伊寧市房地產市場趨勢分析

　?。ㄒ唬┮翆幨蟹康禺a市場發展影響因素

　　1、不利因素

　　1）對于20**年房地產投資增長,由于伊寧市本土幾大房地產開發商加大投資力度，伊寧市的房地產開發體量增加過快，而伊寧市城市居民目前只有28.58萬（包括鄉鎮非農業人口），消化能力有限

　　2）伊寧市中檔或中檔以上檔次的商品房由本土大型房地產開發商開發，中低以下檔次的由一些小型房地產開發商開發，勢必造成同類型物業、同質化物業的開發量大，而伊寧市的中高收入者數量又有限，競爭會很激烈

　　2、有利因素

　　1）伊寧市住房制度改革起步晚，目前還處在形成期，居民對住房需求還沒有完全釋放出來，特別是中低檔市場的需求量未能得到有效滿足，這是促進未來幾年房地產投資保持較快增長的根本動力

　　2）在銀行存款利率很低、股市低迷、投資渠道有限時,以房地產為主的不動產投資依然是一部分居民重要的投資選擇

　　3）城市化進程的加快和未來農村人口的轉移帶來的城鎮居民人口增長，將促進房地產業的發展

　　4）隨著20**年精伊霍鐵路的全面通車，伊犁地區的邊境貿易將進一步活躍，霍爾果斯的口岸效應將由較大的提升，由此帶來的經濟增長，將促進伊寧市房地產業向更高層次的發展。

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　　1、從供應方面看

　　未來兩三年土地供應略有增加；商品房供應量增幅較大；但二手房市場仍無較大突破。

　　從市場供應來看，由于伊寧市的土地市場、增量房和存量房市場還未形成有效的聯動效應，未來一定時期內伊寧市的一、二級市場走勢不盡相同，但總體情況是將趨于增加的。

　　2、從需求方面看

　　有效需求仍將平穩上升，需求結構將發生變化。

　　伊寧市居民現狀、居住狀況和以周邊縣市為主的外地購房者的消費慣性決定今后的住宅產業還有很大的發展潛力；居民收入穩步增長，消費結構不斷升級，是有效需求量平穩上升的有力保證；同時隨著市場的更加成熟，需求結構也在發生著變化。

　　住宅產品與其他消費品相比有價格高、決策時間長的特點，這在一定程度上使許多潛在需求難以迅速轉為有效需求。但是隨著市場的逐漸成熟及競爭性的加強，將有更多迎合消費者需求的高品質、中低價位的中高檔住宅在伊寧市不斷推出，將有利于潛在需求轉為有效需求。

　　3、從供需結構看

　　未來兩三年伊寧市房地產市場供需結構將有所變化，中高價位項目供需矛盾變得突出。

　　伊寧市房地產市場一直存在供需結構的不匹配，導致結構性的“過?！焙汀安蛔恪?。即中高價位樓盤供應量最大，低價位樓盤供應量較少；而客戶對中低價位樓盤的需求量最大，對中高價位樓盤的需求量較少。預計今后幾年供需結構會有所變化，中低價位供需矛盾相對緩解；而高價位項目的供需矛盾變得更為突出。

　　1）不同價位區間供應量的變化

　　根據我們對伊寧市在售樓盤的分析，目前的供應情況是，單價在1400-1800元/m2的中價位樓盤的供應量最大，其次是單價在1400元/m2以下的中低價位樓盤，單價在1800元/m2以上的高價位樓盤供應量最小。我們預測未來中低價位項目供應量將有所下降，而中高端價位樓盤的供應量將有所上升。

　　2）不同價位區間需求量的變化

　　據需求調查問卷分析顯示，伊寧市目前中低、低價位的樓盤需求量較大，而中價位和高價位的樓盤需求量相對較少。結合對客戶需求調查問卷的分析，我們預測未來中低及中高價位項目需求量還會有較大幅度的上升，而高價位樓盤的需求量將繼續下降。

　　3）供需結構對比

　　未來供應量和需求量的變化趨勢將導致供需結構的變化，中低價位供需矛盾相對緩解，但中低價位項目仍然存在較大的供需缺口；由于高價位項目的供應增加而需求下降，將導致高價位項目的供需矛盾更為突出。

　　4、從價格看

　　通過分析預測，未來兩三年伊寧市房價穩中有升，尤其城區的部分新建中高檔住宅項目房價會有所上漲。

　　調研顯示，20**年伊寧市商品房綜合價格總體走勢平穩，我們預計兩三年內，伊寧市局部區域由于基礎配套設施的健全，產品的優化，房價會有所上漲，如開發區、解放路西路中段等區域。在今后隨著道路、商業配套等設施的不斷完善，這一區域與城市老中心區域的心理距離和時間距離將大大縮短，所以我們預計該區域房價仍會有所上升。

　　由于交通等基礎設施建設的加快，未來幾年伊寧市房地產市場將凸顯這樣一個趨勢：由距離導致的區域差異將弱化，而由產品特征導致的區域差異將加強。即表現為同一區域內產品特征趨同，而不同區域之間的產品差異分化加劇。

　　5、從物業形態看

　　物業類型多元化趨勢明顯，非居住類物業比例上升迅速，商業物業將出現新的產品形態。

　　在商業類物業中，預計今后幾年傳統的百貨類物業不會有大的供應量投入市場，而一些新興的商業類型將入市，成為市場的熱點。種種利好因素將推動伊寧市商業類物業的發展，20**年的商業市場已初現升溫的跡象。

　　隨著外地商家紛紛涌入伊寧市開拓市場，將有一些新型商業市場形態出現，例如國美電器等，這將對伊寧市原有的商業供應結構產生一定的影響?？梢灶A見未來伊寧市的新青年街商業區、銅鑼灣不夜城、新紅旗商場、陽光時代、花城商場等將有望成為大賣場、大型專業店、大型購物中心等新型商業物業類型集中增長地帶。

　　6、從銷售看

　　中高檔商品房銷售速度有所減慢，價位偏高的項目風險加大，專業營銷隊伍所起作用增強。

　　隨著伊寧市房地產市場的逐漸成熟，購房者的消費心態也逐漸成熟，消費越來越趨于理性，高價位商品房銷售的難度增加。預計今后幾年銷售速度的減慢會造成中高檔的項目風險增大，同時，營銷代理公司在項目銷售中所占份額增大。

　　1）銷售速度減慢

　　三方面的原因將使今后伊寧市商品房的銷售速度減緩：

　　消費者心態成熟，沖動性購買減少；

　　由于投資類物業的激增使投資物業的回報率普遍下降，導致投資性購買減少；

　　由于總體供應量的增長稍快于需求量的增長，使樓盤的吸納速度下降。

　　2）中高檔尤其高檔項目風險加大

　　由于銷售速度的下降，使中高檔項目銷售壓力增大，特別是那些高檔項目風險更大。

　　3）專業營銷隊伍所起作用增強

　　銷售難度增加也使發展商對營銷手段的創新和多樣化越來越重視。伊寧市傳統的房地產銷售多數是依靠街頭路牌廣告、車身廣告的宣傳，但現在高檔項目已開始在專業營銷機構的推動下，注重采取在各大的媒體發布廣告等更為有效的營銷手段，以吸引目標消費者。雖然當地

的發展商自身銷售隊伍的能力相當有限，但是很多發展商仍未選擇委托專業的代理公司來銷售樓盤。預計隨著房地產專業化程度的提高，市場分工越來越細，地產市場上專業營銷隊伍在項目銷售中所占的比例越來越大。

　　三、市場走勢預測綜述：

　　從以上數據和調研分析中可以發現，本地大型開發商為搶占市場先機，使伊寧市房地產市場化的趨勢更加明顯，競爭日益加劇，開發商在挖掘市場的過程中發揮了重要作用，而不再是以往由政府指導市場的一貫方式，開發商可以比政府要求走得更快，做得更好，主動性已大大加強。

　　預計今后一段時間內，伊寧市房地產市場將出現以下一些走勢：

　　1、伊寧市商品房的整體開發水平提高，同檔次樓盤增多；

　　2、高檔價位樓盤在營造自身品質的同時，主要賣點將會是內地特色、自然景觀與現代都市特色相結合，同時通過提高服務水平和范圍以增加樓盤的附加值；

　　3、由于本地大型開發商為搶占市場先機，使競爭的加劇，將會加強營銷宣傳推廣的力度，意味著營銷費用投入加大；

　　4、專業市場營銷策劃介入提早，樓盤營銷方式推陳出新，充分貫徹“以人為本”，發揮項目優勢及營銷項目特色才能引起消費者注意。

篇2：關于貫徹國辦發〔2010〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　京建發〔20**〕72號

　　關于貫徹國辦發〔20**〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　各區、縣人民政府搜狐網,市政府各委、辦、局,各市屬機構:

　　根據《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔20**〕4號)精神,按照市政府統一部署,為進一步加強和改善房地產市場調控,支持居民自住和改善型住房消費,遏制房價過快上漲的勢頭, 促進本市房地產市場平穩健康發展,結合我市實際情況,現提出如下實施意見:

　　一、增加住房建設用地供應,20**年全市政府土地儲備和一級開發投資不低于1000億元。

　　加大政策性住房建設力度,調整住房建設用地供應結構網絡超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。

　　二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目,各部門進一步加強監督管理和跟蹤服務,發揮行政審批綠色通道機制作用,促開工、促上市。

　　三、加快推進全市棚戶區改造工作,結合保障性住房建設,力爭再用兩年時間,全面完成三區三片棚戶區改造和中心城區危舊房屋保護性修繕任務。進一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風貌的整體保護,疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。

　　四、嚴格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。

　　五、嚴格執行國家有關個人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

　　六、嚴格執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。

　　七、加強土地供應管理和批后監管。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓規模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,并嚴格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。加強對已出讓房地產項目批后監管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產開發企業,嚴格追究違約責任,并限制其參與土地出讓活動。

　　八、加強商品房銷售管理。商品住房項目預售許可最低規模為施工許可證批準的施工范圍。取得商品房預售許可證后,房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源,嚴格按申報價格,明碼標價、公開對外銷售。

　　九、加大房地產市場執法檢查力度,進一步規范市場秩序。市和區(縣)住房和城鄉建設部門要會同有關部門,嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為;國土資源部門要嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為;發展改革部門要加強商品住房價格監管,依法查處房地產開發企業和中介機構在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定的行為;稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進一步加強對金融機構房地產開發貸款業務的監督管理和窗口指導;國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。::

　　十、進一步加強房地產市場監測和信息發布。繼續加強房地產市場統計、分析和監測goodfeel,完善房價分類統計和發布機制,穩定市場預期。

　　十一、各區(縣)政府要按照本意見要求,切實落實穩定房地產市場、解決中低收入家庭住房困難的責任。市政府有關部門要加強對各區縣政府落實房地產市場調控政策和保障性安居工程實施情況的指導支持和檢查,確保各項工作措施落到實處。

　　北京市住房和城鄉建設委員會 北京市發展和改革委員會

　　北京市財政局 北京市國土資源局

　　北京市規劃委員會 北京市人民政府國有資產監督管理委員會

　　北京市地方稅務局 北京市統計局

　　國家統計局北京調查總隊 中華人民銀行營業管理部

　　中國銀行業監督管理委員會

　　北京監管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主題詞:城鄉建設 房地產市場△ 意見

　　抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉建設部辦公廳。

　　北京市住房和城鄉建設委員會辦公室 20**年2月21日印發

篇3：市場調查在房地產開發中的重要性

　　“知已知彼,百戰不殆”,在當今商品經濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業知已知彼的方法就是市場調查。

　　市場調查就是運用科學方法,有目的、有計劃地系統搜集、記錄、整理和分析有關市場活動狀況的完整資料,為企業預測提供資料數據,為經營決策、制定計劃提供依據。因此說市場調查是企業了解市場情況,進行市場判斷、預測、制定正確經營策略的前提,也可以說,市場調查直接關系到企業的生存和發展。

　　房地產業具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

　　北京的房地產企業把市場調查作為一種預測市場、輔助決策的重要方法,在認識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產市場,可以說不需要進行詳細認真的市場調查就可以把握市場,因為那時北京的房地產市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當時所謂的房地產市場調查,以及依據市場調查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產企業來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產開發商會浪費時間認真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發展趨勢,因為當時這樣做沒有必要。

　　但是隨著房地產市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調查工作對房地產企業的作用也逐漸顯得重要和現實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領導拍腦袋,憑經驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產市場發生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發展趨勢沒有明確、清醒的認識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產企業認識到對房地產市場進行調查是十分關鍵的一步。

　　在房地產開發的不同階段,市場調查的重點也不盡相同。

　　(一)購地前的宏觀調查

　　因為房地產作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產企業在購買土地之前,要對該地區房地產的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調查研究,這一區域各類房地產項目的開發量是多少,消化量是多少,現在存量是多少,空置率及租金水平如何,結合該地區近兩年各類房地產項目的銷售情況,對各類房地產項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調查,了解該地區對各類房地產項目的需求情況。根據以上供需的宏觀調查結果,確定該地塊大致的產品定位--是做哪一類房地產項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應的經濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應該說這一階段的市場調查結果往往是最為關鍵的,因為據此做出的決策將直接關系到項目經營的成敗。

　　(二)購地后項目產品定位分析

　　在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調查分析,依據所確定的產品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查,以給要開發的產品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據主要客戶群體的消費水平、職業特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準等。對于主要消費群體的調查,可以通過直接向可能的潛在客戶調查,也可以向租賃者了解客戶心態,因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調查去了解客戶的心態是最巧妙的捷徑。把調查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產品的定位更加清晰。

　　以下是一次對潛在購房者進行需求調查的部分結果:

　　1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

　　3、經過對于周邊同檔次項目進行供給調查發現所提供的三居以180平方米以上為供應量最大。

　　供需兩方面綜合對比,可得出以下結論:即在該地區價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內,就可以在項目戶型比例中給予考慮。

　　(三)配合產品設計進行的調查

　　進入設計階段,市場調查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區同檔次的明星樓盤進行重點調查,分析其在設計上的優劣勢,以便在設計時有所依據,因為房地產建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內取得了銷售幾萬平方米的矯人業績,就是其充分利用市場調查這一有利工具輔助設計的結果。

　　該項目的發展商在規劃設計之前,就進行了有重點的市場調查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細的需求調查后,發現對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區內的環境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區整體規劃設計中充分考慮了小區內的環境,特別聘請德國規劃師進行園林景觀的規劃設計:精心保留了現狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區主入口設計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環境自然、寧靜、優雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環境的項目,大大提升了該項目的品質。

　　在戶型設計時根據需求調查的結果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設計中一個比較難解決的問題。經過仔細推敲,在設計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設計中充分考慮了市場調查的結果,使其設計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

　　(四)配合市場營銷進行的調查

　　為配合房地產項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調查。因為房地產項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。比如經過跟蹤調查,發現周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關的調查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應,就會十分被動,失去十分寶貴的商機。

　　(五)其它方面的調查工作

　　在項目開發過程中,還應根據公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調查,如:對新材料、新產品、新技術的調查,對物業管理收費標準及提供的服務的調查等,以為公司的一些具體決策提供依據。比如中關村地區的某個項目,經過認真的調查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術,使該項目頗具吸引力。

　　總之,房地產的市場調查工作應該是一項長期的工作。有些人認為:只有項目開發初期才需要進行市場調查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經濟的發展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發生變化,這些變化無疑會對市場產生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據,如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經常性的市場調查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應變措施。因此,具有遠見卓識的房地產企業管理人員應該選派專人,設立專職負責市場調查的工作部門或組織系統,訂立合理的規章制度,讓房地產企業本身的市場調查工作不會時斷時續,而是結合營銷業務的實際需要不斷地改變調查的重點,經常性地發揮應有的作用。使市場調查工作貫穿著房地產開發的各個階段,真正成為房地產企業的生命線。