一、鹽城國民經濟狀況

1、回顧和綜合評述

鹽城市地處江淮平原東部、江蘇的北部,浦東經濟開發區、長江三角洲輻射區內,是江蘇沿海中心城市之一。東臨黃海、南與江城南通市、泰州市毗鄰,西傍文化名城揚州市和古城淮陰市,北與山城連云港市接壤。下轄一區二市五縣,市區、東臺市、大豐市、響水縣、濱?？h、阜寧縣、建湖縣、射陽縣。

鹽城地形皆為平原,南北部地區分別由長江和黃河攜帶的泥沙,經海潮、風浪作用沉積而成,地勢最高處在灌溉總渠兩側、廢黃河兩岸高地和響坎河兩岸,海拔8-9米,最低處在大縱湖、北龍港一線,真高只有0.7-1米。鹽城境內渠港灣四通八達,通榆運河縱貫南北,蘇北灌溉總渠、串場河、中山河、射陽河、新洋港、斗龍港等著名河流縱橫交錯。

鹽城土地面積14911平方公里。東部有海岸線582公里,占江蘇省海岸線總長度的56%。沿海灘涂面積45.3萬多公頃,占全省沿海灘涂面積的75%。鹽城總人口796.51萬人,其中非農業人口269.62萬人,占總人口的33.9%,人口密度534人/每平方公里。

鹽城處于亞熱帶向暖溫帶的過渡區,也是我國南北的連接區,年日照時數2252小時,年均氣溫15.7攝氏度,年降水量840毫米左右,土地肥沃,水域廣闊,氣候溫和,四季分明,冷暖有常,雨量適中,宜農宜林,宜牧宜漁。

鹽城市市區成立于1983年,全區總面積1696平方公里,人口66.34萬,下轄20個鎮,有305個村民委員會和139個居民委員會,是鹽城市政治、經濟、文化中心和對外開放的窗口。 鹽城市區由亭湖區和鹽都區構成。亭湖區是鹽城成熟的商業、居住、生活區;鹽都區是市區政治經濟科技文化中心。

鹽城是江蘇重要新型的工商業城市,具備較好的工業、農業基礎,被國務院列為對外開放地區。鹽城工業經濟具有一定規模和技術水平,全市現有各類工業企業4萬家左右。尤其是汽車產業成為鹽城的支柱產業,帶動了相關產業的發展。近幾年,全市的經濟發展迅猛,到20**年國內生產總值高達760億元,同比增長15.68%。人均國內生產總值達9542元,同比增長15.55%。

城市居民人均可支配收入為8059元,同比增長10.79%。鹽城市大部分為農業人口(66%),外出打工的較多,據有關數字顯示,至2000年底已有46.7萬人在市外打工,占當時的農業人口的17%。他們從市外省外境外帶回的收入并沒有能有效地計入當地的統計數字,所以實際人均收入要高于統計數字。(據有關資料顯示:截止20**年底,鹽城市先后向38個國家或地區輸出勞務人員達20589人,簽訂合同額5億多美金,完成營業額4億美元。以每人每年3萬元的收入和平均每人在外工作2年計算,派出一個人的年收入相當于農村10個勞動力的年收入。這幾年的海外勞務輸出共獲得了12億元人民幣的外匯。)社會消費品零售總額為224.88億元,同比增長6.36%。

同時,在房地產開發方面,鹽城市的發展也相當迅速,到20**年全市房地產開發投資額為23.12億元,同比增長幅度高達33.65%。

竣工房屋面積為134.08萬平方米增長8.68%,商品房銷售面積達144.3萬平方米增幅驚人地高達49.05%。從圖中可以看到,03年前,鹽城的銷售面積一直小于竣工面積,供大于求,而03年,巨大的需求導致了銷售面積超過竣工面積,求大于供?？梢灶A見,鹽城的房地產開發市場存在相當的潛力。

經過多年的努力,鹽城市經濟結構的戰略性調整取得重大進展,初步形成現代化城市的格局和風貌,人民生活在實現小康的基礎上更加寬裕。

2 、鹽城市社會經濟發展展望

A、鹽城—中國東部沿海岸唯一的“潛力股”

鹽城是目前中國東部沿海岸地區唯一欠發達的地區,預示著經濟上揚的巨大潛力。鹽城地區北有渤海灣、膠東半島,南有蘇南、上海、浙江、福建和廣東等沿海發達地區。中國的東部發達的經濟海岸線,在鹽城地區似乎突然間落入一個“V”型谷底。我們認為這與過去鹽城所處的交通條件有密切的關系?？v觀東部沿海地帶,東北、華北地區至連云港的交通體系較為完善。連云港—伊斯坦布爾歐亞大陸橋鐵路干線帶動經濟往西發展。而華東地區的長江黃金水道同樣把經濟騰飛的發展軸心扭轉為向西發展。鹽城地區成為中國沿?！L江這一宏觀經濟“T”發達地區上唯一的斷點。

隨著沿海大通道的貫通,中國“T”型發達地區的唯一斷點也將同時被彌補。鹽城地區也將迅速成為中國“T”型地區工商發展成本最低的一個經濟發展點。其經濟發展水平將迅速趕上蘇南、膠東半島。展望鹽城的未來經濟發展,它可能繼續跟隨在蘇南等地區之后,但就其從“V”型谷底回彈的發展空間潛力是巨大的。

B、融入上海二小時經濟圈

鹽城的地理位置屬于長江三角洲地區,而長三角區域經濟發展的梯度特征十分明顯。從傳統的經濟眼光來看,蘇北地區的經濟總量是蘇南的一半,而蘇南又是上海的一半。長三角的經濟發展圈層呈現與上海非常強烈的相關關

系。

鹽城地區傳統上從屬于南京經濟圈。南京在江蘇省的位置偏西,往西往南方便,往北往東不便的道路體系造成南京的經濟輻射主要往南往西。鹽城地區成為“被遺忘的角落”。隨著沿海大通的貫通,鹽城到南京的時間為3.5小時。而鹽城到上海的時間距離為2小時。南京對鹽城的影響將逐步減少,而上海對鹽城的輻射將加強,故此鹽城將逐步融入到上海經濟圈。

C、交通區位的巨大改變

中國沿海大通道對鹽城經濟發展的促進作用顯而易見,除此之外,鹽城同時正在努力完善海、陸、空全方位的交通基礎設施大豐五萬噸級的深水海港正在建設,鐵路交通也已基本開通,更為特殊的是鹽城擁有蘇北地區唯一的空港,而鹽城與蘇北其它地級市都有高速公路連接,所以,它將是整個蘇北地區陸運、空運的樞紐節點。由于鹽城悅達與韓國大宇集團的經濟合作。鹽城空港開通了鹽城-漢城每周一班的往返直達航班。隨著悅達集團三十萬輛生產線項目上馬,鹽城-韓國的經濟紐帶無疑將進一步加強,而鹽城空港也必將從其他支線機場的格局中脫穎而出,成為蘇北地區唯一的“國際空港”。

D、制造業發展的強勁動力

制造業的發展必然帶來大量人口的集聚、GDP的上升,是拉動一個城市經濟發展和城市建設的強勁動力。

近年來,鹽城工商業招商引資的形勢相當良好,沿海地區制造業上海-蘇南-蘇北的梯度轉移模式已初現端倪。而鹽城悅達集團的存在更加凸顯這個發展中城市的與眾不同。目前悅達集團汽車生產線為年產十萬輛,主要零配件為進口組裝,已經成為鹽城經濟發展的主要支柱。而隨著三十萬輛生產線的開通,零配件自主生產的比例必然加大,悅達也將真正成為鹽城地區無可爭議的支柱產業龍頭,拉動與汽車相關產業的經濟騰飛。

E、建城區的擴展帶來人口聚集的效應

歷史上,鹽城作為地區行署所在地,它的建成區范圍為20-30平方公里,與其下轄的建湖、濱海等縣級市沒有太大的區別。農業人口城市化的城市指向呈現隨機性強的態勢。

隨著鹽城撤區建市,新一任領導班子的第一項城建工程就是拉大城市框架,把建成區擴展為50平方公里,體育館、展示館、博物館等文化設施不斷完善,再加上制造業發展帶來的大量就業機會,使得鹽城明顯區別于其他縣級市。農業人口的城市化指向將迅速從隨機性轉變為集聚性。城市人口發展的“雪崩”期即將到來,鹽城在短時間內將迅速發展為百萬人口的都市型城市。

鹽城市的境外投資也有一定的規模,特別是韓國投資商占了很大的比例,約有6000名韓籍人士在鹽城工作和生活。高消費人群的增加可以繁榮鹽城市的商業市場。

F、鹽城社會經濟發展展望的結論

鹽城通過多年的發展,綜合實力得到了不斷提升,在今年11月初,在國家統計局首次發布“中國綜合實力百強城市”排行榜,在全國286個地級以上城市中,鹽城市排在第83位,躋身于全國百強城市行列。這是我國首次對地級及以上城市的綜合實力進行全方位的評估,涉及人口與勞動力、經濟、社會、基礎設施、環境等50多項綜合指標。鹽城市能躋身百強,是對其過去發展的肯定,也是其未來發展的希望。在中國經濟平穩發展的基礎上,鹽城市將有更好的前景,也為鹽城市的商業仍至商業物業的發展創造了有利條件。

3、總體社會環境因素結論

本報告分析宏觀經濟情況根本目的是要判斷今后一段時間房地產市場的走勢。簡而言之,只要全國經濟保持持續、穩定和健康的發展。鹽城在上海經濟及長三角經濟區的輻射下,房地產市場包括商業物業市場就大有發展前景。在外部環境有利的情況下,本案的預期租金、售價就有較大的上浮潛力。反之,本報告也需特別強調:如果出現突發的重大影響因素造成中國或鹽城經濟總量下降或GDP增長速度減緩達不應達的目標,直接后果將是整體就業不足,就業人口的收入停滯不上或有下降,間接的后果是居民整體購買力下降,消費不足,需求疲軟,那么將對整體房地產業包括商業物業造成不可估量的影響。即在外部外境不利的情況下,本案的預期價格就有較大的下跌壓力。但從目前的情況來看,此類不利影響發生的可能性較小。只要處理好就業問題與農業人口問題,擴大消費需求,中國經濟總體形勢應朝著長期趨好的方向發展。

二、土地市場分析

1、土地成本翻倍

鹽城現行土地的開發使用主要采取掛牌拍賣的方式,公開競標取得。這樣以來,房產商取得土地的方式就更為公平,“關系地”、“違規地”很大程度上得到遏制。土地作為政府惟一的大宗資產,集中進行管理可以實現土地效益的最大化,也便于城市進行統一規劃和設計,政府壟斷土地是其經營城市的表現,對于改善城市環境和防止無序開發有著很重要的意義。

除經營城市外,實際上是政府也想利用嚴把土地審批關,來遏制房產開發出現無政府狀態,政府一手壟斷土地,推行土地儲備制度,具體出讓操作時限量供給、公開招標、競價批租,這樣一來,誰出的價格高誰就能拿到土地的使用權;加之批出去的土地又控制在少數人手里,土地少了,開發商的熱情并沒有因此而減弱,反而越燒越旺,土地出讓價

格幾乎翻倍。

2、賣房不如炒地——房價和地價的嚴重背離

地價上漲就意味這開發成本上漲,房價勢必上漲銷售壓力增大,再加上市場瞬息萬變,樓盤的開發周期很長,等到面市的時候將會有更大的風險,給房產開發帶來的巨大的壓力和風險;而相較之“炒地皮”,似乎實現“利潤”要快的多、保險的多?！百u房不如炒地”便由此而生,因此部分開發商也紛紛加入到熱火朝天的炒地皮行列中。

地價扶搖直上,到了實際開發時已經被翻了幾番。這種炒來炒去致使地價飆升,房地產商只好把這種“成本”轉嫁到購房者那里。土地價值的最大化是實現了,房產開發的勢頭卻沒有有效遏止,反而愈演愈烈,俗話說“地價是房價漲跌的方向標”,高位房價自然而然地孕育而生,經濟適用房千呼萬喚仍然遭遇難產,高價房卻是不請自來遍地皆是,這樣導致了房價和地價的嚴重背離。

3、土地價值的時效性特征

由于現階段鹽城市南進西擴的總體發展戰略,市政府由老成區遷往南側的世紀大道,市民對未來的期許普遍看好處于城市版圖的南端新城區,使得城市的發展將沿著解放南路這條城市中軸線向南遷移。但南端新城區的城市建設由于底子薄,城市建設和生活配套的各方面還不十分盡如人意,老百姓對新城區有個接受的過程。隨著鹽中、一小新校區的建設,市民體育公園、體育館的建成、新的行政大樓的投入使用,以及大量房地產開發項目的落成,南端新城區的城市化繁榮程度不斷加強,市民對城市的認可將隨著不同的歷史時期沿著解放南路一個路口一個路口的往南遷移,所以南端新城區房地產項目的土地價值和項目商業價值將隨著不同的歷史時期而發生變化。

4、土地的放量供應預示著產品過剩的買方市場即將到來

在政府和部分開發商熱情高漲的樂觀主義情緒下,土地持續放量供應,白熱化的價格戰已經是可預見的未來!我們從近幾年的土地供應量數據來看,由于土地價格上升和土地供應量急速增大,在如此行情下,可以預見激烈的價格戰爭和市場戰爭已經一觸即發,這必然使房地產開發利益空間受到巨大的威脅,對開發企業來講也將是危機與高風險的挑戰,是企業生存和發展所必經之戰,也是一場必須贏的戰爭。

三、房產市場分析

1、板塊效應初現端倪

A、人民中路板塊——沒落貴族、戀土情節

B、城東板塊——市場追隨者

市場特征以補缺型為主

C、鹽都新區板塊——市場滲透者

市場特征以外來投資者為主

D、先鋒島-串場河板塊——商用不動產

E、解放南路北板塊——異軍突起領跑市場已成為必然

2、局部市場競爭激烈,演繹生與死較量之戰

解放南路房地產板塊供求關系分析:

關于供應量

目前已完成批租手續可開發

項目為:

奧林匹克花園3萬平方米

金色家園12萬平方米

奧林匹克花園17萬平方米

鑫都花園30萬平方米

溫馨家園16萬平方米

娛樂花園4萬平方米

紫薇花園13萬平方米

迎賓南路地塊&

nbsp;19萬平方米

解放南路東側A區75萬平方米

雙元路蘇通房地產3萬平方米

廣電中心南側6萬平方米

繽紛亞洲8萬平方米

解放南路(原工行地塊) 2萬平方米

教院附中東側2萬平方米

鹽中東側南通宏鵬22萬平方米

總計:232萬平方米

關于需求量

預計在今后幾年內,解放南路房地產板塊將占鹽城房地產份額的50%。

鹽城房地產在一年之內有突飛猛進的發展,達到發達地區年人均消化1~1.5平方米的水平。

在解放南路不再批租土地的前提下,該地區完全消化時間也將長達4~6年;

如果繼續有批租土地的增量,完全消化時間可能為10年。

四、開發商分析

1、本土企業全面改制

2、外地企業進入鹽城

從鹽城目前的樓市來看,來自經濟發達地區地產企業越來越多,無論從建筑、規劃、設計,還是操盤手法營銷策略都給鹽城帶來呢強烈沖擊,讓市民們感受到了一陣旋風,比如“衡泰冠城”在去年地鹽城樓市中就是一個亮點,在同檔次地產品中極受關注和追捧,我們不可否認它已經在鹽城建立呢自己的品牌。

3、競爭導致經營理念變化

由于競爭的加劇,開發商自身素質的提高,經營理念漸漸趨于成熟,更注重市場細分,打破同質化將是必然趨勢,目前鹽城樓市各行其道,開發物業檔次各異各出其招,由生存型走向都市型。

五、消費心理分析

1、新城VS老城

2、矛盾觀望的態度,價格將成為分水嶺

六、觀念分析

鄉鎮型向都市型轉化

1、空間觀念

自行車—→摩托車—→汽車

2、消費觀念

76%的高端購房客戶接受按揭

3、營銷觀念

從傳統的自產自銷到營銷專業團隊售樓時代

4、居住觀念

從生存型到追求精神生活(文化)

從室內(房型)到室外(環境)

從貪大求寬到資源的經濟性考量(性價比)

篇2：市場調查在房地產開發中的重要性

　　“知已知彼,百戰不殆”,在當今商品經濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業知已知彼的方法就是市場調查。

　　市場調查就是運用科學方法,有目的、有計劃地系統搜集、記錄、整理和分析有關市場活動狀況的完整資料,為企業預測提供資料數據,為經營決策、制定計劃提供依據。因此說市場調查是企業了解市場情況,進行市場判斷、預測、制定正確經營策略的前提,也可以說,市場調查直接關系到企業的生存和發展。

　　房地產業具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

　　北京的房地產企業把市場調查作為一種預測市場、輔助決策的重要方法,在認識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產市場,可以說不需要進行詳細認真的市場調查就可以把握市場,因為那時北京的房地產市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當時所謂的房地產市場調查,以及依據市場調查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產企業來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產開發商會浪費時間認真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發展趨勢,因為當時這樣做沒有必要。

　　但是隨著房地產市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調查工作對房地產企業的作用也逐漸顯得重要和現實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領導拍腦袋,憑經驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產市場發生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發展趨勢沒有明確、清醒的認識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產企業認識到對房地產市場進行調查是十分關鍵的一步。

　　在房地產開發的不同階段,市場調查的重點也不盡相同。

　　(一)購地前的宏觀調查

　　因為房地產作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產企業在購買土地之前,要對該地區房地產的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調查研究,這一區域各類房地產項目的開發量是多少,消化量是多少,現在存量是多少,空置率及租金水平如何,結合該地區近兩年各類房地產項目的銷售情況,對各類房地產項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調查,了解該地區對各類房地產項目的需求情況。根據以上供需的宏觀調查結果,確定該地塊大致的產品定位--是做哪一類房地產項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應的經濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應該說這一階段的市場調查結果往往是最為關鍵的,因為據此做出的決策將直接關系到項目經營的成敗。

　　(二)購地后項目產品定位分析

　　在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調查分析,依據所確定的產品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查,以給要開發的產品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據主要客戶群體的消費水平、職業特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準等。對于主要消費群體的調查,可以通過直接向可能的潛在客戶調查,也可以向租賃者了解客戶心態,因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調查去了解客戶的心態是最巧妙的捷徑。把調查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產品的定位更加清晰。

　　以下是一次對潛在購房者進行需求調查的部分結果:

　　1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

　　3、經過對于周邊同檔次項目進行供給調查發現所提供的三居以180平方米以上為供應量最大。

　　供需兩方面綜合對比,可得出以下結論:即在該地區價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內,就可以在項目戶型比例中給予考慮。

　　(三)配合產品設計進行的調查

　　進入設計階段,市場調查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區同檔次的明星樓盤進行重點調查,分析其在設計上的優劣勢,以便在設計時有所依據,因為房地產建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內取得了銷售幾萬平方米的矯人業績,就是其充分利用市場調查這一有利工具輔助設計的結果。

　　該項目的發展商在規劃設計之前,就進行了有重點的市場調查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細的需求調查后,發現對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區內的環境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區整體規劃設計中充分考慮了小區內的環境,特別聘請德國規劃師進行園林景觀的規劃設計:精心保留了現狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區主入口設計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環境自然、寧靜、優雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環境的項目,大大提升了該項目的品質。

　　在戶型設計時根據需求調查的結果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設計中一個比較難解決的問題。經過仔細推敲,在設計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設計中充分考慮了市場調查的結果,使其設計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

　　(四)配合市場營銷進行的調查

　　為配合房地產項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調查。因為房地產項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。比如經過跟蹤調查,發現周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關的調查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應,就會十分被動,失去十分寶貴的商機。

　　(五)其它方面的調查工作

　　在項目開發過程中,還應根據公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調查,如:對新材料、新產品、新技術的調查,對物業管理收費標準及提供的服務的調查等,以為公司的一些具體決策提供依據。比如中關村地區的某個項目,經過認真的調查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術,使該項目頗具吸引力。

　　總之,房地產的市場調查工作應該是一項長期的工作。有些人認為:只有項目開發初期才需要進行市場調查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經濟的發展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發生變化,這些變化無疑會對市場產生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據,如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經常性的市場調查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應變措施。因此,具有遠見卓識的房地產企業管理人員應該選派專人,設立專職負責市場調查的工作部門或組織系統,訂立合理的規章制度,讓房地產企業本身的市場調查工作不會時斷時續,而是結合營銷業務的實際需要不斷地改變調查的重點,經常性地發揮應有的作用。使市場調查工作貫穿著房地產開發的各個階段,真正成為房地產企業的生命線。

篇3：房地產市場調查培訓

房地產市場調查培訓

—、市場調查的工作內容

（一）為什么要進行市場調查
正確制定營銷計劃、改善經營管理，提高競爭能力、開發新產品及開拓新目標市場。

（二）調查的種類
探索性調查（對企業或市場上存在的問題無法確定時所迸行的調查如問卷）；
描述性調查（找出市場各種因素之間的內在聯系，對客觀情況如實加以描述）；
因果調查（對市場上出現的某些現象之間的因果關系或測試假設的因果關系的正確性而作的調查）：
預測性調查。

（三）調查的基本原則
準確、及時、計劃、適用、經濟合理

（四）市場調查內容

1、 市場環境謂查：

（1）經濟環境——人口及結構、收入增長情況、宏觀購買力、家庭收入及消費結構變化、物份水平及通貨膨脹、基礎設施：
（2）政治環境——有關方針政策，如財政稅收金融等、政府的有關法令，如環境保護土地管理城市房地產管理廣告反不正當競爭等、政局變化，包括國際和國內政治形勢；
（3）社會文化環境——－居民職業構成教育程度文化水平、家庭人口規模及構成、居民家庭生活習慣審美觀念及價值取向、社會風俗。

2、消費者調查：

（1）消費者構成調查：消費者的數量、年齡、性別、地區、經濟收入、實際支付能力、對潛在消費者的調查和發現、經濟來源：
（2）消費者購買行為調查：購買商品房的欲望、動機、習慣、購買數量及種類、消費者對房屋設計價格質量及位置的要求、對企業商品的信賴程度和印象、購買決策者和影響者的情況。

3、市場情況調查：

（1）市場的需求和銷售量：
（2）本企業在市場中的狀況；
（3）可開發的領域、潛在需求量。

4、價格調查：

（1）影響房產價格的因素：
（2）消費者對價格的反應：
（3）企業的不定期價和消費者的反應：
（4）價格的波動：
（5）價格政策帶來的影響。

5、廣告調查：

（1）企業促銷方式廣告媒介的比較及選擇：
（2）廣告費用及廣告量的調查；
（3）廣告效果的調查。

6、競爭情況謂查：

（1）競爭企業的數量規模實力：
（2）競爭企業的市場營銷及開發情況：
（3）競爭產品的設計結構質量服務狀況；
（4）競爭產品的市場反應：
（5）消費者對競爭產品的態度和接受情況。

7、配合營銷的調查：

（1）1公里范圍內的褸盤調查；
（2）同價位的樓盤調查；
（3）同一銷售時期的樓盤調查：
（4）將推出樓盤的調查∶
（5）成功樓盤的調查。

二、市場調查的工作程序

l、確立調查主題
2、確定調查范圍
3、確定調查方式
4、確定調查人員
5、學習調查主題的相關知識
6、展開調查
7、分析與研究
8、提出報告

三、市場調查經驗及技巧

1、以不同身份介入調查
2、提問技巧
3、觀察的著眼點選擇
4、以解決問題的方式開展調查
5、循序漸進的調查
6、一次調查只設定一個主題
7、建立同行間的友誼
8、以理論支持對調查成果的總結
9、發揮電話的功能進行調查

四、競爭與銷售分析

1、競爭樓盤的分析案例
2、競爭對手銷售對比分析：
銷售速度、宣傳推廣、銷售特色、銷售環境、銷售措施、人員情況、銷售政策調整、促銷情況、價格情況、銷售產品類型特征、銷售創新、新產品推出情況

五、本地房地產市場評論

內容以實際整理之當地資料為準。