有人說:商業地產如同高空走鋼絲,不能后退,更不能向下看,表演者的意念和平衡不能有半點閃失。只是人們在驚嘆一個比一個大的MALL競相出現時,其實已經隱隱感到了一絲不安。而這其中引發最多思考的,是開發商對已出售的商業物業需不需要管理,而又怎樣才能最終實現商業與房地產最有價值的對接?

“大MALL時代,招商先行”,這可能是大型商業項目得以順利運作的前提。

運營管理是商業地產運營的核心,是商業地產收益和物業價值提升的源泉,是投資者的利益得到最大體現的保障。開發商把松散的經營單位和多樣的商業業態,統一到一個經營主題和信息平臺上,把各種資源的配置優化,這樣商業項目不僅能順利開業,并且在知名的經營管理公司的統一管理下迅速成熟起來,成為炙手可熱的商業中心,保障開發商、投資者和經營者的“三贏”。

統一運營管理一般包含四個方面的內容:統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。而其中“統一招商管理”又是后面三個方面的基礎。這項工作的成敗得失不僅決定了開發商前期的規劃是否成功,而且決定著后期商業地產項目商業運營的管理能否成功。

隨著商業地產的發展,以MALL為代表的商業地產的招商工作已經不僅僅局限于傳統的大型超市、百貨商店和專賣店,服務性、娛樂性的項目比重不斷上升,業態涉及全面,能夠滿足全齡層、全客群的需求。

根據資料顯示,國外經營成功的SHOPPINGMALL,都是采取招商并統一經營管理的方式。因此“一部分招商,一部分銷售、并統一經營”成了目前中國大型SHOPPINGMALL操作最基本、也是最保險的方式。北京金源MALL、東莞華南MALL和廈門明發MALL都是采取這種操作方式的先行者和實踐者。而且隨著全球經濟一體化,國外大型企業對中國內地投資進程的加快,國內的大型商業項目也和國外的商業緊密結合。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業連鎖企業建立了緊密的戰略聯盟關系,其所建的商業項目在開工之前,便已確定大部分面積要租給國際商業大鱷,故被稱為“訂單地產”。萬達集團通過租金的方式獲得穩定的現金流;歐倍德則節省了選址時間和機會成本,避免新店建設方面的巨額原始投入。

大MALL業態巡禮

對于一個大型的商業地產項目,特別是大型的SHOPPINGMALL,經營業態包含的內容非常廣泛,既包括大型超市、綜合百貨,還包括餐飲、娛樂等服務性設施,這方面比重在商業地產中一直呈上升趨勢。目前商業地產中業態經營主體的內容主要有以下一些:

超市類:大型綜合超市,如沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、好又多等代表。大型專業超市,如英國百安居、德國歐倍德等以家居建材為主的連鎖超市,以及燦坤3C等專業概念店。

百貨類:大型綜合百貨商店,如來雅百貨、大洋百貨、銅鑼灣百貨等。

流行服飾專賣:女裝店、男裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店等。

文化娛樂設施:大型娛樂城、星級影城、酒吧街、兒童樂園、大型書城、健身中心、美容美體中心、電玩網吧、數碼攝影館、音響音像制品、樂器專賣等。

家具和裝飾類:家具、古玩、現代藝術品、室內裝修等。

餐飲類:大型酒樓、主題餐飲、咖啡店、特色美食等。

服務類:干洗店、眼鏡和驗光店、旅行社、加油站、機票代售等。

機構類:銀行、郵局、信貸處、醫療機構、保險公司、公共展廳等。

其他補充類:旅游特色精品、園藝用品、農產品等。

大MALL業態定位

商業經營主體選擇在商業項目建設前期就應該有初步規劃,項目的建筑設計應該同商業經營主體的選擇相配合。第一考慮因素是項目建筑特點和建筑條件,第二是項目的類型、特點和經營定位。就目前全國較大規模的SHOPPINGMALL項目來看,開發商大多根據地區消費水平、消費結構、消費能力和項目的經營規模進行經營定位的確定,基本上從以下幾個方面考慮:

①業態定位:集旅游、購物、娛樂、休閑、飲食、文化等多功能服務于一體的一站式大型商業房地產項目。

②目標市場定位:滿足地區全齡層、全客層消費者的需要。

③主題特色:符合當地人群的經營主題設計。

④經營品種:吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置。

大MALL業態選擇策略

開發商在綜合平衡各種關系的基礎上制定合理的招商政策,對商業經營主體進行控制,首先最基本的

目標是商業經營主體在商業上能夠生存,有足夠的回報;其次,在經營主體組成確定之后,還需要根據各種經營主體的需求和項目自身的需要進行整合;最后確定它們在項目中的位置,這點非常重要,因為經營主體對于引導人流起著關鍵作用,其布局直接影響到商業地產的形態?？偟膩碚f遵循幾個原則:核心主力店先行,輔助店隨后;零售購物項目優先,輔助項目配套;放水養魚;先做人氣,再做生意。

大MALL業態布局

核心主力店的位置需要最先確定,適合放在主入口或線性步行街的端點,不宜集中布置在中間,這樣才能達到組織人流的效果。

次主力店在布局上可以相對集中,因為購物者希望能夠像在城市商業區購物一樣,方便地進行款式、質量和價格的比較。集中布置有利于擴大商品覆蓋范圍,提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性,創造“購物氣氛”。有四種主要類型需要互相聚集。第一類是男士用品,男鞋、男裝、運動用品應當集中布置。第二類是女士用品和兒童用品,包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等,這樣便于在購買之前對商品款式、價格和顏色進行比較。第三類是零售食品,包括熟食店、面包店等等,聚集不僅給購物者帶來方便,而且還能有效地增加銷量。此外,適合聚集的還有個人服務,這些服務設施需要靠近停車場和入口,有可能的話集中布置,并與其他經營主體相對分離,讓購物者出入方便,允許他們24小時營業。

輔助業態適合分散布置,例如,服裝和外賣快餐、冷飲應該分開,原因很明顯,而且,把服裝和食品分開也有利于組織人流,因為在這兩種類型的商店中,購物者的步行速度完全不同。珠寶店和音像制品店適合分散布置,這樣可以延長購物者的興趣。

篇2：新華南MALL招商感言

　　辭舊迎新，新華南MALL招商感言

　　致招商部各位同事的感謝信：

　　舊的一年快過去了,在這一年中,充滿著酸甜苦辣,感謝大家共同扶持一起走過了這段人生中充滿斗志,充滿激情的一段路!

　　是的,新華南MALL生活城需要改變,需要大家努力的付出,更需要大家用成果來回報!

　　我們作為新華南MALL生活城的一員,有理由,也有責任來改變他,讓他變得更強,更有吸引力!我們必須在我們的本質崗位上實實在在的做出應有的工作成績,而不是光掛在口頭上。

　　新的一年即將開始，在此，我僅代表我個人向招商部全體同事們發出號召，希望新的一年里大家努力工作，齊心協力，以團隊精神為向導，認認真真，查找原因，尋找渠道，解決更多實際工作問題，以此來感謝帶領和支持我們工作的部門領導郝總，讓我們招商部向公司領導交一份滿意的答卷，讓我們招商部真正成為公司的創收部門，成為三元盈暉公司的核心部門!

　　革命尚未成功，各位同仁仍需努力!

　　最后，讓我們一起向曾經戰斗過的地方--新華南MALL生活城招商部的同事們表示新年最好的祝福，愿大家在新的一年里萬事如意，心想事成!更愿我們能在TED總、郝總的正確領導下取得長足的進步!新華南MALL生活城的輝煌指日可待!

　　你們的朋友：**

　　20**-2-4

篇3：新華南MALL招商紡織服裝行業協會發言稿

　　新華南MALL·生活城DFO招商紡織服裝行業協會發言稿

　　尊敬的各位領導，各位嘉賓：大家下午好!

　　首先，我謹代表我們東莞紡織服裝行業協會對新華南MALL·生活城東莞工廠直銷中心順利啟動全面招商工作表示熱烈的祝賀!

　　自新華南MALL·生活城誕生以來，他們的經營管理團隊就一直和我們協會保持著良好的溝通與協作。泰德先生領導的新華南MALL·生活城經營團隊，充分借鑒國際經驗，深入結合東莞產業優勢，積極響應政府的“品牌立市”發展方略，創造性地提出了“東莞工廠直銷中心”這樣一個經營模式，并就這一模式的可行性與招商經營策略，和我們做了深入的探討和交流，我們是認同的，也是非常支持的。

　　中國是服裝生產大國，廣東是服裝產業大省，東莞的服裝產業則是傳統的特色產業之一，20**年被中國紡織工業協會授予“產業基地市”稱號，虎門和大朗分別授予“中國女裝名鎮”和“中國羊毛衫名鎮”。目前，東莞形成了一批全國知名服裝品牌，如“異鄉人”、“依米奴”、“溫綺”、“新虎威”、“以純”、“松鷹”等，尤其值得一提的是服裝強鎮虎門鎮通過“100萬重獎品牌”造就了“以純”這個全國最受消費者歡迎的服裝品牌和“以純”、“松鷹”、“新虎威”三個廣東省著名商標，帶動了當地的服裝業和整個經濟的騰飛。

　　我市紡織服裝產業取得的成就，離不開政府的大力支持和引導。近幾年來，市委市政府先后出臺多個政策，鼓勵企業創建自有品牌和擁有自主知識產權，積極幫助企業大力開拓國際市場，幫助企業進行產業結構升級。協會作為政府的左臂右膀，積極發揮橋梁作用，經常組織座談會、研討會，傾聽企業心聲，傳遞政府政策精神，組團考察歐洲和美國市場，感受海外時尚變遷，尋找合作機會。協會的平臺作用得到了企業和政府的大力支持和肯定。

　　今天，新華南MALL·生活城從另一個角度，為東莞的企業創建自有品牌、提升市場競爭力、提升經營效益提供了一個全新的平臺，這就是東莞工廠直銷中心。角度不同，形式不同，但是，服務企業，推動東莞產業升級和經濟轉型，造福東莞企業、造福一方百姓的宗旨是一樣的。希望紡織服裝協會的各企業、希望各行業協會的各企業成員，能夠踴躍投身到東莞工廠直銷中心來，與新華南MALL·生活城一道，共同打造一個響當當的“東莞制造”品牌，讓東莞的企業從這里走向全國，走向世界。

　　最后，祝賀此次招商大會圓滿成功，希望東莞直銷中心早日開業，成為展示東莞產業實力、匯聚全球客商的一個著名商業活動中心。

　　謝謝大家。