安全管理的概念
§1、物業的安全需求
1.1安全的含義：
物業安全管理中的“安全”是一個抽象的概念,包括“安全狀態”和“安全概念”,其中“安全狀態”是指:
人的生命得到保障，人身免受傷害;
物質和財產沒有受到損失;
不發生違背人的意志的情況。
“安全概念”是建立在“安全狀況”基礎之上的，是人們心理上對安全的“感覺”包括：
由“安全狀況”和安全防范措施的落實，使人們有安全感和信心;
公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態;
個人隱私和個人價值得到尊重，個人和家庭生活免受外界打擾;
廣義上講,物業的安全應該包括房屋的安全和設備設施的安全，以及各類災害的防范和救護，但在物業管理行業內，將房屋的安全和設備設施的安全責任主要劃由工程部門負責，而對災害的防護則由各個部門相互協調完成，如對火災的防護就由工程部門負責較復雜消防工程設備的維護和正常運行，而由保安人員承擔滅火和救護的主要責任。因此，物業管理通常意義上的安全管理，是指由保安員負責的內容，是具體直觀意義上的安全。
物業安全管理的概念：物業的安全管理是指物業管理企業，在業主、使用人和相關部門的支持配合下，靈活運用企業、物業和社會資源，以達到安全為目標所采取的組織性、技術性措施。
物業的安全管理是物業管理最基本的內容，幾乎所有的物業管理過程都包括安全管理，安全管理也是評價物業管理質量的最基本、最重要內容之一。同時，安全管理也是一項復雜的系統性工程，安全管理能否搞好，除了物業管理企業要有較高的安全管理水平以外，與業主的支持配合、物業的安防條件、以及社會的安全狀況等都有密切的關系。
1.2 安全的需求
1.2.1安全的市場需求
“安全”是人們對居住和生活工作環境的最基本要求，無論多么原始的房屋，給人帶來的最直接好處就是安全，這里的“安全”是一個原始的概念，即房屋能給人提供一個防備外人、野獸、自然因素和災害影響的環境。從這個意義上講，安全是人們對建筑的最基本需求，同樣也是對物業管理的最基本要求。
隨著時代的進步，人們對安全的需求進一步提高，建筑物也在大量應用現代科技手段來增強安全設施的同時，在建筑布局和環境及配套設施的設計上充分考慮安全的需求。房屋的業主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長的趨勢。
與物業管理的有些服務內容不同，安全管理在基本需求的程度上表現不出明顯或較大的差異性，業主不可能要求我們做到99%安全，也不能諒解比如100元以下的失竊或輕微的身體傷害。同樣道理，我們不能認為豪宅比普通住宅的安全需求更大，而雜物倉庫與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。在保障人的生命財產安全這一基本需求上，不同的業主和使用人的要求沒有差異。
但在現實工作中，將安全管理制定統一標準的做法是不可行的，不同物業的保安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么?在具體的物業管理中又依據什么來鑒別物業安全管理的有效需求，從而制定物業安全管理的目標并具體設計物業安全管理方案?需要我們對物業的安全進行更細致的分析。
就物業的安全而言，安全的狀態即保障人們生命財產的安全是業主和使用人的基本需求;而良好的公共秩序，對個人的尊重和隱私權的保護等心理上的需求是業主和使用人對安全的進一步需求。前者在需求上是基本的、無差異的，而后者需求的程度則受到環境、習慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。如對訪客的管理采取登記和業主確認后放行的制度，有的樓宇的業主認為很有必要，而有的樓宇的業主則認為麻煩或有傷親友的自尊。
對安全進一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們設計出效果更好且更受業主和使用人歡迎的安全管理方案。
對安全的基本需求既然是無差異性的，所以在確定安全管理目標和具體管理方案時主要不是從需求的不同來決定，而主要考慮以下因素：
安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價;
安全隱患以及安全管理的難度;
一旦發生安全問題，損失的大小;
業主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所帶來的變化;
是否滿足國家和地方法律法規，以及行業規范的有關規定規范的要求(如消防要求)。
1.2.2安全的社會需求
物業安全是社會安全的重要組成部分，物業的安全管理既受社會安全狀況的影響和制約，又對社會的安全與穩定起到重要的作用。物業安全的社會需求主要是以社會對物業管理范圍內提出的安全要求方式來體現，以遵守國家相關法律法規為具體表現形式，以國家相關部門或機構進行檢查、監督和執行為保障手段。
物業安全的社會需求具有強制性，無論業主或使用人是否愿意或承認，都應是物業管理安全管理必須達到的基本目標，如禁止賭博的規定或消防的有關規定等。物業管理的安全管理人員應該了解相關的規定，并在制定管理方案時制定滿足這一需求的措施。
本書附錄列舉了部分的相關法規，供學習參考。
1.2.3安全管理的行業需求
物業安全管理的行業需求，是指物業管理行業的規范或標準對安全管理的要求，是物業管理行業樹立行業形象、規范行業行為的重要措施，目前這類要求主要是以物業管理行業創優考評標準的形式出現，是物業管理企業努力達到的目標。
依據全國物業管理優秀示范小區(工業區、大廈)標準，物業管理行業對安全管理(保安、車輛管理、消防)的具體要求如下：
一、住宅小區：
小區基本實行封閉式管理。
有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區的環境，文明值勤，訓練有術，言語規范，認真負責。
危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。
消防設備設施完好無損，可隨時起用;消防通道暢通;制定消防應急方案。
機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出登記。
非機動車輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序。
二、工業區：
工業區基本實行封閉式管理。
有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業區的環境，文明值勤，訓練有術，言語規范，認真負責。
結合工業區特點，制定安全防范措施，對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度。
進出工業區各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
工業區停車場內有專人疏導，管理有序，排列整齊。
室內停車場管理嚴格，出入有登記。
非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地清潔。
危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。
消防管理人員掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。
組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。
訂有突發火災應急方案，在明顯處設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。
工業廠房裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監管，裝修完成后經消防部門驗收合格后方可使用。
區內無火災安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責任書。
集體宿舍消防、用電有嚴格的管理規定，室內電線、插座安裝規范，無安全隱患。
三、大廈;
大廈基本實行封閉式管理。
有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有術，言語規范，認真負責。
結合大廈特點，制定安全防范措施。
進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。
室內停車場管理嚴格，出入登記。
非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地清潔。
危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。
消防管理人員掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。
組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。
訂有突發火災應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。
無火災安全隱患。§2、物業安全管理的目標和內容
2.1物業安全管理的基本目標
2.1.1物業安全管理目標的制定依據和方法
進行物業安全管理的目的，是物業管理企業通過采取組織性、技術性的措施，滿足物業的安全需要，為物業業主和使用人提供一個安全、文明的生活和工作環境。
物業安全管理的目標應依據物業安全管理的需求來制定，這是物業管理市場化運作的基本要求，只有建立在對客戶需求取得正確認識和了解的基礎上，制定并實現管理服務目標才能得到市場的認可。
上一節我們已經對物業安全管理的需求進行了分析，在此基礎上制定安全管理目標應重點考慮以下幾個方面的內容：
應達到國家和地方相關法規對物業安全(包括消防)的基本要求;
應滿足客戶對安全的基本需求，即保障物業管理范圍內人們生命財產的安全;
根據物業和業主及使用人的實際情況，提供文明的生活和工作環境，盡可能多的消除安全隱患;
以物業管理行業安全管理優秀標準為目標。
在實際工作中制定具體項目的物業安全管理目標時，還應注意以下幾點：
安全管理目標應與項目物業管理總體目標相適應;
目標應具體，方便考核、檢驗，并方便制定相應的管理措施，如對治安管理和消防管理，以治安案件發生率和火災事故發生率為表述;
目標應切合實際，并以現有的條件通過努力能夠實現;
在制定目標時應考慮成本因素。
2.1.2物業安全管理的管理指標
在物業安全管理方面，有以下幾個管理指標，其內容和含義如下：
1、名稱：治安案件發生率
計算測定標準：
∑治安案件發生次數÷∑物業總人數×1000‰
推薦標準：治安案件發生率≤5‰
2、名稱：刑事案件發生率
計算測定標準：
∑刑事案件發生次數÷∑物業總人數×1000‰
推薦標準：刑事案件發生率≤1‰
3、名稱：火災發生率
計算測定標準：
∑火災發生次數÷∑物業總戶數×1000‰
推薦標準：火災發生率≤1‰(不發生重大火災事故)
4、名稱：安全管理有效投訴率
計算測定標準：
∑安全管理有效投訴次數÷∑物業總人數×100%
推薦標準：安全管理有效投訴率≤2%
5、名稱：安全管理有效投訴處理率
計算測定標準：
∑完成處理有效投訴次數÷∑有效投訴次數×100%
推薦標準：安全管理有效投訴處理率=100%
6、名稱：物業安全管理客戶滿意度
計算測定標準：
∑調查中客戶滿意人數÷∑調查總人數×100%
推薦標準：物業安全管理客戶滿意度≥95%
2.2物業安全管理的基本內容
一般來講，物業的安全管理在客戶層面上主要包括以下幾方面的內容：
物業治安安全管理
物業消防安全管理
物業交通和車輛管理
物業公共設施安全管理
物業公共秩序綜合管理
災害事故的預防和處理
安全和消防知識宣傳教育
2.2.1物業治安安全管理
通常意義上的治安安全管理，是指對擾亂社秩序，防礙公共安全，侵害公民人身權利，侵害公、私(他人)財產，尚不構成刑事處罰的行為和事，進行強行管理的過程。而物業的治安安全管理具有更廣泛的內容，除上述內容以外，還包括安全防范和綜合服務，即我們不僅僅是在發生治安事件時進行管理，而且要采取各種措施預防事件的發生，同時還應通過熱情的服務來營造良好的氛圍，促進鄰里和睦，化解矛盾和糾紛。事實上，對具體的物業安全管理工作，預防往往更加重要，而調解和服務的需求和實際數量往往遠高于治安事件的處理。作為物業的治安安全管理，應正確處理好防范與處理、管理與服務的關系。
治安安全管理主要通過門衛、守護、巡邏和智能監控系統等方式進行。
2.2.2物業消防安全管理
物業消防安全管理是物業安全管理的基本內容，其包括防火和滅火(救護)，具體包括：
消防宣傳教育;
消防演練;
消防設備的運行管理和維護;
消防用具的使用和管理;
消防監控;
消防檢查;
消防檔案管理等。
有關消防管理的詳細內容和相關知識將在本書后面進行介紹。
2.2.3物業交通和車輛管理
物業交通和車輛管理包括交通管理、車輛管理和停車場管理三方面的內容，其各項工作的主要內容介紹如下。1、交通管理：交通管理的主要任務是正確處理人、車(包括機動車和非機動車)、路和環境之間的關系，盡可能做到人、車分流，機動車和非機動車分道行駛保證區內交通安全、暢通，維護區內交通、環境和車輛停放秩序。交通管理的具體內容包括：
確定道路的使用性質、行駛方向，時間或區間限制等內容，并確保使用人知曉;
配備相應的交通標識，包括指示牌和道路線;
制定并貫徹有關交通管理制度;
根據實際情況制定相應的限速規定，必要時鋪設限速裝置;
車輛疏導，確保交通暢順和安全;
盡可能減少車輛尾氣和噪音對環境的破壞和對人們生活工作的影響。
2、車輛管理：車輛管理的對象包括機動車和非機動車，其中機動車指的是各種汽車、電動車、摩托車、輪式專用機械車;非機動車指的是自行車、三輪車、人力車和殘疾人專用車。車輛管理的主要內容是：
根據具體情況設定各類車輛或具體車輛的停放區域或停放位置，禁止亂停亂放;
采取各種手段和措施，防止車輛丟失或損壞;
3、停車場管理：停車場有露天停車場、室內停車場、地下停車場、機械式立體車庫、路邊停車等類型，停車場的產權歸屬問題有不同的情況，應根據具體停車場的實際情況制定管理辦法，一般停車場的管理包括以下內容：
停車場的標識、停車線、和倒車限制保護裝置;
建立停車場管理制度和規定，其中公開制度應明示;
建立并實施停車登記發卡制度;
停車時對車輛駕駛的要求和停車引導;
停放車輛的安全管理;
室內停車場照明、通風、消防等設備的運行管理;
依據相關法規和約定收取相關的費用。2.2.4物業公共設施安全管理
物業公共設施安全管理，主要是保障物業公共設施的安全和正常使用，包括：
物業管理基礎設施，如水泵房、配電房、物業管理財物和倉庫等;
生活服務設施，如超市、會所、游泳池、兒童游樂場地等;
物業配套設施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。
2.2.5物業公共秩序綜合管理
物業公共秩序綜合管理，是為了維護物業的公共環境和秩序而采取的相關措施，以營建文明、健康的社區環境。包括：
對亂擺賣、亂張貼、拾荒者和推銷人員的管理;
節假日、特殊場所和環境的疏導和管理;
對污染、噪音和破壞環境衛生事件和行為的管理;
對業主糾紛進行協調和勸解;
對賭博、酒后鬧事、封建迷信等不文明事件的管理等。
2.2.6災害事故的預防處理
好物業的安全管理過程，不僅要搞好日常的安全管理服務，還要具備應對和處理緊急事件的能力，兩者缺一不可。災害事故的預防處理是指對事故、自然災害、氣候和環境的急劇變化、破壞等突發事件的預防和應急處理。由于這類事件具有不可預見、發生發展迅速和后果嚴重的特點，常規的管理方法難以應對，需要我們運用科學的管理方法，專項系統的研究解決，以提高物業安全管理的綜合水平。具備這樣的能力可避免或減少事故的發生、控制事態的發展、較少事件的損失。災害事故的預防處理主要包括以下內容：
災害事故的鑒別;
災害事故的預防(包括措施和資源);
應急處理程序或工作方案;
培訓及演練;
事件發生時的應對;
事件發生后的處理。
2.2.7安全和消防知識宣傳教育
物業安全管理需要業主和使用人的理解、支持、協助和配合，宣傳和教育工作可以使業主及使用人了解所在物業安全管理的具體內容和相關規定，如何自防自救及與管理處進行配合，尤其是業主對有些知識相對缺乏，宣傳教育往往會達到良好的效果，如某大廈請消防專家對業主免費進行消防知識的講座，結果使業主對消防工作的重要性和家庭防火知識有了一定的了解，有超過六成的業主主動購買了滅火器，對大廈消防工作和措施也給予了積極的支持，該大廈的消防安全管理水平明顯提高。
2.3 物業安全管理的基本方式
目前我國物業安全管理主要有以下幾種分類和基本方式：
2.3.1自己管理和外委管理
大多數的物業管理企業自己成立物業安全管理機構，進行日常的安全管理，也有部分企業將安全管理委托給專業保安公司進行管理，也有的物業將保安工作部分外包，包括某些特定的區域(如倉庫)和某些特定的內容(如停車場)。對一些特殊用途的物業，安全保衛工作甚至由部分由武警負責，如有的政府機關由武警負責安全防范，由物業管理企業負責消防管理等。
2.3.2 集約式管理和分解式管理
集約式管理的管理人員和管理內容較為集中，保安部門下一般不再劃分更細的部門，保安員要同時或輪崗承擔不同類型的工作，這類管理的特點是成本較低，管理過程容易控制，適合于中小規模，安全管理內容相對較少的物業。分解式管理是將安全管理工作按照種類和范圍進行細化和分解，使各項工作更加專業，保安部下再設二級或三級機構，保安員工作相對單一并較為專業，如對停車場、消防檢查和宣傳、專業接待和守護等工作進行相對獨立的劃分，這種方式往往適用于大規模和安全管理內容相對較多的物業。此時將安全管理更加專業化不僅可以提高管理服務水平，而且有助于提高管理效能，從而降低成本。細分的方式要根據實際情況進行策劃分析，如某小區有40萬平方米的建筑面積，可將守衛(固定崗)按地理區域劃分成幾個組團，其保安員和停車場的管理人員相對獨立，這樣的好處是使每一個保安員都能對守護的對象和環境較為熟悉，而巡邏可以組建單獨的隊伍，配備自行車或摩托車(摩托車不能在擾民的情況下用)，可以提高巡邏的效率，并提供了應付緊急事件的機動增援力量。又如某物業管理公司在相互之間距離不遠的范圍內有多個管理處，可以將保安員的操練、消防檢查、安全宣傳教育等工作從各個管理處分解出來，由相對專業的人員負責，在提高或保障質量的前提下，能夠明顯降低成本。
2.3.3 敞開式管理和封閉式管理
敞開式管理和封閉式管理是將物業安全管理按照物業范圍與外界的隔離和控制程度來進行劃分的，是物業安全管理重要的，也是必須涉及到的概念。這里所說的隔離和控制是指運用物質和技術條件及相應的管理手段和方法，將進出物業范圍內的人和物品進行控制，其中物質手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑物外墻、水體等，技術條件主要有安全防范和報警的技術裝備，如紅外線報警裝置、電纜報警裝置、閉路電視監控裝置、照明措施等。
封閉式管理因為能夠對進出物業的人員、車輛和物品進行有效監管，因而對保障物業安全具有非常重要的作用，故建議在條件許可的情況下，盡可能的采用封閉式管理，尤其是對居住物業，國家物業管理主管部門和行業協會也大力倡導這種管理方式。但封閉式管理有時受到環境和條件的限制(如公共場所象公共寫字樓、超市等較難實行人員的登記管理，又如小區內包含市政道路，就難以對車輛進行管理等)，而且管理成本相對較高，管理難度相對較大，有時會引起業主或使用人的不便。因此，我們在設計封閉式管理方案時，要細致分析考慮各種因素，才能制定出好的管理辦法。
正是由于封閉式管理的上述特點，我們在實際工作中會采用全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式：
1、全封閉式管理：全封閉式管理是對進出物業的人、車、物全部實行查驗放行的管理方法，全封閉式管理要求物業具有物質上的全部隔離裝置，而且往往采用先進技術來防止翻越及翻越報警，對物業所有的出入口都進行管理，具體管理內容主要有：
人：訪客必須得到業主的許可，并進行登記;其他人員禁止入內。
車：所有機動車輛進行登記發卡，驗證后放行。
物：禁止物業不允許存放的物品入內(如危險品、劇毒物品等)，大件或具有一定價值的物品需由業主本人同意方可運出。
全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。
2、半封閉式管理：半封閉式管理是對進出物業的人、車、物實行部分查驗放行的管理方法，半封閉式管理要求物業具備對需要進行驗放內容進行限制、隔離和管理的物質條件、技術手段和管理方法。當實行全封閉式管理條件不足時，可考慮進行半封閉式管理，一般較大型的住宅小區、寫字樓、工業區較多選用半封閉式管理。
半封閉式管理同樣需要根據物業的實際情況進行設計。通常情況下有下列幾種類型：
對大型住宅小區的半封閉式管理：對人和物品進行選擇性限制(選擇性限制是指保安員根據目測、觀察和經驗，有選擇性的對可疑的人員和物品進行查驗放行)，而對全部機動車輛進行登記發卡和驗證放行。
對寫字樓的半封閉式管理：對人和進入物品進行選擇性限制，對大件的運出物品進行驗證放行，對全部機動車輛進行登記發卡和驗證放行。
對工業區的半封閉式管理：對人和進入物品進行選擇性限制，對全部的運出物品進行驗證放行，對全部機動車輛進行登記發卡和驗證放行。
3、局部封閉式管理：
局部封閉式管理是對物業進行區塊上的劃分，對部分區域進行封閉式管理而對其他區域進行敞開式管理，多數運用于混合型物業，如對包含商業街的住宅區，可以對住宅部分進行封閉式管理，而對商業部分則進行敞開式管理。§3、物業安全管理的要素
3.1 物業安全管理的基本特征
3.1.1影響物業安全管理效果的因素
物業的安全管理是一項復雜的工作，影響物業安全管理效果的因素很多，歸納起來大致有以下幾個方面：
社會因素的影響：包括社會綜合治安狀況，法制建設，政府相關執法和管理部門的工作力度等;
物業因素的影響：包括物業的基本狀況，安防基礎設施，業主的構成和基本素質等;
物質資源因素的影響：包括安防設備(智能化設備)，安防用具和工具(包括交通和通訊條件)，工作環境和防護用品等;
人力資源因素的影響：包括保安員的數量、素質、經驗、培訓等;
管理因素的影響：包括管理機構，管理方案，工作程序，檢查、考評和獎懲措施等;
其它因素的影響：如自然災害等。
影響物業安全管理效果的因素中有許多是物業管理企業所難以把握和控制的，在這樣的情況下，我們一方面要盡可能的改善外部環境，使之更有利于物業的安全管理，另一方面要在現有的條件下，通過人員素質和管理水平的提高，達到最佳的管理效果和最好的管理效能。
3.1.2物業安全管理的基本特征
物業安全管理具有以下基本特點:
綜合性強，管理難度大;
服務性特點突出，服務標準較高;
對人員的綜合素質要求較高;
而對市場化、企業化的物業管理來講，其物業安全管理具有以下基本特征：
契約性：安全管理工作是受業主委托，依據物業管理合同來進行的，其內容、職責和權限受到合同限制。
服務性：安全管理的目的是為業主服務，其方式是寓管理于服務之中，具有較強的服務特征。
特定性：物業安全管理服務的對象是特定的，管理服務的范圍和內容也是特定的，與社會安全保衛有區別。
有償性：物業安全管理是有償服務，是一種市場化行為，必須遵守市場運行的規則。
3.2物業安全管理的要點和難點
3.2.1要具備與安全管理目標相適應的基本物質裝備和條件
配備足夠的資源是安全防范的基礎，有時甚至是必要的條件，如沒有滅火器材和安全防護用具，談不上消防管理。另一方面，很多情況下技術裝備的配備可以大幅度的提高管理效率，在降低管理成本的同時提高安防水平，如配備無線對講系統能提高巡邏的效能，使夜間單人巡邏成為可能，同時快速反映和增援使應對緊急情況的能力大大提高。
3.2.2要有切合實際并行之有效的管理方案
安全管理方案的制定應該建立在對具體物業狀況、安防條件等進行深入分析和正確認識的基礎上，從安全管理的基本方式、到保安巡邏間隔和路線等細節，都應認真細致的加以考慮，并且根據實際運行的情況進行驗證，必要時或環境和條件發生變化時要及時進行調整或修改，一個好的安全管理方案是搞好物業安全管理的基礎。
3.2.3建立并維持一支高素質的物業安全管理隊伍
在物業安全管理工作中，建立并維持一支高素質的物業安全管理隊伍是關鍵，可以說，在各種影響安全管理效果的因素中，人的因素是第一位的。要達到這一目標，首先要正確確定人才構成和素質要求，然后是選好人，在入職前慎重挑選嚴格把關，其次是加強培訓、訓練和思想教育，還要明確職責并加強檢查和考核，獎懲分明，同時還要在實際工作中發現和培養人才。
物業安全管理人員的主要構成是保安員或安全員，保安員的素質構成是關鍵，保安員的基本任職條件主要包括：
思想端正，作風正派;
無犯罪記錄;
身體健康，五官端正;
熱愛本職工作，愿意為業主服務;
具有與任職崗位相適應的文化水平和業務素質。
保安人員的素質要求主要包括政治素質、業務素質、心理素質和身體素質，其主要內容包括：
擁護社會主義制度，熱愛祖國;
了解有關政策和法律法規，并能在實際工作中運用;
精通相關業務，熟練掌握相關技能;
提高辨別是非的能力;
具有服務意識，善于溝通;
具有應變能力，能夠處理各種緊急事件;
身體健康，無疾病;
具有完成工作所需要的必要體能;
具有與工作崗位要求相適應的儀容、儀表和言行規范。
3.2.4建立并運行規范化、易檢驗、操作性強的安全管理操作規程和作業指導
按標準化、規范化的要求進行物業安全管理具體運作，是搞好物業安全管理的行之有效的方法，這種經營管理思路甚至無法用其它方法有效替代，而我國物業管理目前還有相當多的企業管理人員對此缺乏深刻的理解和有效運用，使保安人員在具體工作中缺乏指引，按照自己的工作方法、工作習慣和判斷行事，當然無法保證管理服務目標的達到和質量的穩定性。作為物業管理企業的管理人員應該引起重視，將這一方法有效實施并運行，而積極貫徹并實施ISO9001質量管理和質量保障標準對此有很大的幫助和促進。
3.2.5充分發揮檢查、監督和考評的有效作用
大量的實踐證明，對物業安全管理進行制度化、常規化的檢查、監督和考評，堅持客觀公正的進行工作評價，將保安員的表現與收入及升職機會合理聯系起來，獎罰分明，對搞好物業安全管理具有重要的作用。
3.2.6加強與業主和外部的協調，調動各種積極因素為物業安全管理服務
物業的安全管理既然是一項復雜的系統性工作，各種因素都將對安全管理的效果產生影響，因此物業管理企業在提高內部運作管理水平的同時，還應加強與外部的聯系和協調，包括業主及社會相關機構和部門，如派出所、街道辦事處、消防部門、城市管理部門等，形成業主參與、齊抓共管、綜合治理的良好安防氛圍，才能收到較好的效果。3.3物業安全管理中易出現的問題
誤區一、管理目標和管理方案不切實際
對于市場化運作的物業管理企業而言，管理目標和管理方案都應建立在實際需求和考慮成本因素基礎之上，物業安全管理同樣要遵守這樣的原則，否則所提供的產品就不是客戶所需要或接納的。管理目標和管理方案的設計實際上就是物業安全服務產品的設計，如果設計的產品不是業主所需要的，或者設計的產品實際性能達不到，或達到的代價遠遠超過客戶的支付限度，這樣的商品提供者是沒有前途的。這本是非常簡單的道理，但在現實工作中，我們經?？吹讲磺袑嶋H管理目標和管理方案，有的企業將別人的管理目標和管理方案原樣照般，不考慮企業和物業的實際情況;有的企業盲目追求高標準，而自身的資源情況和管理水平根本達不到，眼高手低等等，實際工作中要避免這種情況的發生。
誤區二、不能擺正管理與服務的關系
有些安全管理人員不能正確理解和處理管理與服務的關系，受傳統觀念的影響，將物業的安全管理當成一種執法管理職能，與社會執法部門的管理相混淆，致使安全管理方法簡單、手段生硬，隨意罰款、亂收費、甚至發生打罵業主的惡劣現象，給業主帶來不便，引發了不滿。由于得不到業主的理解、支持和配合，安全管理水平也難以提高。這種情況發生的原因是管理者對物業管理的理解和認識膚淺，管理水平低，應該杜絕這種現象，防止其對企業本身和對行業的危害。要正確理解和處理管理與服務的關系，應該認識到物業的安全管理是一種契約委托服務，其職能和權利的基本來源是業主的物業管理委托合同，不是國家授權。在實際工作中，要貫徹“業主第一、服務之上”和思路，將管理寓于服務之中，才能取得好的效果。
誤區三、運作程序生搬硬套
很多物業管理企業將別人的物業安全管理運作程序和運作規程照班移植使用，不考慮企業和物業的實際情況，這對企業是有害的。一個有效的管理方法、運作程序和規程，應該根據企業的情況(包括企業的管理機制、基礎條件和人員素質等)，和物業的實際情況(包括安防基礎條件、周邊環境、業主狀況和管理費用等)量身定做。我們這樣說并不是不提倡學習和借鑒別人先進的管理方法(事實上本書后面提供了大量這樣的示范程序供學習和參考)，而是學習的過程應該進行充分的理解和消化，看看是否適用于自己的情況，是否應該進行修改和調整等。
誤區四、過分重視制度體系的建立，忽視實際執行情況的落實
有制度和相關規定而在實際工作中不遵守或不執行的現象，目前在物業管理中非常普遍的存在，很多管理者或工作人員太習慣于在日常工作中通過人的指令傳達及請示匯報這種落后的管理模式，對其危害性認識不清，致使相關制度和規定形同虛設，有些公司制度本身就是用來應付檢查和審核的，有些公司管理者帶頭違反相關規定，有些制度的規定沒有檢查和獎懲措施而不能引起操作人員的重視，這一現象對物業安全管理質量和水平有很壞的影響，在實際工作中應盡量克服。
誤區五、過分強調安防人員數量，忽視質量和管理效率
有些物業管理企業認為有大量的保安員就能搞好物業的安全管理，過分強調安防人員的數量，而忽視人員和管理效率，事實上目前相當多的物業管理項目，其保安員的數量是偏多的，但管理效果并不十分明顯。過多的保安員數量不僅會增加成本和業主的負擔，還會造成職責不清，工作推委等問題，在實際工作中，在保證必要人數的同時，重視提高保安員的綜合素質和管理效能，以高效率的工作換取高質量的服務，同時有效降低管理成本，才市明智物業管理的選擇。
誤區六、不能將人防、物防和技防進行有機結合
在現代大多數的物業管理項目中，單純依靠人的工作而搞好物業的安全管理已經變的越來越困難或不經濟，物防、技防手段已成為安全管理的必要，而將人防、物防和技防進行有機結合，發揮綜合優勢，是搞好物業安全管理的有效方法。這里物防、技防是基礎條件，且只有當人的操作和管理水平與其相適應時才能真正發揮作用，比如雖然設置了閉路電視監控系統，但值班人員不在崗、對發生的事件沒有看到、或對發生的事件不知如何處理，照樣不能起到保安的作用。
誤區七、不能將常規性管理與突發性事件的處理有機結合
常規性管理與突發性事件的處理，事故的預防和事故發生時的處理，是物業安全管理的兩個重要的組成部分，忽視任何一方都是不可取的。這兩方面的工作又是相互聯系，相互影響的，一定要將兩方面的工作有機結合，才能保障物業安全管理的整體水平。如大廈的消防監控中心，平時是一個監控和報警中心，收集、匯總、分析、處理和核實各種火災報警信息，起到消防預警的作用。但在已經核實火災的情況下，其角色立即轉變為通訊中心、聯絡中心和指揮中心，此時的值班人員，不論什么級別和職務，都是當時的最高指揮，獨立完成對外報警、調集義務消防人員、引導疏散、組織滅火和救護，操作消防設備的運行等，直到更高級別的領導到來為止。而現實的情況，有的中心將電話鎖起來，或只能打進不能打出，防止值班人員亂打電話;有的中心的值班人員只知道在發生火災時向領導匯報、請示，這樣的監控中心不論投資多大，技術多先進，都發揮不了應有的作用。
誤區八、忽視證據的收集、保存和事后總結
注意收集和妥善保存證據，是物業安全管理人員應該養成的良好習慣，這樣做的好處一方面可以降低管理風險，避免或減少業主和物業管理企業的損失;另一方面還有利于事件和糾紛的合理解決，從而提高管理水平。事后的總結更有利于對管理進行評價和反思，從而預防類似事件的發生，不斷提高管理服務水平。
篇2：談物業管理中消防安全管理
談物業管理中消防安全管理
隨著蘇州工業園區二、三期建設速度的加快，大批原有農民住宅已被動遷，在原來城鎮周圍相繼建起了大批的動遷房，也建造了部分商品房，為此，住宅小區中物業管理也隨之產生，而預防火災，消防設施維護保養，消防安全檢查，已成為物業管理中的重要內容，物業管理中消防管理基本目的，在于預防火災的發生，最大限度上減少火災損失，為業主和住戶的工作、生活提供了安全環境，因此，可以說搞好消防管理是物業安全使用和社會安定的重要保證。如何加強物業管理中的消防安全管理，依筆者認為，須做好以下幾個方面的工作:
一、明確物業管理人員職責，使自己知道干什么，怎么干，具體包括10個方面：
1、認真學習有關消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材；
2、負責消防監控中心的日常值班。消防監控中心是接受火災報警、發出火災信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風、空氣調節系統等設施機構，中心應實行24小時值班。要對整個住宅小區進行消防監控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認真工作。對部門經理和公司負責人，應做好管理、指導、督促、檢查好轄區內的消防工作，對有問題的及時進行整改。
3、嚴格貫徹、執行消防法規，落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視管轄區的每個角落，及時發現并消除火災隱患；定期對防火責任制、防火崗位責任制執行情況進行檢查，并進行匯報、交流、評比；定期對業主(使用人)的住處進行防火制度執行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當行為。
4、負責管轄區內動用明火的批準和現場監護工作。
5、管理好管轄區內的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態。
6、組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織區內群眾接受教育，增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，可以發通告、帖廣告、出墻報，也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為，加強引導，培養建立全民的消防意識。抓好義務消防隊的培訓和演習，定期向業主或使用人傳授消防知識。
7、定期對管區內要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。特別是要檢查各樓內的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災。
8、管理好消防監視中心的各種設備、設施，保障監視中心始終處于正常工作狀態。
9、發生火災時，協同公司、部門領導到場，現場指揮和撲救。
10、制止任何違反消防安全的行為和企圖。
物業管理公司全體員工都應是義務消防員，義務消防人員應制定職責，主要是:學習有關消防知識，正確使用各種消防器材 和設備；積極開展小區消防宣傳，深入轄區內住戶、酒樓、商場、歌舞廳、公共娛樂場所開展安全檢查，發現問題及時整改；制止任何違反消防安全的行為；管理好本部門和管轄區內的消防器材和設備；發生火災時，公司全體員工無論是否當班，都必須立即投入搶救現場，實施搶救，不得借機逃避；要報告有關部門和消防隊；要組織人員搶救險情，并注意查找起火原因，采取適當措施，力爭盡快把火撲滅；要組織群眾撤離危險地區，做好妥善安排；要做好現場安全保衛工作，嚴防壞人趁火打劫和搞破壞活動；要協助有關部門做好善后工作。
二、建立較完善的消防安全制度，做到有章可循。
1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警預報、信息通訊中心，消防值班員必須要樹立高度的責任感，嚴肅認真地做好消防中心的值班監視工作，并做好消防設施每天運行情況記錄。
2、防火檔案制度。物業公司要建立防火檔案，對火險隱患、消防設備狀況(位置、功能、狀態等)、重點消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時查閱:還要根據檔案記載的前期消防工作概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。
3、消防崗位責任制度。要建立各級領導負責的逐級防火崗位責任制， 上至公司領導，下至消防員，都對消防負有一定責任，從而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物業管理公司招集物業轄區內的單位和住戶樓長簽訂《防火責任書》，確定消防聯絡員名單，并確定職責，層層明確責任，建立全方位的監督體系。
4、定期開展消防安全檢查制度。要確保消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶完全完好。報警系統要準確無誤，達到應急要求。配電房、值班室、管理公司應按規定配齊各種滅火器。備用發動機、消防水泵、消防電梯應能應急使用。定期組織大檢查，每月管理公司進行普查，每周科室進行自查，平時設置專人重點抽查，做到發現隱患立即消除。
5、保安人員的定期和演習制度。從我們園區情況來看，蘇都、都市、師惠坊等小區在這方面做得較好，他們在元旦、五一、“119”等節日期間與公安消防部隊一起，假設居民住宅火災，進行演練，效果較好，受到了居民的歡迎，也使得居民群眾受到了消防知識教育。
6、其他有關消防規定。如嚴禁使用交流電門鈴；嚴禁在物業內堆放易燃易爆物品；嚴禁在樓上燃放煙花爆竹；未經批準，不得擅自進行管、線路(電表)改裝、增容；嚴禁堵塞防火通道；正確使用石油氣，做到人走火滅等。
三、建立一支高素質的消防隊伍
為加強物業的消防管理，物業管理公司全體員工都必須熟悉《中華人民共和國消防條例》和公安部發布的《高層建設消防管理規則》。物業管理公司必須成立一個專職或兼職的義務消防員，園區有的物業單位保安人員少則十幾多則幾十人，這是一支不可忽視的隊伍，作為消防監督部門來說，一是對其加強防火業務指導，二要對其進行滅火技能培訓，三要定期開展檢查，達到充分發揮這支隊伍的作用。
四、加強消防設備的管理
為了保障消防工作的安全，根據建筑設計防火規范，建筑物內部基本設有消防設備和滅火器材。目前，隨著科技的發展和建筑防火要求的提高，一些先進的消防設備被應用到建筑領域。政府主管部門對消防工作也越來越重視，制定了許多政策和法規。對新建的較大的建筑項目，必須經消防驗收，符合要求才發給合格證，允許投入使用。
作為物業管理公司，必須定期檢查消防設備的完好，要禁止擅自更改消防設備的行為，特別是住戶進行二次裝修時，必須嚴格審查消防設備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對不準放置其他物品。
五、物業的特殊消防管理
1、住宅裝修時的消防管理
(1)裝修者必須事先填寫裝修申請，列出裝修計劃，匯同裝修圖紙上報管理處審批，在確保安全的情況下進行裝修。
(2)在消防設施和電氣管網不受損壞的前提下方可施工。
2、服務場所的消防管理
(1)安裝、使用電器設備必須符合防火規定，對臨時增加的電氣設備，必須按有關規定采取相應措施保證安全使用。
(2)嚴格控制明火，確實需要使用時，必須采取安全預防措施。嚴禁燃放鞭炮、焰火。
(3)安全出口處應當設置明顯的標志并加裝自動開啟應急燈，疏散通道必須保持暢通，嚴禁堆放任何物品。
(4)各服務臺每天的值班經理為當天的消防值班負責人，節假日領導要堅守崗位和排班值班，加強消防措施，確保安全。
物業管理是一種和現代化房產開發方式相配套的綜合管理，它是和社會主義市場經濟體制相適應的管理形式，而與其相聯系的消防管理又是密不可分的，物業管理雖說自20世紀80年代引入中國后，時間已有10余年，但仍處于發展階段，在消防管理這方面積累的經驗還不豐富，有待以后不斷總結，真正使居住小區居民有一個良好的消防安全環境。
篇3：物業知識教材：供電設備安全管理
物業知訓教材：供電設備安全管理
供電設備的安全管理有兩方面的涵義，一方面是保障設備安全運行，另一方面是保障設備使用人員和設備管理人員的人身安全所實施的管理活動。加強供電設備的安全管理可以防止供電設施損壞、絕緣老化、誤操作造成的短路、漏電引起的火災、觸電事故。
一、加強安全教育普及安全用電常識
電能可造福于人類，但如果使用和管理不當，也常常給人們帶來極大的危害，甚至傷人性命。因此，必須加強電氣安全教育，使供電設備使用人員和設備管理人員樹立“安全第一”的觀點。普及安全用電常識，按規定使用安全用具，力爭供、用電過程中無事故發生，防患于未然。
二、供電設施工程建設安全管理
住宅區供電設施工程建設安全管理是做好供電安全管理的基礎。按照《中華人民共和國電力法》和(電力供應使用條例》的有關規定，供電設施工程建設安全管理主要內容有:
?、僮≌瑓^供電設施工程建設，必須在地方政府統一規劃的用地范圍內進行。要在政府規劃的線路走廊、配電房的用地上，架設導線、敷設電纜等供電設施。
?、谧≌瑓^供電設施的設計和施工必須符合國家安全標準和電力安全標準，不得使用國家明令淘汰的電力設備和技術。一般是物業部門提出申請，報城市電力企業管理部門審批，由物業部門委托供電企業組織實施。
?、圩≌瑓^供電設施建成投產后，由物業部門接管。對已建成的住宅區供電設施進行遷移、改造和采取防護措施時，必須與供電企業管理部門進行協商，經同意后方能施工。
?、茏≌瑓^內從事建設的單位，凡申請新裝用電，臨時用電，增加電的容量，變更和終止用電，都必須到當地供電企業辦理審批手續。
三、供電設施的安全操作管理
供電設施的安全操作管理就是規范供電設施的操作程序，保證供電設施操作過程中的安全。供配電室的值班人員必須有強烈的安全意識，熟悉安全用電基本知識，掌握安全注意事項，按照操作規程操作電氣設備。
1.安全操作注意事項
?、俨僮鞲邏涸O備時，必須使用安全用具。使用操作桿、棒，帶絕緣手套，穿絕緣鞋。操作低壓設備時帶絕緣手套，穿絕緣鞋，同時注意不要正向面對操作設備。
?、趪澜麕щ姽ぷ?，緊急情況帶電作業時，必須在有監護人、有足夠的工作場地和光線充足的情況下，帶絕緣手套，穿絕緣鞋進行操作。
?、圩詣娱_關自動跳閘后，必須查明原因，排除故障后再恢復供電。必要時可以試合閘一次。
?、茏兣潆娛业归l操作時，必須一人操作一人監護。
?、蓦娏骰ジ衅鞫蝹炔坏瞄_路，電壓互感器二次側不得短路，不能用搖表測帶電設備的絕緣電阻。
?、拊O立安全標志。應對各種電氣設備設立安全標志牌，配電室門前應設“非工作人員不得入內”標志牌，處在施工中的供電設備，開關上應懸掛“禁止合閘，有人工作”標志牌，高壓設備工作地點和施工設備上應懸掛“止步，高壓危險”等標志牌。
2.變配電室設備的安全操作規程
為確保安全，防止誤操作，按照國家DL408-91《電業安全工作規范》的規定，倒閘操作必須根據上級變配電所調度員或值班負責人的命令，經受令人復誦無誤后執行，并填寫操作票。
(1)送電操作規程
變配電所送電時，一般應從電源側的開關合起，依次到負荷側的開關。有高壓斷路器、高壓隔離開關、低壓斷路器、低壓刀開關的情況下，送電時，一定要按照:母線側隔離開關(刀開關)→負荷側隔離開關(刀開關)→斷路器的合閘次序操作。
(2)停電操作規程
變配電所停電時，一般應從負荷側的開關拉起，依次拉到電源側開關。以保證每個開關斷開的電流最小，較安全。有高壓斷路器、高壓隔離開關、低壓斷路器、低壓刀開關的電路中，停電時，一定要按照斷路器→負荷側隔離開關(刀開關)→母線側隔離開關(刀開關)的拉閘次序操作。
(3)變壓器維修前的安全操作規程
為確保在無電狀態下對變壓器進行維修，必須先拉開負荷側的開關，再拉開高壓側的開關。用驗電器驗電，確認無電后，在變壓器兩側掛上三相接地線，高低壓開關上掛上“有人工作，請勿合閘”警示牌，才能開始工作。
(4)配電柜維修前的安全操作規程
斷開控制配電柜的斷路器和前面的隔離開關，然后驗電，確認無電時掛上三相短路接地線。當和臨近帶電體距離小于6cm時，設置絕緣隔板。在停電開關處掛警示牌。
四、供電設備過負荷的安全管理
供電設備過負荷是指用戶的用電功率超過了供電系統的額定功率時的運行狀態。在這種情況下，開關電器、變壓器、線路都有被燒壞的危險。近年來人們的生活水平不斷提高，微波爐、空調等大功率用電設備進入普通家庭，使居民用電功率大量增加。原有住宅的供電設計容量不能滿足現在的需要，保險絲斷裂、導線燒壞、電表燒壞等造成的停電事故時有發生。這不但影響了物業管理公司的聲譽，而且處理這些事故要耗費大量的人力、物力和財力。因此，物業管理公司應該高度重視。
通常解決過負荷問題有兩個解決的辦法:一種是改造增容。即需要換線、換變壓器、換開關設備，增加供電容量。這種方法需要耗費大量的資金。物業管理公司往往難以解決改造任務和資金缺乏的矛盾。另一種方法是加強用電管理。物業管理公司要限制沿街的商業店鋪從居民住宅私接電線，居民安裝大功率電器要申請接入低壓電網，經批準后方能接入，以此來限制供電系統的過負荷。通過加強管理來保證居民基本的家用電器的正常使用，保證物業管理公司的信譽和財物不受損失。
五、供電設施防雷的安全管理
供電設施遭雷擊時，上百萬伏的高壓會沿著導線傳播，擊穿供電線路上的供電和用電設備，還可能造成人身傷亡事故，造成很大的經濟損失，所以防雷勢在必行。防雷管理主要包括兩個方面內容，一是根據國家的防雷標準安裝好防雷器具。二是管好防雷器具，保證雷雨季節防雷器具正常工作。
(1)變配電所的防雷器具
變配電所屬于一級防雷建筑物，按照規定變配電所應裝避雷針。避雷針由三部分組成:伸向高空的金屬物叫接閃器，埋入大地的金屬物體叫接地體，連接接閃器和接地體的是引下線。遭雷擊時，避雷針可將雷電流迅速引入地下，避免其他設備受損。為防止雷電波沿導線傳入配電所，在高壓進線和低壓出線上安裝閥式避雷器。閥式避雷器在正常電壓時呈現很高的電阻對電路工作無影響，當遇雷電的高壓時呈現低阻，通過引下線和接地體將雷電流引入大地。
(2)變配電所防雷器具的管理
避雷器具的管理較簡單。每年4月份雷雨季節前由變配電室的值班電工，進行一次避雷針、避雷器和接地體裝置的試驗、測量和維修，保證避雷器具良好運行。