國內步行商業街彎路還有多少？

　　目前中國步行商業街大有步MALL后塵之勢，除了總量迅速增長、地位日益顯著外，經營缺乏特色、經濟效益堪憂也是商業街發展存在的問題。商業街市場情況究竟如何？其發展中需要規避的問題又有哪些？社區打造的商業街是否真的很難成功？

　　步行商業街的未來趨勢

　　據中國步行商業街工作委員會不完全統計，截止目前，全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條，其中步行商業街存量已超過200條。以每條街平均建筑規模5萬平方米計，全國城市商業街總規模累計已超過1.5億平方米。而在未來2—3年內，全國商業街的數量預計將超過5000條。

　　面對這股“商業街建設”的熱潮，國內步行商業街應該如何繼續發展？中國步行商業街工作委員會秘書長董利認為，目前市場把步行商業街分為早已開業運營和新開發兩類。前者的發展趨勢有兩個：一是大型綜合步行商業街面臨業態調整，向旅游休閑方向發展；一是小型商業街向特色方向發展。

　　而后者——新開發步行商業街，則有四個發展趨勢：

　　一是求大、求新、求洋的現象仍在繼續，其結果是將有更多的建成商業街因規模、建筑形態等問題不適合商業經營，最終被閑置，這樣的商業街幾乎每一個城市都有。

　　二是很多前期銷售火爆的商業街在后期將出現糾紛、維權、投訴等大幅度增加。市場、投資人、開發商、當地政府開始理性思考。目前，一些城市已經要求開發商在售完之后不能一走了之，必需能夠開業經營。

　　三是開發的商業街由過去以銷售為主開始租售并舉，或更多開始關注商業街未來的命運，開發商開始有意識地與商家合作、與商業經營管理公司合作。

　　四是有覺悟和有實力的開發商開始研究商業街的真諦，開始做真正的商業街，如上海的虹梅休閑街。但總體來看，全國商業街開發還要走更多的彎路。

　　商業街開發需要規避的四個問題

　　董利認為，很多開發商往往忽視在項目開發前期進行專家論證這個看似簡單的環節，結果大量問題隨之而現。在對全國各地商業街進行走訪和研究中，董利認為，目前國內步行商業街在開發、運作過程中需要規避的問題主要有四個方面：

　　一是規模問題。過去開發的商業街普遍規模過大，不考慮逛街人疲勞極限，人們逛不動了，“步行街”最后變成“不行街”。另外，規模過大與周邊商業網點相互影響，由于區域及項目輻射范圍內人群消費力的限制及消費習慣的影響，規模較大的商業街最終很難生存?；蛘咭壬?年、8年才有可能成為真正的商業街。董利表示，利益驅動、不懂商業是商業街變成“商業城”、“商業圈”的主要原因。

　　二是規劃設計問題。董利指出，現有的商業街在規劃設計時，往往不請商業專家參與，不請商家參與，而僅憑開發商自己的感覺和眼光，由建筑設計院完成不符合商業運營和使用規律的建筑產品。這種外行設計的外行商業建筑產品在全國非常多，即使北京、上海、濟南等一些非常有名氣的建筑設計院亦如此。

　　開發商要意識到，不管是商業街還是商業地產項目，最終的使用者還是商家，開發設計前一定要有商業專家的參與。如超市、百貨、專賣店、餐飲等不同業態對層高、承重、柱距寬、進深、供電照明、人流、車流動線、排污、排煙以及商業店面門窗、門頭外觀等建筑結構的設計均有不同要求，這些要比非商業用房設計復雜得多。

　　三是商業街開發戰略問題。開發戰略將影響到商業街未來的命運，一種戰略是開發完迅速賣掉走人，實現開發利潤最大化及資金快速回籠；一種戰略是追求一定的開發利潤，開發兼顧經營，尋求長期回報。兩個戰略最終決定了兩個結果，北京之所以目前還沒出現成功的步行商業街項目，問題就在于北京的開發商大部分還是追求銷售利潤最大化及資金快速回籠，以賣掉為主；而像上海虹梅休閑街、天津古文化街等成功步行商業街，多是只租不賣。

　　四是經營管理問題。有很多商業街招商和開業都很成功，但好景不長，半年或一年關門歇業者不少。董利認為其中主要的原因就是后期的經營管理沒有跟上。商業街的經營與管理不是有個物業管理公司就萬事大吉。市場不斷變化，商業街業態和商家要跟著市場變化不斷調整。商業街能否長期繁榮，經營管理公司責任重大，而經營管理公司要將重點落在“經營”二字上。

　　步行商業街要小而精

　　包括商業街在內的多數商業地產項目總是強調其定位如何，并以此作為招商的“金字招牌”。董利認為，從商業角度來看商業街的開發，前期定位遠沒有上面提到的四個問題重要。因為這些定位往往不切實際，在銷售與招商時根本無法把握。而從近幾年國內商業街開發的實際情況來看，很多商業街的前期定位就是用各種業態把商業街裝滿，餐飲、大型百貨、娛樂等都進駐到商業街里，每個商業街都希望是一個商業“巨無霸”，其實這些定位往往是自欺欺人。

　　董利表示，就開發步行商業街而言，更提倡小而精。他指出，負責任的開發商應該從商業街的經營管理角度來開發商業街，在規劃設計時，首先要將商業街同樣看成一個商品，要隨時關注市場環境和消費者需求的變化，使商品適銷對路。在目前人們不再為購物犯難的消費背景下，人們逛街更多地是出于休閑、交流及個性化消費的需要。商業街就要從這幾點需求考慮，調整商業街的業態，將人群重新吸引到商業街上來。

　　以目前國內惟一成功開發的大型綜合商業街——蘇州觀前街為例，觀前街是一個棋盤式的街區，由政府主導，區域內同類項目幾乎沒有，因此生存環境較好。而觀前街的成功最關鍵的一點，是對“街”的氛圍營造非常到位，無論是建筑的高度還是街道的寬度，比例都很協調，“街”的形態很好?！熬弊中蜑橹鞯慕值?、蘇派建筑、精致的街心公園以及豐富的業態，讓顧客實現了真正意義上的“逛街”。

　　其次，功能單一不是問題，甚至可以是優勢。如餐飲街、酒吧街等，特色反而是商業街發展的一個方向，此前成功的例子就有北京的三里屯酒吧街。上海紅梅休閑街同樣也是打的“特色牌”，這條街是在一條廢舊的鐵道上由開發商自行開發的。項目位置不好，屬于“三不管”地段，開發商在經過前期大量的市場研究后，將其打造成了餐飲、酒吧一條街。雖然這條街人流量不大，但去了都是消費的，以外國人為主，目前已經成為區域內人們下班后的休閑天堂。

　　國內為數不多、成功的室內商業街——世紀城地下商業街，也是在業態上以休閑、娛樂為主打，形成自己的特色。但董利認為，世紀城商業街作為世紀城的社區商業街，其成功有一定特殊性，商業街地面不僅有世紀城社區，還有世紀金源大酒店，有足夠的消費支持。事實上，好的商業街是很難藏在一個社區里的。

　　舊街改造莫丟“商魂”

　　城市化進程在不斷加快，國內各大中小城市都在進行空前的改造、擴建。其中必然涉及到舊街改造。董利表示，從全國走訪情況來看，舊街改造和重建中失敗的案例多，成功的案例少。遠的不說，北京這幾年商業街的發展和改造，好的商業街越來越少。很多就是舊街改造不成功而造成的。

　　舊街改造除了前述四個需要避免

的問題外，還有一個重要問題，就是“商魂”。董利指出，舊街商業繁榮自有其“商魂”所在，也就是它的商業文化。而這種商業文化的形成往往要幾十年甚至上百年。而現在舊街的改造更多考慮的是規模、形象、高檔等，一些老街改造后長高了，長大了，長洋了，硬件高檔了，但人流少了，商流少了，街也冷清了。就是因為一些老街的改造與重建，沒有關注原來老街“商魂”的存在，改造重建過程中人為地把它給丟掉了。

　　舊街成功改造的例子也不在少數，像上?！靶绿斓厣虡I街”和天津的“古文化商業街”都是其中的代表?！靶绿斓亍币呀洺蔀橐粋€標榜，是大多數商業街的開發者希望模仿和打造的風格。天津古文化商業街也是舊街改造的典范，雖然是完全翻新改造，但沒有犯“大拆大改大建”的錯誤，通過保存商業業態特點、留下原有商戶的方法，把商街主街的原始韻味完全保留了下來；同時，結合現代商業街的特點，在外圍新建了一些大型商業，以豐富整個商業街的業態。此外，開發商還成立了自己的管理公司，對商業街進行統一管理。

　　結語：最后，董利指出，中國步行商業街工作委員會是國內唯一合法的全國性商業街（區）的國家級協會，有很多資源優勢可以為開發商提供支持。

篇2：國內步行商業街彎路還有多少

　　國內步行商業街彎路還有多少？

　　目前中國步行商業街大有步MALL后塵之勢，除了總量迅速增長、地位日益顯著外，經營缺乏特色、經濟效益堪憂也是商業街發展存在的問題。商業街市場情況究竟如何？其發展中需要規避的問題又有哪些？社區打造的商業街是否真的很難成功？

　　步行商業街的未來趨勢

　　據中國步行商業街工作委員會不完全統計，截止目前，全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條，其中步行商業街存量已超過200條。以每條街平均建筑規模5萬平方米計，全國城市商業街總規模累計已超過1.5億平方米。而在未來2—3年內，全國商業街的數量預計將超過5000條。

　　面對這股“商業街建設”的熱潮，國內步行商業街應該如何繼續發展？中國步行商業街工作委員會秘書長董利認為，目前市場把步行商業街分為早已開業運營和新開發兩類。前者的發展趨勢有兩個：一是大型綜合步行商業街面臨業態調整，向旅游休閑方向發展；一是小型商業街向特色方向發展。

　　而后者——新開發步行商業街，則有四個發展趨勢：

　　一是求大、求新、求洋的現象仍在繼續，其結果是將有更多的建成商業街因規模、建筑形態等問題不適合商業經營，最終被閑置，這樣的商業街幾乎每一個城市都有。

　　二是很多前期銷售火爆的商業街在后期將出現糾紛、維權、投訴等大幅度增加。市場、投資人、開發商、當地政府開始理性思考。目前，一些城市已經要求開發商在售完之后不能一走了之，必需能夠開業經營。

　　三是開發的商業街由過去以銷售為主開始租售并舉，或更多開始關注商業街未來的命運，開發商開始有意識地與商家合作、與商業經營管理公司合作。

　　四是有覺悟和有實力的開發商開始研究商業街的真諦，開始做真正的商業街，如上海的虹梅休閑街。但總體來看，全國商業街開發還要走更多的彎路。

　　商業街開發需要規避的四個問題

　　董利認為，很多開發商往往忽視在項目開發前期進行專家論證這個看似簡單的環節，結果大量問題隨之而現。在對全國各地商業街進行走訪和研究中，董利認為，目前國內步行商業街在開發、運作過程中需要規避的問題主要有四個方面：

　　一是規模問題。過去開發的商業街普遍規模過大，不考慮逛街人疲勞極限，人們逛不動了，“步行街”最后變成“不行街”。另外，規模過大與周邊商業網點相互影響，由于區域及項目輻射范圍內人群消費力的限制及消費習慣的影響，規模較大的商業街最終很難生存?；蛘咭壬?年、8年才有可能成為真正的商業街。董利表示，利益驅動、不懂商業是商業街變成“商業城”、“商業圈”的主要原因。

　　二是規劃設計問題。董利指出，現有的商業街在規劃設計時，往往不請商業專家參與，不請商家參與，而僅憑開發商自己的感覺和眼光，由建筑設計院完成不符合商業運營和使用規律的建筑產品。這種外行設計的外行商業建筑產品在全國非常多，即使北京、上海、濟南等一些非常有名氣的建筑設計院亦如此。

　　開發商要意識到，不管是商業街還是商業地產項目，最終的使用者還是商家，開發設計前一定要有商業專家的參與。如超市、百貨、專賣店、餐飲等不同業態對層高、承重、柱距寬、進深、供電照明、人流、車流動線、排污、排煙以及商業店面門窗、門頭外觀等建筑結構的設計均有不同要求，這些要比非商業用房設計復雜得多。

　　三是商業街開發戰略問題。開發戰略將影響到商業街未來的命運，一種戰略是開發完迅速賣掉走人，實現開發利潤最大化及資金快速回籠；一種戰略是追求一定的開發利潤，開發兼顧經營，尋求長期回報。兩個戰略最終決定了兩個結果，北京之所以目前還沒出現成功的步行商業街項目，問題就在于北京的開發商大部分還是追求銷售利潤最大化及資金快速回籠，以賣掉為主；而像上海虹梅休閑街、天津古文化街等成功步行商業街，多是只租不賣。

　　四是經營管理問題。有很多商業街招商和開業都很成功，但好景不長，半年或一年關門歇業者不少。董利認為其中主要的原因就是后期的經營管理沒有跟上。商業街的經營與管理不是有個物業管理公司就萬事大吉。市場不斷變化，商業街業態和商家要跟著市場變化不斷調整。商業街能否長期繁榮，經營管理公司責任重大，而經營管理公司要將重點落在“經營”二字上。

　　步行商業街要小而精

　　包括商業街在內的多數商業地產項目總是強調其定位如何，并以此作為招商的“金字招牌”。董利認為，從商業角度來看商業街的開發，前期定位遠沒有上面提到的四個問題重要。因為這些定位往往不切實際，在銷售與招商時根本無法把握。而從近幾年國內商業街開發的實際情況來看，很多商業街的前期定位就是用各種業態把商業街裝滿，餐飲、大型百貨、娛樂等都進駐到商業街里，每個商業街都希望是一個商業“巨無霸”，其實這些定位往往是自欺欺人。

　　董利表示，就開發步行商業街而言，更提倡小而精。他指出，負責任的開發商應該從商業街的經營管理角度來開發商業街，在規劃設計時，首先要將商業街同樣看成一個商品，要隨時關注市場環境和消費者需求的變化，使商品適銷對路。在目前人們不再為購物犯難的消費背景下，人們逛街更多地是出于休閑、交流及個性化消費的需要。商業街就要從這幾點需求考慮，調整商業街的業態，將人群重新吸引到商業街上來。

　　以目前國內惟一成功開發的大型綜合商業街——蘇州觀前街為例，觀前街是一個棋盤式的街區，由政府主導，區域內同類項目幾乎沒有，因此生存環境較好。而觀前街的成功最關鍵的一點，是對“街”的氛圍營造非常到位，無論是建筑的高度還是街道的寬度，比例都很協調，“街”的形態很好?！熬弊中蜑橹鞯慕值?、蘇派建筑、精致的街心公園以及豐富的業態，讓顧客實現了真正意義上的“逛街”。

　　其次，功能單一不是問題，甚至可以是優勢。如餐飲街、酒吧街等，特色反而是商業街發展的一個方向，此前成功的例子就有北京的三里屯酒吧街。上海紅梅休閑街同樣也是打的“特色牌”，這條街是在一條廢舊的鐵道上由開發商自行開發的。項目位置不好，屬于“三不管”地段，開發商在經過前期大量的市場研究后，將其打造成了餐飲、酒吧一條街。雖然這條街人流量不大，但去了都是消費的，以外國人為主，目前已經成為區域內人們下班后的休閑天堂。

　　國內為數不多、成功的室內商業街——世紀城地下商業街，也是在業態上以休閑、娛樂為主打，形成自己的特色。但董利認為，世紀城商業街作為世紀城的社區商業街，其成功有一定特殊性，商業街地面不僅有世紀城社區，還有世紀金源大酒店，有足夠的消費支持。事實上，好的商業街是很難藏在一個社區里的。

　　舊街改造莫丟“商魂”

　　城市化進程在不斷加快，國內各大中小城市都在進行空前的改造、擴建。其中必然涉及到舊街改造。董利表示，從全國走訪情況來看，舊街改造和重建中失敗的案例多，成功的案例少。遠的不說，北京這幾年商業街的發展和改造，好的商業街越來越少。很多就是舊街改造不成功而造成的。

　　舊街改造除了前述四個需要避免

的問題外，還有一個重要問題，就是“商魂”。董利指出，舊街商業繁榮自有其“商魂”所在，也就是它的商業文化。而這種商業文化的形成往往要幾十年甚至上百年。而現在舊街的改造更多考慮的是規模、形象、高檔等，一些老街改造后長高了，長大了，長洋了，硬件高檔了，但人流少了，商流少了，街也冷清了。就是因為一些老街的改造與重建，沒有關注原來老街“商魂”的存在，改造重建過程中人為地把它給丟掉了。

　　舊街成功改造的例子也不在少數，像上?！靶绿斓厣虡I街”和天津的“古文化商業街”都是其中的代表?！靶绿斓亍币呀洺蔀橐粋€標榜，是大多數商業街的開發者希望模仿和打造的風格。天津古文化商業街也是舊街改造的典范，雖然是完全翻新改造，但沒有犯“大拆大改大建”的錯誤，通過保存商業業態特點、留下原有商戶的方法，把商街主街的原始韻味完全保留了下來；同時，結合現代商業街的特點，在外圍新建了一些大型商業，以豐富整個商業街的業態。此外，開發商還成立了自己的管理公司，對商業街進行統一管理。

　　結語：最后，董利指出，中國步行商業街工作委員會是國內唯一合法的全國性商業街（區）的國家級協會，有很多資源優勢可以為開發商提供支持。

篇3：商業街租房意向書

　　商業街租房意向書

　　甲方：* * *鄉* *村（出租戶）

　　乙方：**公司（租房戶）

　　**村東有村建商業房30問，房后空地南北長160.6米，東西寬65米，欲租給經營商業的租戶，共同搞好農村商業經濟的繁榮。經協商，與**公司達成意向，并訂立以下意向：

　　1.為防止房租變化，租期一次五年，自****年*月至****年*月止，到期后，如乙方需要，在同等條件下，可優先繼續使用。

　　2.房租包括房后空地在內，每年租金為***元，每年12月31日前繳清當年租金，過期不繳，甲方有權收回乙方使用權。

　　3.商業房前不得擅自搭棚立牌，如必需，首先由乙方征得甲方意見后，按甲方意見辦理。

　　4．甲方不能隨意千涉乙方的經營活動，更不能以此作為敲竹杠的理由。

　　5.在租用期間，如有國家征用或占地，乙方必須服從，屬乙方自建房屋拆遷費歸乙方，土地款項歸甲方。

　　6.本意向書一式兩份，甲乙雙方各執一份。自簽訂之日起生效。

　　甲方：**鄉**村代表***（公章）

　　乙方：**公司代表***（公章）

　　****年*月*日