我認為SHOPPINGMALL的發展是一個謹慎樂觀的市場方向,美國來講的話,到目前為止美國的購物中心總共是四萬多家,那么當中的MALL大概是七百多家,就是MALL是十萬平米以上的超級購物中心,那么七百多個SHOPPINGMALL的存在,應該說是美國整個商業地產市場當中很重要的一個部分,那么在近幾年美國MALL的發展持續一個下降的態勢,并不能說明中國從現在剛開始發展,那么沒有前景,或者說表示絕對悲觀,我認為可能這個態度可以稍微正面一點。

首先的話,SHOPPINGMALL作為商業房地產最復雜規模最大的這個形式,那么它的投資開發事實上的話是商業地產當中最復雜的這么一個過程,事實上作為最復雜的形式來講,那么我們通常周邊所見到的小型的、中型的商業地產,應該講他們的操作形式其實是SHOPPINGMALL整個投資開發操作程序的一個簡化,所以我想盡管在座有很多嘉賓,可能是做一般的商業地產的開發,可能是做一個兩萬,或者是三四萬平米的發展,SHOPPING MALL開發的程序對于中小商業房地產的開發商同樣是具有借鑒的作用。

下面我針對這個SHOPPINGMALL的投資開發從五個主題做一下介紹,第一點是SHOPPING MALL投資開發的操作過程,第二是關鍵環節,第三是項目的競爭力,第四,SHOPPING MALL項目的決策體系,第五,商業房地產自動模式。

關于SHOPPINGMALL投資開發的操作過程應該講,可能目前國內很多開發商投資商普遍在一個探索的階段,所以說在這里針對這個操作的程序,就個人的觀點做這么一個表述。第一點就是項目的選擇及可操作性判斷,關于這一點有兩個內容,第一,并不是所有的城市都適合,或者說具備了做MALL的條件,從20**年開始很多國內的專家,在MALL剛進入中國之后表示了很多負面的觀點,那么評價的標準就是中國的GDP比較低,美國達到一萬美金,而中國GDP的條件存在著明顯的差距,以北京、上海為例,這兩大城市在中國算是比較發達的城市,MALL的發展在中國不具備條件,我個人提出一些新的不同的建議,是說商業房地產項目它開發發展的基礎條件,是說這個項目所面對的核心商圈這個消費總量,消費總量的話,因為它是體現了核心商務圈的人口基數,也體現了核心商圈的能力,也包括了GDP的水準,事實上中國人口的密度來講的話跟美國完全不同,所以我們認為在中國的商業房地產MALL的比較來講,在對市場判斷的時候,不要輕易用GDP來否定這種業態它的發展空間,事實上在做項目判斷的時候,做一個整體項目周邊核心商圈消費總量的判斷,將有助于對項目做出比較正確的結論。

第二個內容是說,并非任何開發商,任何背景的開發商都可以做MALL的發展,可以這么講,比如說就某一個開發商自身的資金實力尚不足于解決一個MALL的項目,土地款的問題,那么我建議這種開發商不要輕易做這種操作,事實上北京就有這樣一個項目,那么經過兩三年的運作,項目本身,就是我所做的北京SHOPPINGMALL的項目,應該講國外的機構對這個認可程度應該是不錯的,我們去年5月份在拉斯維加斯做項目的推廣,美國排在前面的機構,包括(英文),還有(英文)公司,美國專門做SHOPPINGMALL發展的公司,他們后兩家都到北京來考察,他們對項目的認可程度我認為是不錯的,他不認可的是說,開發商的背景,開發商的資金實力,而且開發商在一個有限的資金條件之下,依然有一個過高的期望值,股權的期望值,作為任何一個SHOPPINGMALL的發展商來講,首先考慮這個城市是不是具備做MALL發展的條件。

第二點是不是你有能力,你競爭的優勢是不是足以為保證個項目開發的完成,甚至說你的資金的體系能夠保證項目建設完成之后,依然能夠在運營期間保證它的成功運營,應該說商業地產兩級客戶群體,一級是消費群者,一級是開發商,住宅的功能應該講大家很清楚,就是單層面的這么一個居住的用途,寫字樓辦公的用途,但是商業地產它需要滿足兩級客戶的需求,這兩級客戶需求個性化的要求很明顯,所以對于開發商來講意味著很復雜的操作過程,另外到目前為止20**年,20**年國內商業市場,尤其是底商的市場反映很良好,那么到目前為止包括明年市場的供應量加大之后,那么這些項目本身的個性化的因素,將對它項目的這種未來有很大的影響。所以說任何商業地產項目基于兩級客戶的需求,也基于市場競爭加劇的這么一個趨勢,應該最大限度對商業市場調查進行相關的工作。

下一個環節就是依據市場調查對項目的定位、商業類別、市場策略,以及項目規模進行判斷,定位來講的話,之前有很多專家也提過這個問題,所以在這一塊不再提太多,我們的觀點就是說定位當中要很清楚這個項目的目標消費群體是哪一個群體,這個很關鍵,那么我碰到一些開發商,你這個MALL的項目定位是什么,或者說某些項目講,我的項目定位是打旅游牌,事實上無論是打旅游牌,都是屬于項目的運營策略,而并非項目的定位,明確你項目未來客戶的群體,包括消費需求,乃至于說其他的特點,會影響其他項目的組合,乃至于規劃設計,這個項目服務主要的群體是年輕的這些人,那么應該講你里面的一些包括電梯,空調等等,比如說是進口的。所以在規劃設備都可以發生變化。

那么剛才別的專家也談過,商業地產一定要帶有足夠的理由,吸引消費者光臨,消費者光臨項目意味著零售商一定會進來,那么市場策略這一塊,我想任何一個到目前為止北京的商業地產也是處于一個前期的發展,市場策略目前因為市場處在發展的初期或前期,所以說完全有可能使項目具備某種比較獨特的概念,大家可以想一下,那我覺得

這個結論只有唯一的可能值得探討,我們談到這個話題,事實上美國的洛杉磯跟拉斯維加斯,如果大家去過的話,是截然不同設計風格,他們作為城市,作為旅游的產品它也需要一個旅游吸引消費者光臨這個城市,那么紐約完全是一個大都市,到洛杉磯整個都是小別墅,很濃郁的這種人居環境,那么拉斯維加斯就是一個主街道,沿途兩邊是各種風格的酒店,這就是這種城市的市場策略,我可以這么講。

我給大家這么講過以后,你可能就有一個直接的感官是說紐約我去看什么,我們國內的城市是不是在這一點缺乏競爭力呢?那么同樣的道理,作為商業地產項目你也需要找一個足夠的理由,這個理由如果說你的市場策略,包括后面談到的規劃設計等等,這一塊在市場項目的前期做足夠的精神,所有的專業,你可能就能夠讓你的項目在某些具有健康內涵的一些商業組合,或者規劃設計,在北京地區,或者說你所在的本城市,甚至國內,是第一的事情,那么應該講我在跟很多開發商在做溝通的時候都會談到,我們在去年跟歐美的投資機構在談的話,應該講就是說投資機構,包括中國的開發商對中國的市場很感興趣,(英文)只是說會有一個逐步循序漸進進入市場的這個過程,我想中國的CBD,每個CBD的項目它本身消費的群力,消費的實力,或者說整個項目的基礎對于一個成熟的某種歐美業態是可行的。盡管說很多業態在中國都已經存在了,但是某些品牌類型并沒有存在,以百貨店為例,有一些本土的百貨店,還有一些香港地區的百貨店。我打比方講,如果說CBD某一個項目,某一個MALL里面,能夠請來歐美的一家百貨的品牌,可以說在短期兩到三年,你可能在北京地區是唯一一家有歐美百貨店的這種商業項目,甚至說在國內都是第一,你可以想象這種項目,將會大大降低你市場的成本?；旧蟿e人到北京來,知道這個地方CBD這個項目它確實有一家歐美的百貨店。

另外歐美的百貨店它本身有很強勁的競爭實力,經過長期的運營,這些企業的競爭優勢是很明顯的,它的管理運營這種成本的控制跟中國的企業相比,我認為肯定是有很大的競爭優勢,那么所以說在市場這塊的話,那么開發商是需要組織一些市場顧問,對這些的判斷,那么讓項目本身具有比較好的市場的組合,市場的一些內容,這樣項目在未來的運營當中它的競爭力將是很明顯的,因為你的成本很低,下一項就是根據項目的定位,還有市場策略,以及項目規模做出判斷之后,項目的商業組合的建議,項目規模這一塊目前確確實實國內很多開發商普遍為了追求某種市場項目,一味的追求最大還是怎么樣,那么在我本人沒有對這個項目做調查之前,我也不能否定它的正確性,事實上任何一個項目比如講三十萬也好,五十萬也好,還是四十萬,這個四十萬一定是依托市場的基礎,如果說你超越市場的基礎做這種開發,那么應該講如果說你20萬平米的SHOPPINGMALL的項目,你租金的收益跟25萬是一樣多,意味著開發商寧可多花五萬平米的建筑費用,這五萬平米沒有收益,那你為什么要建這五萬平米呢?所以建議開發商無論是做SHOPPINGMALL,還是中型小型的商業地產,那么是需要對項目的這種規模做出一個有效的判斷。

從投資來講的話并不是越大越好,那么大家學過財務的一些經濟風險的話,實際上它到了某一個規模,某一個點之,它會一直在降低,那么多投的一般,一方面降你的收益能力,另外的話有可能讓你的項目處在競爭劣勢,商業組合建議的話之后就是項目概念設計,設計公司依據商鋪的組合建議對項目進行設計,設計完成之后下一個環節就是我們特別提出概念設計的調整,在我認為無論是多么專業水平的設計公司,都不可避免它的長處優勢是在美學建筑學的概念上,它的長處并不是在市場的判斷上,那么所以它概念設計的方案必須有市場參與,對項目市場的調整,市場調整之后到下一個環節就是項目的方案財務評價,對于SHOPPINGMALL這個項目來講的話,投資這個金額從幾個億到十多億,甚至是更多,整個項目投資的收益效果是否合理,這個收益率開發商你能接受,你自身的資金跟資源背景,能不能支撐這個項目長達七年到八年的這樣一個過程,這些必須做判斷。

如果說財務評價的結果是,財務評價和資金的狀態整合判斷,得出的結論是負面的因素,或者是否定的,那么開發商把方案需要調整,那么需要調整,再回到項目定位的這個環節,對項目重新判斷,如果說得出的結論是正面的,就是說這種市場的判斷從規模到后期的組合建議,乃至于設計,那么它整個財務的收益是可以肯定的,可以進行下一步環節,那么項目方案確定,進入主力的招商,以及初步方案的設計,那么初步方案設計完成之后,還需要有一個設計方案的市場化調整,就是說商業項目來講里面的動線的布局,其實對于有效引導消費者,那么在你的MALL里面不厭其煩的,不疲倦的消費很重要,那么這一塊需要在初步方案設計提出來之后,需要結合市場顧問的專業經驗,對整個的專業方案進行調整,那么隨后工作就是建設和開發完成,當然在項目方案確定之后,另外一個環節融資、商鋪出售及招商,是開發商必須關注的事情。

融資事實上對于商業地產項目它的開發成功,包括運營成功至關重要,通常來講一個開發商做MALL的發展,無論你是通過戰略組合,還是組合的方式,還是別的方式,那么首先一點要它建起來,建成以后的話,對于中國這個市場MALL本身處在發展的初期,無論是城市中心,尤其是郊區MALL的發展,那么一定會有一個市場培育的過程,意味著說至少前三到五年時間它有一個合理的虧損期,發展商你資金的種類是否能夠維持這個過程,那么對你的投資判斷至關重要。關于商鋪出售這一塊來講,應該講很多國外的機構包括專家認為MALL的發展一定是整體的這種方式,整體來出租經營的方式,從目前我們的了解,國內目前在外地有不少MALL的項目,那么采取了就是出這些主力店,辦主力店的這些位置,那么是留下來做出租,其他的商鋪做

出售的方式,這種情況已經出現了,尤其在目前121這個金融政策的環境之下,這種趨勢我認為可能并不太容易改變,那么需要改變的是說開發商怎么解決,第一點我通過這種方式解決資金的需求。

那么下一步就是說我如何保證下一步未來能夠依然保持在統一地位的市場策略之下來做發展,那么這里面的話我們尤其用城市表出兩塊內容,一項是項目定位,商業類別,市場策略決策,以及項目定位決策,另外一個內容就是融資商鋪出售這一塊,那么在我們認為SHOPPINGMALL的開發也包括其中中小型商業地產的開發,這兩項內容將決定項目未來的潛力,或者說是一個商業地產項目它最核心的基礎,如果說在這兩個問題上做的有問題,那么我覺得可能未來的招商,包括運營都有問題。這是關于開發操作過程,當然這一塊的話,如果有一些專家或者是業內的人士有不同的觀點,那么我也歡迎多做一些交流,以下是SHOPPINGMALL投資開發的關鍵環節。

在我們認為,第一塊誠色,SHOPPINGMALL項目市場的判斷,這塊開發商對市場定位,市場策略的準確判斷在我們理解是SHOPPING MALL項目最大的競爭力之一,事實上我們很多開發商都認為,MALL的開發最頭疼的問題是招商,經過我們這一年多時間的接觸和溝通,我們認為SHOPPINGMALL項目最大的問題并非招商的問題,而是說開發商做的是不是對的,規模做的是對的,定位,規模定位市場策略是不是符合這個項目本身所面對的市場,如果你做的是錯的,無論怎么講,沃爾瑪家樂福都是你來做,如果你做的是對的,他在選擇項目的時候也要經過市場判斷,最終這些項目往往是經過他們的判斷,他們到某一個項目來講,發現這個開發商所做的這個項目的操作,哪個方面完全符合他們市場判斷的原則,一定會進來,如果說這點做不到誰都不會跟你招商,誰也不會進入,所以關于這一點我們一再強調這個內容,建議SHOPPINGMALL地產開發商在這塊花足夠的精力和時間來做,事實上對于MALL來講,包括別的商業地產,其實它整個開發建設的時間會很短。

比如講一個MALL的項目,很大的工地,很大的施工作業面,所以施工效率會很高,在上海浦東有一個項目,也是三十萬平米的MALL的項目,因為上海地下水域比較高,所以在做地下層的時候做了四個月的時間,出地面以后半個月到二十天一層很快,所以商業地產項目來講最核心的問題,就是這一塊,你對項目規模定位、市場策略各方面做了足夠的精深,足夠的專業,這塊如果說做的是對的,基本上這個項目未來發展空間就不會有問題。

第二點是項目的融資,我們一再提到商業地產項目資金的核心作用,所以說在這一點的話特別提出,融資平臺包括短期的融資平臺,從股權融資還有債務融資,股權融資包括戰略投資人或者是別的機構,包括像投資信托,投資基金等等,還有債務融資,債務融資其實就是銀行的資本,這一點對于當前的商業地產開發商來講,包括別的地產開發商目前是一個比較頭疼的問題,都需要重新檢討原來的資金策略,越是精打細算的開發商在目前的現狀之下越需要對資金重新整合,長期融資的話包括商業地產企業上市融資,需要指出的是商業地產有這么個特點,盡管說商業地產對資金的需求,無論是從量還是時間,跨量比較大,時間跨度比較長,但是它有它特定的值得肯定的地方,第一點商業地產形態和資本市場的一致,大量的現金流對于商業地產來講,作為一個上市公司,證券市場對企業、財務系統有效評價的標準是現金流。

關于融資對象,商業地產SHOPPINGMALL的融資包括國際的地產投資商、開發商、國際金融機構、銀行等,以及亞洲大型的房地產開發公司,還有國內大型的房地產商,還有大型零售商以及國內尋求地產概念商的公司,這是關于融資的介紹,融資還有一塊關于商務出售,確實目前很多項目不得不采取經營資金,我碰到很多開發商手里三五千萬的資金,拿下一百畝的地,當然不是北京的項目,就要發展,這樣的話在一個有限資金的狀態之下,如何保證項目的可操作性,當中好像商鋪出售是不能夠考慮的問題,對一些小的實力比較弱的開發商來講,對這種開發商勢必考慮資金籌措跟統一管理的關系問題,這個關系考慮得好應該講市場的認可程度會高,包括商鋪的出售也會比較容易,如果說這塊問題沒有得到有效解決,應該講可能開發商的期望只是期望這些項目投資人是傻子,但是我想國內商業地產的發展隨著市場的逐漸成熟,很多的商鋪投資人也會逐漸對商業地產的投資具有更多的判斷力,這樣的話開發商勢必在這個問題上做出充分的考慮。

關于SHOPPINGMALL項目的設計,只是我們大致提一些主要的原則,首先的原則SHOPPING MALL的設計不能只體現設計師的建筑美學概念,而且要體現市場的認可程度、投資還有收益要求,經過基于零售商需求的市場化調整,而且投資收益可行的情況下項目的方案才是有效的,另外發展商團隊必須站在專業角度整合設計師的建筑美學概念和零售商的市場需求,單從體現一方面的理念都將給開發商帶來投資損失。發展商團隊的整合能力至關重要,在目前的環境之下很有可能市場供應機構給開發商提供一個方案,開發商基本上不用考慮就接受了,在我們認為這種操作策略是值得探討的。

關于SHOPPINGMALL項目工程的建設,這塊因為它是一個商業的項目,所以說需要最大限度體現商業的競爭力,商業的競爭力本質就是成本的競爭力,所以說我們提出以下開發商在操作當中需要關注的四項內容。第一點關于成本原則,第二點商業功能原則,第三智能化的標準原則,作為一個規模在幾十萬平方,每天消費者十萬或者幾十萬,這個項目能否保證一個很高尚的消費的環境,甚至簡單來講你是安全的,不能說這個項目發生火災或者是消防問題,發生一些

不好的結果,這樣的話對整個項目智能化的標準原則會有很高的要求。第四點物流、客戶流、資金流的效率原則,這一點對于整個項目未來運營期間的競爭力至關重要,所以說發展商團隊有必要搭建商業房地產開發期ERP系統,以實現與管理期ERP系統的對接,事實上目前我們國內的地產商有些機構已經開始探討在地產領域將ERP系統整合進來,但事實上都只是做的局部的或者某些內容的探討,缺乏很大的系統性,但是商業地產對ERP系統的需求我們認為是很重要的內容,所以說提醒開發商在未來的操作當中注意這個環節。

關于SHOPPINGMALL項目的管理,管理競爭的原則,SHOPPING MALL項目的管理將成為項目競爭致勝的最終表現環節,項目開發過程中的各種競爭力和管理的競爭力共同展現,優勢則贏,劣勢將困境重重,發展商的團隊必須站在戰略高度,在恰當的時期以恰當的方式引入恰當的管理商,恰當的操作程度將直接影響項目的操作效率,ERP系統將是SHOPPINGMALL項目經營期間長期競爭力的內在動力,關于這個恰當的問題事實上在目前SHOPPING MALL的開發商來講,大家都會碰到,比如講開發商什么時間進入我的項目,管理商以什么樣的方式,它參與進來是以股權的方式,還是開發商為了配置未來自身的管理團隊,這樣的話只是委托管理,但是未來經過頭幾年的管理機構的管理,未來自身的管理團隊逐漸進入角色,無論是哪種方式,開發商必須結合自身的優勢,優勢的判斷做出最終的選擇,我在什么時間段引入管理商比較合適。以上是關于SHOPPINGMALL投資開發的關鍵環節的介紹。

第三項是關于SHOPPINGMALL項目的競爭力,我們根據SHOPPING MALL項目的開發來講,關于建設期和運營期,在建設期的話從土地成本的競爭力、準確市場定位奠定競爭力時間,還有項目規模決策的競爭力,項目規劃設計競爭力,資金平臺的競爭力,以及招商效率競爭力,以上內容在建設期間都會碰到,每一個開發商都會碰到這些問題,一個SHOPPINGMALL項目未來競爭力的基礎就是建設期的競爭力屬于基礎競爭力,未來項目的運營過程當中都將會影響到你的競爭優勢。如果說在北京有著類似的位置跟市場環境的兩個MALL的項目或者兩個商業地產的項目,有一個項目它的土地成本每畝是三十萬,另外一個項目是一百萬,可以很明確的講,地大項目的開發商從競爭的前期,它就需要在未來通過別的競爭力來彌補它的弱勢,同樣的,別的一些競爭力也是需要開發商在前期做深入的考慮。

運營期動態競爭力首先第一點,任何基礎競爭力的缺失都將降低板案的競爭力,這塊是很動態的問題,需要開發商逐漸去融入到它的操作當中,還有一點,建設期項目定位和市場策略競爭力將是本案競爭致勝的基礎,這點我們前面談過,你一定是做得對的,目前據我了解,包括麥德隆、百安居,還有沃爾瑪、家樂福,所有的公司專門做市場發展的團隊,在北京,包括其他的各個大眾小城是到處跑馬圈地,就把你做的不對,你做的對的話真不用擔心,你做的不對的話無論是哪一個零售商基本上都會拒絕你。

關于項目的市場公關、策劃的競爭力,為什么要談到市場公關策劃競爭力,是因為SHOPPINGMALL的開發從頭至尾是一個比較長期綜合復雜的過程,在國外稱之為房地產業的高科技,這樣的話關于在市場公關策劃者塊,我認為目前很多的,尤其是地方一些開發商存在比較多的炒作思維,事實上這種MALL的項目我在什么階段做市場的投入,什么階段把它推入市場,這個問題是需要仔細判斷的,從我們的教訓來講,應該講北京的一個項目,從最開始沒有做任何準備的前提之下就進行了奠基,市場的炒作異常的火爆,事實上這種策略會帶來兩個問題。

首先第一點它招來了大批接盤手,國內很多開發公司投資機構都有一種愿望,在特殊的WTO完全開放之前的一段時間,能夠在某些領域搶到制高點,同樣的SHOPPINGMALL的開發也意味著說某些開發企業在搶制高點這么一個問題,所以說項目在沒有做出充分的前期準備跟判斷之前,大肆的炒作一定帶來很多的接盤手,第二點項目的成本異常加大,第三點因為項目在前期考慮不充分,所以說每次比如沃爾瑪今天來,我跟他談的時候這這個項目二十平米,下一次再來換成三十萬,你對項目沒有做出充分的判斷,尤其是市場策略規模等等,沒有定案之前,應該保持一個成熟的公關策劃的戰略意識,因為這么大的投資項目,如果說開發商采取一種不謹慎的態度,我感覺,我今天來提到是二十萬,下一次三十萬,任何零售商都需要找一個穩定的,有著戰略眼光跟操作能力的專業開發商,這種表現最直接的就是,我會覺得你沒有譜,因為你沒有譜,我對中國市場沒譜,你也沒譜,所以就到此為止,對于國內開發商來講,有些外地的像我們最近接觸的,大家一談首先是這個項目拿下土地來,作為前期的這么一個定位策劃,甚至說是連市場調查都不去做,很快形成一個文字的簡單的方案,就開始去炒作,這種方式對商業地產項目來講,我覺得是短視的思維,甚至最終會砸自己的腳。等于說MALL的開發來講,在整個項目的操作當中,包括市場策劃,包括廣告投入,包括公關的策略,開發商是需要做充分的考慮,不要簡單行事,下面是項目管理競爭力,以及資金平臺整合的競爭力,這些內容簡單做些介紹。

第四項是SHOPPINGMALL項目的決策體系,我需要提出一點,在SHOPPING MALL項目從最開始開發商接盤到整個項目建設完成,并實施管理的整個過程當中,每星期你都會碰到階段性的各種決策,每個決策需要體現四項內容,第一點是市場環境,第二項項目的背景,第三點專業知識,第四點開發商的資源,每一個決策如果說忽視某一個環節,這個結果都會給開發商在未來的操作當中帶來成本的損失。如果說項目進入整個資金平臺的搭建過

程,這個環節是需要專業知識,需要有專業背景的融資或者說財務機構給你提供專門的建議,但是采購機構所提供的建議也僅是針對一個宏觀的,泛泛的一個方案,這個方案,這個項目可行的采用方案一定是結合開發商自身的資源、資產、資金背景形成一個結果,不是說單純的市場供應商,我們做出判斷說這個項目可以建三萬平方米,市場供應提出一個觀點,這個項目我是組合哪種主力店進來,在整個過程當中無論是市場咨詢,還是規劃設計,乃至于資金平臺的搭建,以及后期工程的建設等等,開發商每一個部分都牽扯到一些決策問題,這個決策比如對項目的市場判斷,這個決策需要市場供應商它已經提供了一些報道,另外需要策劃公司,也需要開發商自身,這個判斷一定是融合了多方面判斷的綜合結果,不是說咨詢商提供一個方案,就這樣了,或者說設計單位提供一個方案,就這樣照搬去實行。關于這塊提醒開發商注意,在整個的操作當中,這四項內容是你整個操作當中每一個決策所需要體現的部分。

底下是關于商業房地產投資模式,有些人認為中國商業地產發展模式可能會完全不同于歐美,但是我個人認為,它在未來的發展當中可能會在某些形態上有類似于美國的一些東西出現,所以說對于美國整個資金模式做一個簡單的介紹,尤其在現在121央行的政策體制下,我覺得大家需要用一個新的思路對這個問題進行判斷,美國的房地產產業鏈的主要環節,首先第一點是房地產投資信托,底下銀行機構去投資,底下跟國內的形勢有類似的地方,但是恰恰就是房地產投資信托它發揮的作用是中國的房地產業或者商業地產業最缺乏的內容,從美國房地產產業鏈的結構來看,房地產投資信托是處在核心的部分,相當于投資信托是美國房地產業的發動機,我們中國的房地產業或者商業地產業這個發動機是沒有的。

根據我們最新的統計,美國到目前為止大概有三百家左右的投資信托,整個的市值是兩千五百億美金,相當于兩萬億人民幣,依托這么一個很強大的資金體系,而且投資信托的話它都是在納斯達克,包括紐約證券交易所上市,很好的把個人投資者吸引到房地產行業的投資當中,所以說這個體系的發展是很健康,很良性的,當然我個人認為對121央行的政策來講,首先第一點對中小企業,中小開發商來講是一個不利的事情,但是對于中國的房地產行業,對于國家的金融安全,包括對消費者是一件很好的事情,我相信政府這種做法也是會有意識的引導未來中國房地產產業整個資金結構的調整,不是主要靠銀行的貸款來撐起這個行業一個比較高利用率的發展,銀行的資本讓很多開發商步子進去,包括一些開發商的服務意識等等,因為普遍這些中小的開發商他的競爭是低端的競爭,但是如果說未來通過市場引導到投資信托,事實上的話中國的房地產業,包括商業房地產會逐漸的走向一個比較合理的資金體系。最近七月初的時候臺灣政府完全放開臺灣房地產投資,包括土地,開發商做某一個項目的開發,土地都可以作為股份出售,可以開發,這些內容一定是未來中國房地產資金體系必然的趨勢,只是說政府可能是需要我先堵一頭,但是需要有一個逐漸釋放的過程。這是關于房地產投資模式的問題。

底下是我們提出一個叫賽睿房地產資本落實,開發初期我們稱之為開發商有效資本對項目的控股模式,運營成熟期包括項目開發的初期,以及運營前期的過程,叫開發商高效現金流資產增值模式,開發后期以及開業初期我們稱之為開發商足夠的現金流平衡模式,第三個開發后期和開業初期是放在第二個位置,運營成熟期屬于第三個內容。關于開發商的利潤點,SHOPPINGMALL項目的開發商,你的利潤點在什么地方,我認為開發商在項目操作之前是需要很清楚判斷,第一點現金流,現金流對于商業地產來講是很核心的價值,我們可以看到周邊有很多的超市,包括專業市場在大幅擴張,這個擴張有可能有些超市也好或者是百貨它是在虧損,但是為什么這些開發商持續不停地做鋪張,是因為現金流為開發商創造很多價值。

有些專門做電器的專業零售企業,它一年整個運營金,流水大概一兩百個億的資金,這一兩百個億通常來講給廠家支付的時間往往是半年付的方式,你可以想象一百億從他手里從歷史來講是很大的數字,更何況這些資金其實通過資本市場的運作會有著更大的收效,所以說第一點開發商的利潤點現金流,但是如果說你做了MALL的開發,后期跟你沒有關系,這塊可能屬于別的機構分享,第二點項目升值的資本,SHOPPINGMALL來講從項目最開始操作到建設完成,要運營的成功,每往后推進一步應該講項目的價值都在提升,項目價值提升比如講開發商原始的投資是十個億的投資,可能你在開業之后兩年或者三年的時間,你項目的評估者可能是二十億或者是多少,這一塊項目的價值,二十億的價值事實上對于企業資本和資金的運作是很好的,你可以通過抵押貸款的方式或者別的,你的項目升值之后的價值,手里得到比較多的資金,來支持你后續的發展。

第三點周邊地產的增值,這一點的話我為什么特別提出建議我們在座的,因為大家有很多開發商,包括最開始專家都提到,商業地產包括MALL的發展對于周邊地產的,包括住宅的價值提升是異常的有效,一開始新天地講周邊的住宅價格是怎么一個升值空間,所以說建議我們開發商在今后做項目之前土地規模的選擇上跟政府談的時候,一定要把你帶動的周邊地產增值拿到自己手里。

比如講我給你五萬畝土地,你做了十萬的商業發展,十萬商業,商業地產包括MALL整個的投資回報,回報率確實不是很高,另外回收時間也比較長,但是它本身對周邊帶動的效果,地產增值會很高,你保證十萬平米的商業做出來,你給我足夠的周邊的土地,我自己分享周邊地產的增值,如果說整個土地全是做了商業地產的發展,這個增值你拿不到了。其實臺灣的金華城的老板沈先生到北京的時候,跟北京當地的某些政府在公的時候有一個條件,我可以來

北京做MALL的發展,但是前提必須給我的土地兩千畝,一個項目不到兩千畝我不會做,因為我拿五百畝做MALL的發展,因為一千五百畝,因為我的五百畝的商業所帶動的地產的增值,我一定要分享,我沒有必要非得給別人做嫁衣裳,不論是MALL的開發商孩子其他中小型商業地產開發商都需要關注,因為你在商業地產的投入所帶動的投資收益這一塊,如果說可能的話拿得多一點,但是政府一定會遏制你的欲望,所以這一塊的開發商需要做一些考慮。

最后一點是資本市場的價值,我相信在未來的一段時間,中國的商業地產企業上市,在國內上市,通過市場融資將是必然的事情,當然需要有一個過程,在這個過程當中建議中國的商業地產開發商以一個戰略性的眼光,如果說我做就做一個成功的能夠打造品牌的項目,未來一定會有很好的回報。

篇2：共同投資外商獨資經營房地產開發公司合同

　　共同投資外商獨資經營房地產開發公司合同

　　第一章 總則

　　zz投資公司和zz根據《中華人民共和國外資企業法》、及中國的有關法規，本著平等互利的原則，經友好協商，同意在中華人民共和國江蘇省南京市共同投資設立外資企業:南京z房地產開發有限公司。特訂立本合同。

　　第二章 投資各方

　　第一條 本公司的投資方:

　　甲方:_____。

　　法定地址：_____國_____號。

　　經常居住地：_____。

　　乙方: _____投資公司，注冊地中國香港。

　　法定地址:_____

　　法定代表人:_____董事長。

　　第三章 成立外資公司

　　第二條 甲乙雙方根據《中華人民共和國外資企業法》和中國的有關法規，決定在中國江蘇省南京市建立外資經營公司:房地產開發有限公司(以下簡稱外資公司)。

　　第三條 外資公司名稱為:_____房地產開發有限公司，法定地址:江蘇省南京市_____。

　　第四條 外資公司的一切活動，必須遵守中華人民共和國的法律，法令和有關條例規定。

　　第五條 外資公司的組織形式為有限責任公司。甲乙雙方以各自認繳出資額對外資公司的債務承擔責任。各方按其出資額在注冊資本中的比例分享利潤和分擔風險及虧損。

　　第四章 生產經營目的、范圍和規模

　　第六條 甲乙雙方投資經營的目的是:本著加強經濟合作、優勢互補和技術創新的愿望，采用先進而適用的技術和科學的經營管理方法，提高房地產項目投資、開發和管理，以及房地產行業管理咨詢的水平和服務質量，并在產品的質量、價格等方面具有市場的競爭能力，提高經濟效益，使投資各方獲得滿意的經濟利益。

　　第七條 外資公司生產經營范圍:從事房地產開發建設、商品房銷售和租賃、房地產信息咨詢、房地產營銷策劃、物業管理、會所服務及相關配套服務。

　　第八條 外資公司生產規模為:經營初期年產值可達10000萬元人民幣，正常經營后年產值可達100000萬元人民幣。

　　外資公司的房地產投資項目主要在中國境內。

　　第五章 投資總額與注冊資本

　　第九條 外資公司的投資總額為1200萬美元。

　　第十條 甲乙雙方出資額為1000萬美元，以此為外資公司的注冊資本。

　　其中:甲方出資600萬美元，占注冊資本的60%；乙方出資400萬美元、占注冊資本的40%。

　　第十一條 甲乙雙方將以下列方式出資:

　　甲方:以現金方式出資600萬美元，60%股權份額。

　　乙方:以現金方式出資400萬美元，擁有房地產開發有限公司的40%股權份額。

　　第十二條 外資公司的注冊資本由甲乙方在領取外資公司營業執照后三個月內，繳付各自出資額的15%作為第一期的出資款；余額由甲乙雙方按其出資比例在二年內各自繳清。

　　第十三條 外資公司投資總額與注冊資本之間差額，由甲乙雙方按各自在注冊資本中的出資比例為外資企業貸款補充 。

　　第十四條 甲乙雙方任何一方如向第三方轉讓其全部或部分出資額，須經另一方同意，并報中國政府相關部門批準。

　　一方轉讓全部或部分出資額時，另一方有優先購買權。

　　第六章 投資雙方的責任

　　第十五條 甲乙雙方應各自負責完成以下事項:

　　甲方責任:

　　1、按第十條規定提供出資；

　　2、負責辦理外資公司委托的其它事宜。

　　乙方責任:

　　1、按第十條規定提供出資；

　　2、向中國有關主管部門申請批準外資公司股權變更，辦理外資公司股權、合同、章程變更登記手續，領取營業執照等事宜；

　　3、負責辦理外資公司委托的其它事宜。

　　第七章 產品的銷售

　　第十六條 外資公司的產品在中國境內外市場上銷售。

　　第十七條 外資公司的產品使用商標由董事會商定。

　　第八章 董事會

　　第十八條 外資公司營業執照簽發之日，為董事會成立之日。

　　第十九條 董事會由五名董事組成，其中甲方委派三名，乙方委派二名。董事長一名由甲方委派。副董事長一名由乙方委派。

　　第二十條 董事會是外資公司的最高權力機構，決定外資公司的一切重大事宜。

　　下列事項需由出席董事會會議的董事一致通過決定:

　　(一) 外資公司章程的修改；

　　(二) 外資公司的終止解散；

　　(三) 外資公司注冊資本的調整；

　　(四) 外資公司與其他經濟組織的合并或分立；

　　(五)一方或數方轉讓其在外資公司的股權；

　　(六)一方或數方持其在外資公司的股權質押；

　　(七)抵押外資公司的資產；

　　(八)為其他經濟組織或個人提供信用擔保；

　　(九)董事會認為需由與會董事一致通過的其他事項。

　　對其他事宜，可采取多數通過或簡單多數通過決定；但董事長有異議時，應將爭議事宜提交股東會議決定；股東會議按外資公司股東投資份額，采取多數投資份額通過決定。

　　第二十一條 董事長是外資公司法定代表人。董事長因故不能履行其職責時，可臨時授權副董事長或其他董事為代表。董事長未明確授權且不能履行其職責時，可由甲方委派的董事代理履行職責。

　　第二十二條 董事會會議每半年至少召開一次，由董事長召集主持會議。經三分之一以上的董事提議，董事長應召開董事會臨時會議。

　　召開董事會會議的通知應包括會議時間、地點、議事日程等，且應當在會議召開的15日前以書面形式發給全體董事。

　　外資公司總經理、常務副總經理、財務總監可列席董事會會議。

　　會議記錄應歸檔保存。

　　第二十三條 董事會會議(包括董事會臨時會議)應當有四名以上(包括四名)的董事出席方能舉行。每名董事享有一票表決權。

　　第二十四條 甲乙雙方有義務確保其委派的董事出席董事會會議。董事因故不能參加董事會會議的，應出具委托書，委托他人代表其出席會議。

　　第二十五條 如果一方或雙方所委派的董事不出席董事會會議，也不委托他人代表其出席會議，致使董事會2日內不能就法律法規和本合同及外資公司章程所列公司重大問題或事項作出決議，則其他方可以向不出席會議的董事及委派方，按照其法定地址再次發出書面通知，敦促其在規定日期出席董事會會議。

　　書面通知應在確定召開會議日期的30日前，以雙掛號或特快專遞的方式發出。屆時如果被通知人仍未出席會議，視為棄權，通知方所委派的董事可以召開董事會特別會議。即使出席該董事會特別會議的董事達不到舉行董事會會議的法定人數，經出席董事會特別會議的全體董事一致通過，仍可就公司的重大問題或事項作出有效決議。

　　第二十六條 不在外資公司經營管理機構擔任實職的董事，不在公司領取薪金。舉行董事會會議的全部費用，由外資公司承擔。

　　第九章 經營管理機構

　　第二十七條 外資公司設經營管理機構，負責公司的日常經營管理工作，經營管理機構設總經理1人和副總經理若干人?？偨浝碛啥聲刚?，任期四年。副總經理由總經理推薦，經董事會研究決定后，由總經理聘請。外資公司實行董事會領導下的總經理負責制。

　　第二十八條 總經理的職責是執行董事會的各項決議，組織領導外資公司的日常經營管理工作；副總經理協助總經理工作。

　　外資公司設財務總監、總工程師、總設計師、總建筑師、項目總監和審計師各1人，均由總經理推薦，經董事會研究決定后，由總經理聘請；財務總監和審計師對董事會負責；總工程師、總設計師、總建筑師和項目總監對總經理負責。

　　經營管理機構可設立若干部門經理，分別負責企業各部門的工作，辦理總經理和副總經理交辦的事項，并對總經理和副總經理負責。

　　第二十九條 經營管理機構人員出現嚴重違規行為時，董事會有權立即制止其行為?？偨浝?、副總經理等高級職員有營私舞弊或嚴重失職的，經董事會會議決議，可隨時撤換。

　　第十章 設備購買

　　第三十條 外資公司所需的原材料、配套件、工程設備和辦公用品等，在條件相同的情況下，優先在中國購買。

　　第三十一條 外資公司需要在國外市場選購設備時，須經董事會確認后，指定人員參加選購，辦理購買手續。

　　第十一章 籌備和建設

　　第三十二條 外資公司在籌備期間，在董事會下設立籌建處，工作人員由甲乙雙方委派推薦，具體負責籌建工作。

　　第三十三條 籌建處具體負責項目報批、外資公司的登記注冊、土地房產購置等前期工作。

　　第三十四條 籌建處工作人員的編制、報酬及費用，經雙方同意后可列入外資公司的開辦費用。

　　第三十五條 籌建處完成外資公司籌建工作，經董事會批準撤銷。

　　第十二章 勞動管理

　　第三十六條 外資公司職工的雇傭、辭退、工資、勞動保險、生活福利和獎懲等事項，按照中華人民共和國外資企業勞動管理規定及其實施辦法，經董事會研究制定方案，由外資公司或外資公司的工會組織集體或個別訂立勞動合同加以規定。

　　第三十七條 甲乙雙方推薦的高級管理人員的聘請和工資待遇、社會保險、生活福利、差旅費標準等，由董事會會議討論決定。

　　第十三章 稅務、財務、審計

　　第三十八條 外資公司根據《中華人民共和國外商投資企業會計制度》及有關法規，規定公司的會計制度和工作程序。

　　外資公司的資金未經公司董事會許可不得用于與公司經營業務無關的業務； 外資公司的資金使用必須經過財務總監的審核方可使用。

　　第三十九條 外資公司的會計年度從每年一月一日起至十二月三十一日止，一切記帳憑證、單據、報表、帳簿用中文書寫。

　　第四十條 外資公司的財務審計聘請在中國注冊的會計師審查、稽核，并將結果報告董事會和總經理。

　　如一方認為需要聘請其他國家的審計師對年度財務進行審查，另一方應予以同意，其所需一切費用由提議方負擔。

　　第四十一條 每一營業年度的頭三個月，由總經理組織編制上一年度的資產負債表，損益計算書和利潤分配方案，提交董事會審查通過。

　　第四十二條 外資公司在經中華人民銀行批準經營外匯業務的銀行開立外匯帳戶。

　　第四十三條 外資公司的外匯平衡自行解決。

　　第四十四條 在每個會計年度結束后四個月內，董事會可以根據企業實際情況，對繳納各項稅費及提取各項基金后的利潤決定是否分紅，紅利應按甲乙雙方實標投入注冊資本的比例分配。

　　第四十五條 以往年度虧損未彌補前，不得分紅。

　　第四十六條 外資公司應向當地稅務部門及時申報納稅收入，依法納稅。

　　第四十七條 外資公司的各項保險均在中國境內的保險公司投保，投保險別、保險價值、保期等按照保險公司的規定由公司董事會會議討論決定。

　　第十四章 經營期限

　　第四十八條 外資公司的經營期限為二十年，公司的成立日期為外資公司營業執照簽發之日。

　　經一方提議，董事會會議一致通過，可以在經營期限屆滿前180天，向中國政府有關部門申請延長經營期限。

　　第十五章 經營期滿財產處理

　　第四十九條 經營期滿或公司提前終止經營， 外資公司應依法進行清算，清算后的財產，根據甲乙雙方在注冊資本中的投資比例進行分配。

　　第十六章 合同的修改、變更與解除

　　第五十條 對本合同及其附件的修改，必須經甲乙雙方簽署書面協議，并報中國政府有關部門批準，才能生效。

　　第五十一條 由于不可抗力，致使合同無法履行或是由于外資公司連年虧損，無力繼續經營，經董事會一致通過并報中國政府有關部門批準， 外資公司可以提前終止經營期限和解除甲乙雙方合同。

　　第五十二條 由于一方不履行合同、章程規定的義務，或嚴重違反合同和章程規定，造成外資公司無法達到合同約定的經營目的，視作違約方片面終止合同，另一方除有權向違約方索賠外，并有權按合同約定報中國政府有關部門批準終止合同；如甲乙雙方同意繼續經營，違約方應賠償外資公司的經濟損失。

　　第十七章 違約責任

　　第五十三條 甲乙雙方任何一方未按本合同第五章的約定依期按數提交完出資額時，從逾期第一個月算起，每逾期一個月(不滿一個月的仍視為一個月)，違約方應按逾期出資款總額的千分之十向守約方償付違約金；如逾期三個月仍未提交，守約方有權終止本合同，并可將違約方己投入的注冊資金及利息(按銀行同期同類存款利率計算)退還違約方； 外資公司由守約方變更工商登記后繼續經營， 外資公司的權益及收益與違約方無關，違約方不再享有外資公司的任何權益和收益。違約方的違約行為給外資公司和守約方造成經濟損失的，違約方應承擔賠償責任。

　　第五十四條 由于一方過失，造成本合同不能履行或不能完全履行時，過失方應承擔違約責任，賠償對方的經濟損失；如雙方均有過失，應根據雙方的過失程度，由雙方各自承擔相應的違約責任。

　　第十八章 不可抗力

　　第五十五條 一方由于地震、臺風、水災、戰爭以及其他不能預見并且對其發生和后果不能防止或避免的事件，直接影響到本合同的履行或者不能按約履行時， 應立即將不可抗力情況電報通知對方，并在十五日內提供具體詳情及合同不能履行，或部分不能履行，或要延期履行的理由和有效證明文件，此項證明文件應由事件發生地區的公證機構出具。甲乙雙方按照不可抗力因素對履行合同的影響程度，協商決定是否解除合同或者延期履行合同。

　　第十九章 適用法律

　　第五十六條 本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律。

　　第二十章 爭議的解決

　　第五十七條 凡因履行本合同所發生的或與本合同有關的爭議，雙方應友好協商解決；如協商不能解決，甲乙雙方均可向中國國際貿易促進委員會對外經濟仲裁委員會申請仲裁，也可向外資公司住所地人民法院提起訴訟。

　　第五十八條 在爭議處理過程中，除雙方有爭議的部分外，本合同應繼續履行。

　　第二十一章 文字

　　第五十九條 本合同用中文書寫。

　　第二十二章 合同生效及其它

　　第六十條 按照本合同約定的各項原則訂立如下的附屬協議文件，包括外資公司章程等，均為本合同的組成部分，與本合同不一致的，以本合同約定為準。

　　第六十一條 本合同及其附件，均須經中國政府主管部門批準，自批準之日起生效。

　　第六十二條 甲乙雙方發送通知的方法:如用電報、電傳通知時，凡涉及各方權利義務的，應隨之以書面信件通知；本合同中所列甲乙雙方的法定地址，即為雙方各自的收件地址。一方地址有所變更，應及時書面通知對方，否則應自負不能及時收件的法律后果。

　　第六十三條 本合同于20**年___月___日由甲乙雙方在中國南京簽字蓋章。

　　本合同一式捌份，雙方各執肆份，具有同等效力。

　　甲方:乙方:香港投資公司

　　身份證明:法定代表人:

　　證照號碼:

　　住址:中國南京地址:

篇3：投資開發公司日常管理制度

　　投資開發有限公司日常管理制度的通知

　　各部門：

　　為進一步加強公司日常工作管理，明確管理制度，提高工作效率，現將完善后的公司日常管理制度印發給你們，望認真貫徹執行。

　　投資開發有限公司

　　20**年1月2日

　　投資開發有限公司日常管理制度

　　一、保密管理制度

　　1．員工必須妥善保管公司機密文件及內部資料。機密文件和資料不得擅自復印，未經特許，不得帶出公司。

　　2．未經授權或批準，員工不得對外提供公司機密文件或其他未公開的經營狀況、財務數據等。

　　3．機密文件和資料無需保留時, 必須用碎紙機粉碎銷毀。

　　4．對非本人職權范圍內的公司機密，應做到不打聽、不猜測、不傳播。

　　5．發現了有可能涉密的現象應立即向有關上級報告。

　　二、員工考勤制度

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　　1．各部門每天須對本部門員工進行考勤登記，并在每月3日前將上月考勤表經部門經理審核后送綜合辦公室匯總。

　　2．綜合辦公室不定期對考勤情況進行檢查并通報，并將考勤情況納入績效考核范圍。

　　3．每位員工必須嚴格按公司正常上班作息時間執行。工作期間堅守崗位，不得遲到、早退、缺勤，如有特殊情況，必須按分級匯報原則向主管領導請假。上班期間，不得擅自離開崗位，不得進行其他娛樂活動。違者批評教育，屢教不改者通報批評。

　　4．各部門經理對所在部門員工的考勤，應嚴格執行各項規定，若有不照規定或其他隱瞞事項，一經查明，應連帶處分。

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　　1.有薪節假日：每周六、周日為法定公休日，法定假日按國家規定執行。

　　2．病假

　?。?）員工休病假需提供一級以上醫院或社區醫療服務機構（市醫保定點）開據的病假條或診斷證明；連續休病假三天以上的，須提供個人醫保定點或三級醫院開據的病假條或診斷證明，否則按事假處理。

　?。?）在規定醫療期內休病假2個月以內，基本工資全額發放；2-6個月以內，工作年限不滿10年的，工資按基本工資的90%發放，工作年限滿10年的，基本工資全額發放；超過6個月，工作年限不滿10年的，工資按基本工資的70%發放，工作年限滿10年的，工資按基本工資的80%發放。但上述病假工資最低不得低于當地最低工資標準的80%。超出國家法定醫療期規定繼續休假的，不發工資。

　　3．事假

　?。?）因私事而不能正常出勤的，須請事假，完成審批程序后方可休假。未辦理請假手續擅自離開崗位、或請假期滿未上班也未續假者，3天（含）以內按曠工處理，3天以上按自動離職處理。

　?。?）因公司對年休假工資補償進行改革，為人性化管理考慮，每個員工每年可享有3天帶薪事假。超過規定天數，普通員工按200元/天標準，部門經理按300元/天標準，在績效考核獎金中扣除。

　　4．婚假

　?。?）達到法定婚齡的員工(男年滿22周歲，女年滿20周歲)結婚，憑結婚證可按請假程序請婚假3天，職工結婚時雙方不在一地工作的可以根據路程遠近給予路程假。

　?。?）達到法定晚婚年齡的員工(男年滿25周歲，女年滿23周歲)結婚，憑結婚證可按請假程序請婚假15天。

　?。?）婚假需在領取結婚證后6個月內使用，至少提前1周申請，經批準后方可休假且一次休完，期間含休息日、法定休假日，過期不予保留。

　　5．產假、護理假

　?。?）符合國家計劃生育政策的女員工享受產假。

　?。?）符合國家計劃生育政策的女員工懷孕期間，每月可享受1天孕期檢查假，該假為有薪假。

　?。?）符合國家計劃生育政策的女員工產假為98天，難產的，增加產假15天，生育多胞胎的，每多生育1個嬰兒，增加產假15天。

　?。?）符合國家計劃生育政策的女員工懷孕4個月以上流產或死產的憑醫院證明休假42天，懷孕不滿4個月流產的，根據醫療部門的意見，給予15天產假。產假期間，工資照發。

　?。?）產假結束后需續假的，按事假處理。

　?。?）妻子分娩，其愛人可享受7天護理假。

　?。?）產假、護理假均須提前一個星期憑生育指標和結婚證申請。

　?。?）產假、護理假一次休完，不得分期休假。

　　6．哺乳假：有不滿一周歲嬰兒的女員工（從休產假日起計算），每天給予1小時哺乳時間（含路途時間）。多胞胎生育的，每多哺乳一個嬰兒，每天哺乳時間增加1小時。

　　7．喪假：員工親屬(父、母、岳父母、公公婆婆、配偶、子女)去世，憑親屬死亡證明復印件或病危通知書帶薪休假3天，該假期應在親屬喪亡一個月內使用，申請喪假最遲應于休假當天提出申請。

　　8．工傷假：員工因工（公）造成病、傷、殘等，必須填寫《工傷報告表》。經綜合辦公室審核總經理批準后，休假按工傷假處理；工傷假期間待遇參照國家及地方有關政策執行。

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　　1．員工請假，均應提前提交《員工請假條》，經領導審批后提交綜合辦公室備案。

　　2．員工休假必須提前申請。如因緊急情況或突發急病而無法提前請假時，應在休假當天上午8:30前通過電話向部門經理請假，并在上班后第一天完成請假審批手續，否則按曠工處理。請假必須由本人親自辦理有關手續，電話請假或委托他人代理手續的視為無效，將按曠工或自動離職處理。

　　4．請假的審核決定權限

　　天數

　　人員1天（含）以下3天以內3天（含）以上

　　一般員工部門經理分管副總總經理

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　　部門經理分管副總總經理

　　注：如因部門經理外出，無法在規定期限內審批簽字，可在得到部門經理本人電話許可后，交由部門考勤員代為處理，事后補齊書面審批簽字。

　　5．對病假、產假、婚假、喪假等需提供相應有效證明的假別，請假時不能提供有效證明的，可先請事假，但必須在事后2天內補齊有效證明后再作相應處理。

　　6．員工請假、外出期滿應在3日內銷假。因未及時銷假而造成員工本人的考勤記錄異常，綜合辦公室有權不作任何修改。

　　7．各類假期（除帶薪休假、國家法定節假日調休外）在休假期間所跨的公休日均作相應假別的休假處理。

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　　1．上班推遲到崗30分鐘以內為遲到，提前離崗30分鐘以內為早退，遲到或早退30分鐘以上，視為曠工半天，無故不到崗，或者不請假不到崗，或者未獲準假不到崗為曠工。

　　2．曠工扣款規定

　?。?）未完成請假手續或休假期滿未續假而擅自不上班者、偽造出勤記錄者，一經查明對責任人予以曠工處理。

　?。?）每曠工一天按個人日工資額三倍扣款。

　?。?）凡曠工連續三天或全年累計五天者，一概予以違紀辭退，將被解除勞動合同并沒有任何經濟補償。

　　三、印章管理制度

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　　1．公司財務銀行預留印鑒章由公司計劃財務部負責管理和使用，公司公章和其余印章由綜合辦公室負責保管和使用。

　　2．指定印章管理員必須妥善保管印章，不得將印章隨意放置或轉交他人，如因事離開崗位需移交他人的，可由部門負責人指定專人代替。

　　3．公司不允許開具蓋有公司公章的空白證明，如因工作需要或其它特殊情況確需開具的，必須經公司總經理書面批準，印章管理員做特別登記。

　　4．嚴禁員工私自將公司印章帶出公司使用。若因工作需要，確需將印章帶出使用，需填寫印章外帶審批單，由分管領導及總經理簽批后方可帶出，印章外帶期間，攜帶人員必須在兩名以上，借用人只可將印章用于申請事由，并對印章的使用后果承擔一切責任。

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　　1．各類材料需蓋印章（除工程技術章）的，須憑蓋章審批單，由部門填寫，經總經理簽字后方可加蓋。印章管理員要親自蓋章，不可交他人代用。如事情緊急，未得到總經理簽字急需蓋章的，可先與總經理電話確認或經分管領導同意后，先予以蓋章，并在3日內完成補簽手續。

　　2．按公司規定，各部門未經總經理批準，不能擅自對外簽訂合同，違反上述約定，印章管理員不得蓋章。

　　3．凡涉及工程資料蓋章，需一事一簽，不可在同張蓋章審批單上寫多件蓋章事由。如有多份資料，需注明蓋章份數和每份資料的蓋章個數。事后一律不得加蓋印章，如要補蓋，需重新走蓋章審批流程。

　　4．工程技術章由分管領導簽字后即可蓋章。

　　5．外來單位要以公司名義蓋章的，需憑管委會分管領導簽字或公司總經理簽字的蓋章審批單蓋章。

　　6．法人章用印時須與公司公章同時使用。

　　7．印章管理員離職或調離時，應履行印章交接手續。

　　8．所有公司印章的刻制、領發和應用均由公司總經理批準，綜合辦公室備案統一刻制。

　　四、文書處理制度

　　1．綜合辦公室收文后，送公司領導班子和有關部門輪閱，輪閱者必須加快文件輪閱速度，如業務上需要，可復印一份參閱。

　　2．以公司或管委會名義的發文，由業務部門起草，辦公室把關，按程序簽發。

　　3．下屬公司或業務單位的請示件，由辦公室提出擬辦意見，交相關部門承辦，由分管領導審核后，報總經理批示。

　　4．對閱辦文件、下屬公司或業務單位的請示件，相關業務部門閱辦后應及時送辦公室歸檔。

　　5．凡參加上級召開的重要會議的文件和領導講話稿，應在一周內交辦公室歸檔。

　　6．經總經理批辦的文件，由綜合辦公室專人負責及時轉交有關職能部門辦理。如需復印、打印的文件，則由承辦部門按規定辦理。

　　五、辦公用品管理制度

　?。ㄒ唬┺k公用品采購

　　1．除公司領導特別要求外，公司的辦公用品由綜合辦公室統一購買，統一管理，并有專人負責。

　　2．辦公用品的購買應本著"節約開支，合理使用"原則，在購買辦公用品時應查清庫存，避免重復浪費。

　　3．各部門根據實際工作需要，擬定請購計劃上報綜合辦公室審核，管理員根據庫存情況填寫《辦公用品申購表》進行采購。

　?。ǘ┺k公用品保管及領用

　　1．庫存辦公用品的種類和數量要科學確定，合理控制。常用、易耗、便于保管和適于批量采購的辦公用品可適量庫存。要避免不必要的儲存或過量積壓，確保供應好、周轉快、消耗低、費用省。

　　2．定期進行辦公用品庫存盤點，確保帳物相符。隨時掌握庫存物品的數量、質量和需求情況，適時增加庫存，保障供給。

　　3．辦公用品領取時，領取人須在《物品領取登記表》上寫明日期、領取物品名稱及規格、數量等項并簽字。

　　4．對于各部門使用情況，辦公用品管理人員應做好月、季及年度統計，填寫《辦公用品使用統計表》。

　　5．使用辦公用品要牢固樹立節約光榮、浪費可恥的思想，在日常工作中，處處精打細算，提倡節省每一張紙、每一顆釘、每一滴墨、每一分錢，努力降低辦公成本。

　　六、食堂管理制度

　?。ㄒ唬┤藛T、物資管理

　　1．食堂人員必須堅守工作崗位，服從食堂主管安排。請假必須經食堂主管同意，并要安排好工作交接。

　　2．食堂主管應加強物資管理，經常盤點庫存。食堂人員購買物資（每日菜品除外）須事先提出申請，經食堂主管、綜合辦公室主任確認同意后，方可購買。購買后經食堂主管實物驗收，憑發票按財務審批程序報銷。

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　　1．食堂原則上只供應早、中餐，如有工作需要，需安排晚餐的，應提前通知食堂主管。

　　2．食堂人員必須按時供餐，無正當理由不得提早或推遲。

　　3．食堂人員應及時關注就餐人數，做到即不浪費，又要保證工作人員用餐。工作人員如因工作不能按時就餐，應主動提前通知食堂人員。

　　4．

食堂主管、食堂人員必須嚴格執行核定的伙食標準，嚴禁超標。各類花銷必須做到每日登記，每十日報銷，每月結算。

　　5．食堂人員應不斷提高供餐質量和服務水平，在不超標準前提下，合理搭配伙食，做到菜肴多樣化，并保證數量。

　　6．公司員工原則上不帶外來客人在食堂就餐，如因業務需要，需就餐的，由各部門提前報綜合辦公室安排用餐，資金按用餐標準按實請拔、報銷。

　?。ㄈ┬l生、安全管理

　　1．食堂人員要注意個人衛生，做到勤洗手、剪指甲；注意食堂衛生，做到窗、桌、椅、地干凈，食堂用具及餐具必須做到定期消毒，保持潔凈，夏季要做好防蚊蠅措施；注意食品衛生，嚴禁采購、加工腐爛、變質食物，防止食物中毒。

　　2．食堂人員必須定期體檢，確認身體健康后方可上崗。

　　3．食堂人員必須妥善管理好公共財物，嚴格按有關安全操作規程使用煤氣、電器等設備。