大勢起伏做精品——訪香江國際發展有限公司副總裁潘明朗

拿到最好的地段,做地標性的建筑,成就最好的品質。

潘明朗并不認同一些開發商正在“轉向”商業地產的趨勢,“他們一直在做商業地產,而且很成功,有些開發商是兩個方向都同時在做,包括住宅和商業?！?/p>

十年從業經歷的他,深諳商業地產之道:商業地產項目規劃開始就把商業規劃設計的理念引入進來,因為商業非常專業,其動線、業態、人流、商鋪層高、面寬以及物流等的設計都不同于房地產;對于商務寫字樓來說,統一產權經營的方式更能保證整體的品牌。

相對于上海的市場,北京的商業地產相對比較平穩,潘先生更從客戶和投資者的角度分析:低價格的時候,永遠是進入市場購買的良好時機,也是尋求長期回報的最好時機。

“香江國際的項目都是拿到最好的地段,做地標性的建筑,成就最好的品質?！睂酒煜碌捻椖?他是這樣的定義?！八凿N售情況非常好,客戶應該是沒有什么可以猶豫,無論他們是追求長期回報或者企業的品牌?！?/p>

在商業地產操作上,往往能看出開發商的實力,有別于小的房產商,商業地產開發周期長,資金占用大,后期服務要求高,工建難度大,如果做稍有瑕疵,就會展現出來。潘明朗先生也認為這是為什么部分住宅開發商成長起來之后,才開始做商業地產的原因。

香江國際發展有限公司隸屬香港香江國際集團,是比較早進入商業地產的企業,自1995年進軍北京房地產市場,已成港資在京的三大開發商之一,開發了位于三元橋的北京國際友誼花園和位于中關村四通橋畔的數碼大廈,現在熱銷中的有位于CBD核心區的標志性建筑集群──北京財富中心、東四十條的南新倉國際大廈、昌平的北京香江別墅項目以及位于常營鄉的世界服裝之窗項目。目前,公司已建地產面積約70萬平米,在建面積約155萬平米,另有近百萬平米的項目正在積極運作中。

香江地產將“創造地段價值”作為公司的核心開發理念,其中“地段價值”中蘊涵了城市價值、社區價值、生活價值以及文化價值。創造價值并不單純意味著去追求高價格,而是創造一種綜合的社會價值。

細分北京的商務中心,他指出中關村寫字樓市場的價格導向主要是受到了IT的產業鏈條的影響,同時還與項目的區位和開發商的市場操作有關,傳統商務地產的高端定位與IT行業的群體特征是否吻合,對于中關村而言,這是一個需要探討的問題;在CBD和東二環,客戶群體以商務人群為主,他們的需求走的是高端路線,因此商業市場仍然有很大的發展潛力。

“以前很多人單純的認為CBD就是跨國公司的總部,其實這里也存在著行業劃分的問題。國外傳統的CBD的定位是大型服務類企業、金融咨詢類的企業總部的基地。像摩托羅拉這一類制造行業,CBD并不是最適合他們的地方。從普華永道入住北京財富中心就能看出,它們才是CBD的永久客戶?！薄岸h內傳統上就是大型國有企業的聚集地。在國企改革中,來自資產重組過程中產生的擴張辦公需求以及面臨舊的寫字樓急需升級換代的企業形象需求和更優質的辦公需求,很多國有企業會考慮重置寫字樓。按照傳統的習慣,他們仍然都會選擇留在二環內。而在二環內,長安街、金融街、東二環被視為最具價值的三大地段。長安街主要是國家機關的聚集地,金融街是中國金融巨頭的聚集地,因此東二環成為大型國企的唯一選擇。正在成熟的東二環巨頭商圈恰恰驗證了這一點?！?/p>

潘先生以寫字樓為案例進行分析。一個精品的寫字樓,應該給企業提供各方面的支持,這包括五個方面:

第一是形象。企業并不只是看寫字樓的外觀如何,很重要的一點就是大廈的形象和企業的文化理念、企業的價值觀是否一致。比如說傳統貿易型企業,它們會選擇氣派的寫字樓,而IT企業,則更注重以人為本,要求低調、舒適。第二是效率。一個理想的寫字樓必須要能夠給企業提供效率方面的支持。比如說它所在的位置,交通是否便利,包括大廈內部的交通運行系統,社區的交通組織、大廈內部的垂直交通系統,還包括通訊系統、智能化系統、管理等,這些都是企業需求的高效的辦公環境,企業會花很多錢用在辦公環境上。

第三是留住員工。為什么說寫字樓與留住員工有關系?現代企業已經進入一個以人為本的時代,所以企業員工,尤其是IT企業這種以技術型人才為骨干的企業,員工比資金更重要。一個好的寫字樓或者社區能構成的以人為本的設計。設施的舒適性,包括周圍的生活配套設施,會使員工有一種歸屬感。比如國貿商圈,如果一個員工在國貿上班,他會認為自己是一名白領,這是一種歸屬感和文化依托感。好的寫字樓能幫企業留住員工。

第四是能為企業創造商機。很多企業聚集在一起時,尤其是不同業態的企業在一起時,會形成一個企業自己的生態圈。這些企業在這個生態圈里可以左右逢緣,創造一種互動的關系。

第五是具有投資價值。既然企業是購買寫字樓而不是租賃,那購買的行為本身就構成了投資,是一個理財的概念。一流的寫字樓具有良好的綜合素質,作為企業的固定資產,保值、回報有保證。

商業地產關鍵在于后期運營——訪富華國際集團商務發展總監王鐮

中國金融體制或成為中國商業地產發展的軟肋。

富華國際集團是集房地產開發與經營等業務于一身的實業集團,除住宅開發外,投資開發與經營的商業類別涉及:寫字樓、商務俱樂部、服務式公寓、私人博物館、酒店領域。商業地產的開發與經營是集團最重要的業務之一。

有別于其它開放商以銷售為主的模式,富華國際集團既是開發商,又是實業投資商。該集團已完成開發并持有的項目有位于長安街的長安大廈、位于金寶街的華麗大廈、金寶大廈共三幢甲級寫字樓以及位于王府井的高檔服務式公寓麗苑公寓,長安俱樂部和中國紫檀博物館,這些商業地產項目目前早已投入正常運營,不斷產生效益,為集團的持續發展提供了穩定的收入,可以說商業地產在集團地位舉足輕重。

對于一些企業來說,商業地產開發運作成本遠遠高于住宅地產,業內人士說,某些中心地塊,開發成本甚至高于市場認可的出售成本。那么富華國際集團是怎么操作商業地產到熟捻的程度并獲得持續的回報呢?《選址》就此問題,采訪了富華國際集團商務發展總監王鐮。同時長期從事金融投資咨詢的富華行物業管理有限公司的副總經理張正平先生,就相關金融政策進行解讀。

王鐮強調商業地產運營比開發重要,強調有自有產權的整體運營優于小業主分割式運營,強調委托專業機構運營優于自我運營,強調長期品牌運營優于短期利潤回收運營。張正平先生更強調將來中國金融體制是否完善并能否與國際接軌很大程度上決定了中國商業地產的遠景。

充足的商業回報

《選址》:在企業的戰略發展層面上,商業地產對于貴公司的意義如何?貴公司對商業地產的預期是什么?

王鐮:

目前我們開發并持有的眾多商業地產項目,并非一朝一夕完成的。我們在開發完第一個項目長安大廈并投入寫字樓出租和俱樂部業務運營后,等這個項目開始發揮其資產資金效應后在此基礎上我們繼續開發第二個項目,依此類推,我們用十多年才累積完成開發了眾多營運中的商業地產項目,這樣做好處不言而喻,就是充分發揮已投入出租運營的項目的資產資金效應,有效地為后續的項目提供所需的資金,促使我們集團穩步發展,從過去十多年的開發經驗來看,我們的路走對了。

正是在眾多運營中的商業地產項目的強有力支持下,我們開始投資在酒店業,我們自行開發的位于金寶街的麗亭商務酒店(Park Plaza Hotel)和國際超五星級麗晶酒店(Regent Hotel),分別將在今年底和明年開業。我們聘請了國際知名的酒店管理公司作專業管理,酒店開業后我們集團業務將更多元化?？偠灾?商業房地產項目是我們集團主流產業,我們選擇繼續持有并自己經營,有兩個期望值:第一,就是所有項目均位于北京市黃金地帶,我們在開發過程中也非常注重產品品質,所以我們認為他們都屬于優質資產,長期持有可望升值;第二,我們用于出租的資產的租戶大多屬高端客戶,租期長,租值不菲,期望可為我們帶來長期穩定豐厚的收益,從過去的經驗來看,我們并非盲目樂觀,而是有根據的。

《選址》:目前地產融資(基金)是討論得非常熱的話題,請問,貴公司加重商業地產的開發是否亦是為此作準備?

張正平:

中國有房地產開發公司近三萬家,能上市籌集資金的公司不過幾十家,所以中國房地產開發公司嚴重依賴金融機構貸款,融資渠道過于單調。自03年中國家對房地產貸款宏觀調控以來,銀根緊縮,中國式的REITIS的概念應運而生,至目前成為房地產融資最熱門的話題,REITIS這種新的金融產品在中國出現,既可舒緩緊縮的銀根,成為房地產資金提供渠道的有效補充者,又可以降低金融機構(主要是銀行)的風險。

中國REITIS的出現僅僅是近年的事與海外REITIS出現經過百余年的完善比較,仍有不少東西需要完善,因此中國REITIS的道路依然漫長。無論如何我們作為房地產開發商對中國出現的這種新型的房地產新型的融資產品還是表示歡迎和充滿興趣,雖然目前我們并無資金壓力,但站在息息相關的行業角度來看,我們將會密切留意REITIS在中國的發展趨勢并深入研究,以保持我們與時俱進的企業精神。

獨特的運營

《選址》:您認為商業地產開發有何特點?比如銷售方式上,開發模式上,物業管理上等。

篇2：商業地產招商及商業顧問合同

　　商業地產招商及商業顧問合同

　　委托方：________(以下簡稱甲方)

　　地址：________

　　電話：________傳真：________

　　受托方：________(以下簡稱乙方)

　　地址：________

　　電話：________傳真：________

　　甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定，在平等、互利、自愿的原則下，經友好協商，就甲方委托乙方全程商業顧問、招商中國項目(暫定名，下同，可簡稱為該項目)一事，達成本合同。

　　1、雙方共識：

　　(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構，其資格真實可信(執照編號為：________)。

　　(2)、乙方在對甲方負責的總原則下，竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。

　　2、合同標的：________項目。該項目批準用地規模為____平方米，折合____畝；規劃建筑面積為____平方米；土地使用權證號為____號。

　　3、委托事項：甲方茲將其投資于________項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。

　　4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。

　　5、委托內容：指甲方委托乙方：

　　(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析，并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定；

　　(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督，使建筑物與商業規劃相匹配；

　　(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案，并具體實施；

　　(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案，并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司；

　　(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本，適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊，以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。

　　6、工作流程：

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案，并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施，根據情況變化，甲方有權對方案提出調整要求。

　　(3)、乙方在對甲方負責的總原則下，全權開展招商及商業顧問工作。

　　(4)、具體工作流程：

　　A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督：由甲方確定設計方，并設立設計委托合同，甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中，審核、優化設計具體方案，對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見，使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方，并設立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中，按施工進度表進行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業規劃的要求。

　　B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行：在該項目工程開工后，即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所，并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃，并設立招商，招租的具體價格策略，派駐專業招商人員進駐現場，開展具體品牌招商工作。

　　C、開業準備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容：

　　1)、運營手冊的編制、制作；

　　2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓；

　　3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立；

　　4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓；

　　至此，乙方應保證商業中心的自身管理實體，已具充分能力獨立管理、運作。

　　D、試營業、開張及開業后的日常管理：設定的正式開業日期前60天，即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結，并向甲方提供總結報告，并協助甲方進行購物中心的日常管理，提出修正意見。

　　7、服務內容：指乙方服務甲方：

　　(1)、商業模式及建筑設計

　　A、市場調查

　　1)、消費力

　　2)、商品結構

　　3)、競爭對手

　　4)、當地行業慣例

　　B、設計委托書

　　1)、設備、器材

　　2)、通道、公共區間設施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫房、辦公

　　C、實施設計和調整

　　(2)、運營手冊及管理架構

　　A、合同體系

　　1)、自營部分

　　采購框架合同，采購條件

　　代銷合同

　　供應商文件管理

　　批發標準格式合同

　　2)、租賃、物業部分

　　租賃合同

　　委托物業服務合同

　　1. 餐飲類

　　2. 商鋪類

　　安全保障手冊

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務規范承諾

　　4)、內部部分

　　人事：勞動合同、員工手冊

　　跨執照合作合同

　　與地主方關系合同

　　管理執行委員會合同

　　財務體系(按執照個體劃分)

　　人事結構、招聘計劃和培訓

　　臨時結構

　　長期結構

　　管理運營手冊

　　各級管理職責

　　運營總經理、財務總監

　　采購經理、物流經理、工程經理、保安經理

　　樓層經理、市場發展經理、財務部門經理

　　主管級

　　高級員工

　　員工

　　作業指導書

　　庫存管理

　　收貨

　　倉儲

　　損耗

　　盤點

　　調整

　　收銀管理

　　應收

　　銀行往來

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓

　　員工手冊

　　勞動團體

　　保安管理

　　警報、監控系統功能

　　應急手冊

　　保險手冊

　　工程、維修管理(不同功能區域)

　　市場、開發、客戶服務管理

　　價格體系管理

　　單證設計

　　報表體系

　　(3)、招商執行

　　A、配合商業中心標志和適用版式

　　B、配合意向書、宣傳冊

　　C、招商會

　　D、招商執行

　　E、招商價格、招商周期

　　8、委托費用：

　　(1)、商業顧問委托費用：

　　A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣____元整(小寫：____元RMB)。

　　B、服務費用結算辦法：

　　本合同簽訂后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；

　　該項目開工后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；

　　該項目開業后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；

　　該項目開業八個月后的五個工作日內，甲方支付乙方商業顧問費用人民幣____萬元整

　　(小寫：____元RMB)。

　　(2)、招商委托費用：

　　A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目____計提。

　　B、服務費用結算辦法：

　　1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。

　　2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算：

　　該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內；

　　該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內；

　　該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內；

　　本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。

　　3)、雙方協商一致，該項目單戶成功招商的定義為：

　　9、雙方權利和義務：

　　(1)、甲方權利和義務：

　　1)、甲方權利：

　　A、審核乙方提供的各相關方案，提出修改意見和乙方進行磋商，確定其方案并得到法定機關的批準后實施；

　　B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶，招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續；

　　C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利；

　　D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權；

　　E、有權隨時檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務品質進行評估，并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰，獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。

　　2)、甲方義務：

　　A、向乙方提供該項目的相關合法文件；

　　B、承擔該項目的廣告宣傳費用，并提供乙方固定的辦公場所，承擔相應辦公費用；

　　C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人，指定聯系人為：；

　　D、根據本合同約定，按時支付乙方服務費用。

　　(2)、乙方權利和義務：

　　1)、乙方權利：

　　A、根據本合同約定，按時收取相關服務費用；

　　B、每周與甲方召開工作例會，專題研究本周工作及下周工作內容。

　　2)、乙方義務：

　　A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問；

　　B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核，經甲方確認后予以實施；

　　C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作；

　　D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用；

　　E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同；

　　F、未經甲方書面承諾，對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任；

　　G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密，未經甲方書面同意，乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態；

　　H、未經甲方書面承諾，不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。

　　10、稅金：甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。

　　11、違約責任：

　　(1)、本合同簽訂后，雙方應認真遵守，任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為，并經對方發出書面通知后仍無法糾正的，對方有權解除本合同，違約方應向守約方支付違約金人民幣____元整(小寫：_____元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權解除本合同，甲方應向乙方支付違約金人民幣____元整(小寫：______元)。

　　12、爭議的解決：因執行本合同所發生的爭議，由雙方協商解決。如協商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。

　　13、本合同的法律效力：

　　(1)、本合同壹式陸份，雙方各執叁份，具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協商一致后訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。

　　甲方：________乙方：________

　　代表人：________代表人：________

　　日期：________日期：________

　　簽于：________簽于：________

篇3：商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃

　　商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃

　　商業地產定義

　　商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。 商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。

　　商業地產形式

　　商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。

　　商業地產分類

　　一、按商業形態分類

　　1、商業廣場

　　2、shoppingmall

　　3、商業街

　　4、大型商鋪

　　5、購物中心

　　6、休閑廣場

　　7、步行街

　　8、專業市場

　　9、社區商業中心

　　10、商務樓

　　二、按照開發形式進行分類

　　1、商業街商鋪

　　2、市場類商鋪

　　3、社區商鋪

　　4、住宅底層商鋪

　　5、百貨商場、購物中心商鋪

　　6、商務樓、寫字樓商鋪

　　7、交通設施商鋪

　　三、按照投資價值分類

　　1、"都市型"商鋪--績優股

　　2、"社區型"商鋪--潛力股

　　3、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　4、專業街市商鋪--高科技股

　　5、其他商鋪-"一般股票"

　　商業地產策劃流程

　　前期：項目顧問

　　一. 市場調研：

　　1.區域狀況調研：

　　1.1區域商業狀況調研

　　1.2競爭者狀況調研

　　1.3市民消費偏好調研（媒介偏好/消費習慣/消費承受力等）

　　1.4區域經濟狀況評估

　　1.5消費者品牌認同調研

　　2.目標購買者調研

　　2.1消費群體細分，消費動機

　　2.2項目問題及機會調研

　　2.3購買能力調研

　　3.品牌供應商調研

　　3.1品牌類別細分

　　3.2品牌資料庫建立

　　3.3項目問題及機會調研

　　3.4租金承受能力調研

　　二.項目定位

　　1.項目分析

　　1.1項目核心競爭力（賣點）分析

　　1.2競爭者比較分析（問題及機會）

　　2.項目定位

　　2.1項目品質功能定位

　　2.2品牌形象定位

　　3.目標客戶（購買者及承租者）

　　4.業態組合及規劃建議

　　5.賣場區域分割

　　三.基本VI（品牌視覺形象設計）

　　包括基本元素：名稱/顏色/標準字/標簽/吉祥物等

　　應用體系設計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等

　　四.招商策略

　　1.價格體系建立

　　2.公開活動及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業談判或推介會

　　五.銷售策略

　　1.價格體系建立

　　2.公開活動及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業談判或推介會

　　費用預算及支付（另行協商）

　　中期：招商及銷售代理

　　一般代理

　　A.服務內容包括：作為代理單位參與招商及銷售。

　　B.傭金預算及支付

　　B1 鋪位純出租形式：

　　1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標準支付傭金；

　　5年以上的租約按2個月成交月租金的標準支付傭金；

　　10年以上的租約按4個月成交月租金的標準支付傭金；

　　如果租約達到20年按6個月成交月租金的標準支付傭金；

　　以上均按首年租為依據計算傭金。

　　B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：

　　中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內按B1中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付乙方相關鋪位余下50%的代理傭金。

　　B2 以純營業額抽成或保底租金與營業額抽成組合的形式進駐商業項目的，則我們將按下列方式計算應收取的傭金。

　　B2.1 如客戶以純營業額抽成形式進駐商業項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業滿六個月時，按該客戶開張營業后首六個月的稅前平均月營業額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業之日起計的二百天內一次性支付。

　　B2.2 如客戶以保底租金與營業額提成組合的形式進駐商業項目的，項目方先按客戶保底租金計算應收取的租金，并以B1中的計算標準支付我們（預收租金）。待該客戶開張營業滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準計算最終傭金數額，如最終傭金數額高于預收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。

　　B3 鋪位銷售形式：

　　所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標準支付我們代理傭金（廣告代理另計）。

　　B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：

　　項目方應我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項目方應在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內全額支付。

　　B4 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式：

　　項目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個月"計算月基數，并按以下標準支付代理傭金；

　　1至5年的合作期按1個月的月基數標準支付代理傭金；

　　5年以上的合作期按2個月的月基數標準支付代理傭金。

　　B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式代理傭金支付方式：

　　項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內按B4中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付相關鋪位余下50%的代理傭金。

　　B5以上所述的中介成功四字即指：

　　出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協議或合同，并依法生效；

　　銷售形式：客戶與項目方簽署認購鋪位協議或合同，并依法生效；

　　其他合作經營方式：客戶與項目方簽署合作經營協議或合同，并依法生效。

　　B6所有在本合同委托期內經我們介紹之客戶，在本合同委托期限結束后的一年內，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關條款規定向我們支付全額代理傭金。

　　非常代理

　　根據前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執行細節企劃。

　　全程參與招商銷售具體工作的執行，執行成本由項目方承擔。

　　按照基本服務費+傭金形式支付費用。

　　傭金計算及支付參照一般代理執行。具體另行協商。

　　后期：項目營銷推廣顧問

　　◆服務內容包括

　　一.品牌形象完善

　　二.促銷策略

　　以季節節日為主要脈絡設計全年的特色活動。

　　三.開業策略

　　開業活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發布會等。

　　四.公開策略

　　借助新聞力量，旨在短時間提升市場關注度，直接提升形象，間接促進銷售。

　　五.氣氛策略

　　店內/店外氣氛的標準規范設計，包括常規氣氛/季節節日氣氛/促銷等活動氣氛。

　　六.服務策略

　　服務概念設計，服務規范建立，服務質量控制體系設計等。

　　七.管理策略

　　導入ISO質量認證。

　　八.媒介策略

　　全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。

　　◆費用預算及支付

　　顧問服務費按每月計算，按月支付，完成營業目標后獎勵金額雙方協商決定。

　　銷售、租賃、經營管理培訓

　　一、商業物業銷售培訓

　　二、商業物業租賃培訓

　　三、商業物業經營管理培訓

　　費用預算及支付（另行協商）