國內購物中心的市場準入條件
購物中心進入的市場條件，國外和國內的觀點不盡相同，因為市場的現實情況不同，在此僅針對國內的觀點做一些說明。一般判斷市場進入條件是否成熟有一些基礎的原則和參考標準。都市型購物中心發展條件是人均GDP達到2500美元；而人均GDP達到4000美元，公路發展、家庭汽車擁有率達到15－20％的時候，可以發展成為郊區型大型購物中心。我們認為商業地產準入的基本條件是：社會消費品零售總額超過300億元人民幣、三公里商圈人口數量超過30萬人。
當然，從目前的實際操作來看，雖然我們也采集和分析了一些量化的指標，但是更多的是作為參考。作為一家開發公司，或者是進入購物中心領域的一家實業公司來說，是否進入這個市場，起決定性作用的往往是一些定性指標（核心或非核心商圈）或者相對量化的指標（城市排序等）。較為通常的做法是，先對全國的主要城市進行分類，再對城市的不同區域進行分類，形成區位矩陣，然后根據各自的選點標準進行具體選擇。
比如說我們將城市分為了五類，很多觀點跟現階段專家的研究基本相同，只不過這里分類更細化一些。如下圖所示：
城市分類 | 城市描述 | GDP | 市區人口 | 人均收入 | 人均消費性 支出 | 社會消費品零售總額 | 固定資產投資額 |
一類城市 | 北京、上海、廣州、深圳 | ＞5000億 | ＞500萬 | ＞20000 | ＞15000 | ＞1500億 | ＞1500億 |
二類城市 | 直轄市、 省會、經濟發達城市 | ＞2000億 | ＞200萬 | ＞12000 | ＞10000 | ＞800億 | ＞1000億 |
三類城市 | 省會、經濟發達城市 | ＞1000億 | ＞100萬 | ＞10000 | ＞8500 | ＞300億 | ＞700億 |
四類城市 | 經濟較發達城市 | ＞800億 | ＞50萬 | ＞9000 | ＞7500 | ＞150億 | ＞400億 |
五類城市 | 其他重點城市或百強縣前20位縣市 | ＞500億 | ＞50萬 | ＞8000 | ＞6500 | ＞100億 |
主商圈
次商圈
商業配套薄弱的人口密集區
新市中心
交通比較便利的城鄉結合部
1一類城市
★
★
★
★
★
二類城市
★
★
★
★
●
三類城市
★
★
★
●
●
四類城市
★
★
●
●
○
五類城市
★
●
●
○
○
成為次優選擇的城市所具備的特點是，第一，城市規模比較小、人口比較少。第二，很高的GDP，部分小城市年生產總值甚至高于西部省會城市GDP。第三，人均GDP非常高，按照國際標準已經是中等發達水平，人均GDP達到10000美元以上。第四，消費市場相對不發達，商業需要升級換代。這種典型的城市比如江陰、昆山、張家港、晉江等全國百強縣前列的城鎮。
次優選擇案例介紹
為了增加投資選擇機會，我們進行了上述“次優方案”的嘗試，首先對上述中小發達城市進行了篩選，結合實際的市場機會，選擇了“CS”地區作為試點。經過我們的前期市場調查，這個城市的市場情況如下：1、經濟非常發達，20**年GDP總量1150億，人均GDP11萬人民幣，折算成美元是1.6萬，在全國百強縣排前五位，更是蘇州經濟的火車頭。2、市區面積210萬平方公里，人口比較少，僅僅100萬出頭，其中市區人口40萬。3、商業發展較為落后，現有商業以百貨和大賣場為主，最大商業體的經營面積不超過三萬平米，并且在硬件設施上比較欠缺，全市尚沒有購物中心出現。4、20**年這個城市私家車擁有量達到7.8萬輛，百戶私家車擁有量達到23輛。
根據城市和商業現狀，我們采取了如下的市場進入策略：
第一，市場選址，我們瞄準城市主商圈，同時考慮城市將來發展方向；
第二，商場的定位就是采取購物中心的形式，商場檔次是中檔偏上，主要是突出購物環境、品牌豐富，并且是具有吸引力；
第三，商場體量是八萬平方米左右遠遠超過這個目前商業體量，盡量爭取覆蓋廣闊的區域；
第四，建筑標準，硬件水平很高，停車等配套完善，形成該市現有商業部可比擬的優勢；
第五，經營策略是由國際知名商業地產運營管理商負責招商推廣運營，并且只租不售，確保商場檔次。
投資期望和實際表現
該項目位于城市核心商圈邊緣，同時也是未來行政中心發展方向，三公里范圍內輻射人口15萬人，占整個城市40％。項目臨兩條主干道，公交線路很多，交通非常便利。整個項目體量是八萬平方米，大賣場只有1.7萬平方米，占可租賃面積的35％，比例適中，機動車停車位400個。樓層只有四層，典型的購物中心做法，主力租戶是沃爾瑪，位于三樓至四樓，避免了對自營零售部分的不利影響，并且設置平層停車庫。
項目的沿街立面很長，展示性非常好，交通非常便利。動線設計和業態組合，都還不錯，特別是購物中心里連鎖品牌占比已經高達94％。鋪位的大小一般是50－200平方米，總共有150個鋪位。
在宣傳推廣方面選擇美國一流商業地產運營商進行合作，從項目選址開始進行招商宣傳和市場推廣；整個項目建設期間，對項目的推廣宣傳也一直沒有停止過。從我們自己做商業地產的觀點或者是從教科書上學到的知識，這個項目選址的地段是未來發展方向，盡管不是傳統的商圈，但是距離傳統商圈只有一公里左右。方案設計符合原來市場定位和市調報告，布局比較好，動線比較流暢，業態上品牌商品充足，業態齊全，檔次中等。
這個項目是20**年6月開業，開業時候的出租率達到99％，市場反應非常熱烈。但是，不久之后我們認為這個項目實際運營情況不夠理想，主要是客流量、租金成本、提袋率都比我們期望的要差。這個項目開業的時候每月客流量是20萬，現在是每月30萬。并且租戶的租金成本非常高，租金成本占50％以下的只有23％，租戶的生存能力比較差。
案例原因分析以及相應解決策略
預期與實際的落差是什么原因造成的？我們需要從三個方面具體分析做購物中心應該注意的問題。
第一，城市經濟發展的特點和結構。
我們選擇了一線城市深圳和商業比較發達的二線城市成都，和這個城市進行對比。我們發現深圳和成都20**年的GDP，深圳是7800億，成都是3900億，這個城市是1100億。雖然這個城市GDP總量比深圳和成都低了很多，但是它的增長速度非?？?，屬于短時間內迅速積累財富。從20**年至20**年，這個城市GDP增長2.75倍，增長率高于成都1.62倍，也高于全國平均水平2.13倍，僅僅低于深圳2.99倍。
從GDP結構上看，20**－20**年，該市的第三產業與第二產業比值一直在60％－70％之間，同期的深圳從83％增長到了100％的水平，成都則一直保持在100％的水平?？梢娺@個城市的GDP依然是投資拉動為主，消費占的比重是偏低的。
從社會消費品零售額上同樣可以體現，該市20**年社會消費品零售額是人民幣264億，分別低于同期深圳2252億和成都1622億，并且從20**到20**年，這個城市的社會消費品零售總額占GDP比重一直在20％左右，同期深圳是30％上下，成都是40％上下。由此說明這個城市的消費力是偏弱的。因此，我們判斷這個城市增長雖然非常迅速，但是屬于爆發式的增長，主要是以投資和出口拉動為主，消費市場沒有完全打開。
第二，城市商業發展階段和特點。
接下來，我們進行了細部市場抽查，發現該市消費市場的特征如下：1、品牌意識比較薄弱，價格因素對日常購物的影響較大，人們強調的是便宜而不是品牌；2、百貨商場是這個城市購物的首選，其次就是大型超市；3、公交車是主要的交通工具，對于商品品類齊全的要求高于其對于品牌的要求；4、需要的公共設施是衛生間和非機動車的停車位，而不是機動車停車位。
我們對該市的商業環境也進行了更深入的研究，發現以下問題：1，該市現有經營最好的華聯商廈開業已經十年多了，營業面積就是兩萬平方米，品牌只有240個，存在硬件條件不高，配套缺乏的問題；2、超市類大潤發的經營非常好，還有時代超市、?？吐?、世紀聯華和歐尚等超市，但是同質化非常嚴重。
根據上述情況可以判斷，該市消費市場尚處于百貨和超市階段；百貨商場數量不多，面積比較小，品牌比較小，消費者沒有建立起來品牌意識；購物中心更側重于通過品牌拉動力，完全的購物中心業態對于這類城市來說屬于比較激進的嘗試。
第三，城市居民購買力水平和消費認知。
通過對該市居民購買力水平進行宏觀的分析，我們發現這個城市雖然GDP非常高，但是除了之前提到的消費所占比重偏低之外，另一個特點是民營經濟非常發達。
20**年民營企業收入占整個工業收入70％，同時該市民營經濟又以服裝等勞動密集型產業為主，勞動密集型的民營企業形成購買力的特點是財富集中度比較高，小部分民營企業主擁有大量財富。中上檔次購物中心的定位，相對企業主的消費來說偏低；而基層務工人員基數比較大，但是購買力低，適合超市，購物中心相對其檔次又偏高。
通過市場抽查，我們發現企業一般職工占到企業的40％，因為是勞動密集型，10％是企業管理人員。月收入3000元以下占到83％。家庭月收入6000元以下占85％，城市多數居民文化程度不是很高，月收入較低。根據上面情況，我們認為購物中心的目標客戶群——城市中產階層在這個城市比例比較少，購物中心定位高不成、低不就，比較尷尬。
經上述分析，我們認為該市經濟是屬于爆發式的發展，并且是以投資、出口為主導，商業市場發展與經濟發展不匹配；第二是政府相關商業規劃不健全，超市同質化非常嚴重，商業體量與市場真正需求不匹配；第三，民營經濟發達，財富相對集中，消費力兩極分化嚴重，缺乏中產階層，購物中心的目標客戶群比較少。第四，該市目前的商業市場仍處于百貨和大賣場階段，價格和品類仍然是這個購物的首要關注點，購物體驗和品牌意識還沒有完全建立，購物中心的基礎條件不是很成熟。而這種類別的次優城市中，大部分都具有這樣的特點。
對于商業發展并不完善，市場容量有待擴大的城市，我們認為購物中心需要注意到的是：
第一，政府扶持。我們認為政府引入商業開發商的時候應該認識到：商業項目在城市整體投資環境改善和升級方面的巨大作用，商業地產和城市是共同發展的，商業地產引導城市居民更好的改善消費習慣，提高消費檔次。因此政府應給予商業開發商相當的扶持，包括在投資階段地價的優惠、相關規費的減免等，開業之后對于稅費的適當減免等；在城市規劃方面，政府要充分考慮到當地的商業承受量，不要過度放量。
第二，租戶的選擇。盡量使用租戶本土化，打破大規模引進連鎖店和大賣場的方式，適當考慮當地消費者對業種的偏好需求。我們應用的是連鎖品牌店，但是對這類城市，當老百姓的品牌意識薄弱的時候，應該要調整我們的招商策略。
第三，培養潛在的客戶。我們不指望商業地產第一年的開業回報率有多少，第二年要賺多少錢，但我們一定要注意到商業地產的持續能力，或者說對于客戶群的培養要有足夠的耐心。
并且我們認為商業購物中心體量一定要適中。
綜合上面的案例，我們認為現階段商業地產的進入選擇，應該滿足如下要求：
第一，經濟發展已經到了一定水平，這個一定水平不僅包括經濟總量，而且是在結構上第三產業已經占相當的比重，或者說比重在比較大的上升。
第二，應該具備龐大的消費人群基數，存在比較多的中產階層，包括白領、公務員、企事業單位的人員。
第三，百貨市場發展應該比較充分，競爭比較激烈，已經存在比較大的具有相當品牌意識的消費人群，只有當百貨發展得比較充分，競爭比較激烈的時候，消費者才會有較好的品牌認識。
所以，根據上述標準，我們認為在現階段，購物中心的選址還是應該集中在“最優選擇”城市，即一到三類城市。
篇2：溫州市市場準入五證合一登記暫行辦法(2015)
溫州市市場準入“五證合一”登記暫行辦法(20**)
各縣（市、區）人民政府，市政府直屬各單位：
《溫州市市場準入“五證合一”登記暫行辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。
溫州市人民政府辦公室
20**年6月30日
溫州市市場準入“五證合一”登記暫行辦法
第一條 為進一步簡化市場準入程序，優化登記流程，縮短登記時限，促進登記便捷高效，根據國務院《關于促進市場公平競爭維護市場正常秩序的若干意見》（國發〔20**〕20 號）和《浙江省人民政府辦公廳關于實行企業“五證合一”登記制度的通知》（浙政辦發〔20**〕67 號）等規定要求，制定本暫行辦法。
第二條 “五證合一”登記制度，是指在市場主體準入登記中不減少市場監管、質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門審批權限的前提下，采取委托、授權、聯合審批等方式，將組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證、統計登記證與營業執照實行“五證合一”，向申請人頒發載有注冊號、組織機構代碼、稅務登記證號（納稅人識別號，下同）、社會保險登記證號和統計登記證號的營業執照（以下簡稱“五證合一”營業執照）的登記辦法。
第三條 “五證合一”實行“一窗受理、一表申報、一個標準、依法核準、限時辦結、一窗發證”的管理原則。
第四條 審管辦依托行政審批服務中心市場監管局窗口，設立“五證合一”綜合窗口（以下簡稱綜合窗口），同時負責“五證合一”登記工作的組織協調，以及“五證合一”電子政務服務系統平臺（以下簡稱平臺）的建設和維護；市場監管部門牽頭負責“五證合一”登記管理工作，明確各類企業名稱核準的程序，同時協調解決市級功能區在商事制度改革中遇到的困難和問題；質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門按照各自職責配合做好“五證合一”的具體實施工作。
第五條 企業在行政審批服務中心市場監管局登記受理窗口（以下簡稱市場監管登記窗口）遞交一套申請資料，填寫一份表格，實行檔案共享。市場監管、質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門即可通過平臺完成部門之間的數據交換、信息傳輸和全部審批流程，審批辦結后，企業即可在綜合窗口領取載有注冊號、組織機構代碼、稅務登記證號、社會保險登記證號和統計登記證號的營業執照。申請資料原件由市場監管部門保存，質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門需要查詢申請人提交的申請資料原件的，市場監管部門應無條件提供查詢及復印。
企業申請設立時，申請資料無需蓋公章，由擬任法定代表人（負責人、執行事務合伙人、投資人）簽字或提供委托書即可；申請變更、注銷登記時，有關申請資料應加蓋公章。
第六條 優化審查環節，實行信息互認。市場監管、質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門共同審查的申請資料和登記事項，市場監管部門已經審查的，其他部門不再重復審查而強化事后監管。
第七條 企業設立登記按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┦袌霰O管登記窗口收到申請人申請資料后，經審核，申請資料齊全并符合法定形式的，應向申請人出具《“五證合一”受理通知書》，并及時將相關申請信息錄入企業注冊登記系統，進入聯合審批流程；申請資料不齊全的，市場監管登記窗口應當場一次性告知申請人需要補正的全部內容，并出具《補辦通知書》。同時，綜合窗口對受理的相關資料進行拍照或掃描，并及時傳至平臺。
?。ǘ┦袌霰O管登記窗口在承諾時間（內資2個工作日，外資3個工作日）內完成營業執照審批手續后，將申請資料和營業執照信息傳至平臺。
?。ㄈ┵|監窗口收到平臺推送申請資料和營業執照信息后， 要在0.5個工作日內辦理組織機構代碼登記手續，并將組織機構代碼發送至平臺。
?。ㄋ模﹪?、地稅、統計和人力社保等部門窗口收到平臺推送的申請資料、營業執照和組織機構代碼信息后，要在0.5個工作日內分別辦理稅務登記證、統計登記證和社會保險登記證相關手續，并分別將稅務登記證號、統計登記證號、社會保險登記證號發送至平臺。
?。ㄎ澹┚C合窗口收到各相關部門核準（或確認）登記信息后，在“五證合一”系統平臺上打印出載有注冊號、組織機構代碼、稅務登記證號、社會保險登記證號和統計登記證號的營業執照。
?。┥暾埲藨{《“五證合一”受理通知書》或有效證件到綜合窗口領取“五證合一”營業執照。
第八條 對于因企業發展需要外出經營，確需分別提交組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證、統計登記證的，由質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門根據企業申請，憑其提交的“五證合一”營業執照，分別予以制發組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證和統計登記證。
第九條 各地各部門在辦理涉企有關手續時，對企業已提交標注組織機構代碼、稅務登記證號、社會保險登記證號、統計登記證號等注冊號的營業執照，應當予以認可，不得再要求企業另行提交組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證、統計登記證。
第十條 變更登記參照本辦法第七條流程辦理（對原已登記但未辦理“五證合一”營業執照的企業申請“五證合一”登記的，由市場監管登記窗口統一收回原組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證、統計登記證，并分別轉交給質監、國稅、地稅、人力社保、統計窗口）。持有“五證合一”營業執照企業辦理注銷手續的，由企業先行辦理國稅、地稅、統計部門的注銷手續，再向市場監管部門申請辦理注銷手續。市場監管部門注銷完成后辦理質監、人力社保部門注銷手續。其中，企業單獨領取了各部門證書的，由各部門分別收繳；僅領取“五證合一”營業執照的，各部門在注銷手續辦理完結后，在“五證合一”營業執照背面加蓋注銷登記專用章，市場監管部門注銷后“五證合一”營業執照由市場監管部門收繳。注銷手續完成后，相關信息應及時推送至信息共享平臺。
第十一條 除本辦法規定事項外，企業在領取營業執照后需辦理其他涉稅事項的，按現行規定到國稅、地稅部門辦理。
第十二條 個體工商戶的設立登記，由市場監管部門牽頭，各地市場監管基層所在目前已實現“二證聯辦”的基礎上，進一步調整優化辦理流程，在營業執照上加載納稅人識別號，先實行個體工商戶“二證合一”登記?，F階段個體工商戶確需組織機構代碼證的，憑“二證合一”的營業執照，到質監部門辦理組織機構代碼證。待條件成熟后確需組織機構代碼證的個體工商戶可申請將營業執照、稅務登記證與組織機構代碼證合并辦理。
第十三條 本辦法施行后，國家、省出臺新規定的，從其規定。全國“一照一碼”改革方案公布后,按照國家統一部署同步實施。
第十四條 本辦法施行后，如遇到軟件技術故障等不可抗力導致不能正常辦理“五證合一”登記時，可暫時轉為本辦法實施前登記方式先行辦理。
第十五條 本辦法未規定事宜，由市場監管、質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門按現行規定執行。
第十六條 本辦法自20**年8月1日起暫行。
篇3：調整房地產市場外資準入和管理政策通知
住房城鄉建設部等部門關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
為促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，決定對《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(住建房[20**]171號)中有關外商投資房地產企業和境外機構、個人購房的部分政策進行調整，現就有關事項通知如下：
一、外商投資房地產企業注冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關于中外合資經營企業注冊資本與投資總額比例的暫行規定》(工商企字[1987]第38號)執行。
二、取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。
三、境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。
四、住房城鄉建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等有關部門進一步簡化程序，提高辦事效率，優化和改進外商投資房地產管理。自本通知印發之日起，外商投資房地產企業可按照相關外匯管理規定直接到銀行辦理外商直接投資項下相關外匯登記。
除上述政策調整以外，《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房[20**]171號)繼續有效。
住房城鄉建設部 商務部 國家發展改革委 人民銀行 工商總局 外匯局
20**年8月19日