上海某別墅地塊SWOT分析
一、地塊環境調研
1、項目土地性質調查
位置：奉賢海灣旅游度假區，東臨莘奉公路，南沿規劃中的海濱廣場，西近海灣寢園，北為規劃路。
占地面積：500多畝
地質地貌狀況：
地形：呈不規則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中
地質：屬填海建筑用地
地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有一些當地養殖場所。
七通一平現狀：七通一平尚未完成.
2、地塊周邊環境調查
1）地塊周圍景觀:
A、自然景觀
東面與地塊隔路相望的是規劃占地千畝的海灣世紀林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠景喜人。
地塊現狀，東側建筑為養雞場 地塊內部的河浜，水質清澈，稍加治理即可成為項目內部的一大景觀。
距地塊西面約300米為海灣寢園，清明等時間往來人員較為嘈雜，對本案臨近部分產生一定的影響。
莘奉公路
B、人文、歷史景觀
本項目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學奉賢校區，在校生達4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區域文化教育氛圍濃郁。，
C、環境、污染情況
水、空氣、土地污染情況
本項目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。
由于項目周邊存在眾多在建項目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對項目近距離環境造成暫時的較大污染。
噪音污染
地塊東臨莘奉公路，由于正處于施工期間，會造成一定的噪音污染，未來噪音污染狀況較輕。
社會治安狀況
整體治安狀況良好。
3．地塊交通條件調查
1）地塊周邊的市政路網及其公共交通起始線路的現狀及其遠景規劃
主要的交通主干道
A． 南北干道：莘奉公路
莘奉公路縱貫整個奉賢，北至閔行，連接東西要道南奉公路。
B． 東西干道：奉拓公路
西至拓林鎮，東至奉城鎮，是奉新鎮連接周邊城鎮的主要干道。
遠景規劃
A．莘奉金高速
預計于年底建成通車，屆時，項目所處地塊交通將更為便捷。
B．滬閔路高架
預計明年年底建成，地塊與市區的連接將進一步緊密。
主要的公共交通及其路線
梅耙線、梅衛線
項目對外交通狀況
項目對外水、陸、空交通均較為便利。
虹橋機場距地塊30分鐘車程，
火車南站，距離項目地塊車程20分鐘；
40分鐘抵達人民廣場。
地塊與公共交通的連接－－亞交通條件
地塊亞交通條件良好
地塊往北即為莘奉金公路入口
4．周邊市政配套設施調查
1）商店、購物中心及菜市場
距項目約5分鐘車程的奉新鎮上，有、奉新集市等購物中心和肉菜市場。
2）教育
項目附近有奉新幼兒園、小學及***大奉賢校區等學校，教育文化設施較為齊全。
上海師范大學奉賢校區，占地達200多畝，現有校舍面積7萬多平方米，
設30個本科專業，教職工近500人。
3）醫院
海灣醫院在地塊5分鐘車程內，能方便地滿足住戶的醫療健康需要。
4） 文體、娛樂場所
除卻海灣旅游區自身的休閑配套外，奉新鎮主要商業大街--奉炮公路上有眾多文體娛樂設施，配套完善。
項目周邊分布各個銀行的奉新分支機構，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內。
二、SWOT分析
1、地塊地產因子分析
所謂地產因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質素，一個地塊之地產因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。
通過對海灣項目地塊之環境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：
◆ 地塊位于政府大力開發的海灣旅游度假區內，是適應未來城市住宅發展趨勢的優質地塊；
◆ 地塊毗鄰東海，獨特的海景資源使得該區域的休閑度假優勢較為突出；
◆ 地塊周邊規劃為大型公園及低容積率的高檔物業，視野開闊；
◆ 地塊內現有一條河浜，水質清澈，稍加治理即可成為項目內部的一大景觀。
◆ 地塊基本平整，地質適宜作住宅建筑用途；
◆ 地塊周邊交通路網順暢，但公共交通系統較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車；
◆ 地塊周邊1公里半徑內市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所；
◆ 地塊西側約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產生排斥感；
◆ 地塊所處為旅游度假區，環境狀況良好，但西面的上?；瘜W工業區可能造成部分空氣污染；
◆ 水質沒有大的污染。
以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產因子。
2、地塊SWOT分析
項目優勢分析
考察本項目之地產因子，可以看出其具有以下優勢：
◆ 地塊位于政府大力開發的海灣旅游度假區內，可依托區域形成規模效應，市場前景看好；
◆ 獨特的海景資源凸顯地塊的優勢，與近郊眾多別墅樓盤形成市場區隔；
◆ 地形方正，規模適中，適合營造一個具較高品質的生活社區；
◆ 地塊內現有的河浜，加以治理可成為項目內部的一大景觀。
◆ 地塊居住環境比較安靜，東側奉新鎮上配套設施較為完善，可迎合"生活便利，居家安靜"的客戶心理。
◆ 項目鄰近有主要交通干道，能遠離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華；
項目弱勢分析
當然，在看到本項目的優勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點：
◆ 項目西面毗鄰海灣寢園，清明等時間往來人
員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷；◆ 項目當前直入公共交通較為缺乏。
◆ 由于本項目為公司所開發第一個項目，實戰經驗、品牌號召力均較為薄弱。
上述弱勢點都為暫時性的，只要規避得當，可以進行有效的弱化改善。
項目市場機會分析
◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業正處于快速升溫階段，有效需求較大；
◆ 隨著西側化學工業區企業的陸續進駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力；
◆ 區域房產開發尚屬初期，只要開發商對項目定位準確；規劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機會。
項目市場威脅分析
◆ 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，區域內尚有少量待開發地塊，其內部的地塊面積、地質都與本地塊相似，將
對本項目形成直接威脅。
◆ 政府對區域的開發進度將直接對本項目的銷售乃至利潤產生影響。
篇2：X地塊日照分析技術咨詢合同書
某地塊日照分析技術咨詢合同書
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項目名稱：杭政儲出（20**）45#地塊（方案設計）日照分析補充報告
委托方：杭州**房地產有限公司（甲方）
顧問方：杭州市城市規劃信息中心（乙方）
簽訂地點：浙江省杭州市（縣）
簽訂日期：20**年08月25日
有效期限：20**年08月25日至20**年12月30日
依據《中華人民共和國合同法》的規定，合同雙方就杭政儲出（20**）45#地塊（方案設計）項目的技術咨詢（該項目屬計劃*），經協商一致，簽訂本合同。
一、咨詢的內容、形式和要求：
1．咨詢要求：日照分析
2．咨詢形式：書面咨詢（出具日照分析報告）
3．咨詢內容：委托方負責提供詳細的擬建建筑物的設計資料，以及收集擬建建筑周邊影響日照的現狀和規劃建筑物的資料。顧問方根據委托方要求，利用計算機技術對參與日照分析的建筑進行三維空間建模，模擬大寒日的日照時數分布情況，對被遮擋的建筑物受日照影響程度進行對照分析，并做出明確結論，編制《日照分析報告》，作為設計修改或規劃審批的參考。如規劃部門對本項目進行規劃審定需調整方案，顧問方按實際情況優惠為委托方重新進行分析，制作提供與規劃部門審定方案相符的《日照分析報告》。
二、履行期限、地點和方式：
本合同自20**年08月25日至20**年12月30日在杭州（地點）履行。
本合同的履行方式：書面形式。
三、委托方的協作事項：
在合同生效后10天（時間）內，委托方應向顧問方提供下列資料和工作條件：
1．提供方案設計或施工設計的總平面布置圖及建筑的平、立、剖面圖一套，由符合資質要求的設計單位設計并蓋章。
2．提供與上述內容相同的方案設計或施工設計電子成果（光盤或軟盤）一套。
3．提供的上述資料的正確性由提供單位負責。
其他：
四、技術情報和資料的保密：
五、驗收、評價方法：
咨詢報告達到了本合同第一項所列要求，采用甲方組織驗收方式驗收，由甲方出具技術咨詢驗收證明。
六、評價方法：
七、報酬及其支付方式：
?。ㄒ唬┍卷椖繄蟪辏ㄗ稍兘涃M）：肆萬叁仟元整。
顧問方進行建筑日照調查研究、分析論證、試驗測定的經費為元，由甲方負擔。
?。ǘ┲Ц斗绞剑ò匆韵碌?種方式）：
1、一次總付：43000元，時間：提交成果時。
2、分期支付：元，時間：元，時間：
3、其它方式：
?。ㄈ┻`約金或者損失賠償額的計算方法：
違反本合同約定，違約方應當按合同法第一百一十四條、第一百一十六條及其相應的規定承擔違約責任。
1、違反本合同第六條約定，甲方應當承擔違約責任，承擔方式和違約金額如下：甲方每逾期一天應向乙方支付合同總額百分之一的違約金。
2、違反本合同第二條約定，乙方應當承擔違約責任，承擔方式和違約金額如下：乙方每逾期一天應向甲方支付合同總額百分之一的違約金。
八、爭議的解決辦法：
1.在合同履行過程中發生爭議，雙方應當協商解決，也可以請求協商解決進行調解。
2.當事人不愿協商、調解解決或者協商、調解不成的，雙方商定，采用以下第1種方式解決。
3.因本合同所發生的任何爭議，申請杭州市仲裁委員會仲裁。
4.按司法程序解決。
九、其他（含中介方權利、義務、服務費及其支付方式、定金、財產抵押及擔保等上述條款未盡事宜）：
注：本合同書標有*號的條款按填寫說明填寫。
日照分析報告工作量清單
項目名稱：杭政儲出（20**）45號地塊（施工設計）
委托單位：杭州**房地產有限公司
工作量分類 | 數量 | 費用 | 備注 |
基地擬建建筑建模分析 | 68095.10 | 68095.10×0.6=40875.06 | 0.6元/㎡ |
周邊建筑分析 | 2 | 2×1000=2000 | 1000元/幢 |
報告整理 | 5 | 5000 | 標準為5份，如需增加份數需收取打印成本費用 |
調整系數（%） | ／ | ／ | |
費用總計 | 47875.06 | ||
實際費用 | 43000 |
篇3：上海X別墅地塊項目定位分析
上海某別墅地塊項目定位分析
說明
項目定位是依據市場調研分析，結合地塊實際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報等敏感因素。
一、項目定位及不同住宅項目所應具備的地產因子
1、不同住宅項目所應具備的地產因子
房地產發展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產因子有所不同，具體如下表：
地產因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅 中高檔住宅附加說明 本項目符合情況
對公共交通的依賴性 很 強 強 一般 弱 不宜鬧市區、人員混雜區 符合
對噪音、環境干擾的適應性 強 較 強 弱 很弱 不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。 符合
對小區周邊市政配套要求 高 很 高 高 高符合
小區物業管理的要求 低 不高 高 很高可達到
建筑、質量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設計 可達到
容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低可達到
對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 具有品味的專用康樂、商務會所及小區內環境 可達到
景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景觀資源 符合
以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產因子，是較理想的中高檔物業地塊.
2、項目市場定位
1）地產項目定位之基準
地產項目的定位是基于：
◆ 項目地塊之地產因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；
◆ 市場調研反映的具有有效需求的市場空間；
◆ 政府在城市總體規劃上的限制。
2）項目定位
從項目定位之各基準出發，考察本項目的地產因子、市場空間及政府城市規劃對該地塊的規劃限制，發現：
◆ 該地塊為城市規劃之高檔房產之住宅用地，容積率≤0.26,建筑密度≤？%
◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產因子；
◆ 上海市商品住宅市場調研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業在經歷了前幾年的低迷后，
正走向全面復蘇；另一方面，雖然本項目區域內已有不少數量的所謂中高檔別墅類物業供應，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉村色彩，真正高品質的住宅的市場有效供給不足，區域內有效需求旺盛。
◆ 針對部分潛在客戶群調查表明，隨著"5+2"生活模式的盛行，原來居住在市區中高收入階層的二次置業，也將購房視線轉移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區將是他們的首選。
因此，本項目地塊具備定位為"純高尚獨立別墅的品質生活園區"的充要條件。該項目將定位于以下概念：
◆ 上海市海灣旅游度假區的高尚生活圈概念；
◆ 上海市郊大型別墅群概念；
◆ 成功人士"5+2"嶄新生活模式的概念；
◆ 利用地塊內的水景資源及地勢的起伏和結構的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態住宅的概念；
◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質的別墅群的概念；
◆ 純正美式鄉村別墅建筑風格的概念。
◆ 以上概念成為上海市其他小區模仿的樣板概念。
二、主力客戶群定位
根據項目的市場定位，本項目之主要客戶群應包括：
主力客戶群體 職業特征 家庭結構 可能購樓類型
私營企業主 各行業 滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務。追求人生功成名就后的高品質生活享受。 成熟型及豪華型
企業高級管理人員 外企、合資企業及效益較好的國內企業 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型
個體工商戶 以商貿為主 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。 實用型及成熟型
灰色收入者 行政單位 滿巢階段或空巢階段。 成熟型及豪華型
律師、會計師事務所等部分高收入者 有名氣的律師、會計師等 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型
證券投資行業及部分自由職業者 工作場所、時間相對自由 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型
文藝界知名人士 歌、畫、文等文藝娛樂界 初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調。 豪華型及成熟型
衣錦還鄉人士 在沿海城市或海外有較高收入者 多為家人購置。 實用型及成熟型
三、戶型比定位
1、經濟型
l 戶型：4房×2廳×3衛×1廚
l 面積：230－250平米
l 比例：占10％。
2、實用型
l 戶型：4房×2廳×3衛×1工×1廚
l 面積：250－280平米
l 比例：占20％。
3、成熟型
戶型：A） 4房×2廳（客廳挑高）×3衛×1工×1廚， B）4房、5房×3廳（或2廳客廳挑高）×3衛×1工×1廚
面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米
比例：A） 30％，B）30％；
4、豪華型
戶型：5房×3廳（或2廳客廳挑高）×4衛×1工×1廚
面積：350平米以上。
比例：10％。
考慮到本項目體量較大，實行分期開發，一期戶型比須兼顧以下幾個因素：
A、 首期單位的市場反應對后期信心的影響；
B、 首期戶型對整體戶型比的包容性；
C、 首期組團在規劃和環藝實現上同整體規劃和環藝效果的差異；
D、 突出同附近樓盤的差異，體現本樓盤的品質感。
◆ 實用型和成熟型戶型為樓盤整體定位及與周邊樓盤差異型之集中體現，同時其合理的戶型面積易形成銷售熱點，建議
首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應作出及時調整。
◆ 建議物業形態以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設計。
三、項目定位在規劃思想中的
體現本部份將依據項目的市場定位，提出我們對本項目規劃設計上的一些傾向性建議，以供參考。
1)可持續的居?。⊿ustainable housing）理念
可持續居住概念的核心是強調生態化生存，它追求居住環境的健康價值，人與環境間的協調和交流價值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。
2）居住空間私密性
適當圍合的半私密空間，有利于產生歸屬和領域感。
3)組團中介空間的營造
所謂中介空間，是一種介于室內與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內與室外雙重空間的特質。
4）親水環境--柔性空間
利用小區內部的河浜，采用濱河景觀廊帶構成居住區的一條柔性"邊界"，可接近的親水空間沿此邊界生長的"指狀綠地"深入到小區內部，使河面景觀向小區每一幢樓敞開。
未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。
居住區西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開，符合生態設計的"微氣候"原理，亦與中國風水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風，東南向敞開，有利于引入東南風，此格局能有效調節環境的微氣候。
5）空間的可識別性和文化性
組團以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設定，強化了各組團不同特點并深具文化意蘊。
6）環藝設計細部
小區內道路可分為幾種不同主次的道路，如小區主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區分，同時區間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區分，使小區空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了小區的道路網。散步道上可布置、擺放一些原創性的主題園藝小品，可提高小區的藝術內涵。
功能藝術小品的導示牌、垃圾桶、座椅等的獨立設計、精心選材。
照明的道路主燈、草地燈、泛光燈、節日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環境