房地產代理行業的特種作戰術

　　“項目不好賣了”這可能是最近業內經常流傳的一句口頭禪，更有一種逐步提升到朋友見面打招呼寒暄后即會發出的言語，也更能反映出這個冬天所體現出的寒意。

　　不知道是不是我們每個人都做好了過冬的準備，所謂過冬的準備，對于開發商來說，應該是收回盤纏、增加衣物；而對于代理公司來說，應該是加強鍛煉、抵御寒流。

　　最近看了好多例子，裁人的風潮好像要逐步顯現，這或許是一種過冬的手段，但是裁人往往也不能得到更好的效果。

　　慣性的思維決定了代理商操作項目都會采用這樣的形式，即兩條線模式，策劃、銷售，而更多的策劃更像是在為銷售提供打工。其實這樣沒什么不好，責任清晰，便于管控。但是這往往不能成為代理公司獲取項目的優勢，也無法成為代理商去拓展項目時去能夠自夸的條件?，F在的開發商更希望與能夠掌握客戶資源終端的代理商合作，這一點上，一些兼有三級市場銷售渠道的企業就能夠在這樣的形勢下得到認可。

　　而如何樹立代理公司品牌的優勢呢？如何去掌握更多的客戶資源呢？客戶資源就是專指購房者嗎？

　　首先回答第三個話題。這是狹隘的。能夠去支持銷售的資源有很多，客戶的資源也不僅僅指終端客戶，所有能夠為我們獲取客戶途徑的渠道，都能夠成為我們的資源優勢，而當代理公司最大程度了掌握了獲取客戶資源的渠道時，他也就相應的有了自己的本錢。而這樣的資本，為他帶來的不僅僅是旺勢中的表演，更會有逆境中的拼殺。

　　這更是開發商更愿意聘請的殺手。

　　殺招如何鍛煉？這就需要在代理公司內部都能夠有這樣統一的意識，就好比一個武林高手十八般武藝樣樣精通，更能夠得心應手的施展，還要有豐富的臨敵實戰經驗。

　　渠道的獲取途徑有很多，不單單是大企業的攻關，也不僅僅是走出去的行銷。多渠道的推廣、廣泛的人脈等等都能夠去獲取客戶資源，最關鍵的，是在于能否對其有針對性的整合和嫁接利用。

　　這不僅僅是一個項目操作團隊應該去做的，它更應該是一個公司層面應該去考慮的，應該主動修煉的。

　　或許代理公司均有市場部的設置，傳統的市場部更像是兩條腿走路，一方面了解市場信息動態；另一方面及時地獲取新項目信息，并幫助公司決策領導接洽。新形勢下的市場部更應該學會多條腿走路，全面的利用其廣泛人脈的資源的同時整合進優秀策劃人才。策劃的人才主要表現出的優勢是對于市場上項目的認知和環境的敏感，更像是一個偵察員，而長期的項目實戰經驗又使得其本身更具備了多方面的資源渠道，比如多方面的開發商、媒體渠道、廣告渠道、活動路演渠道等。

　　策劃人才，是整合營銷平臺中的特種兵。市場部連隊有了這樣的強大兵力，將能夠更好的發揮其市場作用。對市場的前瞻和預判，對項目操作的熟練是其主要考察標準。而其更能夠將自身的優勢充分的幫助和配合市場拓展的公關互動。

　　新的市場部兼有多方面的資源優勢，就更能夠成為代理公司體系中的特種機動力量。接下來就是如何全面發揮它的作戰能力和實戰經驗了。

　　決定一個戰役的成敗往往不取決于將士的浴血拼殺，其更多的決定于領袖的臨場指揮和資源的調配。將市場部的綜合優勢全面運用于項目的操作前、中、后的各個階段，將更能夠實現項目的良性操作，同時由于市場部全面配合公司各個項目操作，并為其提供多維客戶資源平臺，也將為代理公司更為節省成本，發揮靈活機動優勢。

　　資源豐富后，多維渠道的利用，將成為項目競標中的利器。

　　環境即使更為惡略，即使冬天還在繼續，練內功的同時，更需要調整自身的布防。對手也已經亮劍，眼花繚亂的招數下，更需要去化有形與無形。

　　更像是在拆解獨孤九劍。

篇2：房地產代理銷售合同范本

　　房地產代理銷售合同范本

　　甲方：_________________________

　　地址：_________ 郵碼：__________ 電話：__________

　　法定代表人：__________ 職務：__________

　　乙方：__________ 房地產中介代理有限公司

　　地址：__________ 郵碼：__________ 電話：__________

　　法定代表人：__________ 職務：__________

　　甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)代理銷售甲方開發經營或擁有的_________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。

　　第一條 合作方式和范圍

　　甲方指定乙方為在____(地區)的獨家銷售代理，銷售甲方指定的，由甲方在________ 興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。

　　第二條 合作期限

　　1.本合同代理期限為 個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長____個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

　　2.在本合同有效代理期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

　　3.在本合同有效代理期內，甲方不得在____________地區指定其他代理商。

　　第三條 費用負擔

　　本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。

　　具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

　　第四條 銷售價格

　　銷售基價(本代理項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

　　第五條 代理傭金及支付

　　1.乙方的代理傭金為所售的_________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。

　　2.甲方同意按下列方式支付代理傭金：

　　甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據。

　　乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。

　　3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶；屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

　　4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。

　　第六條 甲方的責任

　　1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：

　　(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶；

　　(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設_______________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售_______________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證；舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。

　　(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等；

　　(4)乙方代理銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方；

　　(5)甲方正式委托乙方為_____________項目銷售(的獨家)代理的委托書；

　　以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。

　　甲方保證若客戶購買的_________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。

　　2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。

　　3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。

　　第七條 乙方的責任

　　1.在合同期內，乙方應做以下工作：

　　(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等)；

　　(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；

　　(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃；

　　(4)派送宣傳資料、售樓書；

　　(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況；

　　(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動；

　　(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金；

　　(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

　　2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的___________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

　　3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。

　　4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。

　　第八條 合同的終止和變更

　　1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。

　　2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

　　第九條 其他事項

　　1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。

　　2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

　　甲方：____________

　　代表人：______________年___月___日

　　乙方：____________

　　代表人：______________年___月___日

篇3：房地產項目代理銷售合同

　　房地產項目代理銷售合同

　　甲方：____房地產開發有限公司乙方：____房地產服務有限公司

　　地址：地址：

　　法定代表人：________法定代表人：________

　　聯系電話：________聯系電話：________

　　甲、乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方代理銷售甲方開發經營或擁有的樓宇事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。

　　第一條 合作方式和范圍

　　甲方指定乙方為在________的銷售代理，銷售甲方指定的在____鎮興建的____花園、________項目，該項目為（住宅、商鋪、車位、別墅）。

　　第二條 合作期限

　　本合同代理期限為二年，自20**年8月4日至20**年8月3日。在本合同到期前的30天內，如甲、乙雙方任一方有意繼續按本協議履行，一方應向另一方提出，另行簽訂協議延長本合同代理期；如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

　　第三條 費用負擔

　　本項目的推廣費用，包括印制宣傳材料、售樓書等，由甲方負責支付。具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

　　第四條 銷售價格

　　銷售基價（本代理項目各層樓宇的銷售價）由甲方確定，甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

　　乙方可視市場銷售情況，并征得甲方認可后，在甲方認可的銷售價范圍內浮動。

　　第五條 代理傭金及支付、房款的交付

　　1、乙方的代理傭金為所售的房地產的實際成交額的1%。

　　2、乙方從代理傭金內按每宗房產交易提取70元作為甲方銷售人員公傭；從代理傭金中按銷售收入的總額提取萬分之一作為甲方營銷部經理傭金。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。（例：1A201房售價20萬元，代理傭金=20萬×1%-70元-20元=1910元。

　　3、乙方同意按下列方式支取代理傭金。

　　乙方與客戶簽訂正式的《商品房買賣合同》后，交甲方認可、蓋章、并由甲方遞交交易所備案。在甲方為該客戶辦理買賣合同備案手續或協助客戶辦理銀行按揭手續過程中，乙方應積極協助甲方工作。乙方對該指定的房地產代銷責任至甲方收到客戶全部房款或客戶支付的首期款加上客戶與銀行正式簽訂銀行貸款合同?？蛻籼峁┑乃匈Y料齊全、真實、合法、完整、合格，并支付所有辦理按揭的手續費、保險費等。經律師認可后，乙方對該房地產的代銷責任即告完成，乙方方可獲得本合同所規定的代理傭金。

　　甲方按上列方式收到客戶房款后按月結算，每月的25號為結算日期。在次月15號將相應代理傭金支付乙方，乙方在收到甲方代理傭金后應開具收據。

　　乙方代甲方收取房價款，不得預先扣除應得傭金，應全數交還甲方后與甲方按本協議結算。

　　4、乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于壹天將房款匯入甲方指定銀行帳戶；屬分期付款的，在收取房款后壹天內將房款匯入甲方指定帳戶。乙方不得擅自挪用代收的房款。

　　5、本協議內由乙方代收的其他費用包括但不限于誠意金、定金等，均按上述交付方式履行。

　　第六條 甲方的責任

　　1、甲方應向乙方提供以下文件和資料；

　?。?）甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶；

　?。?）甲方應提供政府有關部門對開發建設________項目批準的有關證照（包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證）和銷售**?樂意居項目的商品房銷售（預售）許可證；

　?。?）關于代售的項目的所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、 建設標準、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等；

　?。?）乙方代理銷售該項目所需的收據、買賣合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方；

　?。?）甲方正式委托乙方為________項目銷售代理的委托書；

　　以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后拾天內向乙方交付。

　　2、甲方應積極配合乙方的銷售，甲方提供**花園相關宣傳資料、宣傳廣告以及小欖至**花園看樓團（6人以上）接送車。

　　3、甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。

　　第七條 乙方的責任

　　1、在合同期內，乙方應做以下工作：

　?。?）制定推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等）；

　?。?）根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；

　?。?）按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃；

　?。?）派送宣傳資料、售樓書；

　?。?）在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目環境及情況；

　?。?）利用各種形式開展多種渠道銷售活動；

　?。?）在甲方與客戶正式簽署售樓買賣合同之前，乙方以代理人身份簽署房產優先登記意向書、樓宇認購書，并收取誠意金或定金、房款等，并協助與客戶簽署商品房買賣合同和辦理銀行按揭手續。

　?。?）乙方不得超越甲方授權向購房方作出任何承諾。

　?。?）乙方在合同期內或期滿之后，對本合同項下制定的銷售推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、時間安排表、廣告宣傳等等）及乙方在本次合作過程中所知悉的甲方的商業秘密，乙方均負有保密義務。非經甲方向公眾公開或許可乙方，乙方不得向任何第三人透露，否則，甲方有權追究乙方的賠償責任。如乙方上述行為給甲方造成嚴重損失或影響甲方聲譽，構成犯罪的，甲方依法追究其刑事責任。

　　2、乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。同時，乙方需維護甲方的聲譽，不得損害甲方的利益。

　　3、乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自提高銷售價格或給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況（如客戶一次性購買多個單位），乙方應告知甲方，作個案協商處理。

　　4、乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。

　　第八條 合同的終止和變更、解除

　　1、在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的款項。合同終止后，乙方亦應盡相關的協助義務。

　　2、經雙方同意可簽訂變更或補充協議，其條款與本合同具有同等法律效力。

　　3、在合同履行過程中，如乙方有下列情形之一，甲方有權提前解除合同，并保留按本合同約定追究乙方責任的權利：

　?。?）乙方逾期交付代收房款或包括但不限于誠意金、定金等款項累計超過貳天；

　?。?）乙方未如實向甲方交付已收取的房款或包括但不限于誠意金、定金等款項累計超過人民幣壹萬元；

　?。?）乙方行為損害甲方利益或影響甲方聲譽。

　　第九條 違約責任

　　1、本合同簽訂之日，乙方應向甲方支付保證金人民幣________萬元。如乙方違約，甲方不予退還；至本合同期滿之日，乙方未違約，則全數退還乙方。

　　2、如甲方逾期支付乙方傭金，應按逾期支付數額每日千分之十向乙方支付違約金。

　　3、如乙方未如實或逾期交付代收取的房款或包括但不限于誠意金、定金等其他款項，應按未交數額每日千分之十向甲方支付違約金，同時應賠償因其違約行為造成的全部經濟損失。

　　4、如乙方未按時如數交付代收房款或包括但不限于誠意金、定金等其他款項情節嚴重，構成犯罪的，甲方有權依法追究乙方的刑事責任。

　　第十項 其他事項

　　1、本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字、蓋章后生效。

　　2、在履約過程中發生的爭議，雙方首先因應協商解決，協商不成，任何一方可向中山市人民法院提起訴訟。

　　甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

　　代表人（簽字）：代表人（簽字）

　　簽訂日期：簽訂日期：