一、地塊分析
1、地塊概況
地塊位于濼源大街銀座商城對面,北鄰司里街小區。目前地塊已平整,沿街地帶現有二層臨時工程用房。目前基地東部地塊為其它發展商所有,基地西北角還有獨幢6層多層居民住宅。
2、周邊環境
基地以南:緊靠濼源大街,向南面對中銀廣場、銀座商城,以及在建魯銀大廈。
基地以北:系司里街小區,小區為行列式排列6層居民住宅,另外基地范圍內西北角有一獨幢6層民宅。
基地以東:糧食大廈及良友富臨大酒店和部分6層居民住宅。
基地以西:山東汽車進出口公司辦公樓(8層)
3、環境面與市場面分析
·地處泉城廣場市中心城區,是全市政治、經濟、商貿、文化中心,區域人文環境上佳,地段價值一流,被廣為認可。
·鄰近大明湖公園和趵突泉公園兩大市級風景點,人文環境優越。
·區域內泉城路及濼源大街集中濟南市最高檔商廈及辦公寫字樓,商業繁華,配套齊全。
·濼源大街一線上集中大型銀行機構,系規劃中"金融街"商貿街。
·市中心城區交通配套齊全,公交線路豐富,濼源大街是市級示范街,路況條件好。
·基地四周視野開闊,m.airporthotelslisboa.com無不良相鄰關系影響。
·濼源大街為商貿特征的商業街區,商務職能優勢突出,住宅類項目尚屬空白。
·寫字樓市場價貴市旺,供求不平衡,客源豐富。
·酒店長包房租率高,預示商旅型客源存在。
4、主要問題
·基地面積小,無法規劃大規模綠化環境,只適合單體建筑。
·基地緊鄰濼源大街,環境較嘈雜。
·基地形狀不規則,不獨立,規劃設計兼顧相鄰關系。
·基地北側為居民區,需考慮其采光影響。
總結:
·地處市中心城區,配套優勢突出,且地段位置突出,適可開發高價檔物業的基礎條件。
·基地規模小,無環境支撐;身處繁華喧鬧商業街區;單位面積售價高昂,開發高檔住宅類物業有風險。
·濼源大街商務職能優勢突出,區域客源豐富,物業開發中應予重視。
二、產品定位
1、規劃主題:酒店式服務管理的商住公寓
理由:
·濼源大街商貿特征突出,適合開發具商務職能的物業。
·濼源大街上住宅類物業市場空白。
·商、住兩用,功能多樣化,適合多類客源。
·地段價值高昂,若規劃純住宅物業,可能面臨總價過高風險。
·辦公樓市場租金昂貴,且租售形勢喜人,本案應充分吸引商務需要客源。
·規劃小面積戶型既保證高單價情況下,又能控制總價,擴大客源面。
2、酒店式公寓的產品分析
酒店式公寓與一般的公寓、酒店有所不同,它是以略高于公寓的價格享受酒店式的服務內容,將辦公與生活進行有機的結合,將有限的空間資源加以理性定位、科學配置,充分滿足了現代化生活需求,體現了居住品質與居住觀念的進步。
酒店式公寓所具備的優勢:
(1)配套優勢
除了綠化、建筑形態外,其交通環境往往是首要的,一般選址在市中心或交通便利的開發區、工業區、商務區及特定的有此特定需求的群體聚集區,除此之外,酒店式公寓更注重交流、學習、商務、餐飲、休閑、健身與娛樂等社區環境。
(2)住宅功能優勢
"麻雀雖小,五臟俱全",獨立成套的住宅功能為高品質生活提供了保障,其產品定位科學、合理、準確,能充分表現出現代化、人性化住宅特色。
(3)辦公功能優勢
除居住功能外,酒店式公寓加入了辦公概念,電腦、復印機、傳真機,引入網絡設備并加上物業提供的商務服務和會議廳等場所支持,其辦公性能得到強化。
(4)物業服務優勢
由于集中批量開發,總體服務成本低,服務效率高,就容易形成具有商業價值的有償服務規模效應,就能夠提供類似酒店式的全面特色服務,特別在家政服務、商務服務方面,可以形成一般商品房所不具備的物業服務特色。
還具有兩大房型設計特點:
(1)兼用性與多功能房型
在房型處理上充分利用每一平方米面積,充分考慮空間的兼用性和多功能性,臥房區、辦公區、會客區既要合理的分割,又要有機統一便于調整整體空間。
(2)衛廚空間個性化
在保證舒適、方便的前提下,酒店式公寓與目前流行的大廚大衛的房型設計不同,更注重簡潔的個性化設計、注重品質,體現現代都市時尚的生活理念。
由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業價值,因此這類產品為購房者、租客提供的就業機遇、學習機遇、交流機遇、投資機遇等邊際效益也遠遠高于一般住宅。
3、價格建議:均價7000元/M2
面積建議:60-100M2
主力總價:40-65萬
三、規劃建議
戶型組合多樣化--保證同一平面的房型與房型之間可靈活進行組合、拼接,滿足不同業主的面積需求。
物業品質精品化--尤其在立面風格、建材標準、公共部位裝潢、底層大堂標準。
服務功能商務化--提供商務中心、休閑會所、裙房咖啡廳等商務設施,配備地面及地下停車庫,底層商務裙房,服務性會所,裙房頂部綠布置,戶內通訊線路布置。
物業管理酒店化--聘請知名物業管理公司采用酒店式標準進行管理,以滿足住戶對產品性能的要求。硬件方面采用高科技平臺和安保系統;軟件方面,向小區內用戶提供高品質、全方位、人性化家政服務。
一、地塊分析
1、地塊簡況
地塊位于經四路與小緯六路,在中山公園西面,現基地上為單層板式廠房建筑,尚未動遷平整,基地占地約8畝。周邊都為多層民宅,基地西北向是一幢高層酒店。
2、區域環境
地處經四路西段住宅區,區域環境鬧中取靜。
地處西區政治中心(市政府),地段價值高,并為大眾認可。
地處商業輻射區范圍,經四路東段,緯二路商業網點眾多,生活配套豐富。
地處一環線境內,公交線路發達,且鄰近濟南火車站,交通配套齊全。
地塊周邊都為低矮物業,視野開闊。
地塊緊鄰中山公園,具備景觀資源優勢。
地塊周邊尚無新建優質住宅類個案,市場競爭不激烈。
總結:
地塊位于市區一環線境內且處于西區政治中心區,區內人文環境高尚,類似于上海建國西路的風貌,區域周邊公交網點眾多,出行便利,且鄰近西區商業中心地帶,既享繁華與便利又享舒適安寧,是居家生活的理想地段。
3、市場機會點
產品優勢:區域內尚無優質住宅類個案,且全市范圍中單體高層住宅普遍存在明顯弊端。
景觀優勢:本地塊緊靠中山公園且周邊無高層阻擋,定位高層住宅,可有效利用景觀。
地段優勢:地處整個西區中心位置,m.airporthotelslisboa.com先天配套條件出眾。
規劃優勢:政府擬將中山公園地區規劃為中山廣場成為西區中心,地段具備升值潛力。
二、產品定位
1、產品定位:市區內鬧中取靜的高尚觀景住宅。
2、建議面積及單價
價格建議:均價5500元/m2
面積建議:二房二廳110-120m232%
小三房二廳130-140m232%
大三房二廳-160m232%
復式180-200m24%
3、產品建議
立面風格在市區同類產品中普遍外立面平實、同質化現象普遍,而本案受基地所陰,景觀塑造受限,因而彰現個性外立面風格定位將成為提升樓盤品質的重頭。建議采用歐陸古典主義風格,選用高檔面磚配以石材裝飾,突出細部歐陸特征標識,尤其頂部造型設計。
造景借景本案享受基地所限,無法在規模造景,因而區內利用有限空間作景點,尤其利用開闊視野和中山公園環境優勢借景也將是規劃設計中的要點。
建材標準選用中高檔建材標準,注重底層大堂及及公共電梯間的裝潢品質。
戶型設計做到方正,全明戶型設計,注重朝向,采光均好性,滿足室內高得房率,及面積分配功能區分的合理性。
硬件配套底層設裙房會所,會所內提供小型超市餐廳、娛樂健身配套,裙房頂層設綠化布置露天吧。
智能管理在安保、物管、通訊設備上引進智能化設施配合物業管理,并由專業物業管理公司提供高品質、全方位、人性化家政服務。
1、地塊概況
地塊位于濼源大街銀座商城對面,北鄰司里街小區。目前地塊已平整,沿街地帶現有二層臨時工程用房。目前基地東部地塊為其它發展商所有,基地西北角還有獨幢6層多層居民住宅。
2、周邊環境
基地以南:緊靠濼源大街,向南面對中銀廣場、銀座商城,以及在建魯銀大廈。
基地以北:系司里街小區,小區為行列式排列6層居民住宅,另外基地范圍內西北角有一獨幢6層民宅。
基地以東:糧食大廈及良友富臨大酒店和部分6層居民住宅。
基地以西:山東汽車進出口公司辦公樓(8層)
3、環境面與市場面分析
·地處泉城廣場市中心城區,是全市政治、經濟、商貿、文化中心,區域人文環境上佳,地段價值一流,被廣為認可。
·鄰近大明湖公園和趵突泉公園兩大市級風景點,人文環境優越。
·區域內泉城路及濼源大街集中濟南市最高檔商廈及辦公寫字樓,商業繁華,配套齊全。
·濼源大街一線上集中大型銀行機構,系規劃中"金融街"商貿街。
·市中心城區交通配套齊全,公交線路豐富,濼源大街是市級示范街,路況條件好。
·基地四周視野開闊,m.airporthotelslisboa.com無不良相鄰關系影響。
·濼源大街為商貿特征的商業街區,商務職能優勢突出,住宅類項目尚屬空白。
·寫字樓市場價貴市旺,供求不平衡,客源豐富。
·酒店長包房租率高,預示商旅型客源存在。
4、主要問題
·基地面積小,無法規劃大規模綠化環境,只適合單體建筑。
·基地緊鄰濼源大街,環境較嘈雜。
·基地形狀不規則,不獨立,規劃設計兼顧相鄰關系。
·基地北側為居民區,需考慮其采光影響。
總結:
·地處市中心城區,配套優勢突出,且地段位置突出,適可開發高價檔物業的基礎條件。
·基地規模小,無環境支撐;身處繁華喧鬧商業街區;單位面積售價高昂,開發高檔住宅類物業有風險。
·濼源大街商務職能優勢突出,區域客源豐富,物業開發中應予重視。
二、產品定位
1、規劃主題:酒店式服務管理的商住公寓
理由:
·濼源大街商貿特征突出,適合開發具商務職能的物業。
·濼源大街上住宅類物業市場空白。
·商、住兩用,功能多樣化,適合多類客源。
·地段價值高昂,若規劃純住宅物業,可能面臨總價過高風險。
·辦公樓市場租金昂貴,且租售形勢喜人,本案應充分吸引商務需要客源。
·規劃小面積戶型既保證高單價情況下,又能控制總價,擴大客源面。
2、酒店式公寓的產品分析
酒店式公寓與一般的公寓、酒店有所不同,它是以略高于公寓的價格享受酒店式的服務內容,將辦公與生活進行有機的結合,將有限的空間資源加以理性定位、科學配置,充分滿足了現代化生活需求,體現了居住品質與居住觀念的進步。
酒店式公寓所具備的優勢:
(1)配套優勢
除了綠化、建筑形態外,其交通環境往往是首要的,一般選址在市中心或交通便利的開發區、工業區、商務區及特定的有此特定需求的群體聚集區,除此之外,酒店式公寓更注重交流、學習、商務、餐飲、休閑、健身與娛樂等社區環境。
(2)住宅功能優勢
"麻雀雖小,五臟俱全",獨立成套的住宅功能為高品質生活提供了保障,其產品定位科學、合理、準確,能充分表現出現代化、人性化住宅特色。
(3)辦公功能優勢
除居住功能外,酒店式公寓加入了辦公概念,電腦、復印機、傳真機,引入網絡設備并加上物業提供的商務服務和會議廳等場所支持,其辦公性能得到強化。
(4)物業服務優勢
由于集中批量開發,總體服務成本低,服務效率高,就容易形成具有商業價值的有償服務規模效應,就能夠提供類似酒店式的全面特色服務,特別在家政服務、商務服務方面,可以形成一般商品房所不具備的物業服務特色。
還具有兩大房型設計特點:
(1)兼用性與多功能房型
在房型處理上充分利用每一平方米面積,充分考慮空間的兼用性和多功能性,臥房區、辦公區、會客區既要合理的分割,又要有機統一便于調整整體空間。
(2)衛廚空間個性化
在保證舒適、方便的前提下,酒店式公寓與目前流行的大廚大衛的房型設計不同,更注重簡潔的個性化設計、注重品質,體現現代都市時尚的生活理念。
由于酒店式公寓具備居住、辦公、投資等多重物業價值,因此這類產品為購房者、租客提供的就業機遇、學習機遇、交流機遇、投資機遇等邊際效益也遠遠高于一般住宅。
3、價格建議:均價7000元/M2
面積建議:60-100M2
主力總價:40-65萬
三、規劃建議
戶型組合多樣化--保證同一平面的房型與房型之間可靈活進行組合、拼接,滿足不同業主的面積需求。
物業品質精品化--尤其在立面風格、建材標準、公共部位裝潢、底層大堂標準。
服務功能商務化--提供商務中心、休閑會所、裙房咖啡廳等商務設施,配備地面及地下停車庫,底層商務裙房,服務性會所,裙房頂部綠布置,戶內通訊線路布置。
物業管理酒店化--聘請知名物業管理公司采用酒店式標準進行管理,以滿足住戶對產品性能的要求。硬件方面采用高科技平臺和安保系統;軟件方面,向小區內用戶提供高品質、全方位、人性化家政服務。
篇2：中山廣場地塊評估簡報
中山廣場地塊評估簡報一、地塊分析
1、地塊簡況
地塊位于經四路與小緯六路,在中山公園西面,現基地上為單層板式廠房建筑,尚未動遷平整,基地占地約8畝。周邊都為多層民宅,基地西北向是一幢高層酒店。
2、區域環境
地處經四路西段住宅區,區域環境鬧中取靜。
地處西區政治中心(市政府),地段價值高,并為大眾認可。
地處商業輻射區范圍,經四路東段,緯二路商業網點眾多,生活配套豐富。
地處一環線境內,公交線路發達,且鄰近濟南火車站,交通配套齊全。
地塊周邊都為低矮物業,視野開闊。
地塊緊鄰中山公園,具備景觀資源優勢。
地塊周邊尚無新建優質住宅類個案,市場競爭不激烈。
總結:
地塊位于市區一環線境內且處于西區政治中心區,區內人文環境高尚,類似于上海建國西路的風貌,區域周邊公交網點眾多,出行便利,且鄰近西區商業中心地帶,既享繁華與便利又享舒適安寧,是居家生活的理想地段。
3、市場機會點
產品優勢:區域內尚無優質住宅類個案,且全市范圍中單體高層住宅普遍存在明顯弊端。
景觀優勢:本地塊緊靠中山公園且周邊無高層阻擋,定位高層住宅,可有效利用景觀。
地段優勢:地處整個西區中心位置,m.airporthotelslisboa.com先天配套條件出眾。
規劃優勢:政府擬將中山公園地區規劃為中山廣場成為西區中心,地段具備升值潛力。
二、產品定位
1、產品定位:市區內鬧中取靜的高尚觀景住宅。
2、建議面積及單價
價格建議:均價5500元/m2
面積建議:二房二廳110-120m232%
小三房二廳130-140m232%
大三房二廳-160m232%
復式180-200m24%
3、產品建議
立面風格在市區同類產品中普遍外立面平實、同質化現象普遍,而本案受基地所陰,景觀塑造受限,因而彰現個性外立面風格定位將成為提升樓盤品質的重頭。建議采用歐陸古典主義風格,選用高檔面磚配以石材裝飾,突出細部歐陸特征標識,尤其頂部造型設計。
造景借景本案享受基地所限,無法在規模造景,因而區內利用有限空間作景點,尤其利用開闊視野和中山公園環境優勢借景也將是規劃設計中的要點。
建材標準選用中高檔建材標準,注重底層大堂及及公共電梯間的裝潢品質。
戶型設計做到方正,全明戶型設計,注重朝向,采光均好性,滿足室內高得房率,及面積分配功能區分的合理性。
硬件配套底層設裙房會所,會所內提供小型超市餐廳、娛樂健身配套,裙房頂層設綠化布置露天吧。
智能管理在安保、物管、通訊設備上引進智能化設施配合物業管理,并由專業物業管理公司提供高品質、全方位、人性化家政服務。