目前,在中國尤其是北京、上海、廣州都出現了一批非常熱鬧的步行街。據統計,大大小小稱為步行街的街道在中國共有近200條。步行街建設已經成為房地產投資和所謂都市經營中的一個重要的熱點。

步行街在大城市出現,以其功能全、環境優美、生活方便,并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要,而成為大都市的商業窗口。但是,在一些中小城市所建設的步行街,卻具有很強的跟風性質,人們把它作為一種時尚、一種政績進行追求,有街無市,缺少人氣,成為一個比較嚴重的問題。

步行街的建設同前幾年流行的主題公園建設一樣,由于盲目跟風,目前已經出現了很多急待解決的投資問題。幾年前,由于深圳華僑城的成功,許多城市也建起了這樣和那樣的主題公園。但是,由于市場反應不熱烈,許多投資都化為烏有,而今已經是“門庭冷落車馬稀”。一些中小城市步行街的建設是否會重蹈主題公園的覆轍,這是一個非常值得深思的問題。

最近,wbsa教授嚴忠明應徐州市有關部門的盛情邀請,對徐州市步行街進行了實地考察。在此期間,綜合對全國步行街的研究和各地考察經驗,嚴忠明教授對目前步行街所面臨的問題進行了比較系統的論述,并對步行街的策劃以及建設提出了自己的看法。

步行街的七種“死火法”

中國目前步行街有一半是旺丁不旺財的,有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了,步行街逐漸演化為“不行街”。那么,為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設的步行街效果不理想呢?推敲其中的原因:

一、沒有市場只有市長。

這類步行街多是政府進行所謂的城市運營,照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導向的研究基礎上的。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺,這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。

步行街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發達,根本的原因不在于步行這一概念,而在于本身城市商業的強大的輻射能力。也就是說,其目標人群是全國乃至全世界。步行只是都市美女的一件時裝,對于俊俏的姑娘來說,那怕只是披上隨意的一塊布匹,也是風情萬種。

但是中小城市就缺乏這種天生麗質。它的目標人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產業嚴重同質化和商業物態的惡性競爭,僅步行這一概念很難產生強大的吸引力。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強大的吸引力和對目標市場的拉動?？尚Φ氖?有的中小城市在建設步行街的時候,把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發送到人手一冊,希望建設像這樣高檔的商業氛圍,簡直就有畫餅充饑的味道。

二、沒有策劃只有規劃。

許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的,因此,規劃方案是由一些著名規劃設計院完全的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑,外表上看,它可能是仿古的,也可能是現代,但是從使用上看,卻很難同任何商業物態相容,因為它并不是根據當地的市場生態和商業氣氛策劃設計的。

在中小城市,要做一個同一主題的長達800米的商業步行街,用什么樣的目標人群來支撐它,是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街,在大城市也需要相當的消費人群。我們曾見到一條街,建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風格建設的,但實操不好用。如果整條長達700、800米的街道全部做服裝,本地市場很難消化;如果做飲食業,又沒有考慮到廚房等相關的配套;如果做歌廳或卡拉ok,其隔音、消防等也存在一系列的問題。所以,規劃漂亮,但由于沒有策劃的指導,沒有建立項目操作總譜,其后續的壓力在經營中就表現得非常突出。

三、沒有定位只有“品味”。

定位,我們指要根據當地商圈和城市特點、人文特點、消費能力和目標人群的情況,設計相應的物態。例如,在做旺人氣方面,我們就要充分考慮兩個重要的因素,一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道,小孩子因為在步行區域里沒有車輛的危險,可以快樂玩耍,這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素,因此,兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段,但是,很多步行街卻沒有這種考慮。其二,是對那些沒有錢的人的吸引,根據當地的文化特點和節事活動的安排,可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動,就是做旺人場的一個很重要的因素。但是,有的步行街的設計只一味的追求品味,向高檔次靠攏。其結果就好像讓全城的婦女按瑪麗蓮·夢露的模樣進行化妝一樣,不倫不類,很難產生共鳴。曲高則和寡,步行街不能和當地的商圈以及市場緊密結合,嚴重背離市場導向,其結果就將被市場所拋棄。

四、不講優生,只講整容。

由于前期搞所謂的城市經營,不考慮整條商業街的優生優育,貪大求全,其結果是項目啟動以后,人氣不旺,驅動不夠力,競爭慘烈。在這種情況下,很多城市便考慮進行后期整容。結果,使得一條看來非常漂亮的步行街,布滿因為各種原因招攬過來

的經營項目,雜亂無章地聚集在街道兩旁,同建設步行街的初衷相距甚遠。經營單位由于建筑物已經建成,整體招商困難,不得不低下高昂的頭,根據當地的情況進行整容。

五、有肉大家吃,有難沒人擔。

由于是政府工程,步行街建設經歷時間相對較長,因此組織者個個有工程做,有一種轟轟烈烈的局面。但是,到了最后招商的時候,結果發現由于中間環節多,使房價高企,租金高企,本地市場很難承受。作為發展商難處很大,需要維持現狀,并且要償還銀行貸款,尤其作為國有資產很難降低價格,因為一旦蝕本出讓,就要追究個人的責任。因此,招商進展緩慢,沒有人敢出頭收拾殘局,唯有轉嫁投資風險。

政府在支持步行街的建設方面,應該說是出于一種良好的愿望,但是,為了完成整個步行街的招商,結果往往又會要求各部門大力推進步行街的建設,其結果造成全民招商局面,甚至下達指標。對于目前商業環境里需要非常小心對待的步行街經營來說,這種全民招商的情況實際上后果非常不妙。投資者如果在租金和房價高企的地方,不能夠賺到應有的利潤,就會出現一系列的問題,如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經營項目等,使得整個步行街品味大跌,甚至出現許多嚴重違法、違紀的經營。

六,擊鼓傳花,逃出升天算命大。

由于步行街的建設周期長,基本上是一個“你方唱罷我登臺”的好戲,只要最后責任不在我手中,那么就算逃出升天。至于最后的結果怎樣,只有天知道。

七、拖字當頭,官場習氣代替商業操作。

由于步行街的建設大部分都是由政府操作,存在著責任和風險的問題。當經營不善和有困難的時候,往往是拖字當頭。決策難下,管理婆婆多,使得商機貽誤,政出多門,很難按統一的規范進行操作。其結果除了地面鋪得漂亮的地板以外,看不到任何真正現代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運。

這些當然并不是具體指某一條步行街,而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子,這讓我們必須坐下來深思,步行街到底應該怎么樣策劃和經營。

步行街策劃的一般方法

首先,我們必須理解步行街這一概念。在西方國家最初出現步行街,是因為城市膨脹,尤其是汽車的飛速發展使人們在郊區居住成為可能,由于城市中心的擁擠不堪和生態環境的惡化,人們搬到郊區去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業物態,因此建了步行街,使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。

我們必須明白一個重要的事實,就是步行只是一種包裝,是一種形式。步行街的魅力最后表現的依然是城市的核心競爭力和城市的吸引力。如果城市的核心競爭力不夠,也就是說城市消費物態的引擎不夠力,外包裝做得再花哨也沒有用。

就拿北京、上海和廣州來看,北京是中國的首都,它對全國人們和世界旅游者都有強大的吸引力,因此王府井、西單步行街人海如潮,這是北京本身吸引力的表現。上海由1860第二次*戰爭以來,南京路就一直是繁華的商業中心,它對整個長江三角洲、中國以至世界的旅客來說都具有一種非常大的吸引力,因此,它的步行街形態依然是城市本身魅力的象征。廣州作為南中國的大門,北京路和上下九的步行街每天吸引著50、60萬的旅客,北京路的商鋪,平均月租金就能達到2000元/平方米。這種人潮和物業興旺的情況也不是一朝一夕形成的,它是整個珠江三角洲城市群消費物態金字塔結構的頂尖。它反映的是整個珠江三角洲城市群落的魅力,而步行是一種消費形式,只是一種外包裝,這個都市的美女,無論穿上什么樣的時裝都是儀態萬方。

因此,在只有幾十萬人口或一百來萬人口的中小城市里做步行街,不能照搬照抄大城市的做法。因為,在中小城市目標人群主要集中在本地,人們消費水平有限,人們的購物習慣,并沒有因為步行街的出現而產生根本性的變化。因此步行街的建設,必須以市場為導向,“在什么山上唱什么歌”。

其次,我們必須研究步行街的目標人群,也就是說要有一種科學的、實事求是的研究方法。我們必須搞清楚誰來步行?怎么樣步行?為什么來步行這三個問題。誰來步行就是研究我們的目標人群,即消費者是誰。如果是為本地人服務,那就必須同本地人的消費水準相一致。為什么來步行的問題,是解決步行的游歷和觀感問題。人們必須在步行中找到快樂。例如,對于兒童和沒錢人的娛樂場所的建設,就是讓人們能夠產生反復來步行的快樂和向往。怎么樣步行則是科學規劃步行區域的問題。步行街的一般長度是650米左右,超過這一長度,人們游樂的時候就會有疲勞感。對南北向的步行街來說,東邊的街鋪就會比西邊的街鋪生意好一些;對于東西向的步行街來說,南面的商鋪就會比北面的消費情況會好一些。那么,在步行街設計中我們必須考慮在那些人流相對少的地方,設置一些可供游人休閑如喝咖啡和飲食的地方,這樣可以調節整個街區的氛圍。

必須研究出入口、停車場、以及重要的節點和黃金分割點的物態,尤其是高潮區的設計。只有我們從結構上把整個步行街的建設全面定位把握住,步行街的設計才能夠比較科學、可持續的發展。

對于那些流動人口少,甚至“一節淡三墟”的城市來說,如何策劃好步行街的夜間生活和節假日生活,是一個非常重要的主題。我們必須根據城市的特點,在這一點做好深入的研究,從而做出切合市場實際的安排。

此外,對一個城市的步行街的定位,我們必須嚴格建立在商圈意義上,對競爭對手和業態進行全面的把握。一般步行街的定位無非有五種方式:其一是搭建一個新的商業平臺,讓城市的人們在購物和娛樂中有一種新的驚喜;其二是讓專業化的服務出現新的聚集效應,聚集效應產生人流,從而形成城市新的亮點;其三是用一種新的消費模式代替舊的消費模式;其四是走專業化的路,形成精品專業性的市場,而這種市場又是同整個城市的產業鏈有密不可分的關系;其五是看準自己的競爭對手,從而擠壓對手,取而代之。這些定位應該都是在規劃之前進行全面地分析和研究建立起來的。因此,做步行街的問題必須研究清楚自己的競爭對手是誰,必須了解整個城市的產業分布與產業鏈的建設,從而在商圈中找到自己適當的位置。

我們知道,一個商圈的存在實際上有很重的生態意義,這同自然界的生物生存的道理是一樣的。在高寒地區苔蘚類植物才能夠生存;而在溫熱帶闊葉林才能夠找到自己生存的空間。每一種生物的存在都有它特定的生物圈,商業項目的發展也不例外。

只有我們明白了在中小城市做步行街的整個思路和進行定位的方法,我們才能夠對步行街的實操問題有比較清醒的把握。商業步行街的策劃是商業步行街的總譜。只有有了這種正確的指導思想,商業步行街的運作才能夠做到有序而不亂,成為高潮起伏的交響樂。

在實操意義上,主要還有步行街的租售問題。對于購買商鋪的人來說,他們最重視的是商鋪的保值升值問題。因此,對于商鋪的主題設計我們必須有比較科學的研究,否則,就會對商鋪的出售產生重大的影響。例如在中小城市做一個長達800米的飲食一條街,在全國幾乎看不到成功的例子,這種定位就是建立在一種想象的基礎上的,經營就會成為一個非常困難的問題。為了使得賣鋪業務健康發展,就必須在商鋪保值升值問題上做足功夫。沒有好的主題設計,基本上可以說就不可能有好的銷售業績。主題設計好了,我們賣鋪所常用的所謂返租回報、先租后賣、承諾回購等“降龍十八法”的技術銷售策略才能發揮其應有威力。

對于商鋪的租賃業務來說,做旺人氣是至關重要的。因此作為經營者還必須處理好旺丁與旺財的關系,而旺丁首先必須充分發揮步行街的特點。在公共空間和人們的游歷、娛樂方面做好文章。例如,在中小城市設計的步行街,比較科學的設計模式應是購物、飲食、娛樂休閑各占1/3的比例,僅僅做成一個主題是不足取的,這就是同大城市不同的地方。

政府在旺場方面應該有很多優勢,除了輿論導向以外,春節、元宵和當地重要的節事活動的舉辦,對人們認識步行街并產生認同感有積極的效果。此外,步行街還必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個長遠的安排和計劃。一個步行街成熟大概需要30年的時間,急功近利的辦法往往是權宜之計。

如果我們不能夠站在科學定位,先策劃再規劃的原則上認識步行街,步行街最后衰落成一條普通的街道,就在所難免。這同前幾年主題公園盲目跟風建設,最后大部分銷聲匿跡的情況幾乎同出一轍,這是房地產投資中的一個陷阱。因此,重視策劃、重視優生優育、重視市場導向以及目標市場的研究,在定位和規劃上按科學的原則做好安排,對步行街的建設來說是至關重要的。在步行街建設中,應該盡量避免決策失誤,不要總被老百姓譏為“步行街”就是“不行街”。

篇2：商業步行街出租招商代理協議

　　商業步行街出租招商代理協議

　　甲方：____________

　　乙方：______房地產咨詢有限公司

　　一、現甲方委托乙方協助______文化廣場商業步行街______物業的出租業務。

　　具體情況如下：

　　物業地址：位于______市______路_____________________；

　　物業面積：______m2；

　　租金：______；管理費______元/m2；

　　二、協議有效期限：______年___月___日至______年___月___日。

　　三、招商代理費：

　　1、招商顧問費：人民幣十二萬元/半年（含招商人員的工資、差旅費）

　　2、招商代理費：二個月租金

　　3、支付期限及方式：乙方協助甲方與租戶簽訂租賃合同（契約），租戶交齊合同（契約）規定二按一租即日，甲方向乙方支付代理傭金。同時乙方向甲方出具正式發票。

　　四、雙方責任

　?。ㄒ唬┘追?/p>

　　1、甲方將按本協議相關條款支付乙方租賃代理費。

　　2、向乙方提供的有關文件和證明等資料。

　　3、為乙方帶客戶視察現場提供方便。

　?。ǘ┮曳?/p>

　　1、乙方跟辦的客戶名單必須有甲方簽字確認方為有效。

　　2、乙方協助甲方負責整個租賃交易過程的工作，包括聯系客戶，帶客戶視察、洽談條款，磋商合約，簽訂合同（契約）等等，甲方為最終決策權。

　　五、法律責任

　　1、乙方必須遵守甲方規定的各項商業條款，未征得甲方同意前，不得擅自答應客戶任何要求。

　　2、乙方在代理過程中不得損害甲方利益，否則應賠償損失。

　　六、本協議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。

　　甲方：______乙方：______房地產咨詢有限公司

　　代表人：______代表人：______

　　地址：______地址：______南方證券大廈五層

　　電話：______電話：______

　　日期：日期：

篇3：商業步行街前期物業管理工作小結

　　前期物業管理工作小結

　　經榮泰房地產選聘，我公司從20**年8月12日開始對玉泉家園進行前期物業管理，于20**年9月7日開始對商業步行街進行前期物業管理，現將這一階段的物業管理工作進行小結。

　　一、交樓工作進行順利

　　按時交樓是前期物業管理工作的重中之重，為確保順利向業主交樓，我公司提前儲備人員，提前備齊有關資料，對員工進行專業培訓，使大家明確交樓的工作流程。在交樓前期，公司主要領導親自坐陣指揮，由于組織得力、人員充足、資料準備齊全，使交樓工作很順利，沒有發生交錯樓房的現象，截止到20**年1月10日，玉泉家園向業主交樓B區116套(不含返遷戶)、C區282套、門市25套，商業步行街向業主交樓49套，向出租戶交樓12套。

　　二、積極做好售后維修協調工作

　　樓房售后維修工作是房地產公司和物業公司共同的責任，我公司本著對貴公司和業主負責任的態度，對此項工作非常重視，業主裝修開始后玉泉家園和商業步行街都配備了專業電工和水工，對業主反映出的問題立即派專業人員現場查看，比如插座沒電、自來水管漏水等問題，立即派專業人員進行維修，對于缺少燈泡、開關，漏電保護器壞等問題，物業公司出資購買給業主安上，對于因改水改電出現的問題，我公司也進行了維修，解決水電小問題達68次。這些小問題由于我公司解決及時，既穩定了業主的情緒，不影響他們裝修，又避免了業主去售樓處吵鬧等事情的發生。我們認為，前期物業管理，作為物業公司就應該為開發商承擔責任，什么事情全推給開發商是不負責任的態度，也失去了合作的意義。

　　20**年12月6日天氣寒冷，由于玉泉家園C區住戶極少，不能供熱，我公司專業人員發現有水表凍壞的現象，公司立即組織十五名員工晝夜加班，經過3天連續奮戰，把572塊水表全部卸下來運送到物業樓保存，從而為開發商減少了經濟損失。

　　對于樓房及配套設施存在的問題，積極與有關單位進行聯系，使問題得到了妥善解決，也極大地穩定了業主的情緒。

　　玉泉家園B區供熱開始后，管道漏水的現象比較多，暖氣不熱的現象也比較普遍，我公司安排項目經理和維修人員晝夜值班，小問題及時解決，解決不了的問題聯系安裝單位及時維修，截止到20**年1月10日，為業主清洗暖氣過濾器達316次。由于物業公司高度重視，組織得力，晝夜巡視，發現問題立即采取措施，沒有發生住戶家里被淹的現象。

　　三、做好日常物業管理服務

　　物業管理屬于第三產業，本質是服務。半年來，我公司始終秉承“人性化管理，親情式服務”的理念，在實際工作中著重抓好落實。

　　1、熱情為業主排憂解難

　　對玉泉家園和商業步行街實施物業管理后，分別開通客戶服務熱線，并及時進行公示，既方便了業主，又提高了工作效率，對于業主來電來訪，我們熱情接待，真誠對待，耐心傾聽，詳細記錄，物業公司能解決的問題決不推給開發商，盡量不給貴公司找不必要的麻煩，能解決的問題安排專業人員立即解決。比如，玉泉家園C區由于今冬不供熱，7棟單元下水管被凍，我公司立即購買小型蒸氣爐，組織有關人員經過3天的努力，終于將被凍的下水管道化開。其它樓房也有上下水管道被凍的現象，也積極采取有力措施進行解決，購買設備費、材料費達兩千余元。天氣開始寒冷后，及時提醒商業步行街已開業的商戶對自來水管道做好保溫，已裝修尚未開業的商戶，逐戶打電話，幫助商戶關閉自來水閥門，排放管道內自來水。玉泉家園C區今冬只有7戶業主入住，物業公司為他們提供臨時供水點，有時還幫助業主送水。對玉泉家園B區12棟樓道燈進行了檢查維修，更換開關76個，更換燈泡151個。C區隨壞隨修。對于返遷戶來說，物業管理難度比較大，我公司自從20**年10月初對返遷戶實施物業管理以來，熱情為他們服務，設身處地為他們排憂解難，幫助解決電線故障159次，解決自來水管、暖氣漏水76次，解決下水管堵塞6次，通過3個多月的服務，楊鐵莊的村民很歡迎我們，對我們的服務是滿意的。

　　2、做好秩序維護工作，玉泉家園現已配備保安6名，商業步行街配備保安6名，保安隊員統一著裝，實行24小時值班、每小時巡邏一次。商業步行街保安隊員夜間巡邏時發現意百品味家居門沒上鎖，立即用物業公司的鎖把門鎖上;前不久，凌晨4時許發現景上家居漏水，立即采取有效措施，關閉自來水閥門，商戶老板非常感動，當面致謝。為了表示心意，兩個商戶分別給物業公司贈送了錦旗，這充分體現了業主對我們的懇定，時刻激勵著我公司全體員工為廣大業主提供更加優質服務的信心和決心。

　　3、做好裝修管理工作

　　裝修管理是前期物業管理工作的重點，為了確保樓房的使用年限，公司給每戶業主下發《裝修注意事項》，明確禁止行為，不間斷進行巡視，沒有發生破壞樓房承重結構的行為。對于裝修垃圾，及時組織清運。提醒裝修戶不要從樓上拋棄裝修垃圾，以免砸傷他人或公共設施。

　　4、做好環境衛生工作

　　生活垃圾日產日清，玉泉家園B區樓道每周清掃3次，C區每周清掃一次，路面每天進行清掃。下雪時公司員工能夠以雪為令，組織全員清掃積雪，以方便業主出行。對玉泉家園和商業步行街內的小廣告進行清除。

　　由于我公司堅持業主至上，服務第一，秉承人性化管理，親情式服務的理念，經走訪業主，不論是玉泉家園還是商業步行街，業主滿意率都很高。在今后的工作中，我們將繼續努力，帶領全體員工，為廣大業主提供更加優質的服務，以服務業主的實際行動，讓開發商放心，讓廣大業主滿意。