物業成本控制如何進行

一、物業成本的構成

　　(一)人力成本

　　人力成本占總成本7X%以上，單位人力成本占收費面積1元/平方米以上，人工費用是物業成功中的大項。

　　(二)物資成本

　　房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的綠化養護、環境衛生和秩序，品牌維護，日常辦公消耗等。

　　(三)能耗成本

　　園區機器設備和照明公共設施用電，綠化、清潔、園區景觀用水等方面。

　　目前現在線損多半難以核算，核算不準情況，存在企業與供電系統電量和電費差異倒擠園區成本，無法準確核算實際成本。

　　追溯問題：

　　一是計量有錯誤或有誤差，如電表老化就可能存在較大誤差，且誤差大多是電表走慢，對于由管理處代收代付的住戶或商家的電表，若出現這個問題，就要及時與使用方協商更換電表，否則吃虧的是管理處。

　　二是可能存在偷電現象或埋設在地下的給水管道出現漏水。

　　三是抄表數據錯誤，人員抄表度數錯誤，導致代收代付本月數據或大或小，代收費用不準，從而使園區成本核算不準確。

二、物業成本的構成回顧

　　(一)人力資源管理

　　1、物業行業屬勞動密集型行業，高年齡，低學歷依然在物業人員中占有很大的比例。我們到底是需要年齡大，文化程度低，但技術熟練的員工?還是需要年紀輕，文化程度高的員工?占的比例最大的主要是基層服務人員的工資。提高員工工作效率是控制成本的關鍵。

　　2、專業、規范的操作流程培訓。

　　3、合理、科學定員分配，落實定編定崗。

　　4、分工不分家團隊合作，可以實行一人多崗，一專多能、一人多用。

　　5、技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機械運作代替人工服務。

　　6、增加物業管理的科技含量，增設智能化管理設施，減員增效。

　　7、人性化督導，調動員工積極主動性，發揮人的潛力。

　　8、減少人員流動率。

　　(二)物資采購管理

　　1、物資采購是進行經營活動的物資基礎，它直接決定物業服務工作的質量和美譽度。

　　2、合理確定最佳采購數量、價格、地點、減少無形浪費。

　　3、降低購買價格，建立供應鏈資源網絡，建立戰略伙伴關系。

　　4、保證進貨品質，延長物品的使用壽命。

　　5、驗收物資第一時間通知用物資部門主管組織驗收，嚴格按照產品質量、協議價格驗收。

　　6、區域選定供應商，后備供應商，考慮分區就近送貨，降低運輸成本、驗收成本。

　　7、實行優質采購，批量進貨，集中采購，以確保物料成本有效控制。

　　8、招標競價，通過競標、競價，降低采購成本，開放信息透明的市場下獲得更低的采購價格。

　　(三)物品使用控制

　　1、一次性物品都要按照標準用量進行發放，減少隱形成本浪費，如紙杯、垃圾袋等。

　　2、合理配置一次性物品，按實際用量進行發放，月底分析消耗量。

　　3、建立依舊換新制度，一對一進行交換。

　　4、建立回收再利用制度，報廢物資合理整合，重復利用。

　　5、專人負責制度，按需發放領用，周盤月結。

　　6、實現零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風險。

　　(四)設施設備的維修和保養

　　1、物業公司設備不但種類多，數量大，范圍廣，使用頻率高。

　　2、堅持以防為主的原則，維修做到前頭，防患于未然.。

　　3、加強日常的保養和定期檢修

　　3、做到小壞小修，隨壞隨修。

　　4、維修人員業務能力提升，專業性提高。

　　(五)能源管理(減少不必要能源浪費)

　　1、加強設備設施的維修檢查，防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況發生。

　　2、采用高效能泵體和先進變頻設備，led照明設施，引進新技術，達到節約能耗。

　　3、培訓員工節約意識，杜絕浪費現象，建立企業職工節約意識。

　　4、提高電能計量正確性和電費核算的準確性。

　　園區用電，按電表抄表，以抄表記錄單為基礎，分級管理。

　　園區設備、照明等分表核算，對比上月差異，特殊原因標注，做好等級細分，核算出損耗率，損耗率核算準確性，將決定水、電管理水平。

　　5、建立獎懲措施。

三、控制中的注意事項

　　1、控制成本影響服務質量。

　　2、減少物品投放量。

　　3、只追求價格，降低產品質。

　　4、減少服務項目，降低服務品質。

　　5、控制成本，把設備設施提前報廢，不能達到預期使用壽命。

　　(1)制定設備維修和保養計劃;

　　(2)項目與工程部良好配合使計劃得以落實;

　　(3)杜絕提前報損，造成更大浪費;

　　(4)避免設備老化、低值易耗品陳舊。

篇2：物業服務培訓教材：物業成本控制

　　物業服務培訓教材：物業成本控制

　?。ㄒ唬┪飿I管理成本

　　物業管理成本：指在物業管理的生產經營過程中而耗費的人力、物力和財力的貨幣表現。由此而反映出的物業管理費，通常由以下一些項目構成：

　　1.人工費；

　　2.行政辦公費；

　　3.公共設施、設備的更新大修基金；

　　4.一般公共設施維護保養費；

　　5.清潔費；

　　6.綠化費；

　　7.安管費；

　　8.保險費；

　　9.公用水電費；

　　10.其他費。

　?。ǘ┪飿I管理公共服務成本開支

　　物業管理公共服務成本開支：指為業主（住戶）提供經常性的公共服務的成本開支。主要包括：

　?。?）轄區管理人員工資；

　?。?）轄區機電設備、供水供電系統設備的維修保養費；

　?。?）轄區內市政設施維護保修費；

　?。?）清潔衛生費用；

　?。?）轄區環境綠化的管理維護費；

　?。?）轄區內治安防范費；

　?。?）轄區公用設施維安管理費、公用水電費；

　?。?）辦公雜費及其他支出。

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　　1.成本控制的概念

　　成本控制：在企業生產經營活動中用一定的控制標準，對產品成本形成的整個過程進監督，并采取有效措施及時糾正脫離標準的偏差，使實際的勞動消耗和各種費用支出限制在規定的標準范圍之內，保證達到企業降低成本的目標。成本控制是預防性成本管理的主要標志和保證完成成本計劃的重要手段。

　　2.成本控制的類型

　　成本控制的類型：一般可分為成本的事前控制和執行計劃過程中的成本控制。前者是指產品投產前，即成本形成前的成本控制。如產品設計階段中編制生產工藝、制定消耗定額，對材料、設備、工時的選擇等進行控制。后者是指對成本形成過程各種耗費的現場控制，如對物資消耗、工時消耗和各種費用支出的控制。

篇3：公寓物業成本控制會計的工作職責

　　公寓物業成本控制會計的工作職責

　　1、對公司各項成本進行核算和檢查，以期取得最合理的成本控制

　　2、審核采購單、倉庫補貨申請單與市場價格進行比較，提出審核意見

　　3、計算、及時更新成本計算單，及時登記、分析在用低值易耗品的價值

　　4、編制每月的成本報告，核實成本的合理情況，比較與常規水平的差異，并作出報告與建議

　　5、監察各種物實消耗是否合理，并于每月終監督倉庫盤存

　　6、完成應付賬務的記錄與核對

　　7、完成上級交辦的其他工作