一、依據

　　學校根據教育部、省州市相關文件要求，大力做好學校管理工作，提高管理水平，把辦人民滿意的教育作為目標，并根據現實的需要，制定管理改進方案。

　　二、指導思想

　　教育均衡發展；農村教育與農村學校發展。

　　三、現狀分析

　?。ㄒ唬┪覀兊膬瀯莺统煽?/p>

　　1、學校的教育教學質量穩步上升，社會認可度越來越高，學校品牌越來越亮，吸引了眾多的學生前來就讀。興川中學已逐漸成為全州學子向往的讀書場所。

　　2、學校有一批敬業愛崗、甘于奉獻、勤奮工作、業務精良的干部和教師。他們已成為推動興川中學發展的中堅力量。

　　3、學校辦學環境得到改善，軟硬件建設逐步發展。

　　4、學校校風正、學風濃，師生具有吃苦精神和勤奮精神。

　　5、學校各項管理工作已基本形成體系。

　?。ǘ┪覀円逍训卣J識到我們存在的問題

　　1、學校的辦學水平和辦學條件還不能滿足家長和學生的要求，我們還不能讓每一位興川中學的學生都得到理想的發展，學校軟硬件建設的任務還很重。

　　2、在升學數量上有優勢，升學質量上還要繼續提高，要在培養特尖學生的工作上找到突破口。

　　3、少數教職工工作激情不夠，拼搏精神欠缺，有效時間投入不夠。教育教學觀念陳舊，師德師風還須加強。一些人業務能力不強，還不能勝任自己的本職工作，一部分教師學生還有意見，一些教師工作上還存在講價錢的情況。

　　4、學校內部考評制度和各類規章制度需要進一步建立建全，并加大執力度。

　　5、學校規模擴展快，學生人數多，班額大，學生個體差異大。教師數量少，特別是優秀教師還很緊缺。

　　6、管理工作在很多地方還不夠落實。

　　四、改進目標

　?。保偰繕思捌鋵崿F時間

　　從20**年開始的今后三年（20**年至20**年），是我校發展的關鍵時期。當代中國的教育，教育革命與教育改革正在向縱深發展，而基礎教育課程改革是現階段全面推進素質教育的主題。今后三年是學校堅持科學的發展觀，建設和諧校園，建設學習型學校的關鍵時期，是學校進行內部管理體制綜合改革的重要時期，是開展課程改革，深化教學改革，全面實施素質教育的重要時期，是進一步完善現代化教育設施，提高學校辦學層次的重要時期，也是我們立足農村，面向全州，穩步推進，和諧發展，爭創省級示范校的關鍵時期。

　?。玻蛛A段目標及其時間段

　　20**年：進一步完善各種管理規定，制定管理改進方案。

　　20**年：加大管理力度，提高管理水平，保障學生安全，確保教學質量。

　　20**年：實現制度完善，管理到位，爭創省級示范學校。

　　五、改進重點

　　興川中學經過多年的努力，辦學水平逐步提高，深得全社會的高度評價和家長學生的喜愛。但是，我們應清醒的認識到，我們的實際辦學水平和家長的期待值還有相當的差距。雖然我們總體發展是積極的，但也還存在不少問題。一方面受社會的不良風氣影響，學校一些教師在師德師風、教育教學、社會工作等方面存在熱情不夠，責任感不強，危機意識弱，奉獻精神差，工作講條件談價錢等問題，在社會和家長中造成不良反響；另一方面，隨著學校規模的不斷擴大，學生人數的不斷增加，學生構成的復雜化，致使學校的管理很多方面不能到位，落實。

　　為了進一步發揚學?！扒?、嚴、慧、實”的優良傳統，確保學校教育教學質量穩步提高，根據上級部門相關文件精神和規定，結合學校目前實際問題，特制定本意見供全校教職工認真執行。

　?。ㄒ唬┘訌娊處熽犖榻ㄔO，強化勞動紀律，不斷提高教育教學水平。

　　1、加強師德師風建設，進一步規范教育教學行為。教職工要講學習、講政治、講正氣；要以法治教，做到教書育人、管理育人、服務育人，與時俱進，不斷提高自身素質，言行上與學校主體精神一致；要思想端正，為人師表，遵守工作紀律、遵守師德規范，無亂收費、亂罰款、亂體罰。亂停課、亂索要、隨意接受宴請等現象。落實《中小學教師職業道德規范》、《四川省教師職業行為“八不準”》、《西昌市興川中學教師“十要”“十不準”》。當前，師德缺失的現象主要表現在：課上磨洋工，課后開小灶；上班混日子，校外撈外快；教學無計劃，考前趕火車；教案不更新，永遠老一套；課前不備課，板書亂涂鴉；用學校資源，圖一己之私；不愿學習，不肯充電；穿著隨便，忽視儀容；不想講課，考試來充；批改作業，敷衍了事；班級挑肥揀瘦，學生差別對待；漠視學生建議，反感答疑解惑。全校教職工應克服上述問題，以良好的職業形象從教。

　　2、加強對教師教育教學行為常規管理，進一步完善管理制度，強化制度落實。教研組、年級組、各科教師要有學期教學計劃和總結。教師“備、講、輔、批、考、評”要符合常規教學要求，定期開展常規教研活動，實行集體備課制度。各項活動應有計劃、有目的、有措施、有活動記錄。堅持教學改革，要有教改課題，有實施方案，改革效果要明顯。要不斷開展評課、說課、優質課、示范課和觀摩課等活動，教師要積極撰寫教研論文，每年至少一篇，不斷深化課堂教學改革，努力提高課堂教學效果。

　　3、加大對教育教學常規管理的檢查力度，學校采用專人檢查和干部抽查的形式檢查，做好記錄，及時公布檢查情況，學校對常規教學加強考評，對不按“六認真”要求做的教師及時進行批評教育，按勞動紀律規定處理，并在當月課時津貼中予以體現。

　　4、強化勞動紀律，遵守勞動時間，堅持請假制度。做到有制度、有檢查、有記錄、有反饋、有獎懲。全校教職員工統一遵照學校作息時間表，準時上下班；提高勞動質量，工作時間不能玩電腦游戲及與教育教學無關的操作；嚴禁提前下課，一經查實，視作責任事故處理。

　　5、教育教學成績、社會工作質量、出勤、各種計劃總結、論文、教案、聽課筆記等方面的表現情況與期末獎掛鉤。

　　6、各種會議出勤實行本人簽到制，各組織召集部門負責做好記錄，及時通報、上交出勤情況，并在當月的津貼中予以體現。

　　7、嚴禁在崗教師私自外出上課、辦班、有償補課，一經查實按有關規定處罰。

　　8、自覺參加學習和培訓，自覺多參加教研活動，多聽課，多學習，多交流，虛心接受意見和建議。不斷更新知識，掌握現代教育技術，更好地適應教育教學的新需要。

　　9、對班主任日常工作實行量化管理制度，強化對班主任工作落實的檢查力度。

　　10、自覺參加值周等學校安排的各項社會工作，認真負責。對不服從安排和無故不完成任務的教職工學校要進行批評，并在當年的考評和晉級時不得評優晉級。

　　11、加強教輔資料征訂管理。任何部門、任何教師不得私自為學生征訂教輔資料；確有需要的，由學生自愿到新華書店購買。

　?。ǘ┘訌妼W生的管理和教育，樹文明校風，育棟梁學生

　　12、加大對學生進步思想教育的力度。堅持對學生進行《中小學生守則》、《中小學生日常行為規范》和《公民道德建設實施綱要》的教育。要求學生做到：守紀律，愛學習，愛學校。關心他人，關心集體，尊敬師長，富有責任感；有正確的學習動機，良好的學習習慣；自覺遵守《日常行為規范》和禮儀常規；有良好的文明行為習慣，能正確使用文明用語。

　　13、強化對學生日常行為規范管理的落實，對違反學校紀律的學生進行批評教育，情節嚴重按學校紀律處分條例交由政教處嚴肅處理。

　　14、加大對班級管理的檢查力度，加大落實執行學校管理情況的檢查力度。

　　15、加強對學生學籍管理。學生入學、轉學、休學和借讀手續要齊全、檔案要完備。任何教職工不得未經學校同意私自接收學生，學生入班一律由教務處安排，對安排入班的學生班主任不得以任何理由拒絕；也不得未經政教處或教務處同意私自攆走學生。

　　16、切實加強安全教育，依據《中小學安全須知》，要認真開展安全教育月活動，經常對學生進行安全知識教育，培養學生自救自護能力。在組織學生參加體育活動、義務勞動和校外實踐活動時，事前要對學生進行安全教育，防止意外事故發生；如發現各種教學設施、活動設施有安全隱患應立即停用并向學?？倓仗巿蟾?。堅持嚴格門衛、值班、值勤制度，嚴格進出校門的管理，政教處組織學生簽定安全責任書。

　　17、加強住校生管理，實行嚴格的點名制度，禁止學生私自在校內外租房住宿，對個別家長強烈要求的學生應由家長寫出保證。

　　18、加強對周末不離校學生的管理，班主任應配合學校的管理工作，確保這些學生在校的紀律和安全。

　?。ㄈ┘訌妼笄诠ぷ鞯墓芾?，確保學校正常運轉

　　19、進一步美化、凈化校園。并加強對校園各種建筑、設施設備、花草樹木的管理和保護，真正實現 “讓人感覺每一棵草都有人管理”的境界。

　　20、加強對財務工作的管理，堅持財務公開，重大財務開支要集體研究通過，每學期向教職工公布一次財務收支情況。要開源節流，減少不必要的開支，用好每一分錢，購買物品要有嚴格的報批手續。

　　21、大力提倡節儉精神，師生養成良好的節約習慣。抓好對教室、宿舍的用水用電的管理，教室電燈開關班主任應派學生負責，學校每天檢查，如果不按時關燈，將按相關規定賠償損失。

　　22、加強對學生食堂、超市、牛奶房各項檢查，落實相關人員的職責，確保全校師生食品衛生安全。

篇2：影響物業管理費收繳率的因素和改進對策

　　影響物業管理費收繳率的因素和改進對策

　　一、物業管理費收繳現狀

　　關于物業服務費的收繳率，目前各部門在數據上存在些許的差異，包括不同的關于物業管理的行業組織和一些報道給出的數據。通過這些數據，我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業服務費的收繳情況。

　　序號 物業類型 收繳率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 經濟適用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 辦公用房 90.71

　　5 工業用房 92.85

　　表1 全國物業服務費收繳率情況表

　　資料來源:中國物業管理協會《物業管理行業生存狀況調查報告》20**.5

　　從以上中國物業管理協會數據可以看出，從全國的情況來看，居住型物業的物業服務費的收繳率明顯低于辦公物業和工業物業，其中房改房和經濟使用住房的收繳率更低，相信今后這部分物業管理的物業費收繳問題會更加突出。

　　而一些有關報道給出的數據也不甚相同，總體來說我們能夠透過這些數據了解到各個城市的物業管理費收繳率的情況，與中國物業管理協會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網絡上的數據報告情況。

　　以我國的一級城市的物業服務費收繳率為例，北京市的物業收繳率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達到90%以上的屈指可數；在武漢市300多家物業管理企業中，小區物業管理運行得較好的的收繳率只能達到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物業服務費平均收繳率不足70% ；廣州市約有20% 的業主拒繳物業服務費；深圳平均收繳率在80%以上。而內地三級城市的收繳率最高能達到40%。據不完全統計，全國大城市的商品房物業服務費平均收繳率不足70%。從以上數據可以分析出目前從總體上講物業管理收繳率處于一個較低的水平。

　　當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因，“物業經理身背催費牌辦公”是一種無奈，也是一個悲劇。是與我們構建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。

　　二、影響物業管理費收繳率低的因素

　　筆者認為物業收費收繳率低主要是由開發商、物業管理公司和業主等多方面的原因導致的。

　　(一)開發商的遺留的問題。

　　1、部分業主以房屋質量問題為由而拒交物業費。

　　我國的物業管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開發商有著千絲萬縷的聯系。由于少數開發商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質量存在一定的問題，業主入住發現后意見較大。面對這些建筑工程質量方面的問題，有不少業主，分辨不清所發生的房產質量問題屬于建設質量問題還是管理質量問題，不知道應該同開發商、施工單位(在維保期內)進行交涉和維權，導致最終把一切矛盾、意見和問題統統推向物業管理企業，全部交由物業管理企業予以解決，讓物業管理企業代為受過。

　　2、開發商越權承諾使物業管理公司長期受苦。

　　開發商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費等一系列優惠政策吸引更多的客戶，實際上這些承諾已經越權了。業主入住后發現當初的承諾無法兌現。由于業主對物業管理了解不夠，不知道物業管理公司和開發商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發泄在物業管理公司頭上， 而面對這些問題時，物業管理企業缺乏對開發商的有效制約，不能從根本上去解決業主面臨的問題，從而引發業主以拒交物業管理費的方式來維權。

　　(二)業主的觀念以及意識問題。

　　1、業主有償付費的觀念未形成。

　　業主還沒有完全形成享受物業管理服務需要付費的觀念。由于長期計劃經濟下的觀念根深蒂固，隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產迅猛發展，人們將逐漸告別原有的住房分配形式，也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識，來順應和接受新興的物業管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期，業主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念，把物業管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。并且廣大市民的素質參差不齊，一部分業主對新的事物存在一定的抵觸心理。

　　2、業主對物業管理實際內涵的了解程度。

　　由于部分業主對物業管理服務了解甚少，不能從全局理解物業管理是有償服務行為，導致物業管理費用與業主期望的支付費用不成正比。少數業主甚至認為:物業管理企業的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業管理企業負責，他們把物業管理公司的服務看作是萬能的，以為交了少量的管理費就可以包攬一切。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業管理企業身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業費。這樣必然會使物業管理公司進退兩難，不該服務的項目不得不去做，應該服務的項目也沒有做好，導致整體服務水準下降。

　　(三)物業管理企業自身存在的問題。

　　1、從業人員的職業素質和服務意識較低。

　　據物業管理從業人員的數據統計顯示，80%的物業管理從業人員是半路出家，自身的服務意識和觀念滯后，不能夠及時地為業主解決問題，只管理不服務，對業主要求的多，而自己卻做得少。另外從業人員的專業技術水平和服務素質不高，在服務過程中不能很好操作。再次，從業人員的方法不得當，加深了管理工作的服務難度，致使業主體會不到物業管理的優質服務。

　　2、服務項目的明晰程度。

　　提交物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費究竟是如何構成和分配使用的。進而導致業主自身理解的偏差和接受服務的偏好不同，加之確實有一些物業管理企業為了一己之利巧立名目進行亂收費的現象，業主對物業服務收費的標準、項目和收費方式不滿，以及對于共用設施設備、場地維護費用的分攤不滿等。

　　3、多樣化服務的發展水平。

　　一份調查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務，其中較集中的是各種代繳費用，如代繳手機，電話費，占30.8%；其次是送報，送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務需要占26.6%，此外還有照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛生清潔，室內裝修等也都有一定的需求，這也就意味著社區服務行業有著廣泛的發展前景。物業管理不是為一家服務的，“眾口難調”，表面上看似容易的事，在實施中卻不那么容易。需要物業管理企業為業主提供多樣并創新的服務，以使業主的滿意度達到最大化，進而達到物業管理費用收繳率的提高。

　　4、物業管理企業與業主溝通是否有效。

　　有人把物業管理公司與業主間的關系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業主的關系，增強與業主間的溝通，樹立人性化管理、親情化服務的理念，妥善解決業主提出的實際問題，是提高物業費收繳率的先決條件。而有些物業公司缺乏與業主間的溝通交流，引起業主對物業公司在收費標準和服務質量等方面存在質疑，卻無法對物業管理企業進行及時地咨詢來消除疑慮，最終導致對物業管理費收繳的抵觸情緒。物業管理企業和業主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關系，物業管理企業是否用心與業主進行交流交流、仔細傾聽業主的訴求，用每一個物業人自己的精神面貌和人性化的服務，去打動業主。溝通將是影響整個物業服務費收繳率的關鍵所在，并且也是所有物業管理企業與業主矛盾解決的關鍵點所在。

　　(四) 法律規范不完善。

　　《物業管理條例》于20**年9月1日實施后，從根本上改變了物業管理行業無法可依的局面，但是配套的法律規范還不健全和完善，在貫徹執行中缺乏監管力度。物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業，它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現各式各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物業管理公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有明確的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權利和義務。所以一旦發生爭議，業主便以拒交物業管理費的方式發泄出來。再加上政府宏觀調控不夠，導致新舊體制形成對立，對物業管理收費問題產生了影響。

　　(五) 物業服務費本身所具有的特性。

　　物業服務費的無形性使得業主所享受的服務質量與業主繳納物業服務費之間的性價比評估較為困難；物業服務費的綜合性、公共性使得單個業主不能對物業服務企業、物業服務項目、物業服務標準做出選擇(尤其在前期)，而物業管理企業也不能因個別業主欠費、違規而有針對性地終止服務，所以雙方都很難以對服務進程進行控制。除此之外，物業服務合同期較長，容易使物業服務費這三大特征表現得更加明顯。使得業主與物業管理企業雙方容易產生、擴散、積累矛盾，從而從長遠來說影響物業服務費的收繳率。

　　三、物業管理收費難的解決方法

　　解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關政策法規、收費標準乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統工程。

　　(一)公開服務項目，增強信息透明度。

　　物業管理服務收費是直接關系到業主，使用人和物業公司利益的敏感問題。物業管理企業要強化管理，建立規范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監督，加強財務審計和成本核算，規范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業主和業主委員會的質詢和監督。

　　(二)加強物業管理有關政策知識的宣傳。

　　為使業主和物業管理企業建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解決物業管理收費難的問題，應對業主加強《物業管理條例》和物業管理有關收費政策知識的宣傳。物業費收取的標準、物業管理服務的標準，應經業主大會、物業管理企業、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業和業主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業主對物業管理服務工作的認知度，讓業主在享受物業管理服務成果的同時，明確樹立依據物業管理服務合同交納物業管理費是全體業主的法定義務的意識。

　　(三)加強物業管理企業自身建設。

　　1、培養高素質的服務團隊。

　　物業管理行業不同于其它行業，有時它對員工的個人素質的要求要高于專業素質，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓，培養員工與人溝通、協作的能力，注重和業主建立良好的關系，切實維護業主的利益，使業主真正體會到物業管理公司“業主至上”的服務宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務都做到讓業主滿足。

　　2、開展創新的多樣化服務。

　　目前多數物業管理提供的專項服務和特約服務較少，并且業主消費得也不多。而使獨具特色的增值服務成為物業管理服務的亮點，將對提高物業費收繳率起到積極作用。因此物業管理公司要進行服務創新，積極開發延伸性和差異化服務，在樹立良好的品牌服務的同時，分析業主需求，開發適合該物業范圍內適宜的服務產品。并且采取有效的營銷策略，以滿足業主不斷增長的需求，進而提高業主對物業管理公司的滿意度，改善物業管理現狀，增加物業管理的盈利，促進物業管理公司發展以及物業管理行業健康成長。

　　(四)同開發單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業主入住后房屋出現質量問題，在與開發商辦理房屋交接驗收的過程中，物業管理企業應當嚴格按照規章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發商處理完畢后再接管。業主也應增強相應的維權意識，認真參與房屋驗收工作，把問題盡可能在入住之前解決。

　　(五)實施人性化服務，加強溝通交流。

　　物業管理企業應對小區業主的基本信息做深入了解，在制定前期物業管理方案的時候，更多地從即將入住的業主利益出發，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業主較為愉快的接受方案，才能為入住后的管理打下良好的基礎。業主入住后，加強溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業主所需所想，更好的為業主服務。

　　(六)加強和完善物業相關法律法規。

　　政府部門應盡快細化有關政策，規范物業管理企業的收費行為，加強市場的宏觀調控，制定符合物業管理公司的收費標準，使收費透明化，合理化，遵循事物發展規律和原則，改變思路，充分發揮行政功能，使物業管理企業可根據國家、省、市有關法律規定，對個別業主少交、欠交物業管理費的行為尋求法律的途徑，以通過法律手段來保護自身的合法權益，解決好物業管理收費難的問題。

篇3：物業消防安全管理存在問題及改進措施

　　物業消防安全管理存在問題及改進措施

　　隨著城市化的不斷發展，物業消防安全管理工作日顯重要。筆者對貴州省黔西南布依族苗族自治州目前物業消防安全管理存在的問題及以及原因進行了分析，并就如何改進提出了工作建議。

　　物業管理，是指物業管理企業對城市中各類住宅物業及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環境等統籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物業消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進一步推進物業消防安全管理，必須盡快建立健全物業管理服務體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業管理模式。

　　一、物業服務企業消防安全管理中存在的問題

　?。?）重視程度不夠。一些物業服務企業重經營、輕安全，重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，精力、人力、財力、物力多放在物業經營、費用收取、環境衛生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業服務企業內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現。

　?。?）主體意識不強。有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，樂見“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。

　?。?）管理水平薄弱。當前，物業服務企業從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上都沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法，加之由于物業服務人員工資低、責任心差，消防管理幾乎成“空白”。

　?。?）維護資金缺乏。按照《物權法》及有關規定，物業服務企業實施消防管理所需費用主要來自業主交納的物業服務費，物業服務收費遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，然而實際生活中，物業公司提供的服務不能滿足業主要求，服務質量與物業收費不成正比，是物業糾紛的核心所在。作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、欠收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。

　　二、物業服務企業消防安全管理存在問題背后的原因分析造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經濟下社會管理方式的原因，涉及物權制度、合同關系、行政管理和業主自治等各種法律關系、各個環節。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：

　?。?）物業管理整體發展水平不高。

　　按照我國《物權法》和《物業管理條例》設計的模式，業主對建筑物內的住宅、經營用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。全體業主組成業主大會，代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益，并選舉業主委員會作為其執行機構。物業服務企業是全體業主決定聘用，受業主委托從事物業管理的，物業服務企業與業主共同體是一種合同上的委托關系。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。而現狀是，很多建筑小區根本沒有成立業主大會，以業主大會名義與物業服務企業簽訂物業服務合同的更加稀少，往往是開發商選聘其認為合適的物業服務公司，甚至“建管合一”，加之業主個體自治維權意識薄弱，在“多一事不如少一事”、“坐順風船”等思想的作用下，不參與、不爭取，物業服務企業非但不是大家的“管家”，反而給人們產生一種服務項目、服務標準、收費項目都由其說了算，只收錢不服務的感受。這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現狀是物業服務水平不高的最基礎、最深層次原因。

　?。?）物業服務企業消防管理的職責定位不明確。

　　在行政法律體系內，《消防法》第十八條規定“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務”，《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》第十條也明確“居民住宅區的物業管理單位應當在管理范圍內履行下列消防安全職責：一是制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；二是開展防火檢查，消除火災隱患；三是保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；四是保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業管理單位應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責?！倍袷潞贤形飿I消防管理的委托事項則往往非常粗略（可參見建設行政主管部門設計的《前期物業服務合同》、《物業管理合同》示范文本），作為為業主服務、對業主負責、依賴物業服務收費而生存的物業服務企業，往往更加看重于“忠實”履行合同，這種行政責任與民事合同具體職責內容的不對應使得物業服務企業對自身的消防管理職責模糊、淡化。

　?。?）法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。

　　例如小區內建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質等問題，從行政法律關系來說，違反了消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為，物業服務企業也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業服務企業似乎不盡合理；而執法部門如果要對眾多的業主或者物業使用者直接實施處罰又談何容易。從民事關系上來說，行為人的行為侵犯了其他業主的相鄰權、對他人的人身財產安全構成了潛在危險，權利人可以通過民事訴訟等方式尋求救濟，但中國傳統鄰里關系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執行等因素，給問題的最終解決造成很多障礙。這是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的原因。

　?。?）政府介入和干預方式簡單而效率不高。

　　政府的介入或干預是在市場運行不規范、權利主體自治意識不高的情況下一個重要手段，以保證制度的執行，維護公共利益。具體到消防行政管理領域，在消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網絡沒有完全形成的當今，社會和單位都依賴于公安機關消防機構的消防監督執法行為，而消防監督目標的重心、消防監督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業小區實施太多的監督管理，即使檢查發現問題也只能要求物業服務企業督促解決，更不能陷入房地產開發商、物業服務企業、業主、相鄰關系人等相互間錯綜復雜的利益糾紛中，所以在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

　?。?）物業消防維修費用使用不透明、不暢通。

　　物業服務企業接受業主委托，對共用的消防設施設備進行維修、養護、運行和管理，其所需資金來源于物業服務費（但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養、城市遠程消防監控系統的運行等支出都沒有穩定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業主共同交存、屬業主共同所有，其使用決定權在業主，需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，或者經由業主大會依法通過使用方案，再由政府建設（房地產）主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。這其中有兩個關鍵點，一方面是必須明確物業消防服務日常維護職責和標準，以及需要動用專項維修資金的具體情形，這樣才能夠區分具體問題哪些是業主或部分業主自身原因造成的、哪些是物業服務企業管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件（建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條就明確規定了不得從住宅專項資金中列支的四種情形），否則各方包括監管資金的政府職能部門認識不一，討論或者審核不被通過；另一方面是程序上必須有雙重大多數（兩個三分之二）業主或業主大會討論通過，這里面的難題一是沒有組織者、二是多數不積極參與、三是眾口難調形不成合意。這兩個關鍵點在目前都沒有成熟的機制、制度或者慣例，所以出現很多建筑消防設施徹底癱瘓、長期成擺設無法及時解決，根本原因是缺乏資金或者說有錢用不了。

　　三、加強物業消防管理的幾點措施

　　從上述分析可以看出，物業消防管理法律關系十分廣泛而復雜，涉及業主和物業使用者的建筑物區分所有權和相鄰關系的權利與義務，業主大會、業主委員會的權利與義務，建筑物開發建設單位的權利與義務，物業服務企業依據物業服務合同所確立的權利與義務，政府及主管部門、相關職能部門的職權和職責等種種關系。尋求提高物業消防管理質量的對策也應當綜合規劃、統籌考慮、各方參與、齊抓共管。

　?。?）完善業主自治組織，提高業主自治水平。

　　應當廣泛宣傳物權和物業管理法律知識，本著誰使用受益、誰管理負責的原則，指導、幫助物業小區廣泛成立業主大會，選舉業主委員會，作為全體業主的利益共同體和代言人，站在獨立、主導的地位，發揮自治自律作用，理順業主與物業服務企業的關系，由業主自覺維護好公共消防安全秩序，同時對物業服務企業的消防管理質量進行監督。當然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。

　?。?）明確物業服務企業消防管理的職責與標準。

　　在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等等都應當細化、便于操作；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。

　?。?）大力提高物業服務企業消防管理主體意識與管理能力。

　　安全生產、社會治安綜合治理、建設（房地產）主管部門等職能部門、機構要會同公安消防部門和鄉鎮、街道辦事處、居（村委會）等基層政府和基層自治組織要多方位、多渠道監督、指導物業服務企業開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責任意識。要將物業服務企業消防管理能力納入物業管理企業資質審查的內容，將消防知識和技能納入物業管理師資格考試認定、保安培訓的內容，加強對物業管理企業負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓，直至發展為要求物業消防管理人員必須經過消防安全專業培訓上崗或者向物業服務企業派駐消防安全管理師。

　?。?）切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查。

　　以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素，將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體，列入監督抽查范圍，隨機抽查，防止產生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容，嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質、以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，支持物業服務企業的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。

　?。?）明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法。

　　在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養、遠程監控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發生危及房屋安全等緊急情況，業主、物業服務企業和相關職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環節，保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。同時，在立法和政策的更高層面上也要明確涉及公共消防安全的管理和設施維護、更新經費的保障突進、落實機制、監管模式和制約措施。