20**年11月11日,我國正式加入WTO,入世后的中國零售業市場的競爭將日趨激烈。 有數據表明,在過去10年中,國內零售業平均年增長9.7%;今年上半年,國內零售增長 10.1%,如果加上物價負增長因素,實際增長為12.7%,表明我國國內商業零售業發展速度相 當迅速。國內外的零售業巨子也看到了中國市場的廣闊,紛紛加快擴大中國國內市場份額的 步伐。國內零售業市場的巨大的發展空間,必將為商業零售業的空間載體——商業房地產提 供難得的發展機遇。

在本世紀80年代末與90年代初興起的購物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業組合環境,風靡歐美、日本、東南亞,逐漸被認為是將來 零售業的主流形態。購物中心是一群建筑上組合在一起的商業設施,其在建設地段的規劃、 開發、所有和經營上是作為一個操作單體,這個單體的位置、規模、商店類型都和它所服務 的區域相關,這個單體通常提供與其性質和總體規模相適應的即時停車或輔助停車設施。購 物中心是商業房地產的一種形態。

購物中心的特點是:投資方需要整合房地產開發和商業經營管理兩大資源;商業經營具 有“統一管理、分散經營”的特點;投資收益高;市場風險高。購物中心的目的是通過投資 營造具有舒適方便購物、休閑等功能的建筑空間,進而通過租售商鋪獲利。要達到以上目 的,購物中心項目的開發理念須從項目選址、前期定位、規劃設計,到后期的銷售定價、樓 盤推廣等方面有所突破。比如:

(一)項目選址和市場調查要注重地段的商業價值。

對擬建購物中心地段的商業價值和商業機 會進行詳盡周全的分析:

1、調查消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好的現狀和發展狀況

2、調查目標地塊的所處商圈(商圈比單個商業建筑的影響更大)

3、調查競爭者分布、經營狀況、租金狀況現狀和發展趨勢

4、調查目標城市近、遠期城市規劃和商業規劃

5、調查目標地塊的商業價值和機會點

6、調查商鋪置業者投資購買力、投資心理

(二)項目定位須有差異性。

購物中心具有購物、休閑、娛樂等特征,但仍然要做出項目的個性,即差異性定位。

1、項目定位的差異性影響建筑規模上的差異性。

按照購物中心的建設規模差異與定位的有如下關系:

建筑規模覆蓋商圈市級購物中心

3萬平方米以上覆蓋整個城市,服務人口30萬以上

地區購物中心1——3萬平方米覆蓋城市局部,服務人口10—30萬人

居住區購物中心3000——10000平方米

覆蓋城市的一個居住區,服務人口1—5萬人鄰里型購物中心

3000平方米以下服務人口1萬人以下

2、項目定位的差異性與主題的創新相輔相成。

如運動主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中 心等,都為項目的定位提供了創新的思路。

3、項目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關。

品牌店的組合差異性對項目經營中消費人群、消費檔次影響很大。比如時尚精品店品牌 組合——北京新東方廣場,與傳統老字號店組合——北京琉璃場步行街,在消費人群、檔次 上就有明顯差別。這對建筑的風格和經營風格的要求也截然不同。

(三)規劃設計堅持創造高質量的商業空間。

購物中心非常注重整體規劃、細部處理和創新設計意識,以營造富含商業氣息的高質量 空間。從規劃設計角度來看購物中心開發,有:

1、符合城市的總體規劃的商業布局規劃。

城市總體規劃對街道、交通、市政、公共設施、居民住宅以及其他建設和改造規劃,將 影響擬建購物中心的近遠期的優劣勢,甚至成敗。

2、購物中心要求易達性。

購物中心必須具有易達性。需要有合理交通組織和足夠的停車位,使購物者在交通上花 費的時間和精力最少。根據交通工具的不同,應有不同的交通組織和停車方式:

①自行車

,是我國絕大多數城市市民的交通工具,某些自行車保有量大的城市開發購物中 心,必須配足夠的自行車停車區域。

②公交車,適合步行出行的消費者,可以借用公交站點或向當地公交管理公司申請站點。

③家庭小轎車。在美國等汽車國家,購物中心按照100平方米建筑面積配4.5——5.5個的停車 位的標準修建。國內的汽車保有量與國外相比還很小,購物中心不能套用汽車國家的停車位 標準,但目前國內家庭車的發展也很快,從中長期來看,國內的購物中心也必須要預留足夠 的汽車停車位。

④地鐵和輕軌。無論已有和規劃中的城市地鐵和輕軌,都對購物中心的開發和經營具有極其 重要的價值,尤其是對地下購物中心更為重要。

⑤出租車。購物中心在主要出入口要預留出租車的上下客區域,方便消費者搭乘出租車。

3、購物中心要求合理的空間形式。

購物中心可以采用以下四種空間形式:

①室內大開間。無街道,商鋪間沒有完全隔絕。

②露天步行街。上空無頂棚,空間開敞的步行街;

③回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊,步行街局部遮蓋;

④室內步行街。步行街在室內,完全遮蓋;

由于步行街是一種線狀的建筑空間,能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂,更能 感受到繁榮的商業氛圍,也利于購物中心的經營管理,因此,步行街購物中心是最受歡迎的 空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時,對實際使用面積率K(實際使用面積/銷售 面積)也要控制,不能過小。室外步行街購物中心的K能達到75——80%,室內購物中心K要 小得多,因中庭、過道(街道)、休閑區等等共用面積的不同而不同,一般在45%——65%之 間。在建筑設計時,實際使用面積率K是很重要的評價空間形式合理性的指標。

4、購物中心內部動線組織要求引導性。

動線規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡,使通過所有承租戶的人流通行量 達到最大,達到購物中心的整體人氣平衡。在規劃設計上常用手法有:

①以主力店引導人流。一般將主力店的出入口安排在動線終端,盡可能的延長購物中心的人 流通過線;

②以局部的造景、中廳引導人流;

③以餐飲休閑娛樂區引導人流;

④出入口數量和位置的設置調節人流量均衡;

⑤無障礙設計。購物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設施;

5、購物廣場建筑設計講求店招和標示兩種方式合理運用。

購物中心的室外、外立面和室 內的處理,要處理講究建筑的個性風格,同時要追求商業氣氛和娛樂性。比較常用的是店招 和標示兩種方式。

① 屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位,既滿足經營期購物氣氛的營造,又能取得可觀 的廣告位出租收入。

② 建筑細節中溶入標志和圖示,也能完美的將建筑美和商業味融合。

國外有很多購物中心的標示做得非常鮮明,如佛羅里達的迪斯尼全明星娛樂場的外立面 標示——棒球標志、可樂標志、橄欖球帽標志,非常特殊的展示了購物中心的形象。建筑室 內的標示除了將建筑美和商業味融合外,還具有功能性。比如引導購物者方便的購物、避免 重復路線、幫助出現事故時的準確迅速行動等。購物平面圖、電話、廁所、自動扶梯、消防 出入口、消防龍頭、服務出入口、行人疏散線等等,都應該成為全套圖示中的一部分。

6、購物中心講求無障礙設計。

購物中心應為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環境,在建 筑設計體現“以人為本”的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差 處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

7、購物中心講求內部綠化景觀。

豐富的綠化能創造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛,給購物者購物賞景的感覺。如同其他 設計一樣,景觀綠化設計在項目開始時就要拿出方案來,比如對種植花樹的荷載的考慮、與 空調出入口的關系、現場植被的圍護問題、澆灌系統的設計、避免強光光源的影響等等因 素。

8、購物中心講求商業燈光照明。

商業燈光照明對創造舒適的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重

點照明;注 重情調表現,用在餐飲、娛樂、休閑等服務區域的裝飾照明等等。良好亮度的商業燈光照明 還能明顯改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明,使室內空 間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果,在設計時要處理好照明的色溫、照度、 顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系,使燈光和裝飾相映生輝。

9、商業業態分布規劃也會影響局部規劃設計。

購物中心內的經營戶較多,購物中心必須將 承租戶經營業態、業種進行統一商業規劃,這樣必將影響購物中心內部個經營戶區域的設 計,建筑、結構、水電、暖通、裝修等方面的設計要與經營戶的要求相配套。

篇2：房地產開發變革與物業管理困局及新理念

　　房地產開發變革與物業管理困局及新理念

　　中國房地產在其二十多年的發展過程中，經過了幾次轉折和變革，取得了脫胎換骨的進步。再加上國外先進理念的引進以及營銷專業機構的進入，又極大豐富和推進了中國房地產市場，各種新理論、新思路應運而生并在實踐中廣泛運用，中國房地產市場呈現出前所未有的繁榮局面。然而，與此形成極大反差的是，與房地產業緊密相關的物業管理行業的發展卻過于緩慢，特別是在思想觀念上止步不前，從而導致諸多物管企業陷入重重困境之中，在此略作概述，以期引起大家的重視和思考。

　　一、新技術困局

　　房地產開發目前已經進入大量使用新技術的階段。大批建筑采用了與以往完全不同的結構、建筑外形以及大量運用諸如環保低能耗的控溫技術、優化設計的垂直及平面交通系統等高端技術，這要求日后的管理人員應及時掌握其新技術的發展動向、趨勢，還要懂得對新技術設備的維護、管理。然而，現階段物業管理行業內這樣的人才少之又少，絕大多數物管企業對高端技術人才的儲備嚴重不足，一旦遇到采用了新技術的項目，參與投標的物業管理企業大多手足無措，不敢競標，寫字樓領域尤為如此。因而許多開發商面對如此局面，只得采取以開發建設時的工程部為班底自行組建物業管理公司的方式解決后續管理問題，由此使得專業物業管理公司的進入障礙被無形中加大許多。

　　二、新生活方式困局

　　在 “以人為本” 理念的指導下，國外眾多的城市、社區以及生活方式的研究理論被大量應用到建筑規劃設計中去，新的建筑在給人們提供一個身處其中的空間時，也提供給人們一種嶄新的生活方式。建筑空間被以各種有形或無形的方式引導為公開、半公開和私密的不同區域，社區被賦予了更多的精神意義，就是一條道路的曲直也成為大有講究的事情。開發商和業主希望物業管理企業能夠幫助他們把社區的精神意義延續下去，而物業管理企業卻只是一味鉆研如何將“保安守大門、保潔掃馬路”的基本任務完成得更好，被開發商和業主責難地滿腹委屈，卻還不明白原因何在。

　　三、新社會階層困局

　　社會的發展導致社會出現了不同的階層，反映到建筑上，也就有了高、中、低檔的寫字樓和住宅的劃分。不同檔次的項目對物業管理的要求是絕不等同的，他們的區別決不只是保安巡邏和保潔清掃的次數多少，但大多數物業管理企業除了打出一個又一個令人眼花繚亂的旗號之外，實質上仍在以“一套方案打天下”，不同物業管理項目的管理方案除了名稱不同、保安巡邏和保潔清掃的次數不同，其它內容大概沒有多少區別，想得到開發商和業主的好評自然很難。

　　四、新業務流程困局

　　項目策劃研究、區域規劃、建筑設計、景觀設計這些以往依次順序展開的開發工作流程正在出現“集合”的趨勢。越來越多的頂級建筑事務所開始提供“打包”服務，在項目總負責人的領導下，市場研究人員、規劃師、建筑師、景觀設計師開始共同工作。而大多數情況下，物業管理的所謂“前期介入”只不過是在銷售和入住階段為開發商和銷售商打打下手而已。被整合的業務流程所遺忘，使得物業管理的聲音愈加微弱，而當熱鬧過去，卻只剩下物業管理企業獨自面對種種僅憑微薄的物業管理收費根本就無法解決的缺憾和業主的不滿。

　　五、新人才困局

　　能夠滿足舊的管理和服務方式要求的物業管理人員本就缺乏，更何況能夠在房地產開發的巨大變革中適應新的局面的專業物業管理人才。

　　諸多的困局環環相扣，多數物業管理企業身陷其中無力自拔，不幸成為了房地產行業里“木桶上最短的那塊木板”。

　　面對困局，物業管理企業需要注入新的理念以適應變革。

　　一、新技術跟蹤理念。

　　寫字樓往往是新技術的緊密追隨者，而近年來，住宅與新技術的結合也愈加緊密。北京的“鋒尚國際”和“MOMA” 兩個樓盤都采取了把新技術的應用作為項目賣點的做法，銷售市場的反映極其熱烈。但是對于所有這些或多或少采用了新技術的寫字樓、公共建筑或住宅而言，能否找到足以管理好這些技術設施設備的物業管理公司就成了能否使得這些技術正常發揮作用的關鍵，技術投入使用后的管理工作變得比以往任何時候都更加重要。所以，物業管理企業應當建立新技術跟蹤研究和儲備機制，對新技術在房地產開發建設中的應用情況進行跟蹤研究，并提出應對新技術的管理預案，以備使用；同時加強對市場人員和管理人員的技術培訓，使其掌握新技術應用的相關知識，滿足開發商和業主的要求。

　　二、社區內涵理念。

　　通常情況下，物業管理企業所認為的社區建設就是把小區的綠化和治安搞好，再增加一些文體設施或者組織幾場業主聯誼活動。這些做法雖然沒錯，但這種觀點卻經常成為物業管理企業與業主思想和行動分歧的起點，并且導致物業管理企業的工作努力得不到業主的認可。良好的綠化和治安只是維系了物理意義上的社區--圍墻內的建筑物，維系社區存在的最重要的因素是社區中的人群所共同感受到的精神氛圍，這種精神氛圍和建筑物本身以及身處其中的人群一起構成了社區的三個支撐點，而被良好的社區所推動的房屋增值才是社區成員的最深層追求。因此，社區應該是一個在具有可識別的清晰邊界內的人群為了維護共同的房屋價值而結成的利益共同體。所以，物業管理企業必須從本質上認識到業主對社區的期望，才能找到與業主溝通的鑰匙，其服務也才能得到業主最廣泛的理解和認可。

　　三、差異服務理念。

　　許多物業管理企業為了應對市場要求，提出了“精品服務”、“五星級服務”、“酒店式服務”等等口號，但在實踐當中，對于高、中、低檔項目實行的仍然是多年不變的同一套管理方案，僅有的區別就在于增加了保安巡邏和保潔清掃的次數或者增加一些客戶服務人員編制，其它內容并無區別。事實上，不同類別的項目其要求是絕不相同的，尤其是高端客戶。以別墅區的保安巡邏路線為例：別墅客戶因為其房屋的封閉性較差，且周圍半公開的灰度區域較大，所以別墅客戶對私密性的要求很高，保安方案中設定的巡邏路線就不能進入別墅客戶的心理界線，但同時別墅客戶對安全性的要求也很高，巡邏路線又必須處在別墅客戶日?；顒訁^域的視野之內，僅此一點，普通小區的保安方案就無法簡單套用。曾經有建筑師戲言：沒有住過別墅的建筑師蓋不出好的別墅。此戲言的含義無非是指設計師應當充分了解自己的目標客戶，同理，物業管理企業如果沒有對不同類型客戶心理和生活習慣的充分研究，就很難做到對各種不同類型的客戶提供度身訂做的差別性服務，也就很難得到客戶的由衷欣賞。

　　四、盡早介入理念。

　　相信許多物業管理企業都有過為項目規劃設計和建設施工期間遺留問題而頭疼的經歷，究其原因，無非是項目的規劃設計和建設施工單位在開展工作時只滿足本工序的要求而給日后使用遺留了諸多遺憾。解決這一困局惟一的出路就是物業管理人員盡早介入到開發流程中去，對規劃設計和建設施工工作提出自己的意見。即便由于客觀原因無法真正做到從頭介入，也應該努力向規劃設計和建設施工人員宣傳物業管理理念，盡力避免給日后的管理運營工作帶來先天遺憾。

　　五、新人才理念。

　　與開發行業相比，物業管理行業一直被認為是低薪低能微利的服務行業，許多房地產公司精簡人員的去向都是下屬的物業管理公司。這種印象對于物業管理企業而言，在招聘人員時的負面作用是不言而喻的，而缺乏高素質管理人才的現狀又進一步加深了外界的這種印象，從而形成惡性循環。的確，物業管理公司從利潤數額上是無法與開發公司相提并論的，但這只是由于企業財務計算標準的要求造成的，如果能夠把優秀的物業管理對開發項目的促進作用給予量化，人們會對開發和物業管理環節的利潤分布比例有新的認識，事實上，任何一個開發項目的成功都離不開任何一個環節的努力。物業管理企業必須摒棄自卑心理，確立新的人才理念，敢于首先在關鍵崗位高薪雇用高素質的管理人才，帶動管理服務水平的全面提高，糾正社會的錯誤印象，進而脫離收費低、薪酬福利低、人員素質低、收費更低、薪酬福利更低、人員素質更低的向下循環軌跡，努力轉向收費高、薪酬福利高、人員素質高的向上循環軌跡。

　　以上觀點對于物業管理企業的諸多困局并未列舉周全，也不一定就找到了解決困局的靈丹妙藥。問題的關鍵在于物業管理企業是否能夠意識到自己所處的房地產行業已經進入了大變革的時代，不思進取、無力順應變革的企業必將被淘汰，只有積極迎接變革、勇于面對挑戰的企業才能夠在變革的大局中生存和發展。

　　文/趙晉蓉