某住宅項目開盤前的營銷推廣策略

　　總體思路：

　　提早導入宣傳，建立項目形象，提高項目的知名度和美譽度；

　　營銷階段劃分，控制營銷推廣節奏，加快工程進度；

　　采用VIP權益增值策略，積累VIP客戶；

　　運用VIP客戶升級及獎勵策略，分時分批確定房號，提高解籌率。

　　一、入市時機建議

　　項目已經進入施工階段，同時通過前階段的“一字值千金”征名及“五一勞模表彰”公關活動，項目已在市場上引起一定的關注，但關注度不高。項目還需經歷一個包裝推廣期，需要進一步提高項目知名度，積累客戶，同時當地房產銷售季節性特征較明顯，必須抓住有利的營銷時機，盡快搶占市場先機，以實現資金的快速回籠。

　　二、階段營銷總體策略

　　一）階段總體策略

　　抓緊時機，完善包裝

　　多元組合，密集滲透

　　區間價位，試探市場

　　實利優惠，調動客戶

　　釋義：

　　根據營銷節點，抓緊時間完善項目現場包裝，樹立項目形象。

　　項目所在區域有效媒體推廣渠道相對較窄，必須采用有效且多元化的媒體進行有機的結合，根據項目的營銷節點，采用密集轟炸與長線滲透相結合，沖擊市場，建立項目知名度。

　　認籌階段不公開具體價格，采用區間價位的方式試探市場，同時給項目后期的價格及相關營銷策略的調整做一個科學有力的支撐。

　　認籌階段采用實利優惠（權益增值）的策略調動目標客源及潛在客源的購買積極性，為項目開盤聚集更多的人氣，同時有利于項目后續的連動銷售。

　　二）“抓緊時機，完善包裝”——項目包裝策略

　　完善現場包裝是建立項目整體形象以及打開市場知名度和建立項目品牌的前提條件；同時加快現場包裝也是項目進入認籌必要的前提準備工作。

　　2．1、項目現場

　　1）、工地圍墻：對沿街面（迎賓路）圍墻進行包裝，突出樓盤形象與獨特賣點，形成長達300米的形象墻。

　　2）、工地廣告牌：項目南北兩側分別為陵州路與新104國道，在其與迎賓路交匯處分別設立大型廣告牌。

　　3）、燈桿旗：迎賓路兩側路燈發布燈桿旗形象廣告（按VI設計內容制作）。

　　4）、路牌導視：在陵縣縣城陵州路口、迎賓路與陵州路交匯處、迎賓路與104國道交匯處分別設置路牌導示。

　　2．2、營銷中心

　　1）、設計裝修要點

　　外觀風格：與項目建筑外觀風格相吻合，體現西班牙風格；建筑式樣典雅、美觀，外觀醒目。

　　功能分區：模型展示區、接待區、洽談區、簽約區（或簽約室）、音像區（兼休閑區）、辦公區。

　　強調建筑的文化品位，提升檔次，暢亮通透，體現綜合視覺美感；室內布置力求高雅、清新、宜人、寬敞。

　　2）、室內布置

　　室內擺放總規模型、分戶模型、售樓資料、展板等，以燈光、色彩、音樂、家私、植物作配合，動用一切手段渲染出旺氣、人氣以及和平之氣，通過立體效果，制造銷售氣氛。

　　總規模型：反映樓盤全貌，使客戶對未來的生活小區（即西班牙小城）有一直觀感受；通過精美的模型，充分展示西班牙小城的園林水景、生活配套及休閑場所，以此打動前來看房的客戶，從而激發購買欲望。

　　分戶模型：客戶未來家的平面和立體展現，通過分戶模型來詮釋西班牙小城的創新戶型設計，引導現代人居居家理念。

　　售樓資料：如樓書、認購協議書、房屋買賣合同書、付款方式、相關證件和購房辦證程序、交樓標準等，全面介紹樓盤情況及客戶必須知道的相關事項，讓客戶充分享有知情權，使其明明白白消費，以體現公司誠信經營的品牌形象。

　　展板：對樓盤綜合情況、物業服務、樓盤賣點等進行集中展示，起宣傳及烘托售樓現場氣氛的雙重效果。

　　銷控圖表：顯示銷售實績，制造旺銷現象，激發客戶購買決心。

　　3）、看樓車

　　西班牙小城地處新城區，離縣城約有5分鐘車程，因此準備看樓車是必要的，一方便客戶到現場看房，二是對看樓車進行形象包裝，形成流動的廣告看板。

　　2．3、板樣房

　　1）裝修設計宗旨

　　與項目開發概念和規劃設計理念相一致；楊長避短，通過裝修裝飾手段來彌補戶型的不足，改善房屋的視覺效果，給客戶一個“家”的體驗，對樓盤銷售能起促進作用；強調人性化，體現超前的生活理念，以引導生活品質的提升。

　　2）戶型及位置選擇

　　選擇主力戶型，并靠近營銷中心。

　　3）裝修風格

　　傳統與現代相結合，注入文化內涵，通過色彩、藝術畫、吊燈、壁燈、雕欄等營造藝術品味，突出歐式西班牙風格。

　　2．4、公交路線

　　向政府公交管理部門提前申請開通環城公交線路，設置“西班牙小城”公交站點，以消除客戶對交通方面的顧慮。

　　2．5、銷售人員

　　對現場銷售人員進行統一著裝，統一形象，進行崗前專業培訓（項目概況、樓盤介紹、客戶接待、資料填寫、營銷技巧等），提高服務水平及營銷技能。

　　三）“多元組合，密集滲透”——媒體推廣策略

　　3．1媒體組合策略

　　項目在預熱升溫階段必須迅速樹立知名度，樹立品牌形象，因當地沒有突出的主流媒體，因此擬采用多元化的媒體組合進行有機結合。

　　1）電視

　　投放發布形式：

　　電視專題廣告——塑造形象

　　電視字幕或板面——造市、促銷

　　電視劇場冠名——擴大品牌知名度

　　2）報紙

　　因當地沒有局部區域的報紙，從節約成本及目標客戶區域分布等實際情況出發，報紙廣告宜有選擇性地發布。

　　《齊魯晚報》、《廣播電視報》、《豪門地產報》，以中小版面為主，以形象推廣主。

　　3）戶外廣告牌

　　具體位置：陵州路（1塊）、迎賓路（2塊），另建議縣城人流密集區域或臨時售樓處屋頂處設立一塊。

　　4）短信

　　配合銷售周期和促銷活動，通過短信群發，進行快速信息傳遞。

　　5）DM

　　DM具有圖文并茂、制作精美、易收集查閱、信息傳播快、經濟實惠等特點，因此，是當地營銷推廣的重要媒介。通過郵政隨報紙直接發送，同時可視情況作為宣傳單張對重點區域進行人員派發。

　　6）道旗

　　位置：在新城區迎賓路及縣城主要街道（建議）。

　　7）售樓書

　　內容：小區效果圖、園林規劃、區位環境、交通狀況、周邊配套設施、會所、 自然景觀、中央花園、雕塑小品、綠地道路、

　　戶型介紹、智能化物業管理及社區服務、內外裝修、遠景展望。

　　8）電視專題短片

　　營銷中心電視播放，對企業及項目進行全方位形象宣傳展示。

　　9）其它

　　折頁、戶型單張、展板、POP掛旗、指示牌、導向牌、看樓車、文化衫、手提袋等。

　　3．2媒體推廣策略

　　密集轟炸與長線滲透相結合。

　　前重后輕，前密后疏，前緊后松，前短后長。

　　四）“區間價位，試探市場”——價格策略

　　項目認籌階段，銷售人員統一口徑，不公開具體價格，報出項目區間價格，通過與客戶的溝通了解客戶的心理承受價位，以及了解客戶對不同樓層、朝向和戶型等單位的心理需求價位，以利與后期營銷相關策略的調整，使項目達至快速、均衡的銷售。

　　五）“實利優惠，調動客戶”——活動營銷策略

　　根據前期的目標客戶定位，其中團購客戶占有一定比例，項目可借勢前期征名活動的預熱以及盛大認籌，針對團購客戶，進行系列優惠活動，將項目再次推向一個新的高潮，引爆市場熱潮。

　　促銷活動一：

　　5．1活動名稱——“購房集中贏”（針對團購客戶）

　　5．2活動目的

　　認籌期間，最大限度的積累認籌客戶，使項目開盤“一炮而紅”，迅速回籠資金繼征名活動之后，再次進行項目市場推廣，擴大市場影響力，樹立品牌形象。

　　5．3動細則說明

　　在認籌階段，舉行“購房集中贏”優惠活動，客戶可結隊登記報名，報名為五人一組，在開盤公開發售之日凡全部成功認購的客戶（5個人全部成功認購）組團可獲額外“驚喜”，具體優惠如下：

　　凡成功認購的組團客戶可獲得正常優惠折扣外的97折優惠（待價格策略制定后再具體確定）；

　　凡成功認購的組團客戶可獲贈“神秘禮品”一份。

　　5．4動準備工作及宣傳道具

　　在活動三天前利用短信群發和報廣發布活動信息。在活動開始前準備好項目簡介以及活動優惠和組織說明。（另案提交）

　　促銷活動二：

　　5．2．1活動名稱——“VIP增值模式正式啟動”；

　　5．2．2活動時間；

　　5．2．3活動細則說明；

　　VIP認籌，增值模式正式啟動，凡購買VIP貴賓卡誠意客戶均可享受VIP增值優惠，簡要說明如下：凡誠意認籌客戶憑身份證限量購買一張VIP卡，VIP卡可以轉讓，自認籌之日至解籌之日每天享一定的增值額（其間進行一次VIP升級，使部分VIP客戶提前成為正式客戶），增值額用于抵付購房款。

　?。╒IP認籌活動方案另案詳細討論）

　　5．2．4活動準備工作及宣傳道具

　　VIP卡設計制作、VIP認籌活動準備，活動前三天電視媒體及手機短信、報廣全面發布信息，全面挖掘目標客源和潛在客源。

篇2：地產營銷推廣管理程序

　　(一)、銷售策劃及推廣程序和內容 房地產銷售策劃推廣直接決定著項目銷售的成敗,但策劃推廣本身具有極大的創新性和靈活性。為使公司策劃推廣方面的發展合理有序,特制定本基本程序,供決策時參照并進行取舍。

　　1.市場調查

　　a.內容:

　　1)走勢分析

　　2)對手詳細信息分析

　　3)政策環境分析

　　b.辦法:

　　1)委托專業公司調查

　　2)與本公司合作的代理公司調查

　　3)本公司組織調查

　　2.本案分析

　　1).產品定位(產品分析)

　　2).確定目標市場(銷售對象)

　　3).市場風險測度(機會點與困難點)

　　4).交付標準建議

　　5).確定訴求重點(最具特征的賣點)

　　6).確定廣告目標(計劃達到的效果)

　　7).確定廣告策略、樓盤標志

　　3.本案銷售時機的選擇和價格策略的制定

　　依據:

　　a.市場狀況

　　b.公司資金情況

　　c.季節、氣候、政策環境等

　　d.現有關注本案的群體狀況

　　e.工程進度等

　　4.銷售策略提案

　　1).告知階段

　　a.工地圍墻 b.戶外大牌 c.燈箱 d.企業活動推廣 e.俱樂部活動 f.企業形象廣告 g.樣板房展示 h.亮化工程

　　2).吸引顧客購買階段(拉式策略)

　　本階段的目標是吸引、集聚顧客群體。

　　a.廣告媒體宣傳(產品廣告) b.向目標客戶寄發資料 c.開盤推介活動 e.事件營銷(不斷吸引眼球、制造賣點) f.采訪報導 g.售樓處的資料和接待

　　3).促成購買階段(推式策略)

　　本階段根據前段集聚的顧客基礎,確定開盤時間、商品房推出量和銷售辦法。

　　a.售樓處氣氛營造 b. 利用特定事件引爆市場 c.廣告和報道支持 d. 強銷期接待、促成購買

　　4).銷售持續期

　　a.適量的廣告支持 b.前段總結、市場情況 c.正常接待 d.再尋熱點,制造小高潮 e.俱樂部活動、口啤營銷

　　5).銷售尾聲階段

　　a.利用工程進度(封頂、竣工、交付)制造氣氛、熱點;

　　b.利用已購房客戶的傳播效應;

　　c.利用價格策略和即將售磬謝幕的效應。

　　5.銷售包裝計劃

　　1).售樓處的包裝

　　a.布置舒適、氣派、精美,與樓盤形象、產品目標市場和文化品位相適應;

　　b.售樓處內外POP廣告、旗幟、銷售氣氛熱烈;

　　c.沙盤、模型、VCD講解等道具;

　　d.樓盤標志、業務人員服裝、胸牌等;

　　2).工地的包裝與安排

　　&

　　本文提要：房地產銷售策劃推廣直接決定著項目銷售的成敗,但策劃推廣本身具有極大的創新性和靈活性，為使公司策劃推廣方面的發展合理有序,特制定本基本程序,供決策時參照并進行取舍。 nbsp; a.參觀的安全通道及觀察樓盤最佳視點選擇;

　　b.安全文明高質施工的展示;

　　c.道旗等氣氛安排;

　　d.已建成設施的參觀(如泳池、小品、會所等);

　　e.已建成的樣板環境的參觀;

　　f.停車安排;

　　g.已建建筑物的亮化;

　　3).樣板間與電梯間的包裝與參觀安排

　　4).物業管理的準備(人員與指示牌)

　　a.人員上崗安排及要求;

　　b.保安隊伍訓練展示;

　　c.對銷售產品的特質及其它側重點的學習了解;

　　d.物業管理展示;

　　e.各種指示牌的準備;

　　6.會所包裝及小區文化品味展示

　　a.會所功能定位、m.airporthotelslisboa.com位置、規模、裝修、設計、實施的展示;

　　b.小區人文環境特性的展示;

　　7.銷售廣告計劃

　　1).銷售廣告按引導期、公開期、強銷期和持續期設計投入不同的廣告,以達到在不同時段不同的目標要求。

　　2).雜志廣告

　　a.媒體選擇 b.版面大小 c.刊出時間 d.訴求重點

　　3).報紙廣告

　　4).a.媒體選擇 b.版面大小 c.刊出時間與強度 d.訴求重點(企業形象與商品印象)

　　5).電視廣告

　　a.媒體選擇 b.時段選擇 c.提供方式 d.影片制作

　　6).DM廣告

　　a.目標對象或區域的確定 b.發行途徑的選擇

　　8.參加展會計劃(詳見附件)

　　9.銷售人員作業計劃

　　1).選擇代銷或自銷;

　　2).銷售培訓計劃;

　　3).銷售激勵辦法。

　　10.本案銷售預算的擬定

　　1).年度營銷費用、項目營銷費用(公司計劃);

　　2).月度營銷費用(每月資金協調會批準后執行)

篇3：營銷推廣活動服務合同

　　營銷推廣活動服務合同

　　合同編號：

　　委托方：____________________________________________（以下簡稱甲方）

　　承辦方：____________________________________________（以下簡稱乙方）

　　依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國廣告法》及相關法律、法規、規章的規定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，協商一致就甲方委托乙方承辦_______________活動推廣事宜達成如下合同條款，以資共同遵守。

　　第一條：推廣活動概況

　　1.1活動項目：_____________________________________________；

　　1.2具體內容：_____________________________________________；

　　1.3活動時間：_____________________________________________；

　　1.4活動地點：_____________________________________________；

　　1.5活動方案：執行方案及相關計劃詳見本合同“附件一__________”，由乙方根據甲方要求策劃、設計并經甲方確認后執行；

　　1.6前期準備：乙方進場準備時限自_____________至_______________完成準備；乙方完成準備后，甲方應當及時驗收，若對相關質量及數量有異議，應當即提出；雙方經核對活動方案及相關設計圖紙后，如確有問題，乙方應該立即整改；如對活動效果產生不良影響，由乙方承擔相關責任及損失，甲方有權按方案清單扣除相應費用。

　　1.7其他約定________________________________________________。

　　第二條：合同價款及付款方式

　　2.1合同價款總額為：人民幣_________元，即大寫人民幣__________圓整。除了經過甲方書面確認的可增加的費用外，本合同價款總額不因任何事由上浮，包括但不限于不可抗力、價格上漲等因素。

　　2.2合同價款明細詳見合同“附件二_____________”。該價款含人工費、道具費、場地費、交通費、政府報批收費、稅金等一切乙方為了履行本合同項下委托事項所產生的費用。

　　2.3本合同選擇以下第_____種方式付款：

　　A.推廣活動全部完成并經甲方書面確認后，甲方一次性支付。乙方應于甲方付款前一周提供全額發票；

　　B.合同簽訂后內，甲方支付合同價款的_______%，計RMB￥___________元（即大寫人民幣_________________圓整）；活動結束并經甲方確認后，支付合同價款的______%_，計RMB￥________元（即大寫人民幣____________圓整）。

　　2.4如果付款方式采取上條B項的約定，則遵循以下付款條件和程序：

　　2.4.1付款前，乙方應提前一周提供等額發票，甲方支付最后一筆款項前，乙方應當提供相當于本合同價款總額100%的發票。如因乙方提供發票時間延遲則甲方不承擔逾期付款違約責任；

　　2.4.2在活動執行完畢后，乙方m.airporthotelslisboa.com需于2個工作日內提供活動結算清單，甲方于2個工作日內進行審核并制作確認清單，甲方按照確認清單支付。

　　2.4.3活動執行過程中，如確有需要額外增加列支，乙方需向甲方出具書面說明，經甲方書面確認后方可列入最終費用結算。

　　2.5支付方式：□支票□轉賬□現金□其他_________________。

　　第三條：雙方權利及義務

　　3.1甲方權利義務

　　3.1.1甲方保證擁有簽訂并履行本合同的必要資格資質。

　　3.1.2甲方根據本次活動實施的實際需要確定委托乙方提供活動承辦服務的項目、范圍、內容及標準，并于活動方案中加以明確。

　　3.1.3甲方有權監控、指令乙方及工作人員活動執行；要求乙方更換不符合要求的工作人員。

　　3.1.4甲方應當按照合同約定付款。如甲方要求增減項目的，應書面通知乙方。雙方確認的增減項目，乙方應積極配合執行，相關費用由甲方承擔。

　　3.2乙方權利義務

　　3.2.1乙方保證具有簽訂并履行本合同的必要資格資質，有能力承擔本合同活動。

　　3.2.2乙方負責本合同項下所涉第三方協調工作，以及政府報批手續的辦理。

　　3.2.3乙方保證按約定的時間、質量完成全部準備工作，包括場地搭建、場地布置、所有物料道具準備、演職人員到崗等；執行活動方案，向甲方提供活動承辦服務，并在本合同規定的范圍內采取措施維護甲方的利益；活動結束后，按照甲方處理善后事宜。

　　3.2.4甲方于本次活動準備期間或活動當天，可視情況需要對相關活動方案進行調整，乙方應積極予以配合。

　　3.2.5乙方負責各類活動包裝、宣傳品的設計、制作及發布，前述設計內容均需全部經甲方確認后，方可進行制作和發布。

　　3.2.6推廣活動現場范圍內所發生的一切人身傷亡以及財產損失由乙方負責。

　　第四條違約責任

　　4.1任何一方在合同正式履行之前要求終止合同的，應當提前告知對方，協商解決。否則應當支付合同相對方合同價款總額_10%__作為違約金。

　　4.2若乙方未能按本合同及甲、乙雙方確定的活動方案，在約定的時間內完成本次活動的承辦組織工

作，或未能按約定提供物料道具并嚴重影響甲方活動效果，除不可抗力原因外，甲方有權解除本合同，乙方應退還甲方已支付的價款，并且支付本合同價款總額的20%給甲方作為違約金。

　　4.3若甲方未按照本合同約定向乙方支付合同款項，每逾期一天，甲方應支付乙方萬分之二的違約金。

　　4.4乙方未能及時按照本合同3.2.2項規定履行政府報批手續的，乙方應當承擔本合同價款總額的20%作為違約金，同時導致甲方受到政府處罰或者其他損失的，乙方彌補甲方為此遭受的全部損失。

　　4.5乙方違反本合同3.2.5項的約定擅自制作發布，乙方應當承擔本合同價款總額20%作為違約金。

　　4.6乙方不得將本合同項下的權利義務轉讓給任何第三方，否則甲方有權解除合同，并有權要求乙方承擔本合同價款總額30%作為違約金。

　　4.7如果本合同所明m.airporthotelslisboa.com確約定的違約金和乙方的其他責任仍然無法彌補甲方為乙方違約行為遭受的全部損失的，甲方有權要求乙方賠償其為此遭受的全部損失。

　　第五條免責條款

　　5.1不可抗力：甲、乙任何一方因不可抗力不能履行本合同，并在不可抗力發生后的14日內，將不可抗力發生的情況及時書面告知對方，同時附上政府或相關權威機關出具的證明，并及時采取措施防止對方損失擴大的，免除責任。

　　5.2任何發生于不可抗力之后的違約行為不得免責。

　　5.3_其他：_____________________________________________________________.

　　第六條爭議解決方式

　　因本合同所引起的任何爭議或糾紛，相關方應本著互讓互諒的原則進行友好協商；協商不成，雙方同意選擇由甲方所在地有管轄權的人民法院管轄。

　　第七條其他

　　7.1未盡事宜，雙方協商一致可以簽訂補充協議修改或補充。

　　7.2本合同共有附件_____份，附件為合同的有效組成部分。附件有：

　?。?）“附件一___活動方案及相關計劃_______”；

　?。?）“附件二___活動價目明細表_______________”；

　?。?）“附件三_____________________________。

　　7.3本合同一式肆份，甲方執叁份，乙方執壹份，具有相同效力。

　　7.4本合同經雙方簽字、加蓋公章后生效。

　　甲方（蓋章）：

　　乙方（蓋章）：

　　法定代表人：

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　　委托代理人：

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　　公司地址：

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　　郵政編碼：

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