1、物業公司的成本構成
1-1、管理處人員的工資、福利(不包括多種經營);
1-2、保安、清潔、公共事務、機電維修材料(不包括設備、設施的大、中修更新費用);
1-3、管理、辦公費(招待、交通、辦公、通訊...........);
1-4、機電設備的日常維護費、運行費;
1-5、固定資產折舊費(辦公用品、車輛、裝修);
1-6、傭金：前5項×10%;
1-7、稅費：5.5%，福利房減免;
1-8、管理用房的租金;
1-9、中央空調費(單收)。
2、物業管理的成本構成權重
2-1、當管理面積在5萬平米以下時(多層住宅)
2-1-1、管理處人員的工資、福利占60%-----75%以上;
2-1-2、公共用水、電費用占15%-----20%;
2-2、當管理面積在5-----10萬平米時(多層住宅)
2-2-1、管理處人員的工資、福利占42%-----55%以上;
2-2-2、公共用水、電費用占15%-----20%;其他25%-----30%;
2-3、當管理面積在10萬平米以上時(多層住宅)
2-3-1、管理處人員的工資、福利占40%以下;
2-3-2、公共用水、電費用占15%-----20%;其他占30%以下。
2-4、當管理面積在3萬平米時(高層住宅)
2-4-1、管理處人員的工資、福利占35%-----50%;
2-4-2、機電設備的管理成本占35%-----40%;其他10%-----30%。
2-5、當管理面積在3-----8萬平米時(高層住宅)
2-5-1、管理處人員的工資、福利占25%-----35%;
2-5-2、機電設備管理成本占40%-----50%;其他15%-----35%。
3、物業管理的成本分類
從成本變化規律上看，對物業管理成本進一步的分類與研究是非常有意義的。物業管理的成本可分為可變成本和不變成本，可變成本又可分為敏感性可變成本和非敏感性可變成本。
3-1、不變成本是指在一個完整的核算年度內，幾乎不發生變化的成本。實踐表明，當小區/大廈面積一定時，從一個完整的會計核算年度來看，人工成本在員工達到飽和工作標準以后幾乎是不變的(變化很小)，如員工的工資的漲落、福利的增減在一年四季的變化是極小的，人工成本在利用勞動定額方法控制在一定程度后，即可是看成不變成本。
3-2、可變成本是指在一個完整的會計核算年度內隨著管理水平、外界因素的變化而發生變化的成本。
3-3、非敏感性可變成本是指在一個完整的會計核算年度內變化不明顯的成本，如保安、保潔成本變化就不明顯。
3-4、敏感性可變成本是指在一個完整的會計核算年度內，當管理手段、方法等不同時，變化很明顯的成本，如設備管理成本就是這一類。
3-5、綜合上述，從物業管理成本構成的比重和分類來看，物業管理在日常動作中的成本控制方向和重點是比重大、變化敏感的設備管理成本。
4、人工成本的控制
4-1、人工成本的控制指標：
4-1-1、勞動定額指標;
4-1-2、人均管理面積;
4-1-3、單位人工成本。
4-2、勞動定額：指單位小時或每日正常工作時間內一個員工飽和工作能夠有效完成的工作量。
4-3、人工成本的控制思路：
4-3-1、編制的操作層員工《勞動定額》。具體的編制方法是：選取工作技能中等偏上的員工，在一個相對較長的時間(三個月內)連續記錄其飽和工作時的工作完成量。平均后即可成為本企業該工種員工的《勞動定額》?；蛘呓梃b物業管理成熟企業員工的勞動定額，按目標管理的方法，通過實踐、跟蹤后確認為本企業該工種員工的勞動定額。
4-3-2、用經檢驗過的《勞動定額》作為人事編制、配置員工的基礎，從而基本上確保員工的飽和工作量，將人工成本降低至合理水平。
4-3-3、綜合各種員工的《勞動定額》后?？伤愠霰酒髽I的人均管理面積和單位人工成本。
4-4、物業管理公司人均管理面積的一般標準
4-5、物業管理公司單位人工成本(5萬平米以下時)
5、設備管理的成本控制
5-1、設備成本的分類
5-1-1、設備運行成本。
5-1-2、設備維修保養成本。
5-2、設備成本的控制指標
5-2-1、單位運行成本元/臺/月或元/㎡/月。
5-2-2、單位維修保養成本元/㎡/月。
5-3、設備成本的控制思路
5-3-1、抓好設備的運行管理，有計劃地進行設備的維修保養，特別注意以下幾方面的工作：
a、設備年度大、中修計劃的制定;
b、設備季度、月度的維修計劃的制定;
c、設備運行的日記的記錄和控制。
5-3-2、特別應抓好設備的日常保養工作
保養設備是一種最省錢的方法，有資料顯示，保養設備所花的錢僅僅相當于大、中修維修費用的1/6左右。所以說：“設備是養出來的”。
5-3-3、多小修、及時修盡量避免大修。
5-4、物業公司設備管理成本標準(5萬平米以下)
5-4-1、多層：1級0.2～0.30元/㎡/月;2級0.15～0.25元/㎡/月;3級0.10～ 0.20元/㎡/月;
5-4-2、高層(不含電梯、中央空調)
1級1.50～1.70元/㎡/月;1.40～1.60元/㎡月; 1.30～1.50元/㎡/月。
6、其他成本的控制
6-1、控制指標：單位管理成本為元/㎡/月。
6-2、成本控制思路
6-2-1、通過目標管理來控制成本，即通過設置每一種成本的單位管理成本來控制成本。
6-2-2、通過改進工藝，優化勞動的方法來控制成本。
7、房屋的大修周期
7-1、磚木結構：12～15年。
7-2、磚混結構：15～20年。
7-3、鋼筋混凝土結構：20～25年。
7-4、瓦屋面及外墻：15年。
7-5、平面屋：5～8年。
7-6、外門窗及油漆：5～6年。
7-7、外墻粉刷：3～5年。
7-8、水電設施：5年。
7-9、室內裝修：5～8年。
7-10、中修按上述周期的1/2～2/3計算。
7-11、小修按上述周期1/5～1/4安排。
7-12、房屋頭三年的小修與保養的頻率要加倍。
8、物業、物業管理概述
一、物業的概念、分類
物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和相關場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬
的不同分割為若干物業。
根據使用功能的不同， 物業可分為以下四類：
居住物業
居住物業是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑， 包括住宅小區、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。
商業物業
商業物業有時也稱投資性物業， 是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業， 這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。 商服物業是指各種供商業、 服務業使用的建筑場所， 包括購物廣場、 百貨商店、 超市、 專賣店、連鎖店、 賓館、 酒店、休閑康樂場所等。 辦公物業是從事生產、 經營、 咨詢、 服務等行業的管理人員(白領) 辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。 這類物業按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、 現代寫字樓和智能化辦公建筑等， 按照辦公樓物業檔次又可劃分為甲級寫字樓、 乙級寫字樓和丙級寫字樓。 商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、 金融保險、 顧問咨詢、 旅游等行業的發展密切相關。 這類物業由于涉及物業流通與管理的資金數量巨大， 所以常以機構(單位) 投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動， 并用部分經營所得支付物業租金。
工業物業
工業物業是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋， 包括輕、 重工業廠房和近年來發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工業物業有的用于出售， 也有的用于出租。 一般來說， 重工業廠房由于其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝需要， 通常只適合特定的用戶使用， 因此不容易轉手交易。 高新技術產業(如電子、 計算機、 精密儀器制造等行業) 用房則有較強的適應性。輕工業廠房介于上述兩者之間。
其他用途物業
除了上述物業種類以外的物業， 稱為其他物業， 有時也稱為特殊物業。 這類物業包括賽馬場、 高爾夫球場、汽車加油站、 飛機場、 車站、 碼頭、 高速公路、 橋梁， 隧道等物業。 特殊物業經營的內容通常要得到政府的許可。 特殊物業的市場交易很少， 對這類物業的投資多屬長期投資， 投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、 賺取投資收益。 這類物業的土地使用權
出讓的年限， 國家規定最高為 50 年。
二、物業的構成要素
1.房屋應是已建成并且具有使用功能。
2.房屋包括居住和非居住用的屋宇。
3.物業還包括與房屋相配套的內部各項設備、設施，相鄰的場地、庭院、停車場、小區交通道路等等。
4. 物業也包括與房屋相配套的公用市政公用設備和設施。
三、物業管理概述
1.物業管理是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全但衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。
2.物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會、經濟、環境效益的同步增長。
3.物業管理的內容 包括物業維護和保養(建筑物管理、設備管理、設施管理)、物業專項管理(治安管理、清潔管理、綠化管理、消防管理、車輛交通管理)、物業配套綜合經營服務(特約服務、便民服務、房屋租賃、建筑設計、商業網點、中介咨詢)等三個方面。
4.物業管理的范圍包括各項經營、服務、管理活動。具體是：1)物業的使用與出租管理，房屋及附屬設備、設施的養護和修繕。2)物業的委托經營。3)室外的環境、衛生、園林綠化、治安交通、市政道路、車輛停放的管理與整治。4)方便居民生活的各種服務。5)代表業主與用戶就物業的相關管理事務與政府部門和相關的公共事業部門進行交涉等。
四、物業公司的設立條件
1.注冊資本人民幣50萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人;其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準。
9、物業企業的科目設置和設立的會計處理
一、會計科目的設置
本科目以小企業會計準則為準則，結合物業企業的需要增加了“代收款項”、“代管基金”、“物業工程”、“以前年度損益調整”四個科目。執行會計準則的物業企業可以參看會計準則的要求設置適合本期企業的會計科目。執行小企業會計準則的物業企業可以根據本企業的經營特點增加或刪減一些科目。小企業準則的會計科目如下：
二、 物業企業設立的會計處理
物業投資人按照國家有關法律法規和物業企業條例等相關要求的設立條件，設立物業公司從事物業管理等經營活動。必需進行會計核算，具體會計處理如下：
例1張三和李四共同出資成立順發物業管理有限公司，出資額分別為3000000元和200000元。開戶銀行工商銀行。并于20**年元月1日正式管理山水人家小區。
根據投資人在銀行交存的投資額解款單，會計分錄為：
借：銀行存款---工行500000.00
貸：實收資本---張三300000.00
---李四2000000.00
例21月2日提取現金5000.00備用。
根據現金支票存根，作會計分錄：
借：庫存現金5000.00
貸：銀行存款---工行5000.00
例31月3日購買聯想臺式機4臺供辦公使用，每臺5000.00元，通過轉賬支票付款，并取得發票。
根據轉賬支票存根和發票等相關資料，會計分錄如下
借：銀行存款---工行20000.00
貸：固定資產----聯想電腦20000.00
例41月3日購買辦公用品共計550.00.用現金支付，取得發票。
根據報銷憑證，會計分錄：
借：管理費用---辦公費550.00
貸：現金550.00
三、 公共性服務收費標準的計算
根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)規定，公共性服務費的價格管理辦法實行政府指導價，由各個地區的物價部門根據費用構成制定基準價和浮動幅度。其中公共設施、設備日常運行、維修及保養費;綠化服務費;清潔衛生費;保安費;辦公費等物業管理服務收費的利潤率由各省、自治區、直轄市政府物價部門根據當地的實際情況制定。計算方法請看下表1-1
經計算山水人家的收費標準是2.5元/每平方米，以該小區的10號樓為例詳細說明物業收費計算步驟和會計處理。
例5 順發物業管理有限公司管理的10號樓建筑面積共10000㎡，各套房屋自用建筑面積總和為8000㎡，公用建筑面積2000㎡，其中，602室自用建筑面積lOO㎡，則：
1)計算步驟
公用建筑面積分配率=2000÷8000×100%=25%
該套房屋銷售應計建筑面積=100×(1+25%)=125(㎡)
根據上面計算該物業管理小區公共服務費收費標準為2.5元/(月·㎡)
602室業主每月應交公共性服務費=125㎡×2.5元/(月·㎡)=312.5元/月
2)會計處理
假如物業公司采取預收的方法收取物業費，10號樓共有100戶業主且個套房的面積相同，那么1至6月的預收款項為100*312.50*6，共187500.00元。所收款項已存入銀行。
根據有關憑證，會計分錄為：
借：銀行存款---工行187500.00
貸：預收賬款---公共服務費(10號樓物業費)187500.00
四、 代管基金的核算
1、代管基金的概述
1)代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。
共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。
2)代管基金作為企業長期負債管理。
代管基金應當專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。
代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。
3)企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。
管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。
商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。
4) 企業支付的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金;企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。
2、代管基金的會計處理
物業管理企業往往接受委托單位受托的代管基金，該基金用于代管的房屋共用部位和公共設施設備的維護。由此，也形成了物業管理企業的一項流動負債。
物業管理企業收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時，經業主委員會或者物業產權人、使用人認可后轉入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。本企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程的，實際發生工程支出時，借記“物業工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品或庫存材料”等科目;工程完工，經業主委員會或者物業產權人、使用人驗收，借記“代管基金”科目，貸記“主營業務收入--物業大修收入”科目;同時，結轉完工工程成本時，借記“主營業務成本--物業大修成本”科目，貸記“物業工程”科目。外單位承接大修、更新、改造工程的，工程經業主委員會或者物業產權人、使用人同意付款時，借記“代管基金”科目，貸記“銀行存款”科目。
例6 20**年1月，順發物業管理公司發生以下有關業務：
(1)收到10號樓物業產權人交來的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金30萬元。賬務處理如下：
借：銀行存款-工行300000.00
貸：代管基金-維修基金300000.00
(2)公司對小區配電室進行技術改造，領用材料6萬元，并以存款支付有關費用4萬元。賬務處理如下：
借：物業工程100000.00
貸：銀行存款 –工行40000.00
原材料60000.00
(3)工程完工，經物業產權人驗收，辦理竣工結算手續。假定該企業按成本20%的加成率計算確認修理收入。賬務處理如下：
借：代管基金120000.00
貸：主營業務收入--物業大修收入120000.00
同時，結轉成本
借：主營業務成本--物業大修成本100000.00
貸：物業工程100000.00
物業公司主營業務成本的核算
主營業務成本是指物業管理企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所所發生的各項支出，包括物業管理成本、物業經營成本和物業大修成本。
(一)賬戶的設置
為了總括地反映和監督物業管理企業主營業務成本的發生情況，應設置“主營業務成本”賬戶。“主營業務成本”賬戶用來核算物業管理企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務發生的各項支出，其借方登記各項實際成本的發生額，貸方登記各項主營業務成本的結轉數，月末將當期發生的主營業務成本結轉“本年利潤”。本賬戶應當按照經營成本的種類設置明細賬，一般包括“物業管理成本”、“物業經營成本”和“物業大修成本”科目。
(二)物業管理成本的核算
物業管理成本是指物業管理企業利用自身的專業技術，為物業產權人、使用人提供服務，為保持房產物業完好無損而從事日常維修、管理活動所發生的支出。物業管理成本按成本對象進行歸集，分為公共性服務成本、公眾代辦服務費成本和特約服務成本三類。
1.公共性服務成本的核算
公共性服務成本是指物業管理企業為物業產權人、使用人提供公共衛生清潔、公共設施的維修保養和保安、綠化等而發生的各項支出。內容包括對公用設施(如電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車棚等)的維修保養費用、公共環境衛生的清洗費用、綠化費用、保安費用等。公共性服務成本一般包括材料費用、工資及福利費和間接費用。
材料費用包括企業在物業日常維修保養、保潔綠化、公共秩序維護等活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
人工費用包括直接從事維修保養、保潔綠化、公共秩序維護的人員工資、社會保險、以及提取的福利費等。
間接費用包括物業企業所屬管理單位管理人員的工資、獎金、福利費，固定資產折舊及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、低值易耗品攤銷等。(實行一級管理可直接計入管理費用)
例20 順發物業管理公司1月份修理小區道路用料3000.00，設施設備維護費用料1100.00環境綠化出包費3000.00，以現金方式支付。
根據有關出庫單和支付資料，會計分錄為：
借：主營業務成本-物業管理成本-公共服務成本4100.00
貸：原材料---A材料3000.00
---B材料1100.00
例如21順發物業管理公司1月份發放計提從事物物業業日常工作人員工資16800.00元，繳納社保費6523.67元(企業4814.11.個人1709.46)。
會計分錄為：
借：主營業務成本-物業管理成本-公共服務成本16800.00
貸：應付職工薪酬---工資16800.00
例22 順發物業管理公司1月份繳納社保費6523.67元(企業4814.11.個人1709.46)。
借：主營業務成本-物業管理成本-公共服務成本4814.11.00
貸：應付職工薪酬----社保費4814.11
2.公眾代辦性服務成本的核算
公眾代辦服務成本是指物業管理企業接受業主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線電視收視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等服務而發生的支出。一般情況下多位人工費用，應根據物業企業的工資結算單和作業派工單等資料等進行核算。
例23 順發物業管理公司 20**年1月4日向山水人家小區10號樓各業主代收12月份自來水費共計1200.00元，12月份電費7000.00元，并按l%收取代辦服務費。為此物業需發生40.00元人工費支出
根據相關資料，會計分錄為：
借：主營業務成本-物業管理成本-公共代辦服務成本40.00
貸：應付職工薪酬---工資40.00
3.特約服務成本的核算
特約服務成本是物業管理企業對管轄區內各業主和租住戶的個別需要提供特殊服務而發生的支出。如業主家務服務、裝修服務、自用設備維修等。主要成本部分是人工費和耗用材料費。
例24 順發物業管理公司20**年1月接受山水人家小區內100戶業主的特約委托，要求為其提供每戶每周5小時的衛生清潔服務，耗用人工費用5000.00元，清潔等材料1000.00元。
計算成本時，賬務處理如下：
借：主營業務成本-物業管理成本-特約服務成本6000.00
貸：應付職工薪酬---工資5000.00
貸：原材料 –清潔材料1000.00
例25順發物業管理公司20**年1月接受山水人家小區內3戶業主的特約委托，要求提供暖氣的改造服務，完成該項工程耗費人力費用6000.00元，領用材料5000.00
計算成本時，賬務處理如下：
借：主營業務成本-物業管理成本-特約服務成本11000.00
貸：應付職工薪酬---工資6000.00
貸：原材料 ----暖氣材料等5000.00
例26順發物業管理公司20**年1月接受山水人家小區業主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，接受另一業主委托照顧病人，共發生人工費500.00元，
根據有關資料，會計分錄為：
借：主營業務成本-物業管理成本-特約服務成本500.00
貸：應付職工薪酬---工資500.00
(三)物業經營成本的核算
物業經營收入是指物業管理企業經營業主管理委員會或物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施而發生的各項支出。如經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施等的租賃費和相關費用。如果根據經營活動的內容，對房屋建筑物和公共設施等添加設施、改變了原房屋建筑物和公共設施的用途和功能并用于經營，如從事美容美發、超市等經營活動發生的支出在其他業務成本中核算。
例27 順發物業管理公司20**年1月經營山水人家小區內停車場租金3000.00元;游泳館租金1000.00元。 現金支付。
根據有關付款憑證，賬務處理如下：
借：主營業務成本--物業經營成本--停車場3000.00
--游泳館1000.00
貸：庫存現金4000.00
例28 順發物業管理公司20**年1月經營山水人家小區內羽毛球場租金500.00元?，F金支付。
根據付款憑證，會計分錄為：
借：主營業務成本--物業經營成本--羽毛球場500.00
貸：庫存現金500
(四)物業大修成本
物業大修收入是指物業管理企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修、更新改造等工程活動而發生的工程支出。物業管理企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，既可以自行承擔，也可出包給專業公司承擔。
例29 順發物業管理公司20**年1月承接的山水人家小區的電梯的大修，發生工資費用5800.00，耗用材料8200.00 元
電梯的大修成本確認的賬務處理如下：
借：主營業務成本--物業大修成本--電梯14000.00
貸：應付職工薪酬---工資14000.00
篇2：如何控制物業管理成本
如何控制物業管理成本
現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。
通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？
1、物業管理應早期介入
物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司
例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現規模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
篇3：控制物業管理人工成本投入
控制物業管理人工成本投入
物業管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務行業所共有的，但管理密集型卻是物業管理行業所特有的，一個不被業內所重視的特征。物業管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發的。而是因為物業管理知識密集型和技術型所造成的。物業管理行業知識領域涵蓋了房地產、法律、政治、經濟等等。物業管理行業涉及的技術領域更廣泛，許多都是前沿科技。如網絡、消防系統、監控系統、門襟對講系統、智能化系統。知識密集型和技術型，決定了物業管理服務的管理密集型。
控制物業管理人工成本投入正是體現了“勞動密集型”和“管理密集型”的結合、協調、完善、一致。對物業管理行業來講，一個企業管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業來講，人工成本的高低決定了企業盈利水平的高低。
首先，控制物業管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區的資源，不同的小區資源，采取不同的配置。
小區資源主要包括：物業的類型，多層還是小高層或高層，小區的住戶數、小區出入口的數量、小區是封閉式還是開放式；小區的占地面積、建筑面積、商業面積(含學校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費面積(不同物業的收費面積)、小區的收費標準(這一點十分重要)；小區的設施設備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統、配電箱的數量、監控探頭的數量；生活(消防)水池個數、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數量、樓層、基本設施設備情況；地上車位面積、停車位數量、所處位置等；道路的面積、路燈的數量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數量、位置、容積率等。
第二步，根據小區的資源情況，確定小區的等級標準和服務標準。
資源決定了小區的服務標準：2元/㎡的管理費收費標準與3元/㎡的管理費收費標準，在服務品質上肯定有差距。所以說，不同的資源應改有不同的服務標準。收費標準與服務等級、服務標準對應。不同的服務等級對應不同的人力資源配置標準。因此，我們可以把小區分為若干等級。小區等級的確認主要依賴小區的資源。參考數據有：小區的占地面積、公共設施(配套)面積、收費面積、綠化面積等等。例如
1、A1類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：30萬㎡以上
收費面積：20萬㎡以上
收費標準：3元/㎡以上
2、A2類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：15~20萬㎡
收費面積：13萬㎡以上
收費標準：3元/㎡以下
3、B1類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：10~15萬㎡
收費面積：8萬㎡以上
收費標準：2.5元/㎡以上
4、B2類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：8~13萬㎡
收費面積：6萬㎡以上
收費標準：2.0元/㎡以上
5、C1類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：3~8萬㎡
收費面積：4萬㎡以上
收費標準：2.0元/㎡以上
6、C2類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：2~5萬㎡
收費面積：2萬㎡以上
收費標準：1.2元/㎡以上
與之配套的是A1類服務標準，A2類服務標準，B1類服務標準，B2類服務標準，C1類服務標準，C2類服務標準等等。第三步，掌握了小區的詳細資源情況、資料、數據，以及小區的等級標準和服務等級，我們就可以根據這些資源的情況、標準，確定小區人力資源的配置。人力資源配置也是小區的定員定編。
小區的人力資源配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫字樓物業，人均管理面積是2000㎡/人左右。
同時我們還要(考慮不同的實際情況)根據不同的參考數據，乘以一定的系數。例如，在同等條件下，“開放式”小區的管理難度遠遠大于“封閉式”小區的管理。所以，對開放式的小區乘以一定的系數才能體現出公平合理。
參考的數據有：
1、物業的種類、物業的建筑面積、公共設施面積；
2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；
3、物業的管理收費標準；
4、物業的服務等級和服務標準。
例如，公司內部對比分析：
案例1某公司A管理處與B管理處比較：
(1)資源
A管理處：小區客觀資源：小高層物業6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡，收費標準：住宅2.8元/㎡。設備：地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個；月管理費收入69170.53元；目前崗位人數34人。
B管理處：小區客觀情況：小高層物業4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業面積1200㎡、收費面積26900㎡。收費標準3.0元/㎡、商業3.0元/㎡。設備：電梯8臺、水泵房、消防系統、地下停車位86個。清潔外包。月管理費收入80700.40元，目前崗位人數29人。
(2)對比
A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設施。
不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。
(3)分析
a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入卻出現了很大的差距。一個用了34人，一個用了29人。
b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。
c. A管理處人均創收2034.43元/人；B管理處人均創收2782.77元/人。
案例2 行業內W公司C管理處與*公司D管理處比較
(1)資源：
a. *公司D管理處
小區客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業面積1萬多㎡；
物業：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。
設備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統、監控系統、對講系統。
設施：游泳池、學校、幼兒園、地下停車場。車位1180個，停車使用率80%左右。
b. W公司C管理處
小區客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費面積25.49萬㎡；
收費標準：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。
設施設備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統。會所、游泳池各一個，地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數230人。
(2)支出：
a. *公司D管理處所有設施設備養護維修到位，該項花的錢花到位。該項包給專業公司維護的，交由專業公司維護。
b. *公司D管理處共有人員218人。除負責*公司D管理處的物業管理外，還負責附近“G”小區(2萬多㎡)的物業管理；F中學、小學、幼兒園的保安服務；附近H宿舍的設施設備小修、搶修和應急維修等工作。(3)收入
*公司D管理處收入：收費面積20多萬㎡，管理費2.6元/㎡，商業6.0元/㎡；月收入(不含停車費、商業面積管理費收入)約80萬元。
(4)對比差距
a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個是218人，一個是230人。
b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。
c.不含商業管理費收入，*公司D管理處的人均創收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。
e. W公司C管理處每平方米管理費的收費標準高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據小區的服務等級確定小區人員的收入。不同服務等級的小區對應不同的服務標準，不同的服務標準，員工的勞動付出也不同。為了體現同工同酬，多勞多得，不同服務等級的小區員工的收入也不同。
例如，
1、操作層員工
一類小區保安員月工資1400元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.75米，高中畢業，退伍軍人等。二類小區保安員月工資1200元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.70米，初中畢業，不一定是退伍軍人等。三類小區......其他各類操作員工也類似。
2、管理層員工
一類小區管理層的員工薪酬高于二類小區，主管的薪酬與三類小區管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務等級的小區采取不同的考核標準
物權法的最終出臺，物業管理模式的多元化將會促使物業管理市場程度的加速提高。新舊物業合同期滿將實行“招投標”，重新選聘物業管理單位。價格將成為市場競爭的法寶!在同等服務質量服務標準的情況下，誰的價格低，誰取勝的可能性就大!價格最終反應的是一個企業的管理水平。管理水平的標志對企業來說就是成本控制的能力，也就是一個企業的核心競爭力!