房地產開發項目的投資計劃管理

　　一、投資計劃管理是實現投資目標利潤的基本保證

　　作為管理的一項基本職能，計劃是實現目標的基本保證。房地產開發項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點，決定了房地產開發投資行為的復雜性，使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產項目投資中必須強化計劃管理工作，確立計劃的龍頭作用，將計劃工作貫穿項目投資建設和售后服務的始終。

　　投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤，再好的計劃都只是無本之源。所以，企業應當遵循市場規律，準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產品的市場供求狀況、產品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業投資的能力等；其次，應當編制完整的項目投資可行性報告，作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目，即投資目標。

　　二、制訂項目開發經營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

　　投資項目一經確立，投資計劃管理工作即進入實施階段，應通過編制項目開發經營計劃書，將土地購置、規劃設計、工程建設、房屋銷售、物業管理等過程納入計劃管理范疇，明確各階段工作的目標、投資數額和工作進度安排。項目開發經營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設的進度安排、項目投資的資金平衡計劃三大內容。

　　編制項目開發經營實施計劃，首先要充分體現項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標，確保前期工作的延續性；其次要充分考慮投資決策的時效性，尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目，要注意重新研究市場，貼近市場，適應市場變化，使計劃更具操作性。

　　1、編制項目投資的計劃成本。

　　在市場經濟條件下，要確保投資獲利，產品的市場定位非常重要。唯有正確的定位，才能實現有效銷售和目標效益。產品的市場定位來源于翔實的市場調查分析和銷售的反饋信息，要避免投資認識上的誤區，即片面地認為使用最好的材料設備中建設最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應當把市場需求、城市發展的取向、地塊區位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結合起來，以確定產品定位及成本控制線。產品質量和生產成本、項目區位是影響房屋產品競爭力的重要因素。市場定位準確了，產品就有顧客，有市場的優勢。

　　編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業的經營效果。由于房地產項目建設包含的專業分工較細，牽涉的業務部門較多，各部門在建設過程中往往容易從本位主義出發，造成投資成本膨脹，進而影響投資效益。壁如，銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售，設計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果，監理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現質量問題等。此外，大型項目和綜合開發小區由于建設周期長，常常需要分期投入使用，加上房屋預售政策的影響，不可避免地存在預提費用和待攤費用，使開發成本不能即期反映，利潤也只是預結利潤。在這種情況下，計劃成本的編制能夠準確及時和均衡地反映房地產企業的經營成果。

　　編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數據作為參考，并與財務成本核算的口徑吻合，數據來源可以是經驗數據、定額數據和政府有關稅費的計繳規定，但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細，要將地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經營管理費用（含利息）、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍，這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。

　　計劃成本一經審定實施，則要維護其執行的嚴肅性，保證成本控制工作的落實。具體的做法是：由計劃部門編制計劃成本并下達到各業務部門，用以指導、規范各執行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。計劃成本規定了各執行部門的資金使用額度，執行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內，凡屬計劃外的超標用款，須另行報批，由計劃部門在計劃成本許可范圍內進行調整。

　　2、編制項目建設進度計劃。

　　編制進度計劃的目的主要是指導項目建設工作的開展，提高工作效率，同時實現對資金的動態平衡。房地產項目由于投資額大、建設周期長，資金使用的成本控制十分重要，尤其是通過拍賣轉讓取得的地塊，土地成本比重大，必須通過編制進度計劃保證建設進度，加快資金周轉，提高資金的使用率。此外，編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業開展銷售工作，特別是商品房預售工作，需要通過編制進度計劃，掌握、控制房屋交付使用期限，在銷售合同中明確交樓期，以便銷售部門組織銷售。同時，形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望，促進銷售。

　　3、編制項目投資的資金平衡計劃。

　　資金平衡計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業借款或企業自有資金等。由于商品房允許預售，一些企業在項目開發落實時便投入建設，根本不結合企業的實際情況，不考慮資金來源和資金平衡問題，超出企業自身的經營能力，致使大量樓盤爛尾，企業抵御風險的能力減弱，效益低下。隨著市場消費和房地產發展的日漸成熟，影響產品生命力的重要因素已不是產品的生產問題，而是產品的質量問題，它直接決定著產品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產品的銷售尤顯重要，

資金的回籠是每個房地產投資項目的重點，也是影響資金平衡的關鍵因素。因此，合理控制土地資產、房屋資產和流動資金的比例是每個房地產開發企業必須重視的問題，而這些問題有待通過資金平衡計劃去實現。

　　三、計劃的控制和調整是實現投資計劃管理目標的必要手段

　　1、計劃的控制作用。

　　計劃編制完畢，只有在實施階段加強控制，才能保證計劃的可行性和權威性，使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監督、檢查過程，主要通過投入產出報表即資金的流量來反映。房地產項目的投入產出報表（統計報表）可按季編制，用以反映每個項目的運作狀況，指導工作的進行。在編制過程中，管理費用、經營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執行。

　　2、計劃的調整作用。

　　計劃在實施過程中，需要根據項目環境的變化，定期進行調整，使之與實際不斷協調發展，始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計劃每年調整一次，項目投資成本每年調整一次（報上級審批）。計劃調整的過程，就是實現計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。

　　四、項目經營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法

　　房地產開發項目的經營效果分析工作，是計劃管理工作的重要組成部分，也是總結、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析，可提取項目成本構成的經驗數據，用以指導和編制同類項目的計劃成本；通過項目分析，可以比照項目投資可行性研究報告的差異，提高有關項目策劃人員的水平；通過項目分析，可以吸取成功和失敗的經驗，加深對市場和競爭對手的了解。

　　隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地拍賣方式的推行，房地產行業的投資回報逐步趨于合理，增強全局觀念，保證每個項目投資成功率的做法將是房地產企業的致勝法寶，追求自有資金利潤率的不斷提高仍將是每個企業管理者的奮斗目標，投資計劃管理作為科學管理的重要內容，在企業發展中將發揮日益重要的作用。

篇2：投資公司計劃財務部人員崗位工作職責

　　投資開發公司計劃財務部人員崗位職責

　　1．計劃財務部經理

　?。?）負責主持財務部全面工作，貫徹落實部門工作任務和部門各項工作。

　?。?）根據公司實際情況，擬訂并完善內部財務管理制度。

　?。?）合理籌集資金，做好融資相關工作。合理安排資金使用，盡力保障資金平衡。

　?。?）加強資金使用安全，掌握銀行余額，定期檢查銀行對帳單。

　?。?）加強財務活動控制，審核資金和費用支出，審核記帳憑證，定期匯報公司財務狀況、經營情況和資金變動情況。

　?。?）負責組織編制財務收支預決算，檢查監督財務收支執行情況。

　?。?）根據公司安排，會簽涉及財務收支的重大經濟合同和協議。

　?。?）負責組織各項審計方面工作。

　?。?）做好與公司內部、財政、稅務、工商、銀行等相關單位協調工作。

　?。?0）完成領導交辦的其他工作。

　　2．會計一

　?。?）負責審核原始憑證。

　?。?）負責制單、記帳、制表，做到賬目清楚、帳實相符，保證財務報告的真實性和準確性。會計月報表次月10個工作日內上報。

　?。?）月末現金明細帳余額與日記流水帳余額核對并相符；銀行存款明細帳余額與日記流水帳帳面余額、銀行對帳單余額核對并相符。

　?。?）保管法人印章、密碼及鑰匙，做到人走章鎖，不得任意轉交他人代為保管。

　?。?）及時將憑證、帳簿、報表打印齊全，裝訂成冊，定期對軟件數據備份，電子數據、會計軟件資料應作為會計檔案保管。

　?。?）完成領導交辦的其他工作。

　　3．會計二

　?。?）協助做好會計核算工作。

　?。?）收集整理融資所需資料，辦理融資所需的相關手續。

　?。?）保管食堂、工會法人印章和發票專用章，做到人走章鎖，負責票據領用、保管、核銷工作，保證票據使用的真實性、完整性。

　?。?）及時辦理涉稅相關事項，申報各項稅費。

　?。?）協助做好審計方面相關工作。

　?。?）做好財產物資的清查工作，定期將存貨、固定資產帳面數與實物管理部門核對。各種債權債務明細帳余額定期與有關單位或個人核對。

　?。?）及時將相關財務會計資料收集齊全，整理裝訂并歸檔。

　?。?）完成領導交辦的其他工作。

　　4．委派會計

　?。?）認真貫徹執行財經法律法規和規章制度，行使財務監管職能，依法進行會計監督，確保會計信息的真實性、合法性和完整性。

　?。?）建立健全企業財務管理制度，認真組織好企業財務管理和會計核算工作，健全內部控制制度，防范和化解財務風險。

　?。?）向委派單位報告制度。報告要客觀分析企業財務狀況、資產經營情況等重大事項。

　?。?）對企業違紀、違規行為和可能造成公有資產損失的經營行為，應當及時發現和制止，并向委派單位報告。

　　5．出納

　?。?）嚴格按照國家有關現金管理和銀行結算制度的規定，對已審核和辦妥財務審批手續的原始憑證進行復核，審核無誤后辦理款項的支付。

　?。?）負責保管庫存現金、有價證券和銀行保函。庫存現金不得超過限額5000元，不得以“白條”抵充庫存現金，更不得挪用和坐支現金?，F金收付款，要加蓋“現金收訖”、“現金付訖”戳記。設立備查簿，登記銀行保函進出情況。

　?。?）隨時掌握銀行存款余額，每周填報資金周報表。妥善保管支票，嚴禁簽發空頭支票。簽發支票時，必須注明收款單位名稱、金額、用途。對于填寫錯誤的支票必須加蓋“作廢”戳記，與存根一并附在原始憑證之后。支票遺失時，要立即向銀行辦理掛失和止付手續。

　?。?）根據已辦理的收付憑證，逐筆順序登記現金和銀行存款日記流水帳，做到日清月結。月末日記帳余額應與明細帳余額核對并相符；現金日記帳帳面余額與現金實際庫存數核對相符；銀行存款日記帳帳面余額與銀行對帳單相核對，如不一致，應編制余額調節表調節相符。銀行存款余額對帳次月5個工作日內核對完畢。

　?。?）及時將收付款憑證傳遞給會計，不得積壓，每星期傳遞一次。

　?。?）對于暫借款，要督促個人及時辦理報帳手續。

　?。?）負責保管財務專用印章、密碼及鑰匙，做到人走章鎖，不得任意轉交他人代為保管。

　?。?）及時向會計人員領用、核銷票據，保證票據使用的真實完整。

　?。?）及時打印現金、銀行存款流水日記帳、銀行對帳單、銀行余額調節表收集裝訂。

　?。?0）完成領導交辦的其他工作。

篇3：投資公司計劃財務部部門職責

　　投資開發公司計劃財務部部門職責

　　1．根據會計法律法規和制度，結合公司實際情況，做好會計核算工作。

　　2．負責財務管理工作：根據公司實際情況，規范完善內部財務管理制度和內部控制制度；嚴格按照財經法律法規和內控制度，加強資金使用監督，提高資金使用效率；根據公司年度經營計劃，組織編制公司年度財務收支預算，確保收支平衡；加強資產管理，定期清查摸底，盤點實物資產。

　　3．負責投融資工作：積極籌集資金，不斷拓寬融資渠道，確保資金平衡；參與公司重大投資經營項目的決策，分析投資項目的財務風險和經營風險。

　　4．負責涉稅事項籌劃工作，及時了解財稅政策法規，合理籌劃涉稅事宜，加強稅務風險管理的建議與意見；根據稅法規定依法納稅，配合審計、財政、稅務部門的檢查監督。

　　5．負責子公司財務管理工作，貫徹執行財經法律法規和規章制度規定，加強下屬公司財務管理。

　　6．負責財務印章和票據保管，保證票據使用的真實性、完整性，做到帳票、帳實一致。

　　7．負責組織各項財務審計工作。

　　8．及時將會計憑證、賬簿、報表和其它財務會計資料收集齊全，整理裝訂并保管。

　　9．完成公司下達的其他各項工作任務。