怎樣打造成功的復合商業街?

　　一、現代商業街的概念商業街由眾多零售商店、餐飲店、服務店等共同組成，按一定結構比例規律排列。商業街按不同規模來劃分，可以為大型商業街、中型商業街和小型商業街，大型商業街的長度均在1000米的標準基礎上進行有序分布。目前全國最長的步行商業街是武漢的江漢路商業街，全長1210米。中型商業街如深圳華強北路商業街和北京275米長的大柵欄商業街。商業街按功能來劃分，可分為綜合型商業街和專業型商業街，前者如南北總長約為1600米的北京西單商業街;后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。

　　二、現代商業街的類型按照商業街經營的商品是專業類別，還是不加確定的復合形式，商業街分為專業商業街和復合商業街。專業商業街往往集中經營某一類（種）商品，如建材商業街、汽車配件商業街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業街對經營的商品不加確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營，如北京西單商業街，北京宣武區的大都市街等。

　　1、專業商業街鑒于整個商業街商品的統一性特點，整個商業街的市場成本比較低，只要商業街的開發商/經營商對整個商業街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發商統一市場宣傳所帶來的市場效果。另外，因為專業商業街經營商品的品種簡單化特點，其規劃設計的復雜程度較低，開發商不太容易發生因為商業街的規劃設計不合理，最終對整個項目的運營發生負面影響的情況。專業商業街的特點 商業街規模特點。

　　首先，規模大小和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業街和經營建材的商業街其規?？赡軙休^大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業街，每個獨立的"女人街"規模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。其次，和所在城市的經濟規模與人口規模有關，同樣是一條“女人街”，在北京的規?？隙梢宰龅帽仍趶B門的大?？傊?，商業街的規模必須體現市場需求和所經營的商品適合的經營規模。如果一個商業街盲目追求規模效應，那么商業街將會面臨市場承接力不夠引發的經營困境。專業商業街規劃設計特點。沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業街可以是一條街，也可以是一條主街、多條副街；商業街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。一個商業街項目到底如何進行規劃設計，如何把握規劃設計準則，對于開發商來講是一個重要的問題。專業商業街名稱特點。專業商業街的名稱往往體現商業街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯"，和經營商品類型元素"酒吧"。

　　正如我們在前文所談到的，專業商業街會節省商鋪經營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。專業商業街商鋪特點。有些專業商業街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女人街"；其他專業商業街采取鋪位、鋪面結合的方式，如北京十里河建材街。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于開發商來講，卻意味著可開發面積減少，零售業態商業街采取鋪位形式更多；服務業態、體驗業態商業街則主要采取鋪面方式。需要關注的是，采取鋪面形式的專業商業街，成功的比例很高。

　　2、復合商業街的經營內容沒有統一性、協調性，所以開發商/經營商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少。除此因素以外，復合商業街的規劃設計難度較高，開發商操作不當，就會發生因投資者、經營者不認同項目的規劃設計方案而導致的項目失敗，也會發生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。復合商業街在國內成功的案例很多，但基本上都屬于經過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業房地產綜合形式。北京的王府井商業街，西單商業街，前門大柵欄商業街，上海南京路都屬于典型的復合商業街形式，它們都經過了長期的市場培育，在國內已經成為耳熟能詳的商業品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。國內一些政府機構、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復合商業街的形態，運做成功的幾率比較小。運做成功的前提是不采取短期行為、采取適當的租售結合比例，接受相對于住宅地產項目長的投資回收周期。大城市往往已經有歷史形成大型復合商業街的，市場競爭的壓力很大，如果想新建同等規模的復合商業街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小城市來講，復合商業街在有的城市尚處在初始發展階段，甚至是當地第一個復合商業街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規模、定位等。復合商業街的特點復合商業街規模特點。復合商業街大多數規模龐大。無論北京的王府井商業街，還是上海南京路，都是商業"巨無霸"，沿街商業房地產開發面積達幾十萬平方米。新開發復合商業街的規模決策對開發商是一個考驗，如果開發面積太大，超過了市場需求，開發容易失敗。復合商業街規劃設計特點。沿街兩側布置，大多數為多層建筑，長度往往比較長（有的復合商業街長度達到2-3公里）。

　　復合商業街規模龐大，對規劃設計的水平有較高要求。設計商必須合理、科學考慮交通組織、停車場規劃、消防、環境、商業引導概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重的話，會導致項目失敗。以北京平安大街為例，這條街初始規劃目標是建成一條老北京特色街，最終的發展情況令人失望。原因何在？該項目的規劃設計問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數商家都無法正常經營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標準確定的，所以與商業經營的功能需求有很大沖突。

　　以上兩個原因中的任何一個都會直接導致項目失敗。復合商業街名稱特點。復合商業街的名稱主要體現其所在的位置。既然復合商業街的名稱主要體現其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發商在項目運營過程中，將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發的復合商業街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。復合商業街商鋪的特點。在運營成熟的復合商業街，主要是鋪位，鋪面商鋪數量較少、價值極高，主要采取出租經營的方式。有些新建大規模的復合商業街往往將沿街的土地出讓給不同的開發商，由不同的開發商各自開發，并且商鋪主要采取出售的開發經營方式，如此一來，或許項目的建成并不困難，但是竣工交房開始營業后，項目整體營運成功的困難可能難以克服。如果商業街是一個沒有商業歷史積累的項目，風險更大。

　　3、復合商業街的類型

　?。?） 鄰里型商業街。

　　此類商業街位置處于地方城鎮幾何中心，街區長度為100-200米，商業設施立面高度為1-2層，商店密度為50%-80%。這種商業街所處的城鎮，自身人口為3000人，其商業區輻射人口為10000人。來此街消費者主要靠步行和騎自行車，其目的只是單純的購物動機。由商業街構成形狀為線狀路線構造，商店數目為50家，設施構成為商業和風味小吃店，行業以生活日用品為中心，行業數目為20個，核心商店是副食品店或食品超級市場。來此街購物的主要顧客

是家庭主婦或保姆，購買商品的數額小，但日頻率高。此街給人的印象是隨意、親切和大眾化。這種商業街只與交通網相連，但并非是客貨流運動線上，因此，這種商業街方便了固定消費者而妨礙吸引流動顧客，其商業范圍有限，盈利微薄。

　?。?） 地域型商業街。

　　此類商業街地處地域中的城市內，街區長度為500-700米，商業設施立面高度為2-4層，商店密度為70%-90%。這種商業街所處的中心城市人口規模為3萬人，其商業輻射人口為10萬人，來此街購物客流比例大于閑逛商店客流比例。此商業街構成形態為帶狀附以樹枝狀構造，商店數目為300-400家。設施構成為商業、飲食、雙功能店，行業以常購買的中、低檔日用品為中心，行業數目為100個，核心商店是糧油食品店和百貨店。來此街的主要顧客是復合型階層人口，購物的數額較大，而且周頻率也較高。此街給人以大眾化和個性化的印象。

　　3. 地區型商業街。

　　此商業街地處中等城市中心區或大型城市副中心區，其城市人口規模為30萬人，其商業區輻射人口為100萬人，來此街的消費者主要是乘公共電汽車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，來此街購物客流比例小于閑逛商店客流比例。此商業街構成形態為環狀或圈狀構造，商店數目為1000-3000.家，設施構成為商業、飲食、娛樂、社會多功能營業點，行業以日常購物的中檔商店為中心，行業數目為200個，核心商店是百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此街的主要顧客是社會集團及復合階層人口，購物日頻率較大。日本東京都神樂坂商業街的典型的地區型商業街。此商業街是東京都“山手線”軌道電車環線內富有日本特色的商業街。店輔總數為248家。

　　4. 大型商業街。

　　此類商業街地處大城市的幾何中心或交通便捷處，街區長度為1000-5000米，商業設施立面高度為6層以上，商店密度為80%-100%。這種商業街所處的大城市人口為100萬以上，其商業區輻射人口為300萬人，來此街的消費者主要是通過汽車、火車等工具而至，其目的為休閑性購物。此商業街的形態為平面圈狀構造，設施構成為觀賞、服務、飲食、商業等綜合方式；行業以高檔商店、高檔餐館、高級娛樂中心、高級服務設施為中心，行業數目為300個，核心營業點是高級時裝店、大型游樂場所、各類專業服務店，貿易洽談場所、汽車商店等。來此街的消費者是復合階層人口和外來流動人口，購買的頻率小，但數額巨大。此街給人以豪華、舒適、個性、新潮的感覺。這種商業街與城市主體交通網應融為一體，各種城市機制與此不應造成人為矛盾。

篇2：酒店復合木地板保養制度

　　酒店復合木地板保養制度

　　1）平時可以用吸塵器或掃帚清掃表面灰塵，再用浸濕后擰干至不滴水的抹布或拖把擦拭地板表面。拖地后最好打開門窗，讓空氣流通，盡快將地板吹干。

　　復合木地板耐磨層若受損將使地板的防潮功能和光亮度受影響，因此，在地板上行走時，應盡量穿布拖鞋，最好赤腳，避免刮花地板耐磨層，別讓很重的物品砸壞耐磨層。不能使用砂紙、打磨器、鋼刷、強力去污粉或金屬工具清理復合木地板。

　　2）用抹布蘸取淘米水直接在地板上擦拭，或將淘米水均勻噴灑在木地板上（不宜太多），5分鐘用干抹布擦拭，地板會潔凈許多。

　　3）特殊污漬的清理：油漬、油漆、油墨可使用專用去漬油擦拭；血跡、果汁、紅酒、啤酒等殘漬用濕抹布或用抹布蘸上適量的地板清潔劑擦拭；蠟和口香糖，用冰塊放在上面一會兒，使之冷凍收縮，然后輕輕刮起，再用濕抹布或用抹布蘸上適量的地板清潔劑擦拭。不可用強力酸堿液體清理復合木地板。

篇3：工大公寓實木復合地板采購安裝招標公告

　　工大公寓實木復合地板采購及安裝招標公告

　　1.招標條件

　　本項目已獲得主管部門批準建設，招標人為zz大學，建設資金為國撥。項目已具備招標條件，現對該項目進行公開招標。

　　2.項目概況與招標范圍

　　2.1 工程名稱：zz大學A01、A02公寓實木復合地板采購及安裝；

　　2.2 項目編號：GC20**D*008；

　　2.3 建設地點：zz大學一校區A01公寓、A02公寓；

　　2.4 計劃工期：詳見招標文件；

　　2.5招標范圍：第一標段：zz大學A01公寓實木復合地板采購及安裝（鋪裝面積約為：9400平方米）；第二標段：zz大學A02公寓實木復合地板采購及安裝（鋪裝面積約為：14000平方米），具體內容詳見招標文件；

　　2.6 實木復合地板參數要求：初始耐磨值在9000轉以上、甲醛釋放量不大于0.5mg/L，厚度不小于11mm、長度不小于1200mm、寬度不小于150mm、板面平整不得有翹曲；

　　2.7質量標準：按照國家有關標準、規范、規程和招標文件要求達到合格標準，開標時，投標人需提供所投標地板的樣品，招標結束后要對中標人的樣品進行封裝，待中標貨物進場時，需與樣品進行比對）。

　　3.投標人資格要求

　　3.1投標人須具備中華人民共和國境內的獨立法人資格的制造商或代理商，制造商注冊資金不低于人民幣5000萬元，代理商注冊資金不低于人民幣200萬元；

　　3.2 本次招標不接受聯合體投標，不允許將項目分包或轉包；

　　3.3 投標人具有承擔本工程的經濟實力，并在人員、設備、資金等方面具有承擔本項目施工的能力；

　　3.4投標人如為代理商，須提供所投產品制造商針對本項目的唯一授權證明；

　　3.5投標人在哈爾濱地區必須有固定售后服務場所及人員（提供證明材料，如廠家代維協議等，列明維修地址、聯系電話、聯系人），有良好的信譽和售后服務能力；

　　3.6投標人具有良好的銀行資信和商業信譽，沒有處于被責令停業、財產被接管、凍結、破產狀態，且不曾在任何合同中有重大違約行為；

　　3.7投標產品須具有中國環境標志產品認證，提供所投產品的市級及以上質量監督檢驗部門出具質檢報告；

　　3.8投標產品的制造商須具備有效的ISO9001：20**質量管理體系認證、ISO14001：20**環境體系認證；

　　3.9 投標人必須具有由資質的審計師事務所出具的20**年度的有效的企業審計報告；

　　3.10投標人需提供地板造商的品牌商標注冊證書；

　　3.11投標人與招標人無經濟和法律方面的糾紛，無不良質量、安全和信用記錄，如有則該投標人的投標資格將被當場取消；與招標人存在利害管理可能影響招標公正性的法人、其他組織或者個人，不得參加投標；單位負責人為同一人或者存在控股、管理關系的不同單位，不得同時參加投標。

　　4.資格審查方式

　　本項目采用資格后審方式,主要資格審查標準、內容等詳見招標文件。

　　5.投標報名

　　5.1 凡有意參加投標者，請于20**年7月20日至20**年7月24 日，每日下午16:30時(北京時間)之前，將報名材料送達至哈爾濱市南崗區西大直街92號zz大學行政辦公樓110房間；

　　5.2 投標人請填寫本公告附后的《zz大學招標采購項目投標報名登記表》，報名時需提供投標人授權委托書、投標代理人身份證、營業執照（副本）、稅務登記證（副本）、企業基本賬戶開戶行許可證、投標產品制造商的ISO9001：20**質量管理體系和ISO14001:20**環境管理體系認證證書并提供國家認證認可監督管理委員會網站上的查詢結果、投標產品制造商授權委托書及提供連帶售后服務的承諾書、有資質的審計事務所出具的20**年度的有效的企業審計報告和地板制造商的品牌商標注冊證書、投標產品的中國環境標志產品認證證書、市級以上質量監督檢驗中心出具的檢測報告，以上材料在報名時均需提供原件和原件的掃描彩色打印件（打印件需加蓋投標人公章），同時將相關材料裝訂在投標文件中。如不能提供涉及制造商原件的證明材料，請提供加蓋制造商公章的復印件并加蓋投標人公章，遞交投標文件時必須提供加蓋制造商公章（紅色或藍色等）和投標人公章的證明材料；

　　5.3在受理投標報名后，原則上不允許更換投標報名時擬派的投標代理人。

　　報名時同時提交本公告附后的《投標人誠信承諾書》，請投標人認真準備材料，資料不全，報名將不予受理。

　　6.招標文件的獲取

　　如果報名符合m.airporthotelslisboa.com開標條件，招標文件將以電子郵件的形式發送到報名表中所留的郵箱，請自行查閱，zz大學招標與采購管理中心不再另行通知，請按招標文件要求繳納投標保證金等相關費用，以獲取投標資格。

　　7.投標文件的遞交

　　7.1投標文件遞交截止時間及地點詳見招標文件；

　　7.2逾期送達的或者未送達指定地點的投標文件，招標人不予受理。

　　8.發布公告的媒介

　　本次招標公告同時在z采購網（z）

　　z標網（z）

　　z網（z）

　　zz大學網（z）

　　zz大學國有資產管理處網(z)上發布。

　　9.本項目招投標過程中如出現有弄虛作假、惡意投訴和無理纏訴行為的投標企業，將嚴格按相關法律和相關規定處理。

　　10.聯系方式

　　招標機構：zz大學招標與采購管理中心

　　地址：z市南崗區西大直街92號zz大學行政辦公樓110房間

　　聯系人：z

　　電話：z

　　電子郵箱：z

　　附件1z大學招標采購項目投標報名登記表.doc

　　附件2投標人誠信承諾書.doc

　　z大學招標與采購管理中心

　　20**年7月20日