地產項目開盤前的準備內容

　　1開盤的三大基礎條件

　　項目成功開盤有賴于對市場的準確判斷和把握、項目價值傳遞的效果、有效的客戶積累、合法的銷售許可，以下三大基礎條件尤為重要：

　　1)政府銷售許可文件的取得（主要包括的文件：）

　　2)良好的前期推廣

　　3)充分的客戶儲備

　　三大基礎條件的實現過程

　　1）政府銷售許可文件的取得

　　2)根據項目發展計劃確定的開盤節點，制定政府銷售許可文件取得計劃；

　　3)密切關注工程進度及營銷進展情況，嚴格執行計劃，爭取按期取得，并可考慮根據營銷進展適當調節銷售許可文件的范圍；

　　良好的前期推廣

　　良好的前期推廣是指在對市場和客戶充分調研的基礎上將產品價值信息（品牌、概念、性能、服務）包裝后，在前期分層次、有計劃地用最有效率的途徑（媒體廣告、新聞報道、產品推介會、示范區現場體驗、公關活動等）傳遞給客戶，并使其產生購買欲望。

　　1）前期推廣的基本原則

　　*效率最大化原則

　　*產品價值信息充分展示原則

　　*有層次、有焦點的系統宣傳原則

　　*宣傳調性與產品檔次匹配原則

　　2）前期推廣的實施

　　*前期推廣的基礎

　　良好前期推廣的基礎是充分的市場調研分析。

　　市場調研分析包括對宏觀政策、區域市場、競爭項目、潛在客戶等的調研分析?？蛻粽{研分析重在過程研究。

　　宏觀政策調研分析

　　關注項目所在城市近半年或一年內有無針對房地產的金融、財稅、國土、規劃等政策出臺。

　　區域市場調研分析

　　關注項目所在城市近一年同類型物業（住宅、商業、寫字樓）成交套數、成交面積、成交金額、成交均價，并對趨勢做出判斷。

　　關注區域市場最新土地市場成交信息。

　　競爭項目調研分析

　　關注競爭項目產品結構及特點，競爭項目銷售情況（成交套數、面積、均價等），尤其是現時的成交信息，在變化較快的市場環境中該信息尤為重要。

　　客戶調研分析

　　在項目推廣過程中重視對目標客戶的研究，包括客戶的需求情況（意向單位、意向價格）、來源區域、信息獲取途徑、典型特征及消費習慣等等。

　　*前期推廣途徑

　　應根據項目整體營銷計劃制定前期推廣計劃表（見附件2），在不同階段進行整合推廣。常用的營銷推廣途徑有以下幾種：

　?、倜襟w推廣

　　產品賣點挖掘。從品牌、概念、性能、服務四個方面，挖掘產品主要賣點，并在營銷推廣中使用統一“版本”以強化效果。各賣點有主次先后之分，推廣時應有所側重。

　　關于產品賣點挖掘可參見附件1

　　廣告主題提煉。廣告主題是對產品賣點的高度提煉和概括，它將賣點轉化成客戶容易理解和記憶的感性信息，讓客戶充分認知產品，真正感受產品的魅力，具有“畫龍點睛”之效。

　　媒體組合。根據地域消費習慣和項目自身特點，有針對性地選擇通過報紙、電視、路牌、網絡、電臺等一種或多種媒體，實現產品價值信息的有效傳遞。

　?、谑痉秴^展示

　　示范區展示是通過現場體驗把產品價值信息全方位傳達給目標客戶的有效方法。示范區展示原則是展示氛圍與產品價值高度吻合，集中升華產品價值。

　　示范區的主要部分及基本要求

　　*售樓中心——滿足功能要求，利于營造現場氣氛，一般利用會所

　　*示范單位——展示未來生活場景，體現項目主題概念

　　*樣板房——產品交樓標準，分毛坯、精裝修兩類

　　*園林展示——充分體現社區生活環境特點，一般圍繞售樓處和示范單位

　　等示范區開放

　　項目示范區開放的前期準備

　　*現場工程條件要達到：工地現場與示范區的隔離、工程噪音適當控制、

　　工地現場的正規化管理形象、工地現場及周邊道路的清潔；

　　*示范區需要系統的包裝，需要針對性地進行一些重點場景的設計，為開

　　盤銷售的基本活動創造條件；

　　*示范區是業主正式入住的生活樣板展示，其硬件環境和軟性服務至少要

　　達到正式入伙時的物業管理水平。

　　重視對示范區本身的推廣

　　*要加強對銷售人員關于示范區的深入培訓；

　　*銷售人員應陪同客戶到示范區，并給客戶作詳細介紹；

　　*必要時可專門設置示范區解說人員。

　?、郛a品推介會

　　產品推介會是開盤前集中進行產品核心價值（品牌、概念、性能、服務）宣傳推廣的營銷活動，是產品的重要銷售推廣節點。它尤其適合新地區、新項目的宣傳推廣。

　　目的

　　*全面系統地彰顯公司實力和品牌價值，充分解析項目的概念、產品性能

　　和服務。

　　*發布項目銷售信息，引發市場關注，最大限度吸引各類客戶到場，是認

　　知判斷誠意客戶的途徑之一。

　　*堅定誠意客戶購買信心。

　　主要形式

　　*發布會（新聞、演講等）；

　　*酒會（自助餐、表演等）。

　?、芄P活動

　　注意事項

　　*活動目的明確。是要宣傳品牌，還是吸引客戶實地體驗，抑或是單純為

　　增加現場人氣等。

　　*活動主題與項目概念相關。要使客戶在活動時聯想到項目，促進銷售。

　　*活動主題與目標客戶匹配。不同類型的客戶關注的活動不同，活動主題

　　與目標客戶相匹配，才能引起其關注以達到預期效果。

　　充分有效的客戶儲備

　　客戶儲備要制定明確的目標，在客戶積累過程中，通過逐步釋放價格區間，剔除無效客戶，不斷進行量化分析，準確掌握有效客戶數量。

　　1)客戶儲備目標。制定客戶儲備目標時，要結合預期開盤成交量和預期會

　　達到的推廣效果。

　　2)客戶儲備周期。以4—6周為宜，不宜過長，避免客戶流失。

　　3)客戶儲備方式。常見的客戶儲備方式有不排序認籌、排序不選房認籌、

　　排序選房認籌。

　　客戶儲備中，要注意最大范圍地儲備客戶，最大限度地減少客戶流失，最佳配合開盤選房。

　　日?？蛻舻怯洷韰⒁姼郊?，具體客戶儲備方式介紹

詳見附件4。

　　4)客戶分析。通過逐步釋放價格區間，對儲備客戶進行量化統計分析，為

　　開盤決策提供重要的參考依據。著重從以下四個方面進行分析:實際有效客戶數量（≤認籌數）、儲備客戶的意向單位分布、儲備客戶的心理價位、儲備客戶特征調研（自身及消費特征）。

　　客戶分析表可參考附件5。

　　除以上所述的客戶儲備目標、周期、方式外，客戶儲備還需關注以下三個方面的問題:

　　1)惜籌如金，建立長期的客戶儲備模式，不要讓客戶輕易流失

　　2)分期消化與長期儲備的協調問題

　　3)利用前期客戶資源促進后期客戶儲備

篇2：恒大地產開盤前12項準備工作流程要點

　　恒大地產開盤前12項準備工作及流程要點

　　工程圍墻

　　一、要點說明

　　施工圍墻標準：采用磚砌圍墻，墻高2米，每隔6米一個磚砌墻柱，臨時圍墻外立面應作抹灰，且安裝上噴繪畫面作為項目品牌形象宣傳，墻體做恒大的LOGO。

　　二、畫面選取

　　項目LOGO+大幅實景圖+恒大標準LOGO，大幅實景圖的畫面按照園林、配套、9A精裝的順序排列，畫面上“世界級皇家園林”、“國際級航母配套”、“滿屋名牌9A精裝”等的文字內容，如果現場有銷售熱線可以在項目LOGO下加上電話號碼，畫面顏色應亮麗。

　　效果示意圖：

　　三、形式

　　外部施工圍墻按照集團標準尺寸施工，畫面尺寸：1.4*6M/面；具體尺寸以實際測量為準，圍墻制作要求表面平整、方便安裝、指示性強、宣傳得力，工藝要求水泥底、安裝噴畫時要壓木線條手法。

　　廣告形象牌

　　一、要點說明

　　項目駐在市政主干道上，而且道路通達性好，選擇朝向主干道口的工程圍墻，可考慮樹立30(w)*10(h)m項目品牌形象大牌作為項目前期品牌宣傳，具體尺寸要以實際為準。畫面參考以下，可根據實際情況增加銷售熱線及指示箭頭。

　　二、畫面選取

　　三、形式

　　制作要本著表面平整、方便安裝、指示性強、宣傳得力的原則。燒鐵架、矩形同一平面，建議安裝射燈照明。

　　項目外展點

　　一、流程

　　目前很多三線城市項目開盤前，由于現場工程及園林環境展示時間不夠，需要設置外展點/臨時接待點進行前期推廣和蓄客工作。一般涉及三種形式：1、市中心繁華廣場空地；2、市區商業廣場（商場）內部或獨立商鋪；3、項目現場門前廣場或其他空地。地區公司的跟進流程如下：

　　1.項目開盤3個月前，地區公司營銷部根據項目工程進度和開盤節點綜合考慮，確定是否設置臨時接待點。如需設置，須提前做好外展點/臨時接待點選址工作。

　　2.項目開盤2個半月前，營銷部根據場地租賃方和制作公司初步洽談結果，報臨時接待點呈批至集團營銷中心審核，呈批內容包括：制作形式、選址區位圖、制作效果圖、現場布置示意、租賃時間和預算費用及計劃開放時間等。

　　3.制作前，營銷部會同招投標部確定最終制作公司之后，將定稿的臨時接待點效果圖、現場布置物料設計稿等報集團營銷中心審核。

　　4.項目開盤1個半月到2個月前，營銷部必須根據營銷中心工作指引開放臨時接待點，并根據中心審核的銷售物料（海報、戶型單頁等）開展前期的蓄客推廣工作。

　　5.展示完畢之后，外展點/臨時接待點展廳及布置物料根據本公司其他新開盤項目需要，盡量進行二次利用。

　　二、外展點/臨時接待點制作要點

　?。ㄒ唬┲谱饕c說明：

　　1.接待點大小要求：60-80平方左右，高度在5米左右，室內凈高至少4米（不含天花板），根據場地條件可以靈活處理。

　　2.布置要求：除接待臺、接待座椅等外，最少要做以下幾個方面的宣傳：項目形象大展板、品牌形象大展板、區域、配套、精裝賣點展板等。其中項目形象大展板、品牌形象大展板必須經營銷中心審核后制作（營銷中心提供品牌形象大展板的參考見附件圖片，新聞簡報內容根據集團下發及時更新）。

　　3.其他要求：受空間限制，在接待點靈活根據場地情況放置戶型模型。項目外展點提前配置好電腦、網絡、空調、飲水機等必備辦公用品。

　?。ǘ┰O計參考

　　方案一：（面積在60-80㎡）

　　擺放要求：

　　1.項目形象大展板、品牌形象大展板建議尺寸比例1:2（具體尺寸按現場而定）。此2塊宣傳板應在較顯眼的墻面，其中“項目形象大展板”應在進門明顯位置。

　　2.其他展板如園林、配套、利好、9A精裝等，建議擺放在洽談區兩邊，尺寸為1.2*0.8(h)m(具體尺寸按現場而定)，一般不應少于4塊，可4—6塊，如墻面不夠，可采用畫架形式展示。

　　方案二：（面積在60㎡以下）

　　擺放要求：

　　1.項目形象大展板、品牌形象大展板建議尺寸比例1:2（具體尺寸按現場而定）。此2塊宣傳板應在較顯眼的墻面，其中“項目形象大展板”應在進門明顯位置。

　　2.其他展板如園林、配套、利好、9A精裝等，建議擺放在洽談區，尺寸為1.2*0.8(h)m(具體尺寸按現場而定)，一般不應少于4塊，可4—6塊，如墻面不夠，可采用畫架形式。根據項目優越性選兩塊對項目利好的做固定展示，其他的建議用畫架形式展示。（可參考上圖平面示意）

　　方案三：（在室內空地的巡展點）

　　擺放要求：

　　1.項目形象大展板、品牌形象大展板建議尺寸比例1:2（具體尺寸按現場而定）。此2塊宣傳板應在較顯眼的墻面，其中“項目形象大展板”應在進門明顯位置。

　　2.其他展板如園林、配套、利好、9A精裝等，建議擺放在洽談區兩邊，尺寸為1.2*0.8(h)m(具體尺寸按現場而定)，一般不應少于4塊，可4—6塊，如墻面不夠，可采用畫架形式展示。（可參考上圖平面示意）

　　戶外燈箱式燈桿旗、候車亭、車身、網絡、戶外T牌廣告

　　一、要點說明

　　1.項目開盤前2個月，營銷部根據當地媒體環境，綜合評估選擇合理的宣傳渠道進行廣告發布，其中戶外廣告T牌、戶外燈箱式燈桿旗、候車廳、車身廣告原則上選取項目主要線路或者市中心商業旺地等。

　　2.分公司需要發布戶外廣告T牌、戶外燈箱式桿旗、候車廳、車身廣告及其他戶外廣告時，營銷部將需要數量、路段、租用期限、費用金額、位置地理圖、上畫內容等以呈批形式上報營銷中心，經集團主管領導審批后執行。

　　3.戶外廣告T牌、戶外燈箱式桿旗、候車廳、車身廣告等廣告畫面需考慮永久使用特性，不宜經常更換畫面，因此不應涉及價格、折扣等階段性促銷信息。

　　4. 所有的上述戶外類考慮是在本城市宣傳的，原則上不上城市名，如在相鄰縣市或地級市宣傳的，則靈活加上城市名。

　　5. 網絡廣告在開盤廣告排期表中一并申報，設計的時候需考慮項目品牌落地，增加集團品牌信息。如果項目網站在發布時還沒建好，需增加豎版的項目信息介紹鏈接頁面。

　　二、注意事項及案例總結

　?。ㄒ唬敉鈴V告T牌

　　1.設計具體要求

　　分三個階段，第一階段是在開盤前，尚未價格情況進行項目品牌形象塑造,只能上項目名稱和項目定位語；第二階段是即將開盤，項目名稱、即將開盤及價格信息，前提已經有價格區間的情況；第三階段是開盤，項目名稱、開盤及價格信息

，前提集團已經定好具體時間開盤情況。示例：

　　第一階段：品牌形象塑造，廣告語：恒大名都：淮安首席歐陸御湖

　　第二階段：即將開盤，廣告語：恒大名都：即將成本價開盤

　　第三階段：開盤，廣告語：恒大綠洲：*日成本價開盤

　　2.畫面選擇：

　　(1)項目品牌形象塑造時，只能上項目LOGO+定位語、銷售熱線、地址；

　　(2)文字內容信息在三行以內，畫面簡潔明了，要求原則項目LOGO占總畫面不小于1/3的大小。

　?。ǘ敉鉄粝涫綗魲U旗

　　原則上為對邊雙面，每根燈桿共4個畫面（根據當地規定）。同一面每對畫面原則上為一幅項目LOGO,一幅項目賣點展示（可做2-3個不同賣點展示畫面交替出現）。

　?。ㄈ┖蜍囃V告

　　原則上內容、畫面與同期發布包報廣告主題圖一致，簡潔明了，不需要上太多信息內容，只需上項目名稱、項目定位及開盤在即、開盤折扣銷售信息（如果項目價格未定，禁止上銷售信息）;控制在兩行字以內，主標題字數在不超于8字，主標題顏色不可以超出兩種顏色。集團LOGO和項目熱線在顯著位置標示。

　?。ㄋ模┸嚿韽V告

　　車身兩側原則上，畫面與同期發布廣告主圖為一致，只需上項目名稱、項目定位和銷售熱線、集團上市等信息內容；因考慮不是經常更換畫面，車身兩側都不上價格等銷售信息。車頭部分只上項目LOGO，車尾部分必須上項目名稱和項目熱線標注在顯著位置。

　?。ㄎ澹┚W絡廣告

　　1.網絡通欄滾動條畫面原則上畫面與同期發布廣告內容為一致，不需要上太多信息內容，只需上項目名稱、項目定位和主標題、集團上市等信息內容，主標題不可以超過10個字，主標題顏色不可以超出兩種顏色；

　　2.網絡通欄滾動條色調運用不可超出三種顏色；

　　3.點擊網絡通欄滾動條后，鏈接豎版的項目信息介紹鏈接頁面，其內容與同期發布包報廣告內容一致，內容包括項目簡介、區域利好、項目配套、9A精裝、戶型推薦、品牌宣傳等六大部分。

　　4.各部分內容以圖片為主，文字內容控制在3行字以內，其中戶型推薦盡量挑選銷售主力戶型及簡要3行字戶型說明。

　　現場道旗

　　一、要點說明

　　1.道旗一般分園區外和園區內兩種；基本屬于永久性物料，對制作的工藝、選材都是以永久使用為原則，注意使用安全。

　　2.項目開盤前，營銷部需綜合評估項目外圍主要通路情況，提出安裝道旗范圍。原則上選取項目主通路至項目大門沿線500-800米范圍。

　　3.園區外道旗在安裝前營銷部要將安裝的位置，數量等詳細內容以業務聯系單形式發至開發部，待開發部征得相關政府部門同意后方可制作。

　　4.當部分道路無燈桿并且需要我公司自行立燈桿時，營銷部要將需要樹燈桿的數量、路段、高度要求以呈批形式上報集團營銷中心；

　　5.如道路已被廣告公司買斷發布權的，地區公司需將上畫范圍、租金水平、畫面內容上報營銷中心，經集團主管領導審批后方可發布；

　　6.項目開盤道旗制作規范，需根據實際燈桿大小與道路寬度，現行用不同工藝造型制作2—3種范例，將尺寸、工藝、材質、實景圖片上報營銷中心，選定方案后再進行批量制作；

　　7.道旗畫面需考慮永久使用特性，不宜經常更換畫面，因此不應涉及價格、折扣等階段性促銷信息。

　　二、區外道旗要點

　　1.園區外道旗一般以醒目、美觀有道路引導作用為主，主要安裝在項目附近通往項目的主干道兩邊，需綜合考慮燈桿高度、寬度，道路寬度，綠植情況，一般以稍高于人的視線為準，道旗不宜過寬；同時也要參考當地市政、街道的規定。

　　2.需根據路面寬度、燈桿高度靈活調整：考慮符合人性化科學建造，道旗掛畫應不小于2米高。例：燈桿位于主干道（4車道路）上，道旗高度與道路的比例為1：3。

　　3.即使定了VI色調是深綠，在戶外也盡量使用深紅色調或深咖啡色。

　　4.區外道旗畫面效果示范：

　　(款式一)

　　(款式二)

　　4.注意事項

　　為保持畫面平整，一定要用鋼板或其他材質平板作為底架，再在平板上貼畫面，不能采取上下拉燈布的形式。

　　三、區內道旗要點

　　1.園區內部道旗具有一定的裝飾作用；由于園區道路寬度限制，處于安全考慮道旗制作應當以小巧精致為原則。不要將道旗制作過于龐大。

　　2.對邊雙面，每根燈桿共4個畫面。同一面每對畫面原則上為一幅項目LOGO,一幅項目賣點展示（可做5-6個不同賣點展示畫面交替出現）；園區外道旗應在顯著位置標示項目熱線。

　　宣傳物料

　　一、新項目開盤宣傳海報（包報、折頁）設計要點

　　1.全新開盤的城市項目，須在借鑒其它在售城市項目園林景觀基礎上結合自身特點，于開盤前1個月完成宣傳海報畫面設計，新開盤的天下項目須在總規劃鳥瞰效果圖基礎上，進行美化勾圖（突出天下的規模及山水資源）。

　　2.宣傳海報正面設計根據開盤廣告進行設計，折頁中大圖也是根據開盤廣告主畫面為主。

　　3.宣傳海報背面設計主標題用定位語，位于整個版面最為顯著的地方。

　　4.各地區分公司在設計宣傳海報、包報、折頁時，必須根據自身項目特點學習借鑒《恒大全國項目圖庫》，以圖庫中的圖片做為設計廣告畫面參考素材使用。

　　5.宣傳海報背面或折頁中的圖片可以直接在《恒大全國項目圖庫》挑選相應的內容，并在圖片下方標注文字。

　　6.宣傳海報背面或折頁內容劃分為項目概況、園林景觀、項目配套、9A精裝、產品推薦、品牌榮耀六大部分進行編排。

　　7.每個篇幅的主標題在18字以內，其內容簡短明了大概控制在3-4行字以內。

　　8.項目概況只附一張代表性主圖；園林篇不少于9張照片；配套篇不少于4-6張照片；品質篇（9A精裝）不少于9張照片；戶型推薦篇附上兩個當地暢銷戶型圖（一律不可以上帶家私和標尺的戶型平面圖），配上簡短明了的戶型簡介（約60-80字）；榮耀篇根據集團網站恒大簡介編寫，附上光榮榜。

　　9.必須要清晰注明看樓車點及其時間、項目地址及外展點地址、銷售熱銷、地理位置圖。

　　10.宣傳海報須在不顯眼位置標注風險提示。

　　現場區內圍蔽、現場看樓通道

　　一、現場區內圍蔽

　　1.成本控制要求

　　南方城市園區內圍蔽可充分考慮使用綠籬、花木等，一方面可降低成本，另一方面可使園林視野更為和諧。另外，園區外圍蔽可充分利用施工圍墻。盡量考慮縮減費用。

　　2.圍蔽范圍選取

　　原則上銷售開放園區四周需設置圍蔽，保持開放園區整潔美觀，需根據集團審批的開盤圍蔽方案執行。

　　3.圍蔽施工注意事項

　　園區內圍蔽尺寸2.5(h)*2(w)M和2.2(h)*6(w)M高低組合，底部留空最多不能超過0.1米；園區內如有高差，注意圍蔽下端處理，圍蔽與道路之前最少預留0.5米空間，并擺放時花或綠植，圍蔽要求緊貼樓宇搭建，不留空間，以免堆積施工垃圾，影響觀感。嚴格禁止在銷售開放展示區圍蔽范圍內設置施工出入口。

　　4.圍蔽畫面選取

　　建議選擇大幅實景圖+窄幅LOGO墻穿插格式畫面，在畫面上可用一句話寫明賣點文字；畫面顏色應亮麗，色彩不宜暗沉。畫面噴繪制作前需報營銷中心審核廣告設計稿，圍蔽制作完畢后一周內，及時拍照上報營銷中心備案，發現不報將問責處理。

　　5.圍蔽形式

　　圍蔽廣告的主體制作要本著表面平整、方便安裝、指示性強、宣傳得力的原則。一般根據場地等因素分為二種：異形圍蔽(燒鐵架、有高有低、前后凹凸)、平板圍蔽（燒鐵架、矩形同一平面）。

　　二、看樓通道要點

　　按照看樓線路長短選擇適合的看樓通道，看樓通道分簡易型和豪華型，原則建議按照豪華型做看樓通道，目的是提升項目品質。樣板房看樓通道門廊處包裝，標示需明確。樣板房字樣應醒目大方，門口擺設樣板房“恭迎品鑒”等樣式水牌，相應導視俱全。

　　1.看樓通道形式

　　(1)豪華型看樓通道(原則所有看樓通道使用此標準，建議華府及高端產品只能使用此款)制作工藝：采用鋼架木板結合的方式搭建，通道設計由總工室完成，搭建由工程部施工，裝飾畫及看樓通道布置由營銷部完成。

　　2.豪華型看樓通道（看樓路線與工程路線沖突，且樣板房樓棟在湖邊，可考慮不從住戶大堂進入。）

　　3.簡易型看樓通道(看樓路線比較長，考慮工程成本比較低)

　　制作工藝要求：通道設計由總工室完成，搭建由工程部施工，裝飾畫及看樓通道包裝布置由營銷部完成。

　　銷售中心布置

　　目前使用頻率較高的綜合樓、會議中心作為標準范例。原則上，各地區公司在選擇售樓部選址時，優先選擇范例中配套，并嚴格按照布局標準進行分區布置。如項目內無范例內配套，需自行進行分區設置，報營銷中心后實施。所有銷售中心的布置，接待前臺背景墻一律只上“銷售中心”字眼，不用再上項目名稱或LOGO。

　　1.布局特點：后廳中間有墻面隔開，一半為餐廳，一半為超市?？紤]后續銷售促進作用，可盡早實現超市與餐廳運營。

　　2.要點說明：首層右側會議室打通，打造開放洽談區；開盤保證首層與二層看面裝修完畢，餐廳與超市開業前，可將餐廳作為備用洽談區與活動區，超市作為備用辦公區；

　　會所裝修后期，為保證大面積配套設施順利投入使用，考慮逐步將首層占用超市、餐廳等功能區逐步遷至二樓；貴賓室功能定位為領導視察或重要客戶休息洽談；

　　滿屋名牌9A精裝展示區要求

　　一、滿屋名牌展示要求

　　各項目銷售現場展示的小物件以及各種切面要放在展柜中進行陳列展示。展柜樣式以及大小要統一顏色與展區的主體裝修風格一致（紅木色）；高度保證不要遮檔背后的展板；展示實物必須與展板內容相對應進行擺放。展板底色為黃色，尺寸為1*1.8m。

　　1.入戶門：須以整體實物形式展出，要求立墻放置并確保入戶門能開啟。

　　2.吊燈：須以實物展出，保證燈具通電可使用并置于展區吊頂處。

　　3.衛浴(馬桶):位置需合理擺放，不宜放置在整個展區的顯眼位置，以破壞展區整體形象及效果。

　　4.廚電：廚房相關廚具、電器等，須整體成套擺放。

　　5.9A精裝導示臺：以水牌形式作為導示臺樣式。

　　9A精裝區整體布局圖

　　6.9A精裝展板注意事項：文字底端高過展柜上邊緣；外射燈展示（與展柜實物相襯）、鑲嵌在背景墻內、工程部施工要提前預留畫面尺寸相應的空位。

　　三、現場賣點展板制作要求

　　銷售中心展板布置要求如下：展板內容主要是現場展示十三大賣點，尺寸主要根據放置場地的情況、展示內容、工藝要求來確定大小，要綜合考慮其功能性、美觀度等因素來設計安裝。放置位置要與相關部門進行溝通（工程部等相關部門）以便預留空間、電路等。

　　1.展板安裝最佳位置：售樓部洽談區

　　2.展板尺寸：寬和長的比例為1:2為佳

　　3.展示內容：必須圍繞項目十三大賣點。包括項目形象、地理區位交通、園林、建筑、會所配套及物業管理、教育配套（如小學、幼兒園）、9A精裝。

　　4.展示數量：綜合樓6、7布置至少4-6塊，綜合樓1或者會議中心等大面積售樓部的布置至少8塊。（展板內容按項目賣點利好優勢和次要賣點進行合理制作展示牌）。

　　5.售樓部的恰談區和展示區沒有實體墻，展板用畫架形式，大小高度要適中，合理擺放。

　　廣告宣傳

　　一、軟性新聞

　　新開盤項目在開盤前要進行軟性新聞炒作。軟性新聞通常需要購買版面，自行設計的類似新聞的廣告。軟性新聞原則上應做在報紙的頭版或三版，主標題類似新聞，排版風格與所投放報紙排版類似，除主標題以外，正文中應輔助有展示項目賣點的3-4個小標題。軟文廣告投放在不同媒體或不同時間，標題與排版樣式應適當變換。

　　二、廣告

　　1.新開盤的城市項目，須在借鑒其它在售城市項目園林景觀基礎上結合自身特點，于開盤前1個月完成廣告畫面設計，新開盤的天下項目須在總規劃鳥瞰效果圖基礎上，進行美化勾圖（突出天下的規模及山水資源）。

　　2.報紙廣告主標題與副標題，要求能清晰地分辨出來，除了字體大小的區別之外，要運用不同顏色來突出重點，吸引客戶的視覺，但在運用顏色運用過程中，同一行字不能超過兩種顏色。

　　3.新項目開盤報紙廣告設計分為開盤前認籌和開盤當周兩個階段，各階段廣告須緊扣當期宣傳主題。

　　3D效果圖、3D影視片制作

　　1.3D效果圖數量：2-3張為宜，一張大鳥瞰，一張半鳥瞰，一張局部透視。盡量實景拼圖宣傳，突出恒大精品品質。

　　2.3D效果圖角度選?。盒Ч麍D角度初定之后，一定要根據鏡頭的高低、左右微調，確定一個最佳的視覺角度才能正式渲圖。

　　3.3D影視片片長：專題片一般為2分鐘、5分鐘、8分鐘和10-15分鐘等；廣告片一般為1分鐘、30秒和15秒等。

　　4.3D影視片制作周期：3D建模時間4-7天，2分鐘純3D制作需要20-30天，純剪輯制作一周時間。如需純3D制作影視片一般至少要提前1

個月著手。

　　5.3D影視片畫面要求：目前集團要求除了重點項目制作全新純3D片外，其他常規項目基本按部分3D制作+模板剪輯畫面合成，或者直接按模板制作，只是換鳥瞰圖、旁白、字幕和LOGO電話等。

　　6.3D影視片腳本要求：一般要涵蓋項目形象、區位、園林、建筑、精裝、配套、物管、標版等方面內容。旁白可以理性、感性文字結合，字幕一定要理性、直白、數據化。

　　7.3D影視片配音、字數要求：配音演員需要聲音渾厚大氣，體現恒大品牌實力；按1秒鐘3-4個字發音語速，1分鐘旁白以180-200字為宜。

　　8.3D影視片版本要求：影視片成品制作完畢后，一般要完成三個版本的后期制作——即將開盤版、開盤版和現正熱售版。

　　9.開盤后專題片制作：各分公司根據項目及當地媒體投放特點，確有必要制作專項影視片的，在上報集團審批后，當地營銷部必須以招標的形式選擇實力雄厚，擁有多次為大型開發商或者大型項目拍攝宣傳片影視公司。

　　模型制作

　　模型制作的類型包括：總規模型、區域模型、主力戶型模型、會所及六大中心等配套模型。

　　一、總規模型

　　1.總規模型總要求：能夠表現項目優勢，如實反映項目范圍內的樓宇、樓號、景觀及各項公建配套，以及項目周邊自然景觀、道路等?？傄巹澞Ｐ捅憩F僅限于已取得紅線范圍內的建筑及園林，后期拓地計劃范圍內的，即使是建筑設計院已下發規劃示意也不可以用玻璃體等實物表現，只能做綠地并注明“待發展用地”。

　　2.模型形狀：對于地塊形狀不規則的項目模型的制作，應盡量以項目周邊較突出的自然優勢的展示（如起伏的山、蜿蜒的河流、公園、湖泊等），去彌補項目地塊形狀的不足。模型應以正方、長方等規則形狀為主，嚴禁制作不規則形狀的模型。

　　3.模型比例：模型的制作比例應特別注意區分環境與樓宇的關系，以及首期與未開發樓宇的表現形式等。盡量體現項目環境，最優的展示本期在售樓宇。后期樓體用水晶體標示即可。

　　4.模型底座：總規劃模型底座由總工室出圖紙，由綜合樓裝修公司制作完成；根據擺放場地不同略有差別，營銷部選擇用帶有砂巖的或者木質底，戶型模型底座根據總規劃模型底座色調和材料進行制作。

　　5.園林綠化：園林綠化應與模型公司做好溝通，精心選擇綠化植物的種類和顏色，體現出綠色景觀和層次感。避免單一樹種植物的重復使用，應豐富有層次。

　　6.燈光：樓棟內的燈光表現應用可分戶控制的燈光展示，避免單一燈管的表現方式。

　　7.模型中的道路：總規內的道路應用相對較為灰暗啞光顏色標識，可配合白色標線，避免采用過深黑顏色或亮光材料的，且不應輔以過多的燈光效果等。

　　8.商業氛圍：可在模型商業街或首層架空部分用空飄、氣球等營造商業氛圍。

　　9.溫馨風險提示：必須附溫馨提示，避免與客戶產生不必要的糾紛。

　　(1)底座表現方式1：木質底座及欄桿配合玻璃圍擋，可輔以少量大理石雕飾；模型四邊高出底座，為避免顯露出白色板，可用綠色包邊。

　　(2)底座表現方式2：木質底座配合玻璃圍擋（注意用相對較深紅顏色，與裝修前廳的背板木色一致協調）

　　(3)道路表現:用相對較為灰暗的顏色標識道路（可配合白色標線）。

　　(4)燈光表現：用可分戶控制的燈光展示樓體內部燈光系統，應是自然的萬家燈火感覺。

　　(5)后期樓體標示：用與首期同等比例的通透水晶體展示后期樓體（或僅用低矮水晶體標示亦可）。

　　二、區域模型

　?。ㄒ唬┲谱饕c說明

　　1.擺放方式：原則上采取立式或掛墻式的表現方式，取消平擺放式的區域模型。

　　2.重點表現內容：區域模型重點表現項目周邊的自然景觀（森林、河流等）和道路交通情況，同時對于城市地標性建筑應標識清楚。

　　3.道路及建筑要求：區域模型應直觀展示項目的區位道路情況，避免過于復雜及過多表現城市細微建筑，避免出現整體感覺雜亂的情況。

　　4.區域圖范圍選擇：制作前應選好需表現的區域圖范圍和具體道路（應精心選擇要表現的主要道路，次要道路不上，否則就會像蜘蛛網），模型方案中區域圖應一起報集團營銷中心審核。

　　5.其他方式：可根據項目實際，結合利用總規模型內部的地塊不規則部分做成區域模型示意，既節省空間又有利于客戶觀看。

　　6.風險提示：模型必須附溫馨提示，避免與客戶產生不必要的糾紛。

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　　(1)區域模型表現1:采用立式區域模型擺放的方式，并較好的突出自然景觀（森林、水流等）和道路交通情況

　　(2)區域模型表現2:采用相對簡潔的掛墻式表現，簡單實用

　　三、主力戶型模型

　　1.制作數量：戶型模型數量視項目實際情況而定，但只需制作主力戶型即可。

　　2.產品類型：底座區分一般洋房產品和別墅產品，具體樣式參考正確案例的圖一、圖二。

　　3.戶型墊底部分顏色：底色建議采取淺杏色墻紙底色，應避免過深或過炫的底色襯托。

　　4.墻體表現：為更好展示戶型的空間感，外部墻體應采取有機玻璃，內部采取實體隔斷的方式，門洞處僅留門框即可。

　　5.大小表現：整個模型應充滿玻璃罩內的平面空間，避免出現模型過小的情況，整體高度以便于客戶觀看為宜。

　　6.特殊戶型：別墅戶型采取切割方式，一半展示外立面實體，一半展示內部空間格局。

　　7.風險提示：模型必須附溫馨提示，避免與客戶產生不必要的糾紛。

篇3：X花園開盤前營銷準備

　　某花園開盤前的營銷準備

　　一、開盤前的營銷節點

　?。?） 6月中旬---7月下旬項目亮相期

　　工作重點：認購方案的確定及銷售物料的準備工作；客戶的積累。

　?。?） 7月中旬--9月底VIP卡發放期

　　工作重點：發放VIP卡，篩選積累有效客戶。

　?。?） 10月初----開盤前開盤準備期

　　工作重點：開盤前的準備工作及開盤選房工作流程的制定。

　　二、“日增百金”VIP卡認購方案

　?。?）認購的目的

　　*盡量避免老客戶流失，向其他項目分流

　　*通過排號客戶的口碑，宣傳我項目優勢

　　*為開盤前期增加客戶積累和儲備、為正式開盤蓄勢

　　*收集市場信息，更準確地進行市場價格定位

　　*為正式開盤后購房的業主堅定信心

　　*在前期認購預熱的前提下，再度提升項目的發售氣氛，更好地為銷售造勢。

　?。?）認購的時間：7月15日──9月25日，視實際認購數量情況而定。

　?。?）認購的數量：對外不說明具體數量，只提及數量有限，先到先得，實際數量控制在420張。

　?。?）VIP卡權益：

　　從領取VIP卡次日起可享受100元/天的優惠，直至開盤前一日停止，并還可享受項目開盤正常點位優惠。

　　領取VIP卡有優先選房權，VIP卡號順序為優先選房的順序號。

　?。?）申領方式：

　　方式一：免費領取，不收取任何費用。

　　優勢：短期可以積累大量的客戶認購。

　　劣勢：部分客戶存在一定的盲目性，無效客戶增多。

　　方式二：到開發商指定銀行存款，憑存款憑證領取。

　　優勢：可以對客戶進行初步篩選，過濾少部分無效客戶。

　　劣勢：認購速度降低，短期積累的客戶數量會不足；要隨時對客戶的存款賬戶進行監控，工作量加大；不會對客戶起到決定性的作用，主動權還是掌握在客戶手中；適合認購期較長的項目。

　　根據本項目的情況，因為從7月15日開始認購發卡，到開盤僅僅3個月的時間，為了保證銷售任務完成，期間需要大量的客戶積累，所以建議采取第一種方式。

　?。?）廣告配合：

　　本次認購排號不通過廣告宣傳、各廣告載體仍以項目形象廣告為主題，但力求能夠吸引更多的客戶到現場，由銷售現場進行認購信息的傳遞，再由客戶通過口碑宣傳達到信息傳遞的目的

　?。?）認購選房：

　　開盤當天開始選房，按VIP卡號依次選房，簽定正式的認購協議書，未在規定的時間辦理選房手續，VIP卡則視為作廢。

　?。?）VIP卡申領流程

　　*有意認購的客戶到銷售中心辦理申領手續。

　　*客戶持本人身份證，先填寫《貽成泰和新都二期“日增百金” VIP卡申領協議書》和《客戶置業意向表》，銷售部審核無誤。

　　*按照“1人1身份證1卡”的原則，客戶領取“日增百金”VIP卡1張。

　　*客戶妥善保存VIP卡，詳細閱讀該卡使用細則，參加選房時出示該卡，成功選房享受相關優惠。

　　*“日增百金”VIP卡申領結束

　?。?）開盤流程

　　*VIP卡客戶按順序開始選房。

　　*選房成功的客戶簽定正式的認購協議，繳3萬元定金。

　　*購買12#樓的客戶按正常手續辦理交款及簽合同手續。

　　*購買其他樓座的客戶交款及簽合同時間另行通知。

　?。?0） 認購前準備工作

　　*認購方案的確定。時間：6-20

　　*統一說辭的制定。時間：6-20

　　*平面圖，戶型圖的確認及戶型單頁，樓書的制作。時間：6-20

　　*交工標準的確認。時間：6-30

　　*VIP卡及申領協議書，置業意向表的確認及制作。時間：6-25

　　*沙盤模型的制作。時間：7-15

　　*售樓處的重新布置工作。時間：7-15

　　*價格體系的確定。時間：9-30（最終方案）

　　*物業管理相關內容的落實。時間：7-15

　　*樓體布標的制作及懸掛。時間：7-15

　　*銷售許可證的落實。時間：開盤前