住宅小區物業管理費標準測算方案參考
一、物業管理費收入測算
為了便于測算,結合商業物業及車位的的物業管理服務收入,以及日后平均年收費率估算,假設××小區物業服務費標準為PM,則
營業收入=住宅物業服務費收入+車輛停放服務費收入+ 商業物業服務費收入
=住宅建筑面積×PM×12月×96%+車位數×25元/車位.月×12月×95%+ 商業建筑面積×2.3元/㎡.月×12月×70%
=20164.09㎡×PM×12月×96%+96個×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%
=232290.32PM+27360.00+31292.60
=232290.32PM+58652.60
說明：◆%比是指年度收費率;◆商業物業管理費標準已設定2.3元/㎡.月。
二、物業管理成本支出測算
|
序號 |
項 目 |
月發生額 元 |
年發生額 元 |
備 注 |
|
1 |
工資及福利 |
19350.00 |
232200.00 |
附表1 |
|
2 |
行政辦公費 |
1156.68 |
13880.00 |
附表2 |
|
3 |
設備設施維護費 |
2083.33 |
25000.00 |
附表3 |
|
4 |
環境管理費 |
430.00 |
5160.00 |
附表4 |
|
5 |
公共水電費 |
3100.00 |
37200.00 |
附表5 |
|
合 計 |
26120.01 |
313440.00 |
|
|
|
6 |
社區文化建設費 |
|
||
|
7 |
不可預見費 |
營業收入×2% |
||
|
8 |
酬金 |
營業收入×10% |
||
|
9 |
法定稅金 |
營業收入×5.5% |
||
|
成本支出總計 |
313440.00＋營業收入×17.5％ |
|||
附表1：
工資估算 ￥232200.00元
|
職位 |
薪金標準 包括福利社保 |
預算人數 人 |
全年薪金總額 元 |
平均每月 薪金支出 元 |
|
|
年終獎金 按一個月薪標準 |
薪金合計 |
||||
|
主管 |
2400.00 |
1人 |
2000.00/人 |
30800.00 |
|
|
秩序維護員 |
1700.00 |
6人 |
1300.00/人 |
130200.00 |
|
|
客服管理員 |
1700.00 |
1人 |
1300.00/人 |
21700.00 |
|
|
工程技工 |
1900.00 |
1人 |
1500.00 |
24300.00 |
|
|
清潔綠化員 |
1000.00 |
2人 |
600.00/人 |
25200.00 |
|
|
合 計 |
11人 |
|
232200.00 |
19350.00 |
|
附表2：
行政辦公費估算 ￥13880.00元
|
序號 |
項目 |
測算式依據 |
計算式 |
支出金額 人民幣元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
一 |
通訊費 |
|
|
|
|
|
1 |
移動電話 |
100元·部/月 |
100×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
2 |
物業服務中心電話 |
150元·部/月 |
150×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
二 |
交通費 |
100元·人/月 |
100×2人 |
150.00 |
1800.00 |
|
三 |
辦公用易耗品 |
|
|
150.00 |
1800.00 |
|
四 |
服裝費 |
|
|
|
|
|
1 |
管理干部服裝 |
2套·880元/2年分攤 |
440×1人 |
36.67 |
440.00 |
|
2 |
一般工作人員服裝 |
2套·800元/2年分攤 |
400×2人 |
66.67 |
800.00 |
|
3 |
秩序維護員服裝 |
2套·600元/2年分攤 |
300×6人 |
150.00 |
1800.00 |
|
4 |
清潔綠化服裝 |
2套·300元/2年分攤 |
150×2人 |
25.00 |
300.00 |
|
五 |
物料折舊費 |
|
|
|
|
|
1 |
電腦 |
1臺·3200元/臺/4年分攤 |
800×1臺 |
66.67 |
800.00 |
|
2 |
監控室空調 |
1臺·2000元/臺/4年分攤 |
500×1臺 |
41.67 |
500.00 |
|
3 |
對講機 |
1臺·1200元/臺/3年分攤 |
400×3臺 |
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
對講機電池 |
1塊·120元/塊/2年分攤 |
60×4塊 |
20.00 |
240.00 |
|
六 |
業務費及 其它支出 |
|
|
50.00 |
600.00 |
|
合 計 |
|
|
1156.68 |
13880.00 |
|
附表3：
設備設施維護費估算 ￥25000.00.元
|
名 稱 |
摘 要 |
金額 元 /月 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||
|
工程維修工具 |
維修工具按3年分攤 |
41.67 |
500.00 |
|
工程維修物料 |
經驗值估算 |
250.00 |
3000.00 |
|
保安監控系統維護 |
委外保養 |
750.00 |
9000.00 |
|
電梯維護保養 |
委外保養 包括年檢費用 4部·2000元/臺/年 |
666.67 |
8000.00 |
|
化糞池清理維護 |
委外清理維護 250元/組 |
125.00 |
1500.00 |
|
停車場養護 |
|
83.33 |
1000.00 |
|
消防、供水系統維護 |
自保 含維修材料費用 |
166.67 |
2000.00 |
|
二次供電發電機 維護保養 |
自保 |
|
|
|
其 他 |
|
|
|
|
合計 |
|
2083.33 |
25000.00 |
備注：以上費用不包括設備設施及房屋的大修費用及能耗費用。
附表4：
環境管理費估算 ￥5160.00元
|
序號 |
項目 |
測算式依據 |
計算式 |
支出金額 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
1 |
園林綠化保養 |
綜合估算 |
|
60.00 |
720.00 |
|
2 |
垃圾承運費 |
環衛處收費 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
3 |
四害消殺 |
預支出 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
清潔、綠化工具 |
綜合估算 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
5 |
清潔用品的消耗 |
綜合估算 |
|
50.00 |
600.00 |
|
6 |
水池、梯間 清洗消毒等 |
綜合估算 |
|
20.00 |
240.00 |
|
合 計 |
|
|
430.00 |
5160.00 |
|
附表5：
公共水電費估算 ￥37200.00元
|
項目 |
測算式依據 |
計算式 |
支出金額 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
|||
|
路燈、園林用電等 |
綜合估算 |
|
300.00 |
3600.00 |
|
辦公、監控中心 |
綜合估算 |
|
600.00 |
7200.00 |
|
地庫車場照明、地庫排風機、地庫潛水泵等 |
綜合估算 |
|
400.00 |
4800.00 |
|
電梯、電梯房風機等 |
4部電梯估算 |
|
1800.00 |
21600.00 |
|
|
|
|
|
|
|
合 計 |
|
|
3100.00 |
37200.00 |
三、物業管理服務費標準的測算
下述僅測算住宅物業管理服務費的標準。
若×××小區物業管理實現收支平衡,則：營業收入—成本支出=0
即：營業收入— 313440.00+營業收入×17.5% =0
推算出：
營業收入=379927.27元
根據物業管理費收入測算結果,按營業收入的測算公式,則應為：
營業收入=住宅物業服務費收入+車輛停放服務費收入+ 商業物業服務費收入
379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60
推算出：
PM≈1.383元/㎡.月
根據上述測算,我們擬將×××小區物業管理收費標準應定為￥1.38元/㎡·月
上述物業管理費標準測算僅從小區運作角度出發,按新的物業服務收費管理辦法還應將管理費分攤等費用納入測算 如公司運營費用、公司要承擔的稅費等 。當然,收入與支出應根據本企業和小區實際運營情況測算 如本公司人員工資、小區能源損耗、日常運作資源損耗、稅費等 。另外,測算過程還應考慮未來成本的上升可能,故在此基礎上要預留3～5年 或根據物業服務合同期限 的提升空間。如當時測算標準為1.5元/㎡·月,但考慮未來成本上漲因素,則在此基礎上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在實際操作中如直接按此標準收取,恐業戶也不一定能接受也不誠信,所以在對外收取上則明確或公告“第一年按物業管理費標準的75%收取 為不讓業戶感到迷惑或不理解,可對外宣傳開發商為回饋業戶而采取的貼補政策 ,第二年按 %收取,第N年按 %收取”。這樣做法,避免了未來因提升管理費標準而去做大量工作之苦 我想業主也會理解
僅供參考,不足之處,請予批評指導。
篇2：談物業管理費測算
談物業管理費測算
恰逢《物業服務收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業管理收費提供了法律依據。根據“辦法”，物業管理費的構成分三個部份：
一)開始建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；
二)業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；
三)業主繳交的住宅區公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，?？顚Ｓ?。
第三部份住宅區共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據項目費用發生，確定這部份的物業管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。
對于住宅、樓宇等物業的管理，現在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發生管理費用，費用的來源會有所不同?，F認為較為科學的物業管理是實現社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理，業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業，而依據《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經濟組織?！睘榇宋飿I管理費在定價、批準、執行過程中，勢必會遇到物業管理公司與業主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業管理，協調兩者之間的利益。物業管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業管理有可靠足夠的經費來源，維持物業管理良性循環發展。
物業管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：
一)根據住宅區的規模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。
二)估算住宅區進行統一管理，達到確定的管理目標，所發生的各類各種費用。
三)考慮統一管理能取得的社會效益、環境效益和經濟效益。
按照上述步驟和根據“辦法”中住宅區公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發生的各種費用分別設為：
1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)
2、公用設施、設備維修、保養和公用設備日常運行費(B)
3、綠化管理費(C)
4、清潔衛生費(D)
5、保安費(E)
6、辦公費(F)
7、法定稅費(G)。
目前從事物業管理正常繳納稅費有兩項，即營業稅和城建教育附加費。 由于住宅區內不同類型建筑，建筑標準、規格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據管理檔次要求發生費用不同，所以物業管理還要根據不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發生費用所相應的經營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業管理費分攤到各個單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K
由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經營額落實到每月應為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分攤物業管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標數。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準(單位：元/米2·月)則為：
Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區內物業管理K個獨立單體建筑。
從上述關系推論結果看出，標準綜合平均指標數Y，只是反映物業管理服務收費的綜合水平，反映物業統一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業管理公共性服務于某單體業主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業管理的管理服務水平，但是兩個住宅區不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業管理學的理論體系問題。
還要指出，對住宅區進行統一管理，估算所發生的各類各種費用，還需一定的物業管理經驗積累，才能比較準確的確定，或者物業管理成為一門行業，專業部門對各項工作及設備等發生的費用，依據管理檔次，專門確定出行業的費用標準，這樣就較為規范，如果由于通漲等原因，造成費用標準的變動，可以由行業部門公布調整系數加以調整，當然其最后體現的各種價格，還需有關部門審批，至此也有根有據，合情合理。
篇3：物業管理費用測算
物業管理服務費用測算
根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括:
一、 經費測算的原則及說明;
二、 經費測算:
1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。
詳細測算書內容如下:
第一節 經費測算的原則及說明
一、 測算的依據
(一) 成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規;
(二) “四川省城市物業管理服務收費暫行規定”;
(三) “四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。
二、 經費測算的原則
(一) 遵循物業管理行業特點的原則
物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。
(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則
針對“*******”高檔物業需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。
(三) “零預算”原則
物業管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。
(四) 管理者提取酬金原則
物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。
三、 測算的有關說明
(一) 物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。
(二) 有關費用的說明
1、人員工資標準
根據市場化原則,參照成都行業工資水平,根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:
序號 職 務 月薪 備 注
1 中心經理 4,000