豪布斯卡”(HOPSCA)為歐美國家最先進的商業地產模式,本質為酒店HOTEL+寫字樓OFFICE+停車場PARKING+大型綜合購物中心SHOPPING MALL+商貿博覽CONVENTION+國際公寓APARTMENT的復合體。在國外已經發展成熟,但在中國仍處于開拓發展期。

目前全國商業地產已經稍然興起豪布斯卡”(HOPSCA)這一新型的開發模式。下面以北京A-Z TOWN項目為例為你講解;

20**年10月,東長安街沿線位于東四環朝陽路南側的A-Z TOWN打著“HOPSCA豪布斯卡綜合復合型高端物業”的旗號橫空出世。什么是HOPSCA豪布斯卡? A-Z TOWN為什么選擇以HOPSCA豪布斯卡綜合型的物業亮相?A-Z TOWN所處的區域是否適合開發“HOPSCA豪布斯卡綜合型項目?A-Z TOWN的未來走勢又將怎樣?這一系列的置疑無不掀起“銀十”樓市道道波瀾。

據了解,A-Z TOWN定位于HOPSCA豪布斯卡有其淵源。

A-Z TOWN由首創新資置業有限公司開發,而首創新資置業有限公司隸屬于北京首創置業股份有限公司,屬綜合性房地產營運商。據介紹,近幾年來,首創置業一直朝著國際級的地產營運商而發力。在產品類型開發策略方面,首創置業是以四種物業不同組合共同謀求發展:持有型物業和出售型物業的組合;住宅、商業、寫字樓和酒店不同種類物業的組合;不同地段之間的組合;不同進度梯次之間的物業組合等等。為了進一步加強國際競爭力,首創置業率先引入在國外實踐成熟的HOPSCA豪布斯卡綜合物業復合模式。

據介紹,20**年6月19日在香港聯交所成功上市后,面對宏觀調控,堅持股權國際化戰略,首創置業引入GIC為合作伙伴,意欲更大的拓展。GIC是新加坡專事管理政府外匯儲備的投資公司,成立于1981年。目前GIC所管理的資金規模已超過1000億美元。因其雄厚的資金、龐大的投資規模以及不事聲張的作風,被稱為“亞洲最大也是最神秘的買家”。

和其他私人股權投資基金相比,GIC的優勢在于有更長遠的投資年限。GIC“常青基金”的介入為有深厚房產開發經驗和雄厚資金實力的首創集團更添“虎翼”。國際化的法律監督環境,國際化的品牌和國際投資渠道,為首創置業從“地域型”成長為“中國型”,并創建“亞洲型”的宏圖目標做好了準備。A-Z TOWN正是在這樣一個理念下打造的一個精品。并致力為首創置業開拓全國市場打好京城首府“第一仗”。

苛刻的高標準

雖然HOPSCA豪布斯卡在國外受到企業的推崇,但是它的選址與興建卻有著嚴格的要求和標準。首先,HOPSCA豪布斯卡屬于綜合性物業,由于對其建筑密度及容積率有特定的要求,所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市邊緣地區,這樣才能使得HOPSCA豪布斯卡建筑密度降低,以保證有足夠的空間實現低密度的建筑模式;同時,作為HOPSCA豪布斯卡必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎;此外,HOPSCA豪布斯卡與城市的經濟有著密切的聯系,這一切都需要HOPSCA豪布斯卡與城市之間必須有快速便捷的交通網絡做紐帶,保證在HOPSCA豪布斯卡內的人員工作的便利性。

據實地考證,A-Z TOWN位于北京朝陽區東四環外華堂商場東側路,項目南端距離城市東部地下軌道重要換乘樞紐四惠站、四惠東站步行不足十分鐘。北側與朝陽路緊密相連。四惠東扼守東長安街的門戶,是CBD的出入關口,同時也是長安街地鐵與八通線輕軌的首發站。新改造的朝陽路規劃為城市主干路標準,建成通車后,將形成北京東部方向連接三、四環的一條重要放射線,同時還是北京CBD的主要內外部道路之一。朝陽路與朝陽北路相連通。繼20**年新主干道朝陽北路通車后,現今正在建設朝陽北路二期工程。密織的政府路網結構規劃,將A-Z TOWN環環圍繞。能快速抵達CBD,同時方便衛城、機場以及燕莎等幾大商圈的商務人士。

另外,據內部人士透露,為滿足CBD人居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求,A-Z TOWN特量身定制出A-Z的生活系統;集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所、幼兒園于一體。南部是三十萬平方米的高檔全精裝公寓。北側規劃有近十萬平方米的大型商業商務主題廣場,其中規劃有五萬平方米的大型購物中心和五萬平方米寫字樓。

中部還規劃有獨立萬米中央景觀綠化帶,橫亙項目中央。與時尚精裝公寓并肩相靠,既阻隔了北端商業的喧囂,又為項目提供了龐大的綠色氧吧,其綠化率高達30%。

涇渭分明的綜合體證明A-Z TOWN實現了HOPSCA豪布斯卡的模式設計。

HOPSCA豪布斯卡主導未來商業地產模式?

“豪布斯卡”(HOPSCA)最大的優勢在于資源共生、聚合增值。從世界各國大、中型城市發展的經驗可以看出,城市的發展已經走過了功能單一、條塊分割布局的時代,未來的趨勢是以某一突出功能為主導,復合休閑、娛樂、住宅、文化、旅游等要素的大體量綜合性產品。北京未來的發展正在跟世界

接軌,A-Z TOWN綜合優質物業的率先出世占盡天時;該案扼守東長安街交通要害,占盡地利;強強聯手,實力開發團隊,占盡人和?！疤鞎r、地利、人和”有機的組合將有效彌補東長安街市場供需的錯位,滿足龐大的市場需求,其把守東長安街門戶的要害,決定了A-Z TOWN成為東長安街第一盤,綜合性的優質物業品質,良好的生態景觀規劃決定了A-Z TOWN占據東長安街沿線新盤制高點。

A-Z TOWN所打造出的是成為各大城市商業中心區的標準化國際通行生活模板體系;是高品質城市綜合體的一種標志。誠然,開發模式的創新的確給觀望迷霧的樓市一絲活力,A-Z TOWN是一種新的開發理念,也是一種新的居住方式,更是一種新的享受型生活。

A-Z TOWN——HOPSCA豪布斯卡區的誕生必將釋放出巨大的能量,創造出巨大的需求空間和商機。引爆東部經濟,主導未來樓市發展方向。

篇2：中國旅游地產開發4種新模式

　　中國旅游地產開發的4種新模式

　　"城市功能區"驅動旅游地產新模式

　　旅游產業的地位與產業經濟規模的快速發展，使得旅游地產不僅僅成為一種新旅游產品進入客源市場，同時也成為一種成功的多產業融合方式進入行業發展領域，并承載一定的城市功能。以此也拉動眾多國內外規模企業競相滾動資金開發旅游地產，也形成了一個又一個讓世人關注的經典案例。筆者作為從事旅游地產研究的咨詢專家，經過歸類整理，提出了中國旅游地產開發的四大新模式與七大應用策略，期望能夠為旅游地產的科學開發提供智業支持。

　　伴隨著中國城市化進程加快，城市在空間上不斷外擴，區域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地價的飆升、環境的惡化，使得人們不由自主向城區邊緣擴散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一時代背景下，旅游地產贏得了更大的市場空間和機會，區域資源被置于廣闊的地域范圍內進行優化配置，使旅游地產價值更大化。

　　同時，旅游地產也逐步成為提升城市形象，改善城市品質的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發展走向?？梢哉f城市化與旅游地產將逐步體現出"雙輪驅動"的并存態勢，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動城市化的一種動力,引導人口向城市集中的過程，是基于后現代主義消費觀和后現代主義城市觀的一種城市發展形式,能夠在推動城市化的基礎上，進一步合理調整城市空間、改善生態環境和人居環境、提高城市精神文化內涵，從而達到建設可持續發展的宜居城市目標。

　　大中型城市市內或市郊的城市化進程中，在沒有資源優勢的情況下，需要旅游地產在自我營造的旅游氛圍中開發地產項目，進行大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞地產開發。此類地產開發與旅游景觀開發高度融合，地產開發即旅游景觀開發，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。與旅游景觀開發二位一體的房產開發。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量，將旅游地產開發提升到一個新境界。

　　產業經濟區提升旅游地產新模式

　　產業經濟區模式是新時期旅游地產開發的方向，主要借助旅游產業的廣泛引入，建設一座以旅游業等第三產業為主題經濟模式的產業區。筆者在天津城市休閑化咨詢中，倡議并提出了濱海旅游產業集聚區、主題公園集群發展區、環城市休閑產業帶等運營模式。在大連城市旅游發展過程中提出了旅游產業經濟區、度假產業集聚區的運營思路，確立了群島、群園的產業構建體系，并提出了"運營一體、投資多元、權屬對應、業態規范"的機制。

　　巔峰智業集團的旅游地產研究院在杭州城市旅游產業規劃中提出了產業綜合體的旅游發展模式，在都市旅游產業西進發展格局中重點進行產業經濟組團布局。在寧波城市旅游產業發展規劃中則提出了產業基地的旅游發展模式，在提升主題特色旅游產品集聚的同時，突破都市綜合服務基地建設。所有這些都將為城市的休閑化進程提供驅動力。

　　目前中國，新城引入旅游產業的現象越來越普遍，這是旅游產業本身的特點以及新城建設的需要二者共同決定的。旅游的發展，可以帶動景區及其周邊地區城市化現象，包括鄉村城市化和由于旅游資源開發帶來的度假酒店業、商業區等城市面貌建筑物的大量建設。

　　其一旅游產業是新城初建的先導力量。新城發展旅游業具備了經濟基礎優勢、城市區位優勢和政策優勢。主城區旺盛的旅游需求又帶來了大量客源，以旅游景區的構建作為新城啟動的先導，有利于促進區域基礎設施的快速完善，依托旅游項目開展的觀光旅游和商務旅游為新城帶來了人氣，同時也促進了旅游外延產業的集聚，這些都為人口的進一步遷移、城市規模的進一步擴大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構建，成為了區域的核心吸引力，極大的帶動了商業、居住地產，逐漸形成配套完善的成熟社區。

　　其二旅游產業是鄉村城市化的重要驅動力。由于新城多位于主城郊區，結合國內城鄉現狀，新城的建設帶有濃厚的鄉村城市化色彩。旅游產業對鄉村城市化的驅動力主要來源于旅游業與農業的融合，如觀光農業、設施農業的出現改變了農民的從業環境，由單純的作物種植進入到服務行業范疇，提高農民收入，極大緩解了城鄉差別、城鎮居民收入差別導致的二元結構矛盾，為新城的快速發展和社會穩定鋪平道路。

　　其三旅游產業可以帶動城市產業結構升級。成功的新城應該提供滿足于社區日常的居住、文化、教育、商業和公眾或私人服務的需求，形成相對獨立的城市社區，這就要求有合理的產業配置。在產業融合的大背景下，旅游業在產業鏈的構建中日益凸顯其優勢，旅游業可以與農業結合，形成觀光農業;與工業結合，形成旅游裝備制造業;與商業結合，形成旅游商業，如主題商場、美食及購物街區等;與文化、藝術產業結合，形成演藝、文化體驗;與醫療產業融合，形成醫療旅游及養生產業等。形成新型外延產業聚集，產業結構升級為新城發展注入巨大活力，帶來新城空間化延展、規?；瘮U張及城市生活方式的提供。

　　旅游小城鎮發展旅游地產新模式

　　"旅游小城鎮"的開發核心在于不僅僅要注重解決農村剩余勞動力的轉移，同時要關注小城鎮產業體系的建設和吸引力與消費力的提升。所以，小城鎮的建設與發展，主導思路應該是提高消費能力和吸引消費的能力。關鍵在于要挖掘這個小城鎮的歷史文化遺產，張揚這個小城鎮獨具特色的自然風貌，扶持這個小城鎮幾千年來賴以生存發展的特色產業，如手工業、餐飲業等。

　　發展旅游小鎮，可以增加新的就業崗位，為農村富余勞動力向非農產業和城鎮轉移創造條件，促進農業和農村產業結構調整，帶動農村第三產業的迅速發展，繁榮農村經濟、增加農民收入、提高農民生活水平。

　　旅游地產已經成為中國旅游小鎮開發主要動力之一，將旅游小鎮開發與城市經營全面結合起來，是能夠形成政府資金來源和企業利潤構成的關鍵。一方面，小城鎮的建設，國家給予了大量的資金及土地等政策支持措施，特別是，小城鎮的土地，不僅僅為國有土地開發，還為集體土地流轉開了口子，是一個地產領域的缺口;另一方面，小鎮開發中，房地產價格非常低，本地居民購買力不強，商業性房地產企業不太有興趣，但旅游地產，則意味著巨大的商機──因為旅游房地產的賣家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產投資人。

　　開發商以低價獲取的小鎮土地為依托，面向全國乃至國際銷售風景旅游地的度假物業，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。旅游小鎮的發展要素，要制定清晰的產業發展戰略;要設計旅游吸引力動力機制，即小鎮的吸引力是什么;要規劃旅游小鎮的功能及布局;要整合小鎮的旅游資源，策劃具有小城鎮和旅游雙重功能的項目;要做好小鎮的景觀規劃，打造旅游小鎮的景觀吸引力與休閑度假環境;設計政府功能與商業功能相結合的運作模式。

　　將

旅游小鎮開發與城市經營全面結合起來，在大理古城、麗江古城、陽朔西街、鳳凰古城等地，已經得到實踐，并走在了全國旅游地產的前列。大規模、高水準的旅游啟動使區域具備完善的市政基礎設施，而且資訊商貿發達，很快成為區域內最佳的人居社區和商貿辦公中心，以此為發展核心，向外輻射逐漸擴散到與旅游業、文化產業、房地產業、娛樂業等相關的產品生產、銷售和服務、形成一套完整的綜合產業鏈條，創造出巨大的經濟附加值，以城鄉互動休閑體系構建起中國式的旅游小城鎮。

　　鄉村旅游綜合體開創旅游地產新模式

　　從20**年提出新農村建設戰略方針到如今，大江南北涌現了許許多多的典型和模式。其中以旅游為產業轉型和經濟驅動的鄉村旅游綜合體最為普遍，其存在原因主要有戰略和戰術兩個層面。

　　從戰略來說：一是借勢旅游順應國家發展方式轉變。未來十年是國家發展的重要戰略機遇期，中央把轉變發展方式確定為工作的主線。從國家戰略的角度來看，在這個歷史轉折時期，著力推進發展方式轉變需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰略性，面臨新的歷史性選擇，能夠也應該成為國家戰略轉型的一個重要切入點和突破口;二是發展經濟形成以旅游產業為主導的新農村建設。新農村建設首先必須發展經濟。經濟的發展，恰恰需要打破農業產業的界限，把農業產業與二、三產業結合起來。旅游產業橫貫一、二、三產業，是各個產業的膠合劑，旅游產業為主導的新農村建設是新時期新農村建設的重要手段;三是平衡三方實現農民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業自身的經濟利益，才是企業發展的根本所在。幫助農民增收、創收，改善生活方式;為政府高起點，大手筆實施科學化的新農村建設，貫徹落實相關政策方針，爭創新農村建設示范工程。

　　從戰術上來說：一是選好區位拿大地塊，最好實施整個村一級開發和運營。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區一個半小時車程之內。才能借助目標房產的區位、交通等方面的優勢，有系統地開發內部生態完整的綜合地產項目，企業才能在拆遷安置之余取得預期收益。二是村容村貌建設與產業發展相融合。以旅游的視角，審視農業產業轉型，大力發展高效農業、休閑農業、商貿農業，實現耕地資源集約化利用、多元化經營、建立產銷通道;實施村容村貌整治，以旅游配套設施的要求進行統一規劃設計，并引導農民經營農家樂、民俗等，促使部分農民融入旅游產業系統。三是旅游服務型地產與居所型地產結合。根據項目所在區域的旅游資源品質屬性和未來旅游發展藍圖構想，科學配比旅游服務型地產與居住型地產。本文所指的旅游服務型地產是指旅游酒店、農莊、度假村、商業購物設施等。居所型地產是指以居住功能為主體的傳統地產，包括居住小區、產權式酒店等;最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點規劃。以旅游為主導的新農村建設涉及旅游產業、農業產業、房地產業等多方領域。