城市步行街商業街(區)是城市商業發展、城市風貌、城市綜合競爭力的代表,也是城市gg開放成果和城市經濟繁榮的代 表,因此,人們都把城市步行街商業街稱之謂“城市窗口”、“城市名片”。

目前,全國有各類示范街193條,其中中宣部等6部委先 后五次推出全國性示范街81條,各省市公布的示范街112條。這 些示范街在規范經營行為、維護市場秩序、繁榮市場經濟等方面 作用突出。據不完全統計,全國現有著名商業街步行街200多 條,今后幾年正在建設和規劃中的商業街步行街近百條。

中國城市商業網點管理聯合會步行商業街工作委員會前不久分別到上海、南京、濟南、天津、杭州、吉 林、沈陽、大連、貴陽、成都、重慶、宜昌等12個城市進行考察座談,認為我國步行街商業街(區)主要有以下四種 類型:

1.歷史上形成的,城市中心區和城市區域中心的商業街步行街。它是城市名片,體現城市繁榮。如北京王 府井、西單,上海南京路、淮海路、四川路,廣州的上下九商業步行街,天津的和平路商業街,南京的湖南路商業 街,沈陽中街,蘇州的觀前街等。

2.專業商品街和服務性街區。如北京南城馬連道的茶業一條街,楊村的裝飾布一條街,杭州的絲綢城,廣 東省番禹電器一條街,以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。

3.旅游觀光休閑街。尤其是有很長歷史和文化底蘊的古城鎮,如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海 新天地等。

4.室內商業街。如北京東安商場的地下“老北京一條街”,沈陽興隆大家庭“室內商業一條 街”等,MALL里和地鐵里商業街也屬于這個范疇。目前,我國商業街步行街有兩個趨勢值得關注:

一是從經營走勢分析,第一種類型,即歷史上形成的、城市中心區和城市區域中心的商業街步行街,購物 比例呈下降,而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢,因此,正面臨經營業態和錯位經營的調整,進入再次 改造期。其他三種類型,只要定位準確,經營狀況越來越好。

二是大城市商業街步行街的改造建設正向中小城市幅射。在經濟發展中,城市改造結合商業結構調整,特 別是地級市和旅游城市,都十分重視步行街商業街規劃,都十分重視步行街商業街建設。我們可以斷言,用不了幾 年,我們將看到風格各異、各具地方特色的商業步行街點綴在全國249年地級市和眾多大大小小600多個的城市,到 那時,我們的國家一定更美了。

篇2：我國商業街類型以運作研究

淺談我國商業街的類型以及運作的研究

城市步行街商業街（區）是城市商業發展、城市風貌、城市綜合競爭力的代表，也是城市gg開放成果和城市經濟繁榮的代表，因此，人們都把城市步行街商業街稱之謂“城市窗口”、“城市名片”。

一、商業街的類型

我國步行街商業街（區）主要有以下四種類型：

1．歷史上形成的，城市中心區和城市區域中心的商業街步行街。它是城市名片，體現城市繁榮。如北京王府井、西單，上海南京路、淮海路、四川路，廣州的上下九商業步行街，天津的和平路商業街，南京的湖南路商業街，沈陽中街，蘇州的觀前街等。

2．專業商品街和服務性街區。如北京南城馬連道的茶業一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。

3．旅游觀光休閑街。尤其是有很長歷史和文化底蘊的古城鎮，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。

4．室內商業街。如北京東安商場的地下“老北京一條街”，沈陽興隆大家庭“室內商業一條街”等，MALL里和地鐵里商業街也屬于這個范疇。

目前，我國商業街步行街有兩個趨勢值得關注：

一是從經營走勢分析，第一種類型，即歷史上形成的、城市中心區和城市區域中心的商業街步行街，購物比例呈下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢，因此，正面臨經營業態和錯位經營的調整，進入再次改造期。其他三種類型，只要定位準確，經營狀況越來越好。

二是大城市商業街步行街的改造建設正向中小城市幅射。在經濟發展中，城市改造結合商業結構調整，特別是地級市和旅游城市，都十分重視步行街商業街規劃，都十分重視步行街商業街建設。

二、商業街的運作研究

風格各異的城市商業街，是一個城市的標志，也是一個城市深厚文化底蘊的集中體現?，F在世界各國都很重視城市商業街的建設，特別是在國內，各省市開發建設商業街的熱潮不斷高漲。從各地商業街的建設情況看，開發建設的規模存在一定問題，但不是主要的，現在比較突出的問題是商業街的規范性問題。商業街的形成和發展是有其客觀規律性的，并不是一蹴而就的。

1、商業街的形成

商業街的形成與發展一般要經過七個時期：

自發形成的集市時期，其特點是以擺攤為主。

商鋪林立的街坊時期，其特點是開始進店經營。

繁華熱鬧的區域商業中心時期。其特點是商家密度開始增大，臨街商業網點面積已達到50%以上。

大型商業街的形成時期，其特點是高樓開始增多，一般在六層以下。

大型百貨商場及超市的形成時期，其特點是作為商業街必須要有一家或數家大型百貨業態的商場，代表一定的主導作用，而更多的則是各類專業店、精品店等。

城市拆遷改造，部分商業街沒落，新的商業街崛起。

市場的調整、商場的變革，使老商業街獲得新生又重放異彩。

商業街的誕生和發展，要具備兩個條件。一是要有市場的需求和商品的供應量；二是要有良好的環境條件，首先是交通和市政條件適合市場的形成和發展。沒有一定的客流量，交通市政條件不具備，就很難形成商業街的規模。

分析當前各地商業街開發熱的原因，大致有以下四點：

政府的政績工程原因，因商業街可以起到短期見效的效果。

消費者的原因，因商業街不僅可以滿足購物需求，還可以滿足休閑娛樂需求。

商家的原因，因商業街具有強大的吸引力、購買力，商家樂于在此投資。

開發商的原因，因商業街的開發建設能給開發商帶來豐厚的利潤，因此有實力的房地商開發商已從住宅開發，轉向社會綜合需求的開發。

當前，商業街的開發，面臨著兩條線。一是通過對原有商業街的硬件的改造、提升，重塑商業街的形象。這類商業街的改造成功率一般占到80％。二是隨著城市城區的不斷向外擴展，新的商業街區逐漸形成，涌現出新的商業街。

2、商業街的功能

1）商業街的功能演變。商業街的形成、發展存在著一個過渡期。在過渡時期，要有一個適量的過渡。一般而言，商業街的經營為室內經營。因此，地下設施要好一些，地上設施過得去即可，不要貪大求洋，脫離實際需要。另外，也要考慮經營者的心理承受能力和實際經營的需要。

2）商業街的主題構成。商業街的主題構成包括商家、顧客和行業三部分。商業街的商家主要由綜合百貨店、專業店、飲食店及現代通訊商品店等構成，另外，超市最好不要建在商業街上。商業街的顧客屬于復合層，也就是說不設門檻，誰都可以去。

商業街要在長期的經營發展過程中，逐漸形成自己的主要消費群體。例如西單商業街形成了以北京市居民為主的消費群體；王府井商業街的消費群體83％為外地顧客。因此，商業街的經營者們，要經常研究分析消費群體的構成，并根據不同消費群體的需求，組織經營。

3）商業街的行業構成?，F代商業街的行業構成，一般應包括商業、旅游業、餐飲業、服務業、金融保險業、休閑娛樂業、中介行業、房地產業、IT業等。

3、商業街的特色

1）要具有區域性。商業街要有明顯的區域性，例如北京的王府井商業街、西單商業街、大柵欄商業街的區域性就非常明顯。不論是本地顧客，還是外地顧客，只要到過上述商業街，都會留下深刻的北京區域印象。

2）要具有歷時性。商業街的歷時性包括三個方面。一是要具有文化的積淀，例如商業街上眾多的老字號商店，就是一種歷史的文化積淀。二是要具有民俗的延續性，其主要反映在建筑文化、經營文化方面。三是要具有當地人民生活方式的反映，具有濃郁的地方特色。

3）要具有品質性。商業街的品質性，主要表現在商業街的結構與布局上，強調建筑物的密度與高度，盡量給人以視覺上美的享受。另外，商業街的風格特征應與該市城市面貌和性質相一致，相吻合。

4）要具有價值性。隨著時代的發展和社會的進步及市場競爭的日益加劇，商業街的價值性不可忽視。在當今商業街的建設和發展中，要把以人為本、以情為根的經營理念，落實到具體的經營服務之中。要為顧客提供越來越多的方便和更加人性化的服務，使前來觀光購物的顧客終生留下美好的印象和回憶。

隨著經濟的發展，社會消費需求發生了很大變化。在現如今，由于市場上大多數商品趨于飽和，消費核心問題越來越趨向情感消費。因此，要研究市場需求變化和顧客消費的心理變化，精心打造好市場的服務品牌。

4、商業街的產品

1）打破傳統形式，創造抽象產品。商業街的形式，隨著時代的發展，越來越不拘于一種形式或模式。如天津的城中街（南市街）、北京新東安市場的店中街（老北京一條街）、北京東方廣場的廣場街等，雖然都是商業街，但形式上各不相同。

2）保存舊城風貌，改善內部適應環境。隨著時代的發展，大多數傳統商業街都面臨著改造的問題。但是這種改造是在保存原有風貌前提下的改造。因此，一定要本著改造要適應現代營銷，硬件的改造要為軟件服務，以使重塑后的商業街更能體現地方風貌的原則來進行。

3）取消社區符合，創造從眾體驗。因商業街的客流為復合群體，所以心理上應突出共識的觀念，要為所有觀光購物的消費者服務。另外，在商業街上，應該點綴一些形象上描述象征生活事物的作品（如好的雕塑作品）。

4）幻化室內場景，營造特色風格?，F代商業街越來越注重運用色彩的夸張，幻化室內場景。同時運用一些抽象的裝飾、展示、雕飾作品，營造店內營銷的特色風格。

5）組織視線走廊，珍惜自然景觀。世界各地著名的商業街，都很重視與城市自然景觀的融合，成為一個很好的結合體。沒有自然條件的，要以人工再造自然的方式，增加一些花壇、綠地、噴泉等自然景觀。另外，室內商業街提倡享受陽光技術，詩化高新技術，多采用一些自然光的照明，多一些回歸自然的設計。

6）提供第三空間，提供情緒轉化場所?，F在商業街的功能不斷發展變化，觀光購物只是其中的一項內容。要從顧客的角度出發，積極開辟、提供第三空間。第三空間的作用：一是可以緩和建筑和環境的沖突；二是為顧客提供了情緒轉換的場所，克服觀光購物過程中的疲勞感。（如北京世貿天街）

5、關于商業街的運作

租賃是市場化運作的核心。商業街租賃經營占的比重較大，因此要從實際出發，盡量降低入市的門檻，租賃方式也可以靈活一些。旺地段分拆面積要大一些，反之則小。另外，租賃場地可以買斷，也可以租用。

業主結構要有大有小，要培養部分“二房東”。商業街業主的構成要做到大小結合，既有資金雄厚的黃金商、珠寶商，也要有一家一戶的小店鋪；既要為大戶經營開路，也要為小戶經營創造條件。同時要有意識地培養部分“二房東”，以減輕市場管理者的工作壓力。

建立社會化規范運作體系?，F代商業街的發展，要有與之相配套的社會化規范運作體系。其中包括：經營公司、信息中心、廣告代理、儲運公司、維修公司，保安公司、保潔公司等。市場化程度越高，社會化規范運作體系就越要細化。從某種意義上講，一條商業街的社會化規范運作體系的高與低，對商業街的興旺與發展有著很大的影響。