物業項目成本預算測算表編寫

　　隨著社會的進步與發展，物業同行的不斷摸索和成長促使行業逐漸步入成熟期。但與此同時，行業面臨著一些現實問題，即物業企業的經營壓力越來越大。人工、物料、耗材、能耗等成本上漲的速度已經遠超服務費的上漲速度，一些企業即將陷入入不敷出的窘迫局面，所以做好成本預算管控顯得尤為重要，同時編寫成本預算書也是項目負責人的一門必修課。

　　成本預算書結構

　　做好項目成本預算管理要有清晰的思路，也就是項目預算書的結構。成本預算書一般由預算說明、預算依據、收入預算、支出預算以及預算分析及結論五大部分組成。

　　一、預算說明

　　預算說明主要包括成本預算書中需要特殊說明的部分，例如預算時效、預算范圍、計算法則、預算依據來源以及需要重點說明的內容等，預算說明應盡量詳盡、全面。

　　二、預算依據

　　預算依據主要由預算書中涉及的所有數據組成。

　　(一)人員定崗定編表(組織架構)

　　首先確定組織架構，編制《人員定崗定編表》，主要用于核算人工工資、五險一金、福利以及活動經費等人力資源費。

　　人員配置原則：需要根據項目實際情況合理配置，以整體預算調整。盲目追求最佳配置比例，極有可能造成團隊“臃腫”或“貧瘠”,導致團隊生產能力下降。建議一人多崗，一崗多專，并定期輪崗，發揮員工最大生產力的同時培養企業綜合型人才。

　　(二)項目基礎數據表

　　項目基礎數據一般包括：項目建筑面積、占地面積、可收費面積，綠化面積、綠化率、容積率、總戶數、車位數、已售面積、未售面積、公建面積等關鍵數據，主要來源于開發企業和售樓處。其中，收費面積是指總建筑面積減去公建面積后的面積。公建面積指物業用房、社區用房、設備房等不具備收費條件的面積。

　　(三)設備設施統計數據表

　　設備設施數據統計的準確性是能耗預算成功的關鍵，所以在統計時應該全面，盡量將項目所有的設備設施進行統計。成熟項目的數據收集和統計會比較順利，但新交付或即將交付的項目由于多種因素可能造成數據無法統計或缺失，所以前期數據會出現不穩定狀態，能耗預算的準確性下降，后期會隨著項目成熟而穩定。同時，具備統計條件的一定要按照實際發生的時間進行統計和測量，全部靠經驗估算，很有可能降低能耗預算的準確性。

　　(四)費用標準

　　費用標準是核算收入和支出的重要依據，主要來源于物業合同和政府文件。應當將項目運行過程中所有的價格標準分類統計，包括但不限于以下幾類：不同類型物業費、電梯費、水費、電費、垃圾清運費、生活垃圾處理費、綠化外包費、清潔外包費等全部收費標準。

　　三、收入預算

　　收入部分主要來源于主營業務收入、其他業務收入。

　　(一)主營業務收入

　　1、物業費收入

　　核算物業費收入時應當將物業按不同類型、收費標準以及按月度和年度分開測算，第一次預算時，物業費收費目標可根據項目實際情況，暫為估值(假設90%)，但最終需按預算結果進行調整，直至達到合理目標值。

　　(1)全周期物業費收入測算(表1)：指已經整體交付完畢，具備全周期核算條件的項目，結算周期為一年，結算比例為100%，不包含未售面積。

　　(2)分期開發物業費收入測算(表1)：指項目分期開發、來年又有新面積交付的情況，例如一期已經交付完畢，來年二期在某月當中又有新面積交付，結算周期根據交付時間確定，結算比例為100%，不包含未售面積?！　」?：應收物業費=收費面積×收費標準×結算周期×結算比例×收費率

　　(3)未售面積收入測算：一種情況，開發商全額100%支付空置房費用(同公式1);另一種情況，商定結算比例，結合銷售計劃編制預算，銷售前由開發企業按照約定結算比例交納(假設80%)，銷售后由業主全比例交納(表2)。

　　公式2：應收物業費=未售面積×收費標準×(開發企業結算周期×開發企業結算比例+業主結算周期×業主結算比例)×收費率　　項目第一次編制預算時，因無往年陳欠費用，故編制年預算時無需考慮，但編制下年預算時，則需考慮陳欠費用，并設定清欠目標。

　　2、物業經營收入

　　指物業企業經營物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳館、各類球場、集中供熱、二次供水、中央空調等共用設施收入。

　　3、物業大修收入

　　指物業企業接受物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設備設施進行大修取得的收入，如果期間沒有發生，此項預算收入可以不考慮。

　　(二)其他業務收入　　指物業企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括建筑垃圾清運收入、代收代交、有償維修服務收入、廣告收入、廢品回收、商業用房經營、場地租賃以及無形資產轉讓收入等，包括但不限于提供的實例種類。由于經營性收入是前期預估目標，所以項目需根據規模、客戶群體等多種因素考慮開展多種經營，不可盲目自信，高估收入目標。

　　四、支出預算

　　(一)人力資源費用

　　指用工期間所發生的所有人力費，主要包括人員工資總額(工資、獎金、津貼和補助、加班工資等)、福利費(服裝、勞保、節日福利、伙食費等)、工會經費(員工活動等)、職工教育經費(員工培訓等)。

　　1、人工工資總額(表3)

　　(1)工資：一般由基本工資、崗位工資、績效工資組成。

　　(2)津貼和補貼：企業根據國家規定和企業自身情況制定發放標準，可根據崗位、職務不同而不同，一般包括但不限于以下種類，工齡津貼、租房補貼、交通補助、通訊補助、供暖補貼、高溫補貼、職稱津貼等。

　　公式：津貼或補貼費用=標準×人數

　　(3)獎金：年度獎金和月度獎金。 需根據企業效益進行發放，年度獎金預算時可分解到每月工資中。

　　(4)加班費：此項為經驗估算值，按小時計算。

　　公式：加班費=人均加班時間×小時工資×人數(加班工資標準一致)　　2、五險一金(表4)

　　包括國家規定的基本養老保險、基本醫療保險、失業保險費、工傷保險費、生育保險費以及公積金，“交費月份”是因人員增減而設置。

　　公式：年度五險一金費用=交費基數(上一年度月工資額的平均值)×五險一金交納比例×交納人數×交費月數。

　　3、福利費(工資總額的14%)

　　(1)服裝費用(表5)

　　根據《人員定崗定編表》編制，折舊期一般為2年，均攤到每月預算中，表格中列舉多種情況，全周期折算、不滿一年折舊期的計算方法。

　　公式：年度折舊費用=標準×單價×人數/折舊年限(拆分到月)×當期折舊期限

　　(2)勞保費用：根據《人員定崗定編表》編制配發標準，使用年限為一年。(表6)

　　公式：勞保費用=配發標準×單價×人數

　　(3)節日福利：根據國家法定節假日進行發放，標準由企業根據實際情況制定，按《人員定崗定編表》進行發放。公式：節日福利費=人數×標準

　　(4)伙食費：根據企業自身情況制定伙食標準。(表7)

　　公式：伙食費=人數×就餐費用×計費天數

　　4、工會經費

　　按工資總額的2%計算或根據工會活動計劃制訂。

　　5、職工教育經費　　按工資總額的1.4%計算或根據培訓計劃制訂。

　　(二)能耗費用

　　1、水費(表8)

　　包括但不限于如下內容，清潔用水、綠化用水、消防用水、水景用水、辦公用水、后勤用水等，盡量根據實際用水量測算，同時還要考慮用水損耗。(建議在每個用水點盡量增設水表)

　　清潔用水：可估算月用量(公式略)。

　　綠化用水：可估算月用量(公式略)。

　　水景用水：根據容積測算，公式：年用水總費用=容量×年換水次數×單價

　　辦公和后勤用水：需要根據季節和特殊日期等進行估算，如假期月份辦公用水比平時要少;夏季后勤用水量則比其他月份要高?！　∑渌盟涸擁棡椴豢深A計發生的費用，按月估算。

　　用水損耗：根據項目老化程度按月估算。

　　2、電費(表9)

　　設備設施統計表在此起到關鍵性作用，此項預算也比較繁瑣，需要對設備設施進行逐一測量和核算，包括使用時間、額定功率、單價等。公式：數量×額定功率(換算成千瓦時)×使用時間×單價×年運行周期

　　本文只列舉常見幾種情況及測算方式：

　　例1：按日運行的設備計算公式：設備使用數量×額定功率(換算成千瓦時)×日使用時間(換算成小時)×電費單價×30天×12個月=年度該設備設施電費。

　　例2：按月運行的設備計算公式：設備使用數量×額定功率(換算成千瓦時)×月使用時間(換算成小時)×電費單價×12個月=年度該設備設施電費。如果，當月運行兩次的設備，則“使用時間”為兩次時間之和。

　　例3：按季度運行的設備計算公式： 設備使用數量×額定功率(換算成千瓦時)×電費單價×季度使用時間(換算成小時)×4個季度=年度該設備設施電費。如果，當季運行多次的設備，則使用時間為多次時間之和，例如排污泵每半月運行一次，每次0.15小時，則全月“使用時間”為0.3小時。

　　(三)采暖費

　　由于東北地區冬季需要供暖，物業辦公用房、宿舍等需要承擔此項費用。

　　公式：年度采暖費=房屋建筑面積×供暖價格

　　(四)公共設備設施維護費(表10)

　　需要根據全年的《設備設施維保計劃》進行編制，相關耗材根據每次維護體量進行估算。

　　公式：年公共設備設施維護費=耗材數量×單價×年維護周期

　　二次供水設備設施：在交付給供水公司前，項目還需考慮此項成本，如水質監測費、水箱清洗費、水質消殺費以及衛生許可證、設施許可證費等。

　　電梯：電梯的日常維護及中修一般按每臺每年外包給專業的維保公司負責， 大修視情況申請維修資金，各類年檢費如果維保公司不負責，則需要單獨計算，如電梯年檢費、限速器年檢費。

　　如月、季、半年當中進行多次維護，“數量”則為多次耗材數量總和。例如，潛水泵每月進行2次維護，每次5桶潤滑油，則表格中潤滑油“數量”為兩次維護耗材的總和(10桶)

　　(五)公共部位維護費(表11)

　　需要根據全年的《公共部位維保計劃》進行編制，相關耗材根據每次維護體量進行估算，如月、季、半年當中進行多次維護，“數量”則為多次耗材數量總和。例如，外墻清洗每季進行2次維護，每次使用2.5把毛刷，則表格中毛刷“數量”為兩次維護耗材的總和(5把)。

　　公式：年公共部位維護費=耗材數量×單價×年維護周期

　　(六)秩序維護費(表12)

　　根據《秩序維護采購計劃》進行編制，主要體現在秩序管理當中所發生的所有耗材，如警戒帶、路錐、反光馬甲、手套等常用耗材，未超一年的，不計算折舊費。

　　2、消防費

　　項目進行消防管理的全部費用，根據《秩序維護采購計劃》進行編制，如含消防斧、消防桶、防毒面具、消防扳手、滅火器等物資以及消防演練發生的費用，未超一年的，不計算折舊費。

　　公式：年耗材費用=耗材費用數量×單價

　　公式：年度折舊費用=數量×單價×N/折舊年限(拆分到月)×當期折舊期

　　(七)清潔費用(表13)

　　1、清潔服務費

　　物業企業將清潔工作外包給專業公司，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般采用分包方人數×人員單價、實測服務面積×面積單價的方式進行測算。

　　2、建筑垃圾清運費用

　　建筑垃圾清運要結合此項的收入核算，可以按照每車計算或按建筑面積外包。

　　3、清潔耗材

　　此項除外包之外的清潔耗材，按年估算，可均攤到每月當中。清雪工具，超一年的計算折舊費。

　　公式：年耗材費用=耗材費用數量×單價

　　公式：年度折舊費用=數量×單價×N/折舊年限(拆分到月)×當期折舊期限

　　(八)綠化費用(表14)

　　1、綠化費用

　　物業企業將綠化維護外包給專業公司，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般采用分包方人數×人員單價、分包面積×面積單價的方式進行測算。

　　2、綠化補植

　　項目根據實際情況，如果綠化還處于維保期，則不需考慮此費用。反之，則需要根據綠化補植面積或數量測算，公式略。

　　3、綠植租賃費

　　此項為租賃合同約定價格。

　　(九)辦公管理成本

　　1、招待費、差旅費及會議費，此三項費用為預估值。

　　2、辦公費：(包括但不限于)

　　(1)郵電費：此項費用為預估值;

　　(2)電話費：此項費用為預估值;

　　(3)網費：此項費用按網絡公司實際收取的年度費用計算;

　　(4)短信平臺：此項費用為預估值;

　　(5)海報及表格印刷費：此項費用為預估值;

　　(6)低值易耗品購置費用：根據《采購計劃》編制，可為預估值;

　　(7)飲用水費：桶數量×單價;

　　(8)辦公設備維護費：如復印機、傳真機、空調等，此項可為預估值;

　　3、咨詢及訴訟費

　　聘請法律顧問的費用，此項為預估值。

　　4、不可預見費，此項為估算值。

　　(十)公共責任險保險費

　　公共責任險是項目運行不可缺少的險種，該項費用需依據保險合同中的約定進行。

　　公式：(需投保的公共設施、設備)投?？偨痤~×投保費率/保險受惠物業的總面積=保險費用

　　(十一)社區活動及業主委員會

　　社區文化活動費用：根據《社區文化活動計劃》編制，此項費用為預估值。(表15)

　　業主委員會經費：可為預估值。

　　(十二)固定資產折舊費(表16)

　　費用超2000元且使用年限超過一年。表16中列舉兩種情況，全周期和折舊期不滿一年的計算方法。

　　公式：年固定資產折舊費=固定資產的原值/固定資產使用期限(折算到月)×12月

　　(十三)公司管理成本分攤

　　公式：(主營業務收入+其他業務收入)×(8%-15%)(行業慣例)

　　(十四)營業稅附加

　　公式：(主營業務收入+其他業務收入)×綜合稅率

　　綜合稅率：1、營業稅按營業收入額依5%稅率計算繳納;2、城市維護建設稅按營業稅額依7%稅率計算繳納;

　　3、教育費附加按營業稅額依3%征收率計算繳納。

　　五、預算分析及結論　　結合預算報告，對項目整體預算進行分析和評估，查找風險源以及應對措施。

　　本文只提供概括性指引，具體實際測算需要各企業根據以往預算經驗及企業實際運行情況來進行編制，文中的計算公式以及圖表均作為參考，表內數據為虛擬數據。

篇2：物業管理費測算概述

　　物業管理費測算概述

　　普及一下，物業管理費的測算是有基本構成方法的，在此先不做專業介紹，先給大家幾個基本概念。

　　1，判斷物業費的高低是依據物業管理區域內物業公司年總收入和年總支出明細賬經業主審核后才能清楚，有規定清單項目，也有約定清單項目，需要物業公司公布明細再討論;

　　2，除看物業管理費單價，還要算總價，不同規模的小區，同樣的單價，結果也是不一樣的，比如一個樓盤，物業單價2元/方/月，建筑面積5萬方，總收入120萬/年，物業按規定和約定項目總支出假設也是120萬/年，則收支平衡物業無盈利;如小區建筑面積變10萬方了，則物業年收入240萬/年，收入翻倍了，但支出不可能同比例增加，而是原成本的1.8倍即總支出為216萬/年，物業可盈利24萬了，即所謂規模效應，同樣單價，5萬方持平，10萬方則正常盈利，20萬方就有豐厚利潤了，這個道理很容易明白，收入成倍增長，而成本由于規模效應相對減少，并非同步增加的，對比本小區，建筑面積達20多萬方，屬于規模比較大了，三期規模小，同樣作單價比較是偏面的，如果這個單價三期物業可正常盈利，那放到一，二期物業可厚利了;

　　3，還要看電梯房的面積占比，水泵，電梯有單獨的運維保養成本，另計單價的;

　　4，還得看小區公共收益中歸屬物業的分成收入的多少，比如本小區公共收益較多，什么停車費，廣告費，游泳館，網球場，商業街等等，體量巨大，物業收入每年多達上百萬，這也是三期無法比擬的，按同樣的服務質量標準，如果三期物業費2元的標準，物業服務質量能讓人滿意，那么按我個人經驗估算，我們小區最多只需1.5元的管理費就能夠達到三期的雙贏目標了。

　　我在此僅作常識性介紹，需要以后做專業測算的。

篇3：住宅小區物業管理費標準測算方案參考

　　住宅小區物業管理費標準測算方案參考

　　一、物業管理費收入測算

　　為了便于測算,結合商業物業及車位的的物業管理服務收入,以及日后平均年收費率估算,假設××小區物業服務費標準為PM,則

　　營業收入=住宅物業服務費收入+車輛停放服務費收入+ 商業物業服務費收入

　　=住宅建筑面積×PM×12月×96%+車位數×25元/車位.月×12月×95%+ 商業建筑面積×2.3元/㎡.月×12月×70%

　　=20164.09㎡×PM×12月×96%+96個×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%

　　=232290.32PM+27360.00+31292.60

　　=232290.32PM+58652.60

　　說明：◆%比是指年度收費率;◆商業物業管理費標準已設定2.3元/㎡.月。

　　二、物業管理成本支出測算

序號	項 目	月發生額 元	年發生額 元	備 注
1	工資及福利	19350.00	232200.00	附表1
2	行政辦公費	1156.68	13880.00	附表2
3	設備設施維護費	2083.33	25000.00	附表3
4	環境管理費	430.00	5160.00	附表4
5	公共水電費	3100.00	37200.00	附表5
合 計		26120.01	313440.00
6	社區文化建設費
7	不可預見費	營業收入×2%
8	酬金	營業收入×10%
9	法定稅金	營業收入×5.5%
成本支出總計		313440.00＋營業收入×17.5％

　　附表1：

　　工資估算 ￥232200.00元

職位	薪金標準 包括福利社保	預算人數 人	全年薪金總額 元		平均每月 薪金支出 元
			年終獎金 按一個月薪標準	薪金合計
主管	2400.00	1人	2000.00/人	30800.00
秩序維護員	1700.00	6人	1300.00/人	130200.00
客服管理員	1700.00	1人	1300.00/人	21700.00
工程技工	1900.00	1人	1500.00	24300.00
清潔綠化員	1000.00	2人	600.00/人	25200.00
合 計		11人		232200.00	19350.00

　　附表2：

　　行政辦公費估算 ￥13880.00元

序號	項目	測算式依據	計算式	支出金額 人民幣元
				月支出	年支出
一	通訊費
1	移動電話	100元·部/月	100×1部	150.00	1800.00
2	物業服務中心電話	150元·部/月	150×1部	150.00	1800.00
二	交通費	100元·人/月	100×2人	150.00	1800.00
三	辦公用易耗品			150.00	1800.00
四	服裝費
1	管理干部服裝	2套·880元/2年分攤	440×1人	36.67	440.00
2	一般工作人員服裝	2套·800元/2年分攤	400×2人	66.67	800.00
3	秩序維護員服裝	2套·600元/2年分攤	300×6人	150.00	1800.00
4	清潔綠化服裝	2套·300元/2年分攤	150×2人	25.00	300.00
五	物料折舊費
1	電腦	1臺·3200元/臺/4年分攤	800×1臺	66.67	800.00
2	監控室空調	1臺·2000元/臺/4年分攤	500×1臺	41.67	500.00
3	對講機	1臺·1200元/臺/3年分攤	400×3臺	100.00	1200.00
4	對講機電池	1塊·120元/塊/2年分攤	60×4塊	20.00	240.00
六	業務費及 其它支出			50.00	600.00
合 計				1156.68	13880.00

　　附表3：

　　設備設施維護費估算 ￥25000.00.元

名 稱	摘 要	金額 元 /月
		月支出	年支出
工程維修工具	維修工具按3年分攤	41.67	500.00
工程維修物料	經驗值估算	250.00	3000.00
保安監控系統維護	委外保養	750.00	9000.00
電梯維護保養	委外保養 包括年檢費用 4部·2000元/臺/年	666.67	8000.00
化糞池清理維護	委外清理維護 250元/組	125.00	1500.00
停車場養護		83.33	1000.00
消防、供水系統維護	自保 含維修材料費用	166.67	2000.00
二次供電發電機 維護保養	自保
其 他
合計		2083.33	25000.00

　　備注：以上費用不包括設備設施及房屋的大修費用及能耗費用。

　　附表4：

　　環境管理費估算 ￥5160.00元

序號	項目	測算式依據	計算式	支出金額 元
				月支出	年支出
1	園林綠化保養	綜合估算		60.00	720.00
2	垃圾承運費	環衛處收費		100.00	1200.00
3	四害消殺	預支出		100.00	1200.00
4	清潔、綠化工具	綜合估算		100.00	1200.00
5	清潔用品的消耗	綜合估算		50.00	600.00
6	水池、梯間 清洗消毒等	綜合估算		20.00	240.00
合 計				430.00	5160.00

　　附表5：

　　公共水電費估算 ￥37200.00元

項目	測算式依據	計算式	支出金額 元
			月支出	年支出
路燈、園林用電等	綜合估算		300.00	3600.00
辦公、監控中心	綜合估算		600.00	7200.00
地庫車場照明、地庫排風機、地庫潛水泵等	綜合估算		400.00	4800.00
電梯、電梯房風機等	4部電梯估算		1800.00	21600.00
合 計			3100.00	37200.00

　　三、物業管理服務費標準的測算

　　下述僅測算住宅物業管理服務費的標準。

　　若×××小區物業管理實現收支平衡,則：營業收入—成本支出=0

　　即：營業收入— 313440.00+營業收入×17.5% =0

　　推算出：

　　營業收入=379927.27元

　　根據物業管理費收入測算結果,按營業收入的測算公式,則應為：

　　營業收入=住宅物業服務費收入+車輛停放服務費收入+ 商業物業服務費收入

　　379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60

　　推算出：

　　PM≈1.383元/㎡.月

　　根據上述測算,我們擬將×××小區物業管理收費標準應定為￥1.38元/㎡·月

　　上述物業管理費標準測算僅從小區運作角度出發,按新的物業服務收費管理辦法還應將管理費分攤等費用納入測算 如公司運營費用、公司要承擔的稅費等 。當然,收入與支出應根據本企業和小區實際運營情況測算 如本公司人員工資、小區能源損耗、日常運作資源損耗、稅費等 。另外,測算過程還應考慮未來成本的上升可能,故在此基礎上要預留3～5年 或根據物業服務合同期限 的提升空間。如當時測算標準為1.5元/㎡·月,但考慮未來成本上漲因素,則在此基礎上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在實際操作中如直接按此標準收取,恐業戶也不一定能接受也不誠信,所以在對外收取上則明確或公告“第一年按物業管理費標準的75%收取 為不讓業戶感到迷惑或不理解,可對外宣傳開發商為回饋業戶而采取的貼補政策 ,第二年按 %收取,第N年按 %收取”。這樣做法,避免了未來因提升管理費標準而去做大量工作之苦 我想業主也會理解

　　僅供參考,不足之處,請予批評指導。