章丘百脈商都項目運營思路

　　在章丘建設現代化園林城市的基礎上，投資建設。項目規模五萬平米，位于章丘名片——百脈泉東臨，屬于章丘市五大重點項目之一。

　　商鋪主要是以二、三層的上鋪為主。

　　以打造體驗經濟時尚消費模式為宗旨，以龍山文化和優美的建筑風貌為依托，引入當代休閑旅游、度假旅游、會務旅游模式和現代都市型消費模式，突出體現休閑消費的情景化、品味化與互動性要求。

　　其中，章丘的歷史文化，百脈泉的環境建筑風格則是消費者體驗的中心和主題。

　　一、率先的理念介入

　　項目以民俗再現為開發主題，以“主題公園式休閑購物中心”為設計理念，突出休閑旅游和旅游觀光兩種消費行為的融合。

　　二、購物環境的旅游特色

　　采用和清照詞園統一的宋代建筑風格，倡導自然生態的旅游特色來求取客戶青睞和市場關注。

　　讓購物者置身于一個更開放、更有情趣的購物環境中，有更大的視野和自然景觀，在購物消費的過程中體驗一種旅游的愉悅感，或者說在旅游的心境中購物消費。

　　在規劃中強調購物、休閑、觀光和娛樂功能的融合。其功能融參觀游覽、特色商業、餐飲服務、休閑娛樂、影視表演、展覽展示為一體，以充分滿足人們“吃、喝、玩、樂”的各種體驗式消費的需求。

　　三、建筑思路

　　在建筑規劃上，再現宋代小鎮的環境風貌，將建筑特點和旅游風情進行完美結合，準確表達“宋代繁榮的市井風情”。

　　同時，在引入現代購物休閑中心及主題式公園規劃理念的基礎上，通過對車流動線、步行系統、建筑尺度及各種空間關系的巧妙處理，極為完美的實現物業的各項功能需要、賦予景觀全新的豐富內涵；最終在環境的規劃和設計上，通過古今的對比手法來獲得物業整體形態的高品質表現。

　　在建筑設計上，以宋代商鋪的傳統形式為基礎，并引入現代、時尚、簡約的建筑元素。通過對建筑尺度、比例的把握以及對窗、頂、檐、柱、臺、門等傳統元素的表現，體現出宋代商鋪自然淡雅的建筑色彩、富于變化的建筑形態和古老神韻。漫步其間，感受“繁榮的宋代市井文化”。

　　四、項目主題功能定位

　　“老字號＋特色餐飲+休閑風情”的公園式主題休閑風情城。

　?。ㄒ唬╆P于“老字號”

　　對于一個旅游地產項目來講，歷史文化旅游、民俗風情旅游、休閑度假旅游、趣味娛樂旅游和生態環境旅游于一體的主題文化公園，突出體現了觀賞性、知識性、娛樂性、參與性和情趣性等特點。如何提升項目的文化內涵是吸引客戶的關鍵，老字號濃厚的歷史感，傳統文化的浸淫，建筑規劃細節的累積都是吸引客戶的重要方面。

　?。ǘ╆P于“特色餐飲”

　　也許我們已經吃慣了山珍海味，也許我們已經厭倦了旅游中的“低質高價”，百脈商都因引進全國各地的特色小吃是千篇一律后的個性揮發，是一種旅游過程中的享受，更是一種在就餐過程中和朋友之間的親密交流。衣著要有“檔次”、吃要談“品味”、玩要講“身分”、購物要看“環境”，這一切都是“新時代”的代名詞，項目提供的就是這樣一種“休閑生活”，滿足品牌消費的“吃”必不可少，這也是本案配套的重要組成部分，也是本案商場部分業態的有效補充。

　?。ㄈ╆P于 “休閑風情”

　　旅游的目的是休閑、購物的目的是休閑，休閑是現代人緩解工作壓力的最好方式，觀看現代節目、尋找歷史都是一種源自個人的休閑。

　　四、定位依據：

　　從“公園式主題休閑風情城”本身的價值來看，專業化、規?；?、特色化的經營特征將大大提高商城對目標顧客的吸引力，方便、滿足消費者一站式購物的需求，延長了消費者在商場的停留時間，從而拉動消費。這種聚沙成塔的資源共享模式不但有利于消費者同時也利于經營者，而且主題商場還可避免過大的競爭風險，因為有統一規劃和相應規模，主題商場在租賃中更具優勢，而且商鋪一旦有了主題，其亮點和賣點就能快速形成，以吸引投資者。

　　從項目自身的價值最大化和所在的區位及配套設施綜合分析，用“一點、雙線、三大功能塊”的規劃理念加以概括。即以主題廣場為中心，通過景觀與中央演藝臺的設計組合，創造出個性鮮明的中心景點。延伸風情街和博古廊，打造出以餐飲、旅游紀念品以及文化產業三大功能片區的規劃理念。

　　在項目中設置以代表“李清照”為代表的旅游景點和宋代文化的景觀小品。讓游客在購物消費過程的同時游覽宋代唯美的建筑風情和市井文化，創造出品位獨具、意趣無窮的消費空間。

　　項目最大的優勢，靠近百脈泉公園和清照詞園，南側正對清照詞園的東門，這一區域將成為疏導旅游人口的動線和重要的商業區。

　?。ㄒ唬┒ㄎ粸橐粭l休閑風情街

　　規劃中有中、西式特色餐館、茶餐廳、咖啡館、時尚精品店、特色工藝品店、冰激凌店、露天特色小吃。

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　　主要經營古玩字畫、工藝美術、民間收藏品，旅游紀念品。

　?。ㄈ┝鶎拥男蓍e酒店俱樂部

　　規劃定位餐飲、住宿、夜總會、寫字間。

　?。ㄋ模〇|側的回形區域購物休閑長廊

　　各種特色小吃、老字號。

　　三、項目優勢分析

　?。ㄒ唬﹨^位優勢

　　項目雄踞章丘市商業核心，占據靠近百脈泉公園、清照詞園的絕版位置，在近幾年可謂后無來者，將對章丘的商業價值提升起到重要作用；

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　　項目商業面積達3萬平米，在目前章丘城區新開的商業項目中面積較大，易于形成規模影響力；

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　　項目地塊臨近匯泉路和濟青路，多路公交車在此通過，交通極為便利。另外，匯泉路作為章丘市的主干道，車流、人流較大，易于形成集聚效應，加上百脈泉、清照詞園的旅游資源正好與本項目形成對接，有利于消費人流直接進入項目；

　?。ㄋ模┊a品優勢

　　本項目為宋代的仿古建筑，通過與清照詞園旅游資源的共享，容易集中人流且把商業形成一體化，這在章丘獨一無二；

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　　本案的形象定位為“公園式休閑風情城”，這將提升本項目的形象并與周邊形成配套上的互補，把高消費的旅游人群都吸引到本項目來進行消費；

　?。┯凭玫臍v史文化；

　?。ㄆ撸┤诵曰O施，無障礙旅游。

　　二、推廣策略

　?。ㄒ唬﹥r格策略

　　由于項目是出租商鋪的使用權，所以在后期的價格策略中主要是對租期和不同位置的商鋪設定了不同的優惠幅度和價格體系，在客戶承受的敏感度上，費了很大的腦筋。

　?。ǘ┟襟w選擇

　　推廣中緊緊把握以外促內、以大帶小的推廣思路，本

地主要是以當地媒體為主，周邊主要是以輻射區域的省級報紙為主，更多的是采用人員直銷。

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　　團結老客戶拓展新客戶，品牌形象的維護和不同時段的促銷相輔相成，最終很好的實現了預期的目標。

篇2：商業市場運營思路

　　商業市場的運營思路

　　為了降低廣告費用，采取人員直銷走出去請進來，尋找目標客戶群；通過市場調研后的策略不斷調整和修正，從而準確地觸摸市場脈搏，使銷售計劃更為充實和完善，達到資源優化和利潤最大化的目的。

　　推廣中針對各種不同的專業市場經營戶對其進行細分，通過本地資源和外地資源的銜接以及重點客戶的直接攻關，注重品牌客戶第一、團隊客戶第二、零散客戶分區布局的原則，緊緊圍繞后期如何運營市場的思路來進行推介項目，直接消化客戶問題：

　　1、展廳接待

　　公司形象宣傳提高員工素質加深對項目的理解和認識、培養公司的歸屬感。

　　收集客戶資料一般客戶（經營戶、投資戶）

　　大客戶（經營戶、投資戶）

　　2、市場調查

　　各專業市場內客戶資料的收集 （龍頭大戶、意向客戶、一般客戶）

　　推介項目優勢突出與眾不同、物有所值

　　在直銷的基礎上延伸為座談會、兄弟市場的考察活動，調整銷售策略、制定廣告推廣計劃尤其是對經營業態有更好的布局并對企業的產品策略制定提供幫助。

　　1、市場優勢

　　政府支持、背景、區位、地段、規劃、專業團隊、規模、潛力巨大、配套

　　經營戶的發展主要依托于市場的發展，市場要依托于商家，廠家同樣要依托于商家。

　　整合零散的批發市場，有了一定的經營規模再和廠家的聯合，實現資源共享、同步發展。

　　中間出現的問題：

　　區域市場的發展空間受限，市場難以做大。

　　物流速度的加快，使新興市場的發展阻力增大，啟動周期變長。

　　政府的政策支持力度有多大，缺乏有力度的事實依據。

　　不同業態的客戶反映：

　　副食、百貨已經開始直接向下邊送貨，市場存在的意義不大。

　　對于商住兩用的戶型客戶持不同意見。

　　后期的物業管理、以及市場的運營細則要細化，最好有書面的材料。

篇3：5萬平方米余商貿城運營思路

　　5萬平方米余商貿城的運營思路

　　項目簡介

　　建筑面積共計5萬平米，分為兩期建設有3層沿街商鋪和2層內部商鋪兩種物業形態。

　　市場環境

　　主要還是以街鋪為主的消費市場，靠區域零售為主，缺乏進入專業市場的意愿。

　　項目的拆遷地原來是菜市場，在進入改建市場后政府許諾原有經營戶要享受優惠的招商政策。

　　項目對面是正在修建的當地最好的濕地公園。

　　周邊是大型廠礦企業的宿舍區，擁有較大的消費能力。

　　項目定位

　　產品定位：3層沿街商鋪建筑面積在300平米左右

　　2層內部商鋪控制在100平米以內

　　定位語：開啟新創富時代的商業航母

　　形象定位：經過反復的討論結合項目自身質素為項目為集貿易、倉儲、物流、商住等功能于一體的商品（含成品、半成品、原料、商情信息）集散地

　　業態定位：

　?。?）經營業態類別

　　日用百貨、家居、服裝鞋帽、休閑餐飲、綜合商貿以及主力店

　　劃分步驟:首先把沿街商業樓和內部商業樓進行大的區域劃分，內部商業樓作為批發商貿城，沿街商業樓主要作為內部商業樓經營業態延伸以及金融配套服務行業。

　?。?）沿街商業樓的經營業態劃分

　　A段擁有建材、五金的商業氛圍，客戶資源較多且靠近鋼廠路，便于業主貨物的裝卸以及自主經營，在原有經營業態基礎上進行整合，定位于五金、汽配農機等。

　　B段靠近濕地公園定位于休閑風情街，可以滿足在濕地公園游玩的休閑人群需要，如：餐飲、娛樂、KTV等。

　　項目西側的大面積商業樓，作為主力店。

　?。?）內部商業樓的經營業態劃分

　　日用百貨區和服裝鞋帽區：

　　北側靠近礦區以及鋼廠宿舍擁有大量的固定消費者，居民購物比較方便，可以為商貿城吸納消費目的不明確的人群。

　　家居區：

　　此類經營業態的消費群體，消費目的非常明確，對位置的要求不高主要考慮規模以及是否能夠一次性采購。

　　在中間位置也能為市場未來的運營聚集人氣，避免市場內部死角的出現。

　　綜合商貿區：

　　目標消費群體是休閑人群，經營業態在休閑風情街的基礎上進行順延，作為剩余經營業態的補充，可以給客戶更多的選擇。

　?。?）調整趨向：

　　二期經營業態可以作為一期經營業態的延伸和補充。

　　價格策略

　　在充分研究市場的基礎上，大膽提出了高開高走的價格思路，利用高于市場價300元/平米的單價入市，在當地樹立起與眾不同的項目形象。

　　推廣策略

　　摒棄大面積廣告推廣的模式，利用人員直銷和原有經營戶口碑效應的小眾選播模式，對目標客戶進行市場啟動。

　　在回遷戶的房源控制上，嚴格限制只能選擇一套，有力的提升了項目資源的稀缺性。

　　銷售業績

　　10天的開盤認購，項目房源銷售量85%以上，最高突破2100萬元/日。