地產項目在開發的前期要對地塊價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據,回避風險。而商業房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性,就更需要在開發前期進行市場調研。目前,這一工作已成為商業地產開發中必不可少的環節。
什么是商業地產呢?商業地產是滿足商業、貿易活動的一種地產形式,簡單的說就是“商貿+地產”。商業地產的前期調研是通過分析目前行業的發展現狀、城市商業總況、消費承載與來源、市場資源依托、投資經營力、可比類似競爭業態現狀,以商業需求和市場依托為導向,以客觀市場調研為依據對項目提出可行性的市場定位,為招商和銷售工作提供依據。
一般來講,當項目形式和經營行業并未確定時,我們主要進行幾個宏觀方面的分析調研:
1、經濟環境的分析和研究;
2、區域城市結構調查與發展規劃;
3、商業發展規劃和政策研究;
4、區域商業結構的市場調查與分析;
5、典型性調查與研究;
6、未來商業地產的供應量分析;
7、消費者消費行為的調查與研究;
8、立地條件研究;
9、商圈的確定和研究;
宏觀調研一經完成,依據結果就可對項目做出一個前期的粗略的規劃建議,隨后,我們根據項目的商業形式和經營類型進行進一步的細致調研,以此再對項目規劃做出準確微調。下面我們先來看一下宏觀方面的調研活動:
經濟環境的分析和研究
商業地產由于其開發周期長投資大,最終利潤實現形式歸于出租、經營和銷售,這些均受經濟發展和政策影響較大。所以,在開發商業地產項目時,經濟環境的研究分析就顯得尤為重要。經濟環境的調研主要集中在以下幾個方面:
1、總人口及地區人口結構、職業構成、就學條件、基礎設施情況、家庭戶數構成、收入水平、消費結構、消費水平等;
2、GDP發展狀況,國民經濟產業結構和主導產業產業結構,包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益的情況;
3、全社會消費品零售總額;
4、全市商業增加值;
5、城鄉居民的人均和可支配收入;
6、城鄉居民儲蓄存款余額;
7、城市對外開放程度和國際經濟合作的情況,對外貿易和外商投資的發展情況;
8、城市內的重點開發區域,近年政府對城建、商貿、地產等相關方面所出臺的政策;
通常要對連續3-5年的數據進行統計分析,這樣才能基本反映出一個城市經濟發展的總體水平。
區域城市結構調查與發展規劃;
如果項目位置處在城市行政、經濟、文化等人口活動密集的地方,則更易于城市機能的發揮,自然集中的人流能形成良好的商業經營氛圍。當然除了這種情況外還受到區域城市結構和城市發展規劃的影響,如:
1、公共設施狀況;
2、交通體系狀況;
3、道路狀況、通行量;
4、區域城市性質與功能特點;
5、各區域的城市機能組成;
6、城市規劃政策與方向;
城市發展規劃對商業地產的發展有著非常重大的影響,諸如大型社區的發展計劃、商業區的建設計劃以及城市新區的開發都將對項目的規劃以及未來的經營產生直接影響。
這些調研要由專業的調研公司完成,一般人員是很難完成的,如果調研不到位,數據有出入將會成為后期項目定位的陰影。
商業發展規劃和政策研究;
在整體上城市功能結構和規劃發展對項目產生一定影響,局部上商業面的發展規劃對項目將有著至關重要的影響。每一個城市的商業布局規劃是城市機能完善的標志,為增強城市商業網點規劃管理的科學性和權威性,國家經濟貿易委員會國內貿易局先后發布了多條《關于加強城市商業網點規劃的通知》,要求直轄市、計劃單列市、省會(首府)城
市盡快制定商業網點規劃,通知要求在20**年12月底前完成規劃的制定及城市商業網點依法管理體系的建立工作。許多城市的商業委員會考慮到目前商業布局的特點,結合城市發展做出了城市商業網點的布局規劃。這在大型商業地產開發過程中,對開發商及時避免政策性風險和重復建設有著重要的指導性作用。
區域商業結構的市場調查與分析
前面我們進行的都是宏觀的政策等方面的研究,區域商業結構則是區域商業實際情況的調研,也就是我們常講的商業普查。它不僅反映區域內商業經濟活動的指標和特征,其各項指標和內容的綜合數據為項目市場定位、業態設計和經濟效益預測都提供了定性的參考分析。商業結構的調研主要包括以下幾方面:
1、地區間的銷售動向;
2、業種間的銷售動向;
3、商業地區間的競爭狀況;
4、大型主力店的動向;
5、了解稅收政策,重點調查不同業態經營戶的政府政策,經營成本(稅收、租賃費用)和收入狀況。
以上內容必須通過對區域內各種業態的經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數量、營業額、經營狀況、稅收情況、存在問題、預期發展和經營動向等多方面的調研,才能獲得一個較為普遍性的結論。
典型性調查與研究
知己知彼,百戰不殆。商業的競爭環境是關系到一個項目是否能長期存在的關鍵點之一。我們可以對項目所在地和城市其它商業區的各類業態收益狀況進行調研。調研時可以選擇主要的百貨商場、超市、專業市場、餐飲、娛樂等不同形式的商業環境,從規模、提供的產品或服務、客流量、交通、客群來源幾個方面進行分析,掌握各業態的現狀和結構特點,以便做出一個綜合性的競爭分析。
未來商業地產的供應量分析
對開發商來講,開發住宅項目與商業項目的差別很大,在項目前期必須考慮到該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計等綜合因素。因為商業地產最終取決于在租賃、銷售后如何很好的支撐經營,所以不論是經營者還是投資者在選擇商鋪的時都會慎重考慮到這一點。
在《城市居住區規劃設計規范》中,明確規定了居住區人口規模和商業配套的面積,對公共服務設施的控制指標,即每千人商業服務建筑面積700-910平方米;社區服務每千人指標59-464平方米;金融郵電每千人指標60-80平方米,以上合計819-1454平方米。根據具體項目的不同,規劃部門對商業面積的開發要求和建筑形式要求都會不同,對于開發商來講,在具體開發中,應根據實際情況,選擇好開發時間,借機乘勝。
消費者消費行為的調查與研究
對消費行為的研究又稱生活結構研究。目的主要在于收集區域內消費者的生活形態和特征,從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個對消費行為定量和定性的評估。
1.人口結構;
人口結構主要依據年齡、性別、教育程度、職業分布等進行分類整理,并對過去人口的集聚、膨脹速度,將來人口結構的變遷進行預測。
2.家庭戶數構成;
依據家庭戶數的變動情形及家庭人數、成員狀況、人員變化的趨勢進而洞悉城市化發展與生活形態的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭為主,而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。
3.收入水平;
根據收入水平判斷消費的可能性、消費能力以及目前的消費層次等。
4.消費水平;
消費水平是地區內消費活動的直接考量,尤其對零售業來說是最重要的衡量指標。據此推理出消費者的消費情形,并依據商品類別劃分消費種類,計算出商圈內的消費購買力和消費傾向。
5.購買行為;
通過購買行為一是可以掌握消費者習慣性的消費場、消費種類和服務;二是大致判斷選擇商品和服務的標準,以便對區域消費者的消費意識作深入探討。
6.交通方式;
交通方式變化,可以影響消費者的購物習慣及消費內容。在消費者對不同業態的需求在花費時間上都有一定的心理尺度,交通工具的改變會在一定程度上影響購物范圍的大小,同時交通的便利也可以形成客流的有力支撐。
立地條件研究
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bsp; 立地力是指擬規劃商業周圍的環境和自身因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”也是這個道理。立地的周邊環境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場所等。
1.道路類別;
道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業干道,對商業選址而言,商業干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業區的交通干道。
2.顧客到店的便利度;
進店行進東線是否通暢便利也是影響經營的條件之一。行進動線中是否有障礙物,如交通欄隔、單向車行道、禁止轉彎等路障、路標都會形成對客流的阻礙。
3.周邊的商業氛圍;
有時商業業種的聚集加強了競爭但也能形成集合效應,如專業市場,可帶來單一的消費人流,當然業態的錯位經營與互補經營也是很關鍵,合理的安排業態組成將更有利于市場間的互榮。
4.商業的能見度和日照情況;
商業建筑能否容易找到即商業的能見度是吸引人流消費的關鍵之一,如果商業建筑能見度差將會影響到日后的經營。日照情況對商業經營也有一定影響,在南方由于氣候炎熱,所以顧客更喜歡光顧東北面的商業,而在北方,顧客則更喜歡光顧西南面的商業。
商圈的確定和研究
這是調研中的最后一項,也是最關鍵的一項,商圈的確定是整個項目成敗的基礎。通常商圈是指一個商業地產項目所提供的商業、貿易或者商鋪、貿易服務的范圍。也可以說成是一個商業地產項目吸引消費者的有效空間范圍。對商圈調研的目的主要圍繞著幾個方面:
1、了解區域內的社會經濟變相及生活形態;
2、確定產品組合及促銷點;
3、分析商圈是否重疊
4、計算在某一地理區域內的飽和度;
5、找出商圈內的障礙:如:道路設施不便,人口過度擁塞等;
6、法規政策方面的考慮;
7、其他因素:區域競爭是否激烈、未來變動趨勢、供應商位置、交通狀況等。
每一個商業地產項目都有其商圈范圍,不同類型的項目,商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規則的同心圓,但是實際上它是由不同規則的圖形組合的。通常,商圈可分為三個層次:核心商圈(主要商圈)、次級商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈),有的市場調查機構將此再細分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常:
核心商圈(primary trading area)約占50%——70%的人流量;
次級商圈(secondary trading area)約占15%——20%的人流量;
邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量;
那么,每個商圈所包含的人口數量是這樣計算的:核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比率”加上“騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數量乘以騎自行車的人口占總人口的比率”加上“步行10分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率”再加上“乘坐小汽車20分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率”即得到了核心商圈所覆蓋的人口數量。
不同的商圈類型中核心商圈、次級商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同:
在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以內,次級商圈的半徑在2000米—5000米之間,邊際商圈在5000米以外;
而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內,次級商圈的半徑在500米—1000米之間,邊際商圈則在1000米以外;
如果在商圈劃分時遇到以下幾種情況,將成為劃分的自然界點:
1、凡超過40米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路;
2、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻;
3、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易;
4、受安全島之阻隔使人潮流動不易;
5、受大水溝使人潮流動不易
6、因單行道阻隔使人潮流動不易;
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p;7、人潮走向與購物習慣相反者;受到以上情況影響都將劃分成兩個不同的商圈。
關于商圈的界定一般依據以下幾種方法:
1、同心圓法:
一個商業項目的服務范圍可以用同心圓表示,先按照不同半徑畫出若干個同心圓,然后計算不同圈層內的人口、消費變化率,如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法:一個是用人口密度的變化來界定;二是用不同同心圓間商品消費量的變化來界定;
2、行車時間法:
根據消費習慣,行車速度,不同地區的出行習慣來界定商圈。
3、路線調查法:
沿項目周圍不同的街道調查,收集人口、商業、消費者的信息,根據以上資料進行確定。
4、COMPASS法則:
商業地產所產生的潛在收益受到顧客對該產業的易接近性的影響,雖然很多因素對易接近性有影響,但以下的公式假定易接近性只受兩個地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。
從狹義上,雷利的吸引力定律可以確定在兩個位置之間的直線上受到同等引力的那個點。從廣義上,這個公式劃定的是一個圓,位于這個圓內的顧客具有受圓內購物場所吸引的傾向,位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。
雷利定律的公式為:
da=d/1+ (q)a
交易中心=d/(1-q) 有效半徑=d*(q)a/(1-q)
根據交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。
da代表項目所在地到競爭對手所在地之間的有效交易距離(商圈的界境點)
d代表項目計劃用地到競爭對手所在地之間的實際距離;
Sa,Sb代表場所a和場所b各自的規模(即零售面積等);
在取Sa>Sb時,q = Sb/Sa即兩處場所的規模比率;
a代表常數1/2;
COMPASS法則存在的一定限制:一個是只考慮了距離,未考慮實際的道路狀況和交通狀況;二是顧客認知的距離會受到購物經驗影響,如項目可以給客戶留下良好的心理印象,則顧客的認知距離會比真正的距離長。
5、商業飽和理論:
設在一個城市區域內,商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人,用城市區域內的總人口乘以2.6就得到市場的需求總量。用“市場總需求量”減去“現有零售面積”即可得到“市場的需求潛力”。如果市場需求潛力大于零則表示開發具有可行性,反之無開發空間。
商圈分析的方法有許多種,除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。
康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業經營的比率關系。
哈夫的“概率模型”則是從消費者的立場出發,他認為消費者利用某一商業設施的概率取決于商品豐富性的營業面積,為購物所消耗的時間及商業設施的規模實力。
以上各種方法出發的角度不同,運用的市場變量不同,所以達到的目的也不同。在具體研討分析過程中還是要結合具體的實際情況有選擇地運用,一般可以采取將定性和定量的研究方法相結合的手段。
通過以上九個環節,有關商業地產前期的宏觀方面的調研就基本完成了,接下來要進行的就是針對項目前期定位規劃而進行的較為具體的調研了,不過調研只是手段,并不是最終目的,只有對調查的內容和數據進行系統的分析對比,才能掌握一定量較為準確的市場規律與信息,為項目的后期定位和營銷推廣做出正確指導。
篇2：成都市甲級寫字樓市場調研分析
成都市甲級寫字樓市場調研分析
一、我國各大中心城市辦公物業發展情況及未來趨勢
由于宏觀調控，特別是國家七部委出臺的房產調控政策，對上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場產生了持續的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價格也越來越松動。而寫字樓的出租情況卻十分火爆，甲級寫字樓更是一再受到海外基金的追捧。據相關統計資料顯示，作為我國第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫字樓出租率達到80％以上，而一些高檔寫字樓如恒隆廣場等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場步步升溫，當前寫字樓已經成為“敏感時期”的市場新寵。
加入WTO以來，隨著我國城市特別是特大中心城市的的不斷擴大，市中心土地的越來越稀缺，寫字樓的開發也逐步從市中心向外擴散。許多城市都根據自身發展狀況，開辟了專門的經濟技術開發區或者工業技術園區，通過一系列的招商引資優惠措施，積極吸引國內外大型企業特別是世界500強企業進駐。這也有效帶動了當地寫字樓的開發，其租金也年年攀升，投資寫字樓的利潤空間的不斷呈現。預計20**、20**、20**年這三年我國特大中心城市甲級寫字樓的售價和租金都會直線上升，供小于求的局面在未來一段時期內仍然存在。
二、 成都目前辦公物業市場調研分析
1、辦公物業類型
目前成都市辦公物業類型主要包括：純辦公物業、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務樓(具商務功能的小戶型公寓)。從調查資料來看，純辦公物業的物業類型所占比例最大，達到了60%的比例，電梯公寓作商務用的物業占6.7%。
2、各類型辦公物業分析
類型A：純辦公物業——高級寫字樓
?。?）、成都高級寫字樓分布
成都的甲級（準甲級）、高級寫字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側區域內，它們也構成了成都的事實CBD：
春熙路-鹽市口-天府廣場是成都最為繁華和傳統的中心商業區，構成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對地位、最為優越的商業資源和高額土地成本成為該區域高級寫字樓興建的最直接動力。
順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業、寫字樓和星級酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號。該區域也是成都市規劃的CBD區域的核心組成部分。
人民南路（含南大街）沿線是近年來發展最為迅猛的寫字樓開發熱點區域，且具備良好的后續發展空間。其動因主要包括：
交通優勢：相比絕對市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時連接著市中心、城南“富人區”和雙流機場，具備完整的交通循環體系。
磨子橋IT商圈效應：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫字樓物業的直接需求方，時代數碼廣場、@世界均是這一典型。
臨河景觀優勢：這是市中心及順城大街一帶寫字樓物業所無法比擬的資源優勢，它無疑能使臨河一帶的寫字樓物業具備更好的賣相。目前代表項目為開行國際廣場。
政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機關、企事業的進駐，使人民南路區域成為預期中新老城區的樞紐地帶，這在一定程度上能強化該區域發展寫字樓物業的可行性。
本項目處于人民南路南延線，也是南部新區構建“新會展商務圈”的橋頭堡位置，并具備政府機關企事業單位直接的資源優勢，加之李嘉誠和記黃埔項目即將啟動，該區域完全具備了開發特色寫字樓物業的眾多優勢。
?。?）、成都高級寫字樓的發展歷程
階段一：新時代廣場獨領風騷。在1996年之前，除了市內幾間星級賓館，成都尚沒有一座現代化商務寫字樓。這一顯著的市場空白點使1996年交付使用的成都首座高等級寫字樓——新時代廣場取得了非凡的租售業績，吸引了大量的國內外知名企業入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達150-200元/平米·月。
階段二：僧多粥少，市場迅速降溫。新時代廣場的非凡租售業績極大地刺激了眾多的房地產開發商，1996年前后成都市中心迅速開建了十幾座高檔寫字樓項目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側，就聚集了9座，總量達60多萬平米。然而，成都高等級寫字樓市場與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機構和外省派駐機構相對較少；而受當地經濟總體水平影響，本地有足夠實力的民營企業（國營企業大都有自己的地盤）數量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開工的高檔寫字樓集中在1998年前后進入預售階段時，僧多粥少的局面便擺在了每家開發商面前。而先期竣工的新時代廣場率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項目在預售期便一籌莫展。成都的高檔寫字樓市場迅速降溫，1998年以后成都新開高等級商務寫字樓的建設幾乎陷入停滯狀態，并由此產生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。
階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時代廣場獨領風騷長達3-4年之后，1995-1996年開工的那批寫字樓中，川信大廈、冠城廣場開始脫穎而出。如冠城廣場憑借高規格的硬件配套、營銷上對國際大公司的強力公關以及特別的優惠政策，說服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業進駐，北京金杜、美國美標等著名公司亦從新時代廣場搬遷過來。此后，川信大廈和冠城廣場成為成都頂級寫字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機構和30%左右的國內知名企業成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數家世界500強企業，租金高達100-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。而同時，與這兩棟大廈幾乎供不應求相反的是，整個成都的寫字樓行業卻呈現出一種供大于求的狀況。
階段四：市場有所升溫，主導仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺和招商引資的卓有成效，以及“西部大開發”政策和中國加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時的寫字樓市場開始在20**年得到啟動。城市之心、世都大廈、時代數碼廣場、威斯頓聯邦大廈等停工停建項目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業績。同時，開發商亦不再盲目地新開寫字樓項目，只有@世界、時代廣場等少數幾個樓盤。
階段五：走向復蘇，趨勢鮮明。近年來隨著城市發展速度的加快，辦公物業需求不斷上升；而舊有的辦公物業（除少量高檔辦公物業）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務設施都難以滿足目前商務辦公的發展要求，產品面臨更新換代，辦公物業市場需求日趨旺盛；同時，城市規劃中兩個副中心方案的出臺，以及城市核心中央商務區規劃的確立都在一定程度上帶動了整個商務辦公市場的再次升溫。20**-20**年，成都寫字樓投資大幅度增長，由于需求量上升，成都寫字樓空置面積呈下降趨勢。整體來看，目前成都市的商務辦公物業的市場供需正趨向平衡發展，市場杠桿的調節作用明顯。
小結：
一直以來，成都的寫字樓呈兩極
分化的態勢，一方面是頂級甲級寫字樓市場需求旺盛，供不應求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場供應和市場需求出現明顯的反差。據調查，目前成都有大量的單位希望在一個采光通風良好、環境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級寫字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費用，壓抑的辦公環境……市場亟待新的辦公產品。于是，從20**年開始，成都寫字樓開始向情景化趨勢發展，@世界、時代廣場、錢江·鉑金時代、豐德國際廣場等寫字樓都在這方面進行積極的探索，旨在開發既能滿足企業形象，又能節約辦公成本，實現辦公舒適化的辦公產品，辦公向情景化方向發展是必然的趨勢。?。?）、成都市寫字樓未來發展趨勢
?、賹懽謽巧墦Q代需求迫切
在成都寫字樓市場，目前雖有時代廣場、川信大廈等一批甲級寫字樓的出現，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設施、樓高、辦公面積等都與國際標準相差甚遠，外形上體現不出實力企業的檔次，內部設計滿足不了企業辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫字樓升級換代呼之欲來。
這種升級在成都CBD區尤顯迫切。在成都CBD核心區域，現在有高檔商務寫字樓30多棟，而能與國際接軌的甲級寫字樓卻是鳳毛麟角。核心區域內聚集了在蓉60%以上的外資機構，世界500強里的80余家跨國公司，72家金融機構，這些外來企業還在每日遞增。因為尋找不到合適的辦公場地，許多企業只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報等；假日酒店則有加拿大加成顧問有限公司、日本經濟協會等。
?、诘囟纹磽尭蛹ち?/p>
由于土地的不可再生性，地段對于寫字樓而言具有永久性的現實意義。隨著時間推進，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強化。一個城市的CBD區將成為寫字樓開發商家交火最為激烈的之地。
成都CBD區核心地區2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統主要商務、商業區域。核心區之外的片區是中央商務區的外區，該區域3.05平方公里，將有少量的居住區域。據透露，整個中央商務區總建筑面積將達到1300多萬平方米，純粹商業樓盤將占1170萬平方米。目前核心區域內高檔商務寫字樓建筑面積只有100萬多平方米。
這種競爭源于對寫字樓建造的高規格要求。成都CBD區內雖然已經出現少量真正甲級寫字樓，但大多數寫字樓仍然不能與國際標準接軌。
?、鄹咧悄芑l展成必然趨勢
高智能化寫字樓也將成為成都甲級寫字樓的發展方向。雖然目前已經出現了一些這樣的寫字樓，但其發展還沒成為規模，因此還不能完全滿足相關高端企業的需求。但據了解，一些準備大力進軍寫字樓的實力開發商都已將打造高智能化寫字樓作為目標。
簡而言之，寫字樓的智能化就是通過一系列國際領先技術的通訊自動化系統、樓宇自動化系統、辦公自動化系統、保安自動化管理系統等的設備安裝，使每棟樓都變成一個蘊涵有巨大能量的信息化坐標，而入駐企業可以隨心所欲應用相關信息轉換.這不僅指大廈的水、電、空調、電梯、消防、安保的精密監測與控制,而且通過語音與數據的高速通訊接入,使企業的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個最簡單的方面,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會因為身在電梯或者大樓深處而讓手機信號受損，從而影響業務聯系。
?、芗准墝懽謽菍徍巳腭v資格
隨著社會分工明確化、細分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業特性也更為突出。因此，在巨大的市場需求面前，部分高品質的寫字樓會充分利用入駐企業(客戶)的知名度、檔次來提升自身的品牌優勢。因此，在企業入駐之前，寫字樓開發商將會對該企業的實力、信譽等各方面進行詳細調查，以保證入駐企業的水平都夠得上入駐的檔次。
?。?）、需求市場的相關調查
?、俪啥际袃葘懽謽鞘褂玫臐M意程度調查
最近，成都市某市場研究機構針對“成都市內寫字樓使用的滿意程度”進行了問卷調查，調查結果顯示：在1000多家入駐乙級寫字樓的機構和345家入駐甲級寫字樓的機構中，竟然有超過70%的機構對其現在使用的寫字樓感到不滿：
交通：走路開車都不方便。41.2%的被調查公司對所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積?。ㄕ?.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環路口交通不方便（占2.56%）。
電梯：太少太慢。對寫字樓配備電梯的調查結果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質量品質太差，經常壞（占7.53%）。而根據統計，目前成都寫字樓的一部電梯要服務8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。
IT通訊設備：終端少，故障多。對于寫字樓IT通訊設備，差不多6成的公司對于沒有寬帶、自己接線、撥號上網、電話線不夠用不滿意；認為長城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網線改造工程就更令物管頭痛。
空調：制冷制暖不到位。37.98%的公司對寫字樓空調配備不滿。其原因有：沒有中央空調，自裝空調又沒有預留位置；空調制冷制暖都不到位；空氣質量不好等。一場非典，使人們對健康有了更深刻的理解，寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風、健康、生態環境的被關注程度就更甚于其它類型的物業。然而給中央空調配備新風系統的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級和乙級寫字樓使用的中央空調都是傳統中央空調，制冷和制熱效果不好不說，各單位還不能自由地調控室內溫度，非常不方便?？上攵?，今后的商務辦公物業無論開發理念，還是產品設計都會有更大的突破。
物管：不盡人意。盡管被調查公司中，僅有21.4%對寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來的問題也值得注意。寫字樓衛生條件差、物管保安素質差、物管費用高、進出人員雜等使大多數入駐公司不滿意。
車位：數量少，費用高。對寫字樓目前車位的感覺滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級寫字樓一般配備停車位200-350個左右，平均每200-300平米僅有一個停車位。這不僅不能滿足公司內部人員對車位的需求，來客要停車就更加不方便。
周邊配套：就餐購物不方便。租或購買寫字樓的單位，對寫字樓周邊配套設施十分看重。然而，仍然有27%的公司認為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：員工就餐不方便，（占69.7%）；購物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供
工作快餐，而乙級寫字樓中午員工的就餐問題就非常突出。層高：給人壓抑感。被調查公司對成都甲級寫字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問題。
?、?目標消費市場的需求心理分析
A、選擇辦公地點的重要影響因素：
是否符合公司發展及形象的要求；
商務辦公物業的租金和售價；
進出辦公地點的交通順暢、方便；
商務辦公物業所處的位置，是否是商業繁華地段；
商務和辦公配套是否完善及方便程度；
辦公環境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風、采光條件是否良好等）。
B、商務辦公物業消費群體的需求傾向：
實力機構多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業，并且重視周邊及物業辦公環境；成都國際化程度的加深，外資駐蓉機構尤其喜好規劃合理，交通便利，企事業單位密集的區域，以提升公司企業形象；
純辦公物業仍然是需求的主體；
跨國大企業傾向于整層購買，中小企業則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；
對產品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。
職業投資人，尤其看重未來城市發展規劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。
篇3：商場物業市場調研分析操作步驟
商品房大量空置,有一條很重要原因是發展商的決策層缺乏必要的市場調查,沒有掌握到足夠的商場信息導致決策失誤,使項目開發出現選址不準和市場定位不發。
如位于武漢市江岸區某大廈,從它的規模、設計、裝修、設備,到付款方式,這個項目在同一區位中應屬佼佼者,但建成以來,出租和出售比率都很低,發展商難以實現預期效益。究其原因,主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊,常堵車,::人氣雖旺,但大量是外來人口,收入不高,周邊多家大型國營企業經濟也不甚景氣,且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環境中,發展商把大廈定位為商業、酒店、桑拿等,顯然是不適合的,是不經深入市場調查作出的不準確決策。
商場物業成功開發的前提是做好市場調查,否則,就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但很遺憾,不少開發公司并沒有一套完善可操作的關于項目開發前期的市場調查方案,每每接到一個項目,總是憑國土、規劃、稅務要求和幾個樓盤的數據就由業務人員憑經驗寫出項目的可行性分析報告?？茖W性、準確性不高。
1、商業物業調研需要了解的內容:
1.1.1對經濟與發展形勢分析
房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安、社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響,尤其是對房價和銷售情況。要制定正確的開發項目策略,不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業,很重要原因是他們看到了gg開放后的中國經濟不斷向前發展,政局和社會環境穩定,投資收益率高,廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力,事實也正是如此。
1.1.2對房地產市場發展態勢分析
對本地區、本省、周邊城市(外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態)以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性,有助于市場定位準確。前幾年,武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖,回報率高,紛紛投資興建。由于未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測,以致盲目投資,造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況,以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然,也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
1.1.3對房地產政策法規和政府規劃措施
近期,有關房地產的投訴糾紛日益增多,除了購房者法律意識有所加強外,更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事,出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規,遵章守法。否則,稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行,造成不必要的浪費。這方面主要了解的是:土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府領導人的重要講話,新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關于住房制度改革、藍印戶口制度,尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售"放心房"的要求等等,更須熟悉和嚴格執行。掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息,就能及時調整房地產開發和銷售策略,有助于項目的成功。
1.1.4對項目周邊居民的調查
無論哪一類物業,要做到市場定位準確,都必須深入了解居民,尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及未來住房的期望,可接受的價格,對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環境和設施配套等。然后再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如,有的項目所在環境居住情況比較復雜,各類居民雜居,外來人員不少,如果把市場定位為大套型的中高檔住宅,將有可能導致挫敗,因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。
1.1.5對周邊同類樓盤的調查了解
對周邊同類樓盤的調查了解,有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短,在今后的市場競爭中處于較為有利的位置,制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有:樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法(包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等)、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環境美化綠化等,同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等,然后制表逐一進行比較分析,以便正確定出自己的開發營銷策略。
市場調查獲取信息的方式、方法很多,為了獲得準確而周詳的第一手資料,發展商既要重點使用本單位專業人員,充分發揮其積極性;也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員,交給他們承擔部分調查工作;還可以委托有關機構進行調查策劃。無率由誰去做這
2、以下三種調查方法可作參考
1.2.1直接調查
直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸,詢問、請教,以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
1.2.2間接調查
通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料,當然對這些材料要對比分析,去偽存真。
1.2.3直接征詢
這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性,對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法,首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇,要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員,使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
1.2.4現場"踩點"調查
這是不少發展商、代理商作市場調查常用的方法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場,通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹,實地調查觀察,從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處,不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面,從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查,增大調查結果的可靠程度。