超大型建筑集群項目營銷推廣主題

　　（一）核心概念

　　1、項目概況

　　本案作為港務集團投資開發建設的集高檔住宅、寫字樓、商場、酒店和國際公寓為一體的國際化、現代化超大型建筑集群，總建筑面積近45萬平方米，依托廈門國際客運碼頭，受港口經濟強烈輻射，擁有真正的無敵海景。

　　因此，本項目關鍵詞：港口經濟 綜合性 商業性 海景 45萬㎡

　　2、核心概念

　　根據項目關鍵詞：港口經濟綜合性 商業性 45萬㎡海景，進行核心概念提煉：

　　市中心45萬㎡動力型都市綜合體（都匯）

　　3、核心概念闡釋

　　A、都市綜合體（都匯）

　　本項目建成后，將集居住、辦公、酒店、商業、休閑娛樂、旅游觀光等為一體，是典型的都市綜合體（都匯）

　　B、動力型

　　如果把本項目比做航空母艦，“都市綜合體”就是航空母艦的龐大軀殼和多兵種組合，但如果航空母艦僅僅具有龐大的身軀，而缺少“動力”，這艘航空母艦只能是行之不遠的龐然大物而已?！岸际芯C合體”是“形”，“動力”就是“靈魂”，兩者相輔相成，缺一不可。若只有“動力”，沒有體量龐大的軀體支持，形不成大氣候。

　　本項目的“動力”主要來自以下方面：

　　“動力”一：港口經濟的強烈輻射

　　港口經濟在本質上是外向型經濟，gg開放的實踐經驗一再表明，外向型經濟對拉動經濟發展發揮巨大作用，這也是沿海與內地經濟差距的根本原因所在，外向型經濟為沿海區域的發展提供強大的“動力”，內地受外向型經濟影響較小，“動力”不足而發展滯后。

　　“動力”二：便捷的出海通道

　　內地發展滯后的重要原因是交通不便，本項目不僅具有良好的陸上交通，更具有得天獨厚的出海通道，為本項目提供必要的“動力”。

　　“動力”三、國際化、高端化的客群

　　一個區域的發展和繁榮，始終離不開“人”，本項目落成后，社區內將有約一萬的高端居住和辦公人群，一萬的穩定的人群，為本區域發展奠定扎實的人力資本，同時為商業提供穩定的客源，如果按每人平均1.2平方米的商業面積計算,將“內部消化”12000平方米的商業，商業發展獲得強大的動力。國際客運碼頭的不可計數的國際性過境旅客，為本區域注入活力，也為商業保障充足的客源。因此，本項目具有的這種“外驅動力”是其他項目不能完全具備的，也是本項目的得天獨厚的“外動力”。

　　“動力”四：直通五湖四海的通暢物流

　　商業、商務的發展離不開便捷的物流，近在咫尺的客運碼頭和貨運碼頭為“便捷物流”提供首要的基礎條件。

　　“動力”五：前沿的國內外信息流與世界同步

　　在信息時代，一個區域的提升離不開隱性的“信息流”，國內外、島內外的信息在這里匯聚，成為廈門最前言的“信息容器”和“信息交換站”。

　　“動力”六：海岸棲居

　　這里的生活有多種選擇，可以呆在家里看海，可以在小區會所運動、健身、游泳，可以到海灣公園遛鳥、可以到筼筜湖邊散步，還可以到西海岸邊度假，甚至還可以乘坐郵輪遠航……除此之外，你還可以來匯集國際名品的購物中心瘋狂shopping或領略各國美食，這一種揮灑自如、天地任我游的自主、新派、休閑的生活。海岸生活為人生發展提供重要動力.

　　“動力”七：海景商業

　　國內包括廈門很多商業地產在熱炒“RBD”（ Recreational Business District）概念，“RBD”從本質上來說，是將商業與風光、m.airporthotelslisboa.com休閑緊密結合起來，本項目處于海岸一線，具有旖旎的海景資源，對促進消費者來此購物、多消費發揮重要意義，上佳的環境比糟糕的環境更能吸引更多的消費者。在風景秀麗的海岸辦公，是效率提高的重要保障，實現商務與生活完美享受。海景風光是商業、商務發展重要“催化劑”。

　　“動力”八：1+1+1+1+1>5的整合效應

　　現代的競爭是全面、多層次、綜合性的競爭，地產亦是如此。本項目是集高檔住宅、寫字樓、商場、酒店和國際公寓為一體的國際化、現代化超大型建筑集群，多種房地產業態相輔相成、互相促進，例如住宅為商業提供客源，商業為居住提供配套。

　　（二）項目主要賣點提煉

　　1、實力：港務出品傾力鉅獻

　　2、規模：45萬㎡，島內無雙

　　3、綜合：城市綜合體，國際大都匯

　　4、地段：傲立市中心，緊鄰濱北區

　　5、規劃：低容積率，高綠化率

　　6、建筑：卓爾不群，城市地標

　　7、風景：面海依山，海岸前哨

　　8、科技：智能時代，領先一籌

　　9、教育：重點中學，近在咫尺

　　10、生活：郵輪生活，國際享受

　　11、商業：港口經濟，強度輻射

　　12、商務：廈門窗口，效率辦公

　　13、物業：管家服務，國際同步

篇2：食堂文明用語推廣使用規定

　　食堂推廣使用文明用語規定

　　語言是人們交流思想的工具。使用文明服務用語是職業道德的要求，也是個人素質水平的體現。在服務過程中它會化解各種矛盾，收到良好的社會效益和經濟效益。我們不但要個人形象美，也要語言美。

　　一、您好!早晨好!中午好!下午好!

　　二、歡迎光臨!

　　三、請問您要什么菜?

　　四、請品嘗，請提出寶貴意見!

　　五、請問您還要什么菜?

　　六、飯菜質量有問題，我們會合理解決。

　　七、請您不要急，聽我解釋。

　　八、如果您不滿意，請找事物長、主任解決。

　　九、不客氣，這是我們應該做的。

　　十、謝謝您的惠顧!

　　十一、歡迎下次再來，再見!

篇3：商業廣場項目推廣報告

　　一、 推廣目的

　　1、 樹立項目整體形象，提升項目知名度，建立市民對于本案的美譽度

　　2、 充分展現本案有別于全市業已面市的其它商業項目的特征與特色

　　3、 充分體現本案作為商業項目的投資價值以及投資回報的安全性、可靠性

　　4、 實現項目整體銷售目標：力爭在3個月時間內達到可售面積60%的銷售率，同時銷售均價達到13500/㎡(建面)

　　二、 總體推廣策略

　　由于政府要求本案在國慶節期間開業，因此銷售和招商工作已經臨迫在眉睫，然而，本案尚不具備較高的市場知名度，因此中原認為為實現推廣目的，應主要采用以下策略：

　　1、挖掘項目核心賣點，展現本項目獨具特色的功能定位，建立鮮明、突出的項目形象

　　本案并沒有在市場上達到預期的知名度，尚不具備較強生命力，無論是投資、經營或未來的客戶，還不足以對他們產生巨大的吸引力，因此，中原認為本項目成功的前提是樹立項目的形象和相當的知名度，吸引受眾認知--認可--購買/承租。

　　2、通過開售前期吸引具有相當品牌號召力的主力店進場促進銷售和 招商工作的開展;同時完善項目自身硬件設施、功能配套、交鋪標準，提升項目檔次、規格。

　　本案先期已經成功引進“好又多”量販，目前中原正積極聯絡“KFC”、“上島咖啡”等品牌商家，目的均在于促進銷售;同時，確立本案較高的檔次定位對于提升銷售價格具有相當大的幫助。

　　3、采用創新、靈活、豐富的推廣手段和推廣渠道及時有效地尋找并積累客戶，縮短推廣周期。

　　對于商業項目而言，能否在短期內達到理想的銷售業績，推售策略的制定和推售方式尤其重要。單純銷售的方式和常規的推廣渠道未必完全適合于本項目

　　以下兩方面工作顯得由為重要

　　1)、逐級鎖定推廣層面并適當拓寬，針對不同層面的客戶展開推廣工作

　　對于本項目的購買客群，中原認為大體上由這幾個版塊構成--

　　A、 項目周邊收入較高的常住居民

　　B、 緊鄰項目的市政府、事業機關公務員和設計院從業人員

　　C、 主城區(主要是渝中區)收入較為豐厚、穩定的個人及家庭

　　D、 外地來渝投資客(如溫州炒房團)

　　E、 少數有資金實力的餐飲、娛樂、百貨零售運營商和古玩經營商

　　對于本項目的租賃客群，中原認為大體上由這幾個版塊構成--

　　A、 國內知名品牌商家

　　B、 我市經營情況良好，具有拓張意向的餐飲、娛樂、百貨零售運營商和古玩經營商

　　C、 外地知名餐飲、娛樂、百貨零、古玩經營商

　　D、 具有一定資金實力，處于創業階段的個體經營戶

　　建議針對不同類型客群采用有效的推廣媒體和手段迅速高效地積累客戶。

　　2)、推廣工具的多樣化

　　中原建議本項目應通過報版、戶外、地盤包裝、車身、活動、直銷、中原商業組內部客戶資源、中原一手項目客戶資源、中原二手網絡相結合的方式，形成全方位、立體化的營銷網絡來實現整合傳播的效果。

　　4、銷售與招商同步進行

　　考慮到本項目將主要采用“返租”的方式進行銷售，實現銷售目標是首要目標，但為使項目能在國慶期間順利開業，因此有必要及早開始招商，此舉不僅有利于減小開發商用于“返租回報”的資金壓力，更重要的是有利于項目在今后較長一段時期內良好有序地經營。

　　5、采取兩條途徑進行推廣

　　對“泰古廣場”和“三峽古玩城”展開兩條推廣脈絡，以“泰古廣場”的推廣為主線，貫穿項目的整個推廣過程;以“三峽古玩城”的推廣為輔線，采取更具針對性的推廣手法。

　　三、“泰古廣場”推廣周期預估

　　1、重要推廣節點預計

　　時間 事項 備注

　　04年5月5日 中原銷售部進場 中原建議銷售人員盡早進場，以便于項目提前積累客戶

　　04年5月8日 在報媒上刊登第一次硬性廣告 “五一”長假結束后上班的第一天應將項目形象推出市場

　　04年6月12日 預售許可證辦理下來，項目開盤 正式進入銷售階段

　　04年6月19日 第一批認購客戶簽定合同

　　04年9月12日 完成可售面積60%銷量

　　04年10月中旬 參加秋季房交會，并爭取使總體銷量完成80%

　　注：推廣計劃將根據實際工作進度時間表來制定，并做出相應的調整，因此此次推廣計劃僅為初步構想。

　　2、項目推廣階段劃分

　　階段 蓄勢期 強銷期 尾盤期

　　時間 04年6月12日開盤前 04年6月12日開盤至04年9月12日 04年9月12日至04年11月12日

　　推廣主題 商機

　　項目特色 深化項目投資價值

　　宣傳銷售業績 項目經營特色

　　良好的經營管理

　　目的 引起市場關注，引導目標客群的投資意識，完成開盤前的認購積累 激發客戶強烈的購買欲，盡快實現銷售目標 增強客戶購買的信心，促進招商工作開展

　　相關工作 61557; 廣告公司及相關合作單位確定

　　61557; 項目功能劃分確定

　　61557; 相關的包裝完成

　　61557; 項目推廣思路及媒體計劃確定

　　61557; 租售方式確定

　　61557; 價格策略確定

　　61557; 認購及開盤活動方案確定

　　61557; 銷控方案確定 61557; 階段推廣方案確定

　　61557; 活動及媒體計劃方案確定

　　61557; 前期推廣工作總結和推廣效果評估

　　61557; 相關策略調整 61557; 部分樓層開業前期準備

　　四、“泰古廣場”推廣費用預算

　　按照慣例，項目總體推廣費用一般在總銷售額的2.5~3%左右。而考慮到本項目自身的特點和所處的市場競爭態勢，因此，中原建議本項目的推廣費用為：可售面積銷售總額的1.5%

　　1、 銷售金額預估

　　(實際銷售價格)

　　樓層 面積(㎡) 建面售價(元/㎡) 套內售價(元/㎡) 租金(元/㎡8226;月) 銷售總額(萬元)

　　1F 5224 16000 32000 150 8358.4

　　2F 4625 11000 22000 80 5087.5

　　說明：根據前期功能設定，3F、4F初步考慮定位為三峽古玩城，有可能采取租售并舉的方式，因此，暫不納入“泰古廣場”銷售總額考慮中

　　銷售總價：

　　83584000 + 50875000 = 134459000元

　　2、 總體推廣費用預算

　　按照以上對總體銷售金額的預算，以及對推廣費用比例的估算，項目總體推廣費用為：

　　134459000元×1.5 % =200萬元

　　3、 各階段推廣費用分配

　　推廣階段 蓄勢期 強銷期 尾盤期 合計

　　費用比例 30% 55% 15% 100%

　　金額(萬元) 60 110 30 200

　　4、 各類型推廣費用分配(暫定)

　　項目 包裝 活動 媒體 戶外 其它 合計

　　比例 20% 10% 50% 5% 15% 100%

　　金額(萬元) 40 20 100 10 30 200

　　說明：包裝費用包括售房部的基礎建造、裝修，LOGO墻及用于現場氛圍營造的費用;其它費用主要包括車身廣告、廣播等費用。

　　五、推廣階段劃分

　　1、蓄勢推廣階段

　　1)時間

　　04年5月5日~04年6月12日

　　2)推廣主題

　　中原認為，為使本項目達到預期銷售目標，該階段首先應以“商機”為推廣主題。

　　項目所在區域商業供應不集中，總體規模不大，因此直接導致商業氛圍的匱乏，最易讓人直接感受到，此點亦是經營商家和投資者不愿意選擇本項目的最大因素和制約點，因此，應針對此劣勢，著力宣傳項目周邊龐大的常住居民和高消費群體、大量的旅游觀光群體，讓受眾體會到潛在的巨大消費力和消費需求，本項目的出現將徹底改變學田灣地區長期以來商業氛圍匱乏的形象。

　　本項目最大的特征是與人民廣場有著密切的關聯性，因此應利用這一前提強調項目的區位特征，通過訴求項目絕版的區位價值讓目標客群感受到項目的稀缺性和唯一性，即緊鄰人民廣場的“標志性商用物業”，給客戶一個明確的概念以區別于其他項目

　　同時，通過宣傳品牌商家的進駐體現其精明獨到的眼光和良好的經營前景，促進銷售及招商

　　以上三點共同圍繞項目的投資價值進行訴求

　　3)宣傳重點

　　建議將蓄勢期推廣劃分為兩個階段，即“認知項目的投資價值”和“認可其投資價值”

　　【蓄勢期第一階段】

　　此階段的宣傳目的在于引導受眾的“投資”意識，讓他們意識到本區域的商業氛圍隨著“泰古廣場”的出現將會有翻天覆地的變革

　　A、 推出“商機”主題并進行強勢訴求，預熱項目區位價值，引起受眾廣泛關注

　　具體圍繞以下幾點以軟文結合形象廣告、專家訪談的形式作系列宣傳：

　　*宣傳該區域蘊藏的巨大市場消費力和消費需求

　　*宣傳區域商業供應的空白

　　*宣傳區位的絕版性、標志性，表現其增值前景

　　*宣傳前期引入商家對于項目的認可

　　B、 對項目區位進行介紹和報道，在客戶心目中強化本項目與人民廣場之間的密切聯系，突出區位的絕版性和旅游商業附加值

　　【蓄勢期第二階段】 通過前一階段引入“商機”主題，實質上是圍繞“項目區位”進行炒作，在達到預期宣傳效果的前提下應對項目特色、投資回報方式等更為實在的內容進行宣傳，凸顯項目形象與特征，初步建立客戶的投資信心

　　A、介紹項目特色，使受眾對于本案整體形象產生較為清晰的認知，初步形成“標志性、生態、格調、麗都”的物業形象

　　B、“重慶第一賺錢磁場”

　　隨著第一階段項目形象的建立，本階段應提出鮮明的形象-- “重慶第一賺錢磁場”，強行將訴求主題灌輸到客戶的記憶中，并通過媒體闡述和豐富主題的含義，向客戶展現本項目的競爭優勢。

　　C、 安全可靠的投資回報模式

　　*豐厚的投資回報(5年返還40%)

　　*品牌商家良好的經營能夠提供穩定的投資

　　*開發商建立商管公司保障項目良好的后期經營

　　D、 開盤信息發布

　　*銷售信息的報道

　　*開盤活動告知

　　4)推廣渠道

　　A、 地盤包裝

　　*工地圍墻包裝

　　根據項目VI系統對工地護板進行包裝

　　*售房部

　　通過售房部直接灌輸給客戶項目即將發售的信息

　　*戶外廣告

　　現階段建議重新更換工地現場戶外廣告牌展示項目形象

　　B、報版

　　主要媒體選擇：商報、晨報、晚報、日報

　　商報

　　對商業項目而言該媒體針對性強，從目前來看，商報有比較多的固定的中高端讀者群體，且經常牽頭進行商業地產專題的炒作，中原建議其為主要媒體

　　晨報

　　目前本地發行量最大的報紙之一，但上載的房產廣告太多，因此若選擇為主要媒體宣傳效果不夠突出，因此建議可作為軟文的主要載體，并在開盤期間及強銷期投入一定硬廣告

　　晚報

　　為本案輔助媒體，配合項目推廣重大活動的宣傳和銷售信息發布。

　　日報

　　主要針對公務員員作嘗試性投放

　　C、車身廣告

　　A、建議選擇261路投放3個月的車身廣告,該路線為空調大巴,車況較好，路線長，能形成頻次較高的流動廣告效果。

　　B、同時，可考慮選擇829路投放3個月的車身廣告,該路線為人和街--桂花園，基本涵蓋了項目潛在的日常消費者范圍，能夠形成較有針對性的廣告效果，且花費較低

　　D、直投

　　因此中原公司將在前期派銷售人員對各目標客群、重點客戶依此進行拜訪，派發宣傳資料，積累客戶。

　　E、外展場

　　建議在解放碑步行街區域聯系一處外展場(如巴黎經典門口處)，在周末作項目形象宣傳

　　5)推廣活動

　　A、房交會

　　無論是否參加房交會，均應在此階段加大廣告投入力度

　　B、招商說明會

　　建議在開盤前兩個星期召開，對外介紹已經引入之商家，并邀請聯系中的商家和積累的客戶，營造開盤前的聲勢。

　　C、開盤

　　建議選擇6月12日(星期六)正式開盤

　　6)針對三峽古玩城的推廣

　　A、推廣重點

　　此階段的工作重點首先在于廣泛征集了解古玩經營商家的意見，以提供準確的參考指標用于制定鋪面劃分、租售方式、租金以及售價價格水平的確定

　　其次應針對4.15日“古玩研討會”作相關軟文報道，讓古玩商家注意到本項目即將面市，并對有興趣進場的客戶作前期積累

　　同時通過訴求“政府扶持的唯一合法古玩市場”強化客戶進場經營的信心

　　綜合以上三點，此階段的工作重點應為：完善古玩城方案--積累客戶--樹立形象

　　B、推廣渠道

　　此階段推廣渠道應主要為報紙軟文炒作，主要媒體應為晨報、商報，

　　值得注意的是近期經濟報即將推出“收藏鑒寶”專版，建議可以考慮以供稿的形式與其長期合作并針對古玩城作專版

　　C、活動

　　*“古玩研討會”

　　已經于4.15日召開并達到預期目的

　　2、強勢推廣階段

　　1)時間

　　04年6月12日~04年9月12日

　　2)推廣主題

　　> 上一階段的已經讓客戶對本項目自身的投資價值有了一定程度的了解，那么中原建議本階段的推廣工作重點應是“強化商機主題--強化本項目的投資價值--建立客戶投資本項目的信心”。

　　中原認為深化“區域商機”、“項目特色”、“地段絕版性和升值前景”、“投資回報的穩定性”四方面主題將能帶給客戶這一心理感受。

　　前一階段的工作主要通過“虛實結合”的手段對商機進行了宣傳，而現階段應通過更為實際的內容展現吸引客戶投資，例如通過各類投資項目收益水平、風險的比較對項目投資價值作直觀、可信的分析。

　　另一方面，由于本階段項目已進入實質性的銷售期，對項目銷售狀況的宣傳有利于營造火熱的銷售氛圍，引發客戶購買的沖動。

　　同時，為改變該地區長時期以來商業氛圍不濃厚的缺陷，適時推出“SHOPPING一個好心情”的宣傳口號

　　3)宣傳重點

　　中原建議將本階段的宣傳重點落足于對構成項目投資的相關要素的報道，同時結合對項目熱銷的炒作

　　A、關于銷售信息的發布

　　在經歷了火熱的開盤認購，銷售工作已全面鋪開，建議在本階段將熱銷的情況予以報道，引發客戶強烈的購買欲，關于銷售信息的發布可分為以下幾類：

　　*成交數量及成交金額報道

　　*搶購場面的報道

　　*業主對項目的評價

　　*專家對熱銷的現象進行分析

　　B、構成項目投資價值的要素

　　*地段價值

　　*物業硬件特色

　　*旅游商業附加值

　　*風格與文化特色

　　*商業物業的收益水平

　　C、項目相關消息發布

　　*工程進展情況

　　*業主活動報道

　　*國慶開業信息報道

　　4)推廣渠道

　　A、報版

　　此階段最主要的推廣渠道

　　較為集中和大量地投放在商報、晨報晚報、日報上的硬廣告結合軟文強化項目的投資價值，宣傳市場關注程度，營造熱銷的氛圍

　　B、電臺廣告

　　建議在04年6月上旬~04年9月下旬開始針對電臺廣播投放電臺廣告，中原建議以收聽頻率較高的交通臺“路況通報”等欄目為主要考慮對象。

　　C、車視TV

　　隨著天氣的不斷轉熱，越來越多的人涌入車況較好，有冷氣開放的中價車，因此，此階段可考慮投放一定數量的車視廣告

　　5)推廣活動

　　B、業主答謝會

　　9月下旬召開一次答謝會，并對銷售業績加以宣傳

　　6)針對三峽古玩城的推廣渠道

　　A、成立古玩協會

　　有助于迅速積累有價值的客戶

　　能更好的樹立起三峽古玩城的品牌形象

　　有效吸引公眾、社會、傳媒的關注

　　奠定三峽古玩城在重慶唯一合法、最高檔次的地位

　　B、在經濟報上的周四專版登載有關古玩的一些常識

　　培育起更多的古玩、收藏文化氛圍

　　C、在條件成熟的情況下，舉行諸如拍賣會、鑒賞會、古玩展覽會等 活動

　　迅速樹立和擴大三峽古玩城的名氣

　　7)推售步驟建議

　　建議首期開盤(6月12日)推出第一層和第三層，其中一層主要采取返租結合帶租約銷售方式發售，三層采用招租結合分零銷售;7月12日推出第二層，采取返租結合帶租約銷售方式發售，第四層采用整層招租或銷售的方式。

　　3、尾盤推廣階段

　　1)、時間

　　04年9月12日~ 04年11月12日

　　2)、推廣主題

　　通過前兩個階段的推廣，本項目的銷售目標已經基本實現，中原建議可將本階段推廣工作的重點放在招商工作上和商家進場相關條件配合上，以保證項目能在國慶期間順利開業

　　同時應對項目的未來良好經營著力進行描述，加強客戶長期持續經營的信心

　　3)宣傳重點

　　*項目經營的特色化

　　*項目一流的硬件設施、設備

　　*項目完善的商業管理及配套服務

　　中原認為以上三點是本項目良好經營的重要支撐，建議將此三點作為本階段的宣傳重點

　　4)媒體宣傳

　　此階段投放相對較少，建議以表現項目實景的硬性廣告為主，輔以適量軟文。

　　5)開業活動

　　A、國慶開業活動

　　建議開放部分樓層，吸引市民前來消費

　　6)針對三峽古玩城的推廣活動

　　A、成渝兩地古玩商家交流復訪會

　　目的在于借鑒外地經驗，并適當拓寬項目知名度，打造優質的古玩賣場

　　B、舉行諸如拍賣會、鑒賞會、古玩展覽會等活動

　　打響三峽古玩城知名度

　　C、動員已簽約的客戶在三峽、萬州地區或古玩交易發達的其它城市舉辦項目推介會

　　極好的提升項目檔次和知名度，能引來優質客戶，切實推動銷售額