的發展。

　　(三)現代信托制度的傳播和創新

　　英國雖然是信托事業的發源地,但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀60年代,因產業革命的成功而資金充裕的英國民眾,急于投資于利潤豐厚的歐美地區,但缺乏國際投資經驗,于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經驗豐富的受托人代為運作,雙方約定受托人只收取一定的報酬,并將投資收益返還給投資者。以后,受托人發展為專業化公司,并通過發行等值的基金單位而募集成立了信托基金,由此產生了“單位信托”。20世紀20年代,這種單位信托制度傳入美國,并發展成為“投資信托”,以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區。二者的區別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”,而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。目前,英國和美國都有民事信托和商事信托,但限于習慣和民事信托曠日持久的發達,民事信托仍然是英國信托業務的主體,而美國的民事信托和商事信托同樣發達。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托,特別是在二戰后特殊的經濟環境中獨創了“貸款信托”,為日本的經濟發展作出了重大貢獻。

　　二、國外房地產信托經營模式

　　(一)美國的房地產投資信托

　　美國的房地產投資信托(real estate investment trusts,REITS)是以公司擁有資產的形式,將股東的資金吸引到房地產投資中,股東既可以獲得類似于直接投資房地產的一些好處,又避免了承擔無限責任及資產流動性差的風險。美國的房地產投資信托業自20世紀60年代,經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程,目前的市場價值已經超過400億美元。

　　l、美國房地產投資信托的類型

　　美國的房地產投資信托包括股權信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權信托的投資業務主要是房地產的所有權(收購現存房地產或即將開發的房地產),其投資人取得的是房地產的股份所有權;抵押信托的主要投資業務是房地產抵押放款,投資人取得的是抵押貸款債權;混合信托則兼有股權信托和抵押信托雙重性質和特點。股權信托的投資魁力在于:(l)通過資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產業的機會;(2)專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合,分散了房地產投資風險;(3)投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。抵押信托的投資魁力在于:(1)為中小投資者提供了介入房地產抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會;(2)專業化的管理人員將募集的資金用于多個房地產項目的抵押貸款,分散了房地產借貸風險;(3)投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。

　　2、房地產投資信托與房地產股份公司的不同

　　雖然房地產投資信托與房地產股份公司都是將所募集資金用于房地產投資,但二者具有顯著的區別,主要表現為:(1)房地產投資信托的功能在于“受人之托,代人理財”,是財產管理與金融功能的統一,雖然它通常以股份公司的形式出現,但同時要受到公司法和信托法規范;而房地產股份公司主要受到公司法的制約。(2)法律對房地產投資信托的資產結構、收入結構、收益分配作了原則性的規定,比如關于資產價值的75%以上必須由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成的規定,關于來自于租金、抵押貸款利息和房地產銷售的毛收入不低于總毛收入75%的規定,關于分配給股東的金額不低于應納稅收入95%的規定等等,從而對其業務性質作出了強制性約定;而房地產股份公司的業務性質則不受法律的約束,其資產結構、收入結構、收益分配最終體現為股東的意愿。(3)房地產投資信托的經營管理活動帶有消極性,即經理和雇員不直接進行房地產的管理和運作,只是對房地產管理業務的開展予以決策,具體的信托資產管理工作則聘請獨立的房地產投資顧問或承包商來完成;而房地產股份公司的經營管理活動是積極的。

　　(二)德國的房地產投資信托

　　德國的房地產投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發行投資信托證券,并將所收受的資金投資于房地產或其他特別財產,保管銀行根據投資公司的指示負責現金及有價證券等特別財產的保管、信托收益分配、信托基金資產評價,以及房地產業務的監管工作。(圖1)為保護投資人的利益,投資公司法作了設置監督委員會、選定保管銀行、固有財產與信托財產分別管理、投資范圍限制等強制性規定?？梢酝顿Y的房地產限于租賃居住及商業用房地產,以及符合該條件的在建工程(不超過信托財產價值的10%)和土地。德國房地產投資信托的特點,在于基金資產的運用業務與保管業務的分離。

　　(三)日本的土地信托

　　日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人(信托銀行),并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。(圖2)土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結束后,收回土地所有權;處理型是指土地所有者在信托期結束后,領取土地出售所得價款。土地信托基本上是在土地所有者具有開發積極性,而自己沒有能力的時候發揮功效,土地所有者能夠在保持土地所有權的同時,獲得穩定的項目收益,因而對土地所有者來說極具投資魅力。

　　三、我國房地產信托經營管理模式的選擇

　　我國現代信托發端于20世紀初,并持續發展到1949年新中國的成立前夕。新中國成立后,隨著社會主義改造的完成,信托業務逐漸消失。1979年新中國第一家信托機構--中國國際信托投資公司成立。經過20年的發展,全國已經有近400家信托投資公司,總資產約占全部金融資產的10%左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產投資經營活動,它們以吸收信托存款、委托存款、代理發行房地產企業債券等形式為房地產開發企業籌集資金,或者辦理各種形式的房地產信貸業務,或者直接投資于房地產的開發經營,雖然拓展了房地產業融資渠道,促進了房地產經濟的發展,但因存在著違規經營、管理混亂、業務范圍不明確等問題,嚴重影響了信托業乃至房地產業的市場秩序,許多信托投資公司因房地產經營不善而瀕臨破產的邊緣。為了規范信托業的健康發展,中華人民銀行于20**年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》,九屆全國人民代表大會常務委員會于20**年4月28日通過并公布了《中華人民共和國信托法》,這就使得我國信托事業的發展和繁榮,建立在較為完善的法律規范基礎上。而 發展什么樣的房地產信托經營事業,則是我們需要進一步探討和解決的問題。筆者主要借鑒國外的運作模式,從以下三個方面闡述自己的簡略構想。

　　(一)建立房地產投資信托基金

　　建立房地產投資信托基金,一方面為迅速增長的個人金融資產提供新的投資渠道,另一方面通過信托基金匯集閑散資金,滿足房地產業發展對資金的巨額需求。我國房地產投資信托基金的業務范圍,目前應當以房地產的開發、購置、出租管理等權益型投資作為主要經營業務,至于資產結構、收入結構、收益分配等方面也需要監管部門和機構作出明確的規定。在房地產投資信托基金運作的模式上,既可以借鑒美國的模式,由金融機構組織發起,具體的資產管理活動由專業的投資顧問操作,也可以借鑒德國的模式,由投資信托公司負責具體的資產運營,另選保管銀行負責受益憑證的發行、收益分配、部分信托財產的保管和運營監督。但考慮到我國由中華人民銀行負責信托基金業管理的實際情況,以致專業房地產公司不可能作為投資信托基金的組織發起人而得到批準,以及現有信托投資公司在房地產權益經營管理運作方面的不足,美國的運作模式可能更具有借鑒價值。由信托投資公司組織房地產投資信托基金的發起,并委托證券公司或銀行向社會公開發行受益憑證,將所募集資金交由專業房地產公司進行獨立運作。

　　(二)建立國有土地信托經營管理運作機制

　　我國城市國有土地所有權是通過出讓、出租等經濟形式及行政劃撥方式實現的,而在日本,國有土地信托也是實現國家土地所有權的一種重要的經濟形式。日本的國有土地信托,是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點,為促進國有土地的有效利用及處置而建立的,使得國有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國有土地信托制度的好處是:在長期持續獲得土地收益的同時,保留了將來行政需要的國有土地所有;將土地及地上建筑物共同進行信托時,土地價值的體現較為隱蔽,可以減少對鄰近土地價格的影響;可以利用土地信托制度對再開發中的土地所有權進行調整?？紤]到我國的土地制度現狀,雖然利用土地信托制度不可能產生像日本那樣明顯的好處,但至少可以考慮將其作為實現國有土地所有權的一種經濟形式。當然,要保證土地信托給國家帶來的經濟利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。

　　(三)“房屋銀行”的信托化規范經營

　　“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯手率先推出的。由于這種經營模式既降低了租賃雙方的交易成本,又使雙方的利益能夠得到保障,因而深受廣大群眾的歡迎,并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中華人民銀行規定“銀行”名稱不得任意使用,一些地方如上海已經將其更名為“存房中心”。貴州的運作方式是,房屋所有權人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心,房屋置換中心根據房屋所處的地段、環境、設施等因素,測算出房屋的出租價格,經房主認可后通過網絡系統對外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金,并于每月存入工商銀行為房主開立的帳戶中。房主每年預留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日,該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業務僅運作四個多月,就接受了5900多套房屋,并租出5700多套,出租率達到97%。雖然各地都基本參照貴州的方式運作,但還是有許多差異。比如,北京房地產交易中心將此類“房屋銀行”業務稱為“租賃吞吐”業務,該業務規定每年預留兩個月作為不向房主支付房租的租賃工作日,自房屋“存入”之日起開始按照事先約定的數額計算房租,不過所約定的房租額與向承租人收取的實際租金并不相等,房地產交易中心賺取了其中的差價。

　　在此類“房屋銀行”業務中,房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關系?他們之間簽定的法律合同屬于什么性質的法律合同?租金的收取與支付宜采用什么方式?對這些問題需要加以分析,以便在出現糾紛時能夠依照現行法律及時予以解決。

　　在“房屋銀行”業務運作中,房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關系,因而像北京房地產交易中心那樣從中賺取差價的行為,有點類似于房屋的轉租獲利,這是不符合委托代理及中介業務的有關規定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關系,此時,是“房屋銀行”以房屋所有權人的身份與承租人簽定租賃合同,承租人也并不關心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出,“房屋銀行”業務的運作更符合信托法律關系。房主是信托法律關系中的委托人,“房屋銀行”是具體從事房屋經營管理活動的受托人,受益人既可以是作為委托人的房主,也可以是房主指定的其他人。這樣一來,我們將“房屋銀行 ”稱為“房屋信托”,并用信托法加以規范可能就較為妥當了。雖然我國民法理論及實踐中,將信托行為等同于行紀行為,但嚴格地說,它們畢竟是兩種不同的制度,信托法的出臺也更加證實和明確了這一點,因而不宜將其認定為“房屋行紀”。

　　四、發展我國房地產信托經營尚需要解決的問題

　　《中華人民共和國信托法》的出臺,為我國房地產信托經營事業的規范發展提供了法律基礎。不過,要真正促進房地產信托經營業務的發達,尚需要制定有關規范各種房地產信托經營業務的政策法規及實施細則,特別是關于房地產投資信托基金如何具體運作、房地產信托經營業務的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進行產權轉移或變更登記等問題,都是房地產信托經營的具體操作中需要探討和解決的關鍵問題。

篇2：房地產信托的多元化與國際化路線

　　房地產業作為一個資金密集型行業,對金融有很強的依賴性。由于中國金融體制的不健全,銀行業長期處于高度壟斷地位,這一方面使金融行業面臨較大的系統性風險,另一方面也給房地產業的發展帶來了影響。隨著20**年中國金融市場在加入WTO體系后的全面開放,地產金融市場也必將隨之發生深刻的變化。必須樹立中國地產金融的***,加大金融體制改革的力度,建立多元化的金融體系,積極推進國際化進程。而信托作為一種極具優勢的制度,將會成為未來地產金融進化的邏輯主線。

　　一、調控的目的是要減少或化解金融風險資金和土地是與房地產業的發展關系最密切的兩個重要因素。近年來,隨著中國房地產業的迅速發展,我們往往會看到一種現象,每當房地產業發展到一個高峰的時候,國家就會出臺政策加強管理,其中一個很重要的措施就是緊縮銀根。金融是現代經濟的核心,而資金是房地產中不可缺少的因素,所以金融與房地產必然會產生緊密的聯系。

　　實際上,房產開發商在開發時用到的自有資金平均不到30%,他要大量借助銀行的、信托的資金,其中銀行資金起到支撐作用。房地產業的風險,說到底是金融的風險。所以當房地產市場出現問題的時候,國家就必須加強監管,進行調控。從20**年開始,國家就開始對鋼鐵、水泥、電解鋁等一些與房地產業發展關系密切的行業進行調控,20**年又專門針對房地產市場出臺"國八條"和"七部委意見",這是因為在中國房地產的區域市場出現了很大的泡沫,特別是在上海、溫州、杭州等一些地區,如果不及時化解這些泡沫,后果不堪設想。最近許多部門也在一直推出各種政策調控房地產市場,以利于房地產的健康、持續發展。

　　二、兩大經濟學理論支持調控房地產業作為國民經濟的一個支柱性產業,加強宏觀調控和促進房地產業的發展兩者之間并不矛盾。房地產業作為國民經濟的支柱產業,在目前來說還有很多不規范的地方。國家出臺宏觀調控政策,提高信貸條件,就是要使房地產市場更加規范化。如果一任某些地方的泡沫繼續下去,房地產市場的泡沫就有可能崩盤,將會導致國民經濟顛覆性的衰退,人們購買的樓房就有可能成為一種負資產。

　　國家為什么要調控?我認為有兩大經濟學理論支持它

　　第一,住宅不但是商品,而且也具有公共產品的屬性。

　　因為住宅是人們生活的必需品,它雖然是商品,但是對于其公共產品的屬性來講,政府是有權力進行調控的。

　　第二,市場失靈理論。

　　無論是市場經濟國家,還是計劃經濟色彩比較濃厚的國家(中國目前還帶有一定的計劃經濟色彩,但正在向市場經濟轉軌),從純市場經濟理論的角度來講,市場是可能失靈的。在市場失靈的情況下,為了扭轉不良的局面,政府必須進行調控。當年的香港,索羅斯要襲擊港元、襲擊聯席匯率制度的時候,香港特區政府就動用資金成功狙擊了索羅斯。在特別法制化、市場化的香港,都會動用行政力量來干預金融市場。所以,在房地產市場發展不健康的時候,調控就成為必然。

　　三、未來地產融資必須實現多元化、國際化房地產和金融市場的發展應該是健康有序的,"市場要細分化"。

　　目前中國的房地產市場結構不合理,房地產價格扭曲,因此就要進行結構性的優化調整。在這種情況下,應該加大中低檔住宅的供應量,適當控制高檔住宅,因為高檔住宅以中國目前的購買力來說是不足的,即有效需求不足。因此,把虛高的中高檔住宅的房價降下來,這是很迫切的。

　　對于目前的房地產金融問題,未來的解決之道就是要設法減少銀行的系統性風險,把主要靠銀行融資轉向尋求多渠道進行融資,這也是未來的一個發展趨勢。

　　地產的融資不能被銀行壟斷,應該有更多的融資渠道。例如,雖然現在信托已經進入了房地產市場,但規模還比較小,今后在房地產投資信托方面必須要加大力度。另外,境外的投資銀行、基金、境外地產基金、境外直接投資機構等都可以成為房地產融資的渠道,特別是在20**年中國金融業全面開放后,應該會有更多的金融工具、金融產品、金融機構來為我們服務。目前,新加坡、香港政府紛紛爭取內地的物業到其所轄的金融市場去發行房地產信托投資基金(REITs),美國、新加坡、加拿大的地產基金及投資銀行也紛紛進入中國投資地產,這就充分說明了地產金融市場的多元化、國際化是大趨勢。單一化的系統性風險很大,所以必須改變這種局面,形成比較合理的地產金融體系。

　　四、信托是地產金融進化的邏輯主線信托是地產金融及其創新的邏輯主線,要以信托為主線,實現地產融資的多元化。

　　隨著20**年7月18日,信托業的"一法兩規"(《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的完全出臺,它在中國的發展可謂是方興未艾。但信托業還有很多瓶頸,比如說信托規模受200份的限制,這樣它的資金募集金額就不會很大。另外,信托工商登記制度、外匯信托管理辦法還沒出臺。

　　地產金融的創新,信托是個生力軍。中國目前的現狀就是金融體系不健全,銀行處于高度壟斷的地位,加大金融體制改革的力度、建立多元化的金融體系就顯得非常重要。目前中國金融業的資產總共是30萬億,其中商業銀行資產就占了28萬億,信托、保險、證券所有的非銀行金融機構(包括租賃公司、財務公司),它們的金融資產的總和才2萬多億,不到商業銀行的1/10,這樣就凸現了中國銀行業的系統性風險。國外的信托投資公司管理的信托資產跟商業銀行是并駕齊驅的,兩者平分秋色,而中國與之的差距卻非常大。在未來十到二十年內,中國的信托機構有可能會管理成千上萬億的資產,中國的信托時代必將來臨。

　　信托是一種極具優勢的制度。英國的法學家梅特蘭說過"如果有人要問英國人在法學領域取得的最偉大、最獨特的成就是什么,那就是歷經數百年發展起來的信托理念......這不是因為信托體現了基本的道德原則,而是因為它的靈活性,它是一種具有極大彈性和普遍性的制度"。作為信托公司,可以做貨幣市場業務,進行金融同業拆借、金融同業往來;在資本市場,它可以發起成立基金公司、證券公司,承銷債券,還可以做各種投資銀行業務。特別重要的是,它也可以直接投資產業市場,直接投資房地產,或者用信托基金來投資房地產,這就是它的優勢,其它的金融機構都不能直接投資房地產,不能投資實業。

　　例如,委托人把1億的資金委托信托公司來投資地產,這1億的資金就獨立于信托公司的帳戶,既不是信托公司的負債,也不是信托公司的資產,它受《信托法》的保護。如果說這1億資金投資房地產失敗,原因是信托投資公司違法亂紀,那《信托法》就要求恢復原狀,要求信托公司賠償委托人1億。但是一般來講,信托投資公司是做信用增級的,它必須要設立很多"防火墻"來規避投資風險。如信托投資公司會要開發商的雙倍資產做抵押,還需要擔保方。一旦失敗的話,抵押品就可以拍賣,或者由擔保方償還資金。

　　在宏觀調控下,一些資質好、實力強的地產商憑借他們的良好信譽及雄厚資金會實現良性發展,而一些中小地產企業就有可能面臨倒閉或者轉業的局面。信托進入地產后,由于它的準入門檻相對比較低,可以給很多中小企業提供更多的融資機會,這有利于房地產結構的優化調整。對于中小企業的融資,目前確實缺少中小企業融資的信用體系和保證體系以及金融體系。而多元化就可以很好地解決中小企業的融資問題,屆時我們將建立專門的房地產產業基金為中小房地產企業服務。

　　五、地產金融及其四個邏輯層次

　　第一個邏輯層次,商業銀行目前仍然是中國地產金融的主流載體。因為它的金融市場很大,同時它的開發貸款、流動資金貸款、按揭貸款占據了99%的份額,其它所有的金融類融資(不算股權直接投資)包括信托僅僅占1%,商業銀行仍然是一個主流的平臺。

　　第二個邏輯層次,信托是中國地產金融創新的主流范式,這是由于信托的特殊優勢造就的。因為信托有財產隔離功能、政策規避功能、避稅功能等,核心是財產隔離功能,也就是風險隔離、破產隔離、權益重構,這是信托創新的制度優勢。信托在地產金融創新方面是一個主導力量,它可以設置成股權投資信托、財產信托或者優先購買權信托,甚至還可以做表決權信托,受益權轉讓信托等。

　　第三個邏輯層次,"信托+銀行+REITs"是中國房地產金融的主流模式。銀行的資產量很大,但是不靈活;而信托很靈活,但是資產規模很小,因此可以把兩者結合起來。例如,某個項目按照"121文件"的要求,開發商必須有30%的自有資金,但是開發商自己只有20%,那么,這時就可以通過信托做前期融資,補足另外10%的資金,然后再有其它的有效擔保條件即可,這樣,"銀行+信托"的模式就把兩者的優點有力的結合了。

　　此外,REITs作為國際主流的地產金融模式已開始進入大陸,REITS是一個標準化的金融信托產品,它可以上市流通。REITS應該是中國房地產信 托發展的一個方向,中國的房地產信托概念是比較寬泛的,它包括REITS,REITS主要可以投資商業地產、工業地產、寫字樓等具有穩的租金收益的物業。據悉臺灣已經出現了投資開發性物業的REITS,筆者認為未來中國的REITS也會投資開發性物業,而更具有中國特色。

　　未來信托公司的信托業務模式要實現提升和轉變

　　第一,信托公司要從融資型向理財型轉變。信托法頒布以后,房地產信托已經為中國的房地產事業作出了巨大的貢獻,去年公開的北京房地產信托融資達到20多個億。由于信托制度的優勢,未來信托投資公司將優先建立起一個有效的資金平臺與資金池,受人之托,代人理財,可以優先選擇地產項目,從被動轉為主動。

　　第二,信托公司要從傭金收入型向投資收益型提升。未來的信托不是簡單地給房地產項目提供資金,然后收取一定的信托管理費,而是信托投資公司看中某個房地產項目后,會一起與房地產開發商合作,以股權的方式進行投資,風險共擔、收益共享。這就是未來的房地產信托投資基金,或者叫房地產產業信托資金。目前由于法制的障礙,還沒有房地產產業基金的說法。但房地產信托投資基金將來一定會出現,它將比銀行更靈活有效且直接的深入房地產市場。

　　第四個邏輯層次,外資金融機構以及境外基金是中國地產金融的新生力量。20**年底,北京的外資銀行已經可以開始做人民幣業務了。境外地產基金也紛紛進入中國,目前是從股權投資入手,還不能直接進行金融運作。在20**年中國金融全面開放后應該是勢不可擋,外資銀行、外資金融機構、境外產業基金等新生力量都會大顯身手。

　　信托是靈活的,它的資金成本可高可低,主要看資金來源。目前信托的資金成本比較高,委托人要收取較高的回報。相對來說,銀行的資金成本就很低,儲戶把錢存到銀行一年才2%的利息。未來,當房地產信托基金建立起來以后,有很多低成本的資金被信托公司所掌握的時候,房地產信托的成本就降下來了。

　　可以說在諸多金融手段之中,信托具備多種平臺優化組合優勢,以信托高級形態為核心,通過信托的串接,將多種金融工具進行優化整合,實現一攬子組合融資解決方案,將成為地產融資的主流模式。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決