5萬平方米余商貿城的運營思路

　　項目簡介

　　建筑面積共計5萬平米，分為兩期建設有3層沿街商鋪和2層內部商鋪兩種物業形態。

　　市場環境

　　主要還是以街鋪為主的消費市場，靠區域零售為主，缺乏進入專業市場的意愿。

　　項目的拆遷地原來是菜市場，在進入改建市場后政府許諾原有經營戶要享受優惠的招商政策。

　　項目對面是正在修建的當地最好的濕地公園。

　　周邊是大型廠礦企業的宿舍區，擁有較大的消費能力。

　　項目定位

　　產品定位：3層沿街商鋪建筑面積在300平米左右

　　2層內部商鋪控制在100平米以內

　　定位語：開啟新創富時代的商業航母

　　形象定位：經過反復的討論結合項目自身質素為項目為集貿易、倉儲、物流、商住等功能于一體的商品（含成品、半成品、原料、商情信息）集散地

　　業態定位：

　?。?）經營業態類別

　　日用百貨、家居、服裝鞋帽、休閑餐飲、綜合商貿以及主力店

　　劃分步驟:首先把沿街商業樓和內部商業樓進行大的區域劃分，內部商業樓作為批發商貿城，沿街商業樓主要作為內部商業樓經營業態延伸以及金融配套服務行業。

　?。?）沿街商業樓的經營業態劃分

　　A段擁有建材、五金的商業氛圍，客戶資源較多且靠近鋼廠路，便于業主貨物的裝卸以及自主經營，在原有經營業態基礎上進行整合，定位于五金、汽配農機等。

　　B段靠近濕地公園定位于休閑風情街，可以滿足在濕地公園游玩的休閑人群需要，如：餐飲、娛樂、KTV等。

　　項目西側的大面積商業樓，作為主力店。

　?。?）內部商業樓的經營業態劃分

　　日用百貨區和服裝鞋帽區：

　　北側靠近礦區以及鋼廠宿舍擁有大量的固定消費者，居民購物比較方便，可以為商貿城吸納消費目的不明確的人群。

　　家居區：

　　此類經營業態的消費群體，消費目的非常明確，對位置的要求不高主要考慮規模以及是否能夠一次性采購。

　　在中間位置也能為市場未來的運營聚集人氣，避免市場內部死角的出現。

　　綜合商貿區：

　　目標消費群體是休閑人群，經營業態在休閑風情街的基礎上進行順延，作為剩余經營業態的補充，可以給客戶更多的選擇。

　?。?）調整趨向：

　　二期經營業態可以作為一期經營業態的延伸和補充。

　　價格策略

　　在充分研究市場的基礎上，大膽提出了高開高走的價格思路，利用高于市場價300元/平米的單價入市，在當地樹立起與眾不同的項目形象。

　　推廣策略

　　摒棄大面積廣告推廣的模式，利用人員直銷和原有經營戶口碑效應的小眾選播模式，對目標客戶進行市場啟動。

　　在回遷戶的房源控制上，嚴格限制只能選擇一套，有力的提升了項目資源的稀缺性。

　　銷售業績

　　10天的開盤認購，項目房源銷售量85%以上，最高突破2100萬元/日。

篇2：商業市場運營思路

　　商業市場的運營思路

　　為了降低廣告費用，采取人員直銷走出去請進來，尋找目標客戶群；通過市場調研后的策略不斷調整和修正，從而準確地觸摸市場脈搏，使銷售計劃更為充實和完善，達到資源優化和利潤最大化的目的。

　　推廣中針對各種不同的專業市場經營戶對其進行細分，通過本地資源和外地資源的銜接以及重點客戶的直接攻關，注重品牌客戶第一、團隊客戶第二、零散客戶分區布局的原則，緊緊圍繞后期如何運營市場的思路來進行推介項目，直接消化客戶問題：

　　1、展廳接待

　　公司形象宣傳提高員工素質加深對項目的理解和認識、培養公司的歸屬感。

　　收集客戶資料一般客戶（經營戶、投資戶）

　　大客戶（經營戶、投資戶）

　　2、市場調查

　　各專業市場內客戶資料的收集 （龍頭大戶、意向客戶、一般客戶）

　　推介項目優勢突出與眾不同、物有所值

　　在直銷的基礎上延伸為座談會、兄弟市場的考察活動，調整銷售策略、制定廣告推廣計劃尤其是對經營業態有更好的布局并對企業的產品策略制定提供幫助。

　　1、市場優勢

　　政府支持、背景、區位、地段、規劃、專業團隊、規模、潛力巨大、配套

　　經營戶的發展主要依托于市場的發展，市場要依托于商家，廠家同樣要依托于商家。

　　整合零散的批發市場，有了一定的經營規模再和廠家的聯合，實現資源共享、同步發展。

　　中間出現的問題：

　　區域市場的發展空間受限，市場難以做大。

　　物流速度的加快，使新興市場的發展阻力增大，啟動周期變長。

　　政府的政策支持力度有多大，缺乏有力度的事實依據。

　　不同業態的客戶反映：

　　副食、百貨已經開始直接向下邊送貨，市場存在的意義不大。

　　對于商住兩用的戶型客戶持不同意見。

　　后期的物業管理、以及市場的運營細則要細化，最好有書面的材料。