商業街(步行街)風險盤點

　　一、系統風險里有

　　1、經濟發展形勢風險

　　2、法律或政府政策與金融政策風險

　　3、自然災害風險

　　二、非系統風險

　?。ㄒ唬?、建設前期

　　1、市場調查與分析不足風險

　　2、商業街定位風險

　　3、商業街規劃風險

　　4、盲目上馬風險

　?。ǘ?、建設中期

　　1、項目進度風險

　　2、資金風險

　　3、業態組合風險

　　4、招商組市風險

　　5、營銷風險

　　6、物業建設風險

　?。ㄈ?、建設后期

　　1、管理風險

　　2、經營風險

　　3、服務風險

　　4、競爭風險

　　5、持續發展風險

　　6、不確定的其他風險

篇2：商業街區開發中誤區風險規避

　　商業街區開發中的誤區與風險如何規避

　　隨著城市經濟和房地產市場發展，商業街的開發近幾年來也逐漸升溫。但是，忽視了科學開發這一環節，問題也就會隨之出現。在對全國各地商業街走訪中看到，商業街開發后長期不能開業經營者并不鮮見。

　　商業街開發風險主要集中在四個方面。

　　第一是規模風險。隨著商業地產熱的影響及對高額利潤回報的追求，一些商業街的開發規模普遍偏大。由于商業規模邊際效益遞減理論的作用，商業街規模往往開發越大，商業價值反而越低，商家也就越不敢進駐經營。動輒十萬、幾十萬平方米的商業街最終結果是長期閑置，如北京大都市商業街等。而商業街規模大小是商業街所在區域人口、消費力、消費特點及競爭商業項目等多種因素綜合而決定。通過前期市場研究及科學計算可以得到商業街最佳開發規模，而不能憑空想象下結論。

　　第二是建筑形態風險。商業街開發建筑形式有其特有的規律，絕不是眾多商店集中擺在一起就能稱為商業街，而步行商業街對建筑規模結構的長、寬、高要求更高。

　　商業街的含義是指連綿不斷的商業氣氛，不是建在一起的商業就都能發展成為商業街。目前，很多新開發的商業街為了銷售方便，將商業街建成鴿子籠式，甚至到3層4層。卻不知商業經營對建筑結構、層高、進深、面寬等都有一定要求。建好的商業街商家無法使用，也就難以有商家進駐。當然，商業也就難以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商業街，建好后長期招商困難，最后雖與東方家園、燕莎奧特萊斯、家世界、大食代四家主力店簽約。但這些商家條件是將已建完的15萬平方米商業街拆掉，按這些商家建筑要求重建。這條街雖然最終修成了正果得以重生，但卻付出了極大的代價。如果開發前期能夠邀請商業專家參與論證和把關，更多地了解商業開發規律，這筆學費本來是可以不交的。這個項目的開發商后來也是非常感慨的這么說。所以，開發商在開發商業街時，應更多研究和尊重商業經營對建筑結構要求，因為商業街最終用途是商家使用。

　　第三是銷售風險。這個風險是伴隨房地產市場發展而發展。開發商大多追求開發資金的快速回籠，所開發的商業項目也大多是以銷售為主。銷售過后商業面積的產權發生了轉移，這些產權往往分散到了投資者手里，而難以實現統一管理和經營，也使前期的商業規劃與定位也無法實現。這就是很多銷售非?；鸨纳虡I街最后卻不能正常開業經營的主要原因之一，而且這樣的情況在全國各地較為普遍。

　　目前，名地失敗的例子使更多的開發商覺醒。一些商業街開發商也開始由銷售為主轉為租售并舉或以出租為主。如嘉興華庭街招商時在商業面積租售比例方面進行合理的控制，雖有十萬平方米商業面積，但仍取得了招商與開業的成功。

　　第四是定位招商風險。過去，商業街的主要功能就是以滿足周邊居民生活購物需要為主，隨著城市經濟及商業的發展，商業街中的商業業態也在不斷調整之中。更多長久保持繁榮的商業街從以購物為主，轉為購物、餐飲、休閑娛樂等多功能為一體。另外，一些餐飲街、專業專賣街也隨之出現。這些特色商業街的出現，是由于商業市場的細分所決定。市場當中，也有很多定位傳統的商業街開業之后，由于周邊商業競爭及與逛街人群消費差異性等原因而被迫調整和歇業。

　　目前，商業街開發商在對商業街定位時，應注重研究周邊商業市場環境，走出以滿足購物功能為主的傳統百貨業態組合，使商業街購物、餐飲、休閑娛樂等業態配比合理，并與周邊商業實現錯位與錯業經營。這樣，商業街從一開始就能在與周邊商業競爭中獲取主動權并保持長久不衰。

　　其他影響因素

　　除以上四點之外，商業街的展示性、易達性、景觀、節點、城市文化底韻等等都會影響商業街的發展。所以，商業街開發以及升級改造確有規律可言，不注意這些規律，無疑會加大商業街的開發風險。開發前期應請商業規劃、營銷招商及運營管理等多方面專家論證和把關，以規避風險。正確的開發程序包括：市場調研、可行性研究、項目市場定位、項目產品定位、業態規劃與配比、項目投資分析、項目產品規劃、項目概念設計、根據概念設計進行項目建筑工程設計、項目開發建設、項目推廣、項目招商、項目銷售、項目開業前準備、運營管理方案等等。

　　每一個環節都很重要，每一個環節最好都有專家參與，這樣才能使商業街區的開發、升級改造工作當中的風險得到有效規避。

篇3：商業街物業管理服務特殊性風險防范

　　商業街物業管理服務的特殊性、風險及防范

　　本文從比較商業街物業管理與住宅物業管理的特殊性入手，歸納出商業街物業管理風險的主要方面，并對商業街物業服務的風險識別、風險分析進行論述，提出了風險處置的方法和風險管理的措施。

　　商業街物業管理服務風險是指物業管理企業在對商業物業項目實施管理服務的運營過程中，由于企業內部或外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等損失的可能性。筆者負責的物業管理公司從 20** 年起對長沙一條特色商業街實施管理服務，在實踐中，深感樹立風險意識和加強風險防范的重要性。

　　一、商業街物業管理服務的特殊性

　　此處所說的特殊性是相對普通住宅物業而言，歸納起來有以下四點：

　?。ㄒ唬┥虡I街物業使用人的多樣性、復雜性

　　1. 從物業產權上看，有業主也有承租人，物業使用人成份復雜。住宅物業的業主或承租人對物業的使用絕大部分是居家過日子，而商業物業的業主或承租人對物業的使用則是做生意、辦公等等。

　　2. 從經營的業態業種上看，門類繁雜。有餐飲、酒吧、酒店、購物、商務、娛樂等業種，在業態上，則有知名品牌的連鎖店、旗艦店、專業店和普通店等。

　　3. 商業街物業類型多樣，涵蓋了商鋪、寫字樓、公寓、停車場和街區景觀，管理服務的重點和標準也不盡相同。

　?。ǘ┪飿I使用人的群體性和高智商化

　　商鋪的物業使用人絕大部分是企業，若是連鎖企業背后還有龐大的總部機構，可謂是人才濟濟、精英成堆，決非住宅物業的業主或物業使用人可比，物業管理公司遇有沖突和糾紛往往難以招架。

　?。ㄈI業的不可間斷性與公眾性

　　商業街的商家對物業管理的要求高，停水停電、地面開挖、屋頂漏水，都會造成很大的直接損失和間接損失，有時不僅要面對商戶，還要面對眾多顧客的索賠要求。滴、漏、跑、冒，放在住宅物業管理中可能是一件小事，而發生在商業街就往往令物業管理公司“傷筋動骨”。

　?。ㄋ模┕芾韰^域的非封閉性

　　精于物業管理的人都深知小區封閉性的重要意義，這不僅能夠使物業管理公司少安排保安崗哨，節約人力財力，還便于控制人員和物品出入，有效防范治安和刑事案件。而商業街的物業管理服務為了增加街區的客流，首先要做的就是敞開式服務，惟恐不“四通八達”，惟恐人氣不旺。

　　二、商業街物業管理服務中的風險分析與防范

　　由于上述商業街物業管理服務的特殊性，必然存在一些不同于住宅物業的風險和應對這些風險的防范措施。

　?。ㄒ唬┥虡I街物業管理服務風險的表現有：

　　商鋪裝修監督管理風險，包括裝修不當對房屋主體的損害，對商鋪功能的影響以及裝修附屬物在租賃期后的處置，如擴建、改建部分的拆除問題；商鋪相鄰關系處理的風險，包括商鋪間油煙、異味、噪聲、振動、熱污染、光污染的影響，公共場地、設施、設備的占用問題；物業管理的安全責任風險，包括消防安全責任和小區秩序與安全保障責任；水電供應與共用設備、設施管理服務風險；不當承諾與證據意識薄弱的風險。

　?。ǘ┪飿I管理中的風險可能產生的損失有：

　　增加物業維修等額外的經營性或經常性的財務支出；引發業主或使用人對物業公司的抱怨，甚至喪失對其的信任；引發業主或使用人與物業管理公司的矛盾，可能影響物業管理企業的正常運作；損害公司的聲譽或形象，失去長久發展的機會；產生法律官司及責任索賠；員工受到傷害；財產受到損失；公司受到重創，無法繼續經營等等。

　?。ㄈ┪飿I風險類型分析

　　1 ．按形成不同風險的內在因素劃分

　?。?1 ）項目客觀風險。是指物業項目所處的自然條件（包括地質、水文、氣象等）和物業的復雜程度等客觀因素給物業管理帶來的不確定性。如商業街與兩個高檔住宅區為同一個建設項目，商住合一，商業物業和住宅物業共用一個供水供電系統等等。

　?。?2 ）經營管理風險。由于物業管理企業在經營過程中，因主觀判斷失誤或工作疏忽等造成的風險，導致企業經濟損失的發生。

　?。?3 ）人為責任風險。由于責任方的道德、行為造成的財產損失或人身傷害，如惡意行為故意破壞而造成房屋及其設備的損壞、不良行為如亂扔煙頭引發房屋的火災、無意疏忽或違規操作導致電梯等設備運行失控等等。

　　2 ．按形成風險的內在原因劃分

　?。?l ）主觀風險。指企業內部所有人員（這里的人員不僅指管理人員，而且還包括所有需要獨立處理問題的技術和其他一切工作人員，如需要獨立判斷事故的原因和提出解決辦法的維修工人）認識的局限性造成的風險。

　?。?2 ）客觀風險。是指企業外部所有自然和非自然的一切因素，如天災、市場環境、建筑質量、人為破壞等等所造成的風險。

　　3 ．按造成風險損失類型劃分

　?。?1 ）財產風險損失。這類損失是指物業，即房屋、附屬設施和設備、相關的場地和庭院等因風險而受的損失，分為直接的和間接的損失。

　?。?2 ）人身風險損失。這類風險是指物業管理企業員工的養老、疾病、喪失勞動能力以及死亡家屬的保障問題，具體的是指物業管理企業因其工作人員在就職期間，出現以上問題時需承擔的企業運作以外的財務支出。

　?。?3 ）責任風險損失。是指物業管理企業因管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失，主要有公眾責任和雇主責任風險。

　?。ㄋ模╋L險處置

　　在對商業物業管理中的風險進行全面分析之后，應以物業管理總目標為依據，根據物業管理中風險的特點、性質、類別及其潛在影響等，制定風險處置方案，控制或減少風險的發生和造成的損失。

　　風險控制主要指物業企業采取各種措施減少風險發生的概率和頻率以及降低損失程度。具體措施有：防止風險因素的形成；招聘有經驗的物業管理人員；與外來顧問包括保險公司專家共同成立研究風險防范小組；建立健全風險管理制度；加強員工和風險意識和措施培訓；知法守法、信守合同，健全工作記錄制度和檔案制度，注意證據搜集和保存；購買防范風險的先進技術設施，等等。

　?。ㄎ澹┥虡I物業管理中風險管理的實施

　　在選擇了風險處置方法后，為真正實現全面的風險管理，還要進一步落實、實施和監督處置方案的執行情況。在實施與監控過程中，應該經常檢查是否有被遺漏的存在于物業及物業管理運營中的風險因素，要不斷識別、分析新出現的風險并對其進行處置。因此，有效的風險管理是風險識別、風險分析、風險處置和實施與監控這幾個環節連續反復不斷循環的環形機制，而且這種機制在運轉一段時間以后，要對執行中的處置方案進行評估，以評價風險分析的結果是否準確，選擇的風險處置方案是否切實有效，同時還要針對新情況提出新的風險處置方案，使風險處置方案的有效和合理，確保企業在商業街物業管理服