物業管理費的成本構成及編制方法

　　(一)物業管理費核算成本構成

　　物業管理費的構成應該包括物化成本、活勞動成本和特殊權重三個部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內容的物業等級權重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內容的管理公司資質等級權重和對商業用房部分的商業特性權重。其權重系數由政府主管部門另行發布參考值。物化成本和活勞動成本部分一般可由如下項目構成。

　　1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經費、教育經費、服裝費、加班費及住房租金等項目。

　　2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水、電費、業務費用或單項對外承包等項目。

　　3、公共設備、設施維修保養費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養、消耗材料的更換及機動費等項目。

　　4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。

　　5、不可預見費：對以上幾項內容設置一定比例的不可預見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。

　　6、保險費：包括房屋保險、設備保險和第三者責任險等項目。

　　7、附屬設備更新基金：包括大廈所有附屬大型設備、設施的更新儲備金和大修理基金兩部分。

　　8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共地方運作和變、線、管損耗的水、電費。

　　9、企業管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理費用，由政府按管理公司的資質等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，及對其上級開發公司或總公司不應計算此項目。

　　10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質類別確定不同比例。

　　11、稅收：關于稅種和收稅內容，一般應按稅法執行，至于部分收稅項合理與否，應通過政府部門協調后按地方法規執行。

　　12、部分特殊性服務和設備，其費用可單獨核算。如中央空調，由于季節性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節或分攤成平均值按月計收。另外，有些屬于有償服務范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。

　　(二)物業管理費核算要點及方法：

　　1、確定管理費成本構成的注意事項：

　　前面已經對物業管理費的構成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據該物業的實際情況，在上述構成內容中進行增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目;在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等;三是測算依據盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估值;對于有些無法或不好確定明確數據，需運用模糊數學原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始數據：

　　管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關重要，比如：一是在測算各系統大型設備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調試費在內的設備原值，設備功率參數和設備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和調查清市場價格，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用期限和市場售價。三是其它關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據為測算基礎。

　　3、計算公式：

　　管理費的計算和編制核算表則較簡單，計算的公式為 p=∑FI/s

　　(P代表所求物業管理費的標準;S代表計算物業的總面積;F代表 單項費用，I代表各小項目，∑代表所有單項費用乘積之和)。以上公式為：管理費標準等于計算物業的總建筑面積除以各單項費用乘積之和。核算表的內容一般可設計為：

　　序號、核算項目、核算依據、計算式，加權系數、計算結果(計算到小數點后四位)。每項占總費用的比例和備注等欄目。

　　在計算結束后要寫出核算說明，將有關需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業主委員會和業主大會或者報政府主管部門審批時，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執行。

篇2：管理費標準及收繳規定

　　管理費標準及收繳規定

　　為保障用戶在本物業的長遠利益，以達到投資保值和升值的效果，因此各業主/用戶亦需要承擔本物業之保養、維修及日常管理開支等費用，按時交納管理費。

　　3.1 費用標準的核定：

　　3.1.1 根據政府物業管理服務收費指導標準、物業及配套設施的檔次和物價局的審批標準進行合理收費，具體情況請參見財務部《政府經營服務性收費價目表》。

　　3.2 費用使用：

　　3.2.1 管理費主要用以支付下列各項之費用：

　　管理及其他服務人員酬金、津貼、福利及辦公費用;

　　公共地方安全管理服務;

　　公共地方清潔服務;

　　公共地方環境保護;

　　公共地方園藝綠化;

　　公共設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費等);

　　聘請專營公司及其他聘請人員之費用;

　　公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費;

　　社區文化活動費用;

　　其他管理上必須的支出。

　　3.3 現行之管理費金額可隨日后實際開支而調整，調整前會先通告各用戶，并經業主委員會批準或物價部門批準。

　　3.4 交費辦法：

　　3.4.1 用戶入伙前必須到物業管理公司指定的銀行開辦存折，日后一切費用均由銀行代收，除入伙期間到物業管理處交費外。

　　3.4.2 用戶入伙后，應每月按規定繳交管理費和水、電及其他有關費用，財務部每月月底將用戶本月發生的費用通知單送達用戶，用戶須在次月十五日前(合計十五天)將費用存入指定的銀行繳清費用。

　　3.4.3 如在交款期內未收到用戶的付款，物業管理公司將發出有效期為三十天的催繳通知，如到第二個交繳費時間，還未見用戶繳款，物業管理公司將采取有效的措施來催促用戶繳款。并每天按該金額的萬分之五收取滯納金。

　　3.4.4 用戶如對交款通知單所列金額有異議，可在交款期的前五天與物業管理公司聯系，但不可借故拖延付款。如屬技術問題，短時間無法解決，應經物業管理公司確認同意，可以延期。

　　3.4.5 各項繳交費用以銀行回單到達物業管理公司為準，到達后用戶可向物業管理公司索取財務票據。

篇3：管理費用收繳工作規程

　　管理費用收繳工作規程

　　4.1 目的

　　為了加強對物業管理費用收繳的規范管理，確保物業管理費用收繳工作的順利開展。

　　4.2 適用范圍

　　適用于各類物業管理費用的收繳。

　　4.3 職責

　　4.3.1 管理處經理負責貫徹執行本規程。

　　4.3.2 物業部主任負責管理費用催繳工作的過程實施和控制。

　　4.3.3 財務部負責物業管理費用的收取。

　　4.3.4 物業管理員和各相關部門負責具體執行本規程。

　　4.4 工作規程

　　4.4.1 物業管理費用主要指物業管理費、空調管理費、水電費、裝修管理費用、有償維修費用等。

　　4.4.2 物業管理費用的收繳統一由財務部具體負責。

　　4.4.3 物業管理費用的計算日期是：每月的30日至下月的30日為1 個月。

　　4.4.4 物業管理費用的集中收繳日期是：每月的1日至15日收取上月的管理費用。

　　4.4.5 物業管理費用的收繳步驟

　　由工程部負責水、電、氣的管理人員在每月25日左右對用戶的水、電、氣表進行抄讀，并將抄讀結果及時記錄于用戶水、電、氣抄讀記錄表，全部抄讀結束后，應及時將抄讀結果報給財務部，同時應復印一份留底。

　　由管理處前臺將每月的《維修單》的第三聯進行整理后在每月25日左右一同交給財務部。

　　財務部根據工程部人員抄讀的水\電\氣結果、《維修單》的維修費用和用戶使用物業的實際情況，將用戶的所有費用及時計入電腦收費系統。在每月30日前電腦打印出《交款通知書》，然后客戶服務部以電話通知、人工派送、郵寄等方式將全部《交款通知書》及時傳遞給客戶。

　　在集中收繳日期內，及時收繳用戶的各項管理費用，并做好有關財務報表上報公司領導審閱。

　　4.4.6 物業管理費用的催繳

　　1)《催款通知書》發出15日后，用戶未及時交納管理費用時，財務部應及時將管理費用催繳名單(原件留底)做好統計，然后復印一份及時交物業部進行處理。

　　2)由物業主任按其名單首次將《催款通知書》以人工派送的方式送給用戶，并由用戶在《 通知簽收表》進行簽收。

　　1) 用戶收到費用催繳通知單后，在一個星期內仍未繳納費用時，財務部應繼續做好費用催繳名單的統計并交物業部進行處理，物業主任收到

　　后則應立即第二次將《催款通知書》以人工派送形式安排客戶管理員再次拜訪時送給用戶并了解原因，同時還應做好與用戶的溝通協調工作，直到用戶有一個妥善的答復。

　　2) 用戶第二次收到費用催繳通知單后在一個星期內還是沒有繳納時，則財務部應再次做好費用催繳名單的統計并交客戶服務部進行處理，客戶主任收到后則應立即第三次開具《催款通知書》并出具書面催繳通知以人工派送形式親自和物業管理員一同拜訪時送給用戶并了解原因，同時還應做好與用戶的溝通協調工作，直到用戶有一個妥善的答復。

　　3) 若用戶仍不繳納時，則財務部對催繳名單進行統計確認后交客戶服務部，由客戶服務部書面報告公司，由公司采取有效措施進行處理。

　　4) 《催款通知書》以書面形式和人工派送的方式傳達三次為準。超過三次后，用戶仍未繳納管理費用時，則物業管理公司有權采取有效的強制措施對拖欠用戶進行處理。

　　4.4.7 用戶欠費的管理措施

　　1) 欠費用戶的條件：欠費在1 個月以上的用戶均為欠費用戶。

　　2) 物業管理公司對欠費用戶在1個至3個月內可采取的管理措施主要有：

　　2個月內由公司領導出面進行協調解決;

　　對協調不成的用戶和欠費達2 個月以上者，物業管理公司在物業的明顯出入口對欠費用戶進行張榜公布;

　　欠費達3個月以上(含3 個月)的用戶，物業管理公司有權對其欠費用戶采取向當地法院進行起訴等有效措施。具體由客戶主任根據公司要求組織落實。

　　所有欠費用戶未經物業管理公司許可均不允許搬出公司物品，直到交清所欠費用或經過法院判決辦完有關手續為止。

　　附表

　　4.5.1 《 通知簽收表》