談物業管理費測算

　　恰逢《物業服務收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業管理收費提供了法律依據。根據“辦法”，物業管理費的構成分三個部份：

　　一)開始建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；

　　二)業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；

　　三)業主繳交的住宅區公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，?？顚Ｓ?。

　　第三部份住宅區共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據項目費用發生，確定這部份的物業管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。

　　對于住宅、樓宇等物業的管理，現在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發生管理費用，費用的來源會有所不同?，F認為較為科學的物業管理是實現社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理，業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業，而依據《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經濟組織?！睘榇宋飿I管理費在定價、批準、執行過程中，勢必會遇到物業管理公司與業主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業管理，協調兩者之間的利益。物業管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業管理有可靠足夠的經費來源，維持物業管理良性循環發展。

　　物業管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：

　　一)根據住宅區的規模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。

　　二)估算住宅區進行統一管理，達到確定的管理目標，所發生的各類各種費用。

　　三)考慮統一管理能取得的社會效益、環境效益和經濟效益。

　　按照上述步驟和根據“辦法”中住宅區公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發生的各種費用分別設為：

　　1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)

　　2、公用設施、設備維修、保養和公用設備日常運行費(B)

　　3、綠化管理費(C)

　　4、清潔衛生費(D)

　　5、保安費(E)

　　6、辦公費(F)

　　7、法定稅費(G)。

　　目前從事物業管理正常繳納稅費有兩項，即營業稅和城建教育附加費。 由于住宅區內不同類型建筑，建筑標準、規格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據管理檔次要求發生費用不同，所以物業管理還要根據不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發生費用所相應的經營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業管理費分攤到各個單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經營額落實到每月應為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分攤物業管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標數。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準(單位：元/米2·月)則為：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區內物業管理K個獨立單體建筑。

　　從上述關系推論結果看出，標準綜合平均指標數Y，只是反映物業管理服務收費的綜合水平，反映物業統一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業管理公共性服務于某單體業主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業管理的管理服務水平，但是兩個住宅區不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業管理學的理論體系問題。

　　還要指出，對住宅區進行統一管理，估算所發生的各類各種費用，還需一定的物業管理經驗積累，才能比較準確的確定，或者物業管理成為一門行業，專業部門對各項工作及設備等發生的費用，依據管理檔次，專門確定出行業的費用標準，這樣就較為規范，如果由于通漲等原因，造成費用標準的變動，可以由行業部門公布調整系數加以調整，當然其最后體現的各種價格，還需有關部門審批，至此也有根有據，合情合理。

篇2：住宅小區物業管理費標準測算方案參考

　　住宅小區物業管理費標準測算方案參考

　　一、物業管理費收入測算

　　為了便于測算,結合商業物業及車位的的物業管理服務收入,以及日后平均年收費率估算,假設××小區物業服務費標準為PM,則

　　營業收入=住宅物業服務費收入+車輛停放服務費收入+ 商業物業服務費收入

　　=住宅建筑面積×PM×12月×96%+車位數×25元/車位.月×12月×95%+ 商業建筑面積×2.3元/㎡.月×12月×70%

　　=20164.09㎡×PM×12月×96%+96個×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%

　　=232290.32PM+27360.00+31292.60

　　=232290.32PM+58652.60

　　說明：◆%比是指年度收費率;◆商業物業管理費標準已設定2.3元/㎡.月。

　　二、物業管理成本支出測算

序號	項 目	月發生額 元	年發生額 元	備 注
1	工資及福利	19350.00	232200.00	附表1
2	行政辦公費	1156.68	13880.00	附表2
3	設備設施維護費	2083.33	25000.00	附表3
4	環境管理費	430.00	5160.00	附表4
5	公共水電費	3100.00	37200.00	附表5
合 計		26120.01	313440.00
6	社區文化建設費
7	不可預見費	營業收入×2%
8	酬金	營業收入×10%
9	法定稅金	營業收入×5.5%
成本支出總計		313440.00＋營業收入×17.5％

　　附表1：

　　工資估算 ￥232200.00元

職位	薪金標準 包括福利社保	預算人數 人	全年薪金總額 元		平均每月 薪金支出 元
			年終獎金 按一個月薪標準	薪金合計
主管	2400.00	1人	2000.00/人	30800.00
秩序維護員	1700.00	6人	1300.00/人	130200.00
客服管理員	1700.00	1人	1300.00/人	21700.00
工程技工	1900.00	1人	1500.00	24300.00
清潔綠化員	1000.00	2人	600.00/人	25200.00
合 計		11人		232200.00	19350.00

　　附表2：

　　行政辦公費估算 ￥13880.00元

序號	項目	測算式依據	計算式	支出金額 人民幣元
				月支出	年支出
一	通訊費
1	移動電話	100元·部/月	100×1部	150.00	1800.00
2	物業服務中心電話	150元·部/月	150×1部	150.00	1800.00
二	交通費	100元·人/月	100×2人	150.00	1800.00
三	辦公用易耗品			150.00	1800.00
四	服裝費
1	管理干部服裝	2套·880元/2年分攤	440×1人	36.67	440.00
2	一般工作人員服裝	2套·800元/2年分攤	400×2人	66.67	800.00
3	秩序維護員服裝	2套·600元/2年分攤	300×6人	150.00	1800.00
4	清潔綠化服裝	2套·300元/2年分攤	150×2人	25.00	300.00
五	物料折舊費
1	電腦	1臺·3200元/臺/4年分攤	800×1臺	66.67	800.00
2	監控室空調	1臺·2000元/臺/4年分攤	500×1臺	41.67	500.00
3	對講機	1臺·1200元/臺/3年分攤	400×3臺	100.00	1200.00
4	對講機電池	1塊·120元/塊/2年分攤	60×4塊	20.00	240.00
六	業務費及 其它支出			50.00	600.00
合 計				1156.68	13880.00

　　附表3：

　　設備設施維護費估算 ￥25000.00.元

名 稱	摘 要	金額 元 /月
		月支出	年支出
工程維修工具	維修工具按3年分攤	41.67	500.00
工程維修物料	經驗值估算	250.00	3000.00
保安監控系統維護	委外保養	750.00	9000.00
電梯維護保養	委外保養 包括年檢費用 4部·2000元/臺/年	666.67	8000.00
化糞池清理維護	委外清理維護 250元/組	125.00	1500.00
停車場養護		83.33	1000.00
消防、供水系統維護	自保 含維修材料費用	166.67	2000.00
二次供電發電機 維護保養	自保
其 他
合計		2083.33	25000.00

　　備注：以上費用不包括設備設施及房屋的大修費用及能耗費用。

　　附表4：

　　環境管理費估算 ￥5160.00元

序號	項目	測算式依據	計算式	支出金額 元
				月支出	年支出
1	園林綠化保養	綜合估算		60.00	720.00
2	垃圾承運費	環衛處收費		100.00	1200.00
3	四害消殺	預支出		100.00	1200.00
4	清潔、綠化工具	綜合估算		100.00	1200.00
5	清潔用品的消耗	綜合估算		50.00	600.00
6	水池、梯間 清洗消毒等	綜合估算		20.00	240.00
合 計				430.00	5160.00

　　附表5：

　　公共水電費估算 ￥37200.00元

項目	測算式依據	計算式	支出金額 元
			月支出	年支出
路燈、園林用電等	綜合估算		300.00	3600.00
辦公、監控中心	綜合估算		600.00	7200.00
地庫車場照明、地庫排風機、地庫潛水泵等	綜合估算		400.00	4800.00
電梯、電梯房風機等	4部電梯估算		1800.00	21600.00
合 計			3100.00	37200.00

　　三、物業管理服務費標準的測算

　　下述僅測算住宅物業管理服務費的標準。

　　若×××小區物業管理實現收支平衡,則：營業收入—成本支出=0

　　即：營業收入— 313440.00+營業收入×17.5% =0

　　推算出：

　　營業收入=379927.27元

　　根據物業管理費收入測算結果,按營業收入的測算公式,則應為：

　　營業收入=住宅物業服務費收入+車輛停放服務費收入+ 商業物業服務費收入

　　379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60

　　推算出：

　　PM≈1.383元/㎡.月

　　根據上述測算,我們擬將×××小區物業管理收費標準應定為￥1.38元/㎡·月

　　上述物業管理費標準測算僅從小區運作角度出發,按新的物業服務收費管理辦法還應將管理費分攤等費用納入測算 如公司運營費用、公司要承擔的稅費等 。當然,收入與支出應根據本企業和小區實際運營情況測算 如本公司人員工資、小區能源損耗、日常運作資源損耗、稅費等 。另外,測算過程還應考慮未來成本的上升可能,故在此基礎上要預留3～5年 或根據物業服務合同期限 的提升空間。如當時測算標準為1.5元/㎡·月,但考慮未來成本上漲因素,則在此基礎上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在實際操作中如直接按此標準收取,恐業戶也不一定能接受也不誠信,所以在對外收取上則明確或公告“第一年按物業管理費標準的75%收取 為不讓業戶感到迷惑或不理解,可對外宣傳開發商為回饋業戶而采取的貼補政策 ,第二年按 %收取,第N年按 %收取”。這樣做法,避免了未來因提升管理費標準而去做大量工作之苦 我想業主也會理解

　　僅供參考,不足之處,請予批評指導。

篇3：物管案例：房子沒住，交不交管理費

　　物管案例：房子沒住，交不交管理費

　　某女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認出為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題仍未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業管理費？

　　[案例分析]

　　認為房屋細部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經認可房屋的交付使用了。

　　物業管理費實質上是向產權人、使用人收取公共區域管理服務費，主要包括公共衛生清潔、公用設施設備的維修保養及保安、消防、綠化等費用。此費用一般按物業100%入住率測算分攤到每平方米。因管理費的收費標準是“以支定收”的，若有一戶業主因房屋未住不交管理費，物業管理管理公司收取的費用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費用，侵占其他業主的權益。另外，從物業管理的運作過程看，物業管理工作一旦啟動，物業內的所有公共設備和配套設施都要運作，管理人員要到位，服務工作要開展，各項管理費用支出要發生。不可能因個別物業的空置，使物業整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護人員間斷或減少。

　　因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務并未因此而減少，故仍應繳納管理費。

　　[解決方法]

　　物業管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業管理條例》中的有關規定，說明只有開發商未賣出的房屋才可以減免部分管理費，而她的房屋不屬免收之列，不但應足額補齊管理費，還需繳納滯納金。物業管理公司還把政府有關規定復印交給該女士，該女士最后繳納了管理費?？紤]到該女士的特殊情況，經請示業主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。

　　[相關法規制度]

　　1．《服務收費標準作業程序》（節選）

　　一、目的

　　規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

　　三、職責

　　1．出納員或收費員負責按本程序辦理各項費用的銀行托收及現金收取工作。

　　2．各部門主管負責對本部門相關有償服務項目計費與審核。

　　3．財務部會計負責對各項有償服務費用的計算及填制收費通知單。

　　4．服務處管理員負責通知單的派發及催繳工作。

　　5．財務部主管負責費用收繳工作的監督。

　　四、程序要點

　　1．費用收取的范圍

　　(1)管理服務費。

　　(2)機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。

　　(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。

　　(4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務費。

　　(5)其他各項多種經營服務費用。

　　2．滯納金的計算方法

　　(1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業部用現金交納管理服務費的住戶，公司財務部應自每月一日起按1‰計收期滯納金。

　　(2)滯納金的計算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數）。

　　3．管理費的收繳

　　(1)管理費的收取標準：（僅供參考）

　　A．多層帶電梯：1.20元/月·平方米；

　　B．多層不帶電梯：1.00元/月·平方米；

　　C．別墅：3.00元/月·平方米；

　　D．商鋪：3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；

　　E．寫字樓：3.00元/月·平方米；

　　F．公寓：1.20元/月·平方米。

　　(2)管理費的收繳程序：

　　A．公司財務部從業主入伙之日起計收管理費。業主收到入伙通知后一個月內未來辦理入伙手續的應視入伙，開始計收管理費；

　　B．財務部會計每月20日前應根據業主資料編制下月《應收管理費用明細表》，內容包括：編號、房號、業主姓名、房屋面積、管理費標準、應收金額、上月欠費、滯納金、本月應收等；

　　C．財務部會計將《應收費用明細表》于每月20日報財務部主管審核，經審核如有差錯，應及時更正；如無疑問，財務部主管在財務審核欄內答署姓名、日期；

　　D．財務部主管應在22日前將審核無誤的《應收管理費明細表》交財務部會計填寫《收費通知單》；

　　E．財務部會計應在每月25日前將填寫完整的《收費通知單》交財務部主管審核。經審核有誤的，應及時查明予以更正；經審核無誤的，財務部主管在《收費通知單》上加蓋財務專用章；

　　F．財務部主管在每月28日前將有效的《收費通知單》交公共事務部管理員派發；

　　G．公共事務部的管理員根據住戶資料填寫信封，裝入《收費通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發方式：

　　--需要直接送達的，管理員應在兩個工作日內送交住戶家中，并請住戶簽收；

　　--如住戶家中無人接收的，應在兩個工作日內送進住戶信箱；

　　--需要郵寄的，管理員應貼足郵資，并在兩個工作日內到郵局發送。

　　H．公共事務管理員應詳細的記錄《收費通知單》的派發情況；

　　Y．出納員根據《應收管理費收繳明細表》填制委托收款憑證及相關資料，在銀行規定的托收日期前一日送交開戶行；

　　J．出納員在銀行每次托收后的兩日內到銀行讀取已托收數據，并根據托收情況向已全額托收的業主出具加蓋“轉賬收訖”章的有效收款收據；

　　K．未辦理銀行托收的業主管理費，由業主到公司財務部用現金支付。出納員在收取業主用現金交納的管理費時應按《現金管理標準作業程序》中的相關規定收??；

　　L．出納員應于規定收費日后的五日內編制《費用收繳明細表》報財務部主管審核。經審核存有疑問的，應及時查明，予以更正；經審核無誤后的應在財務審核欄內簽署姓名及日期后交財務部會計；

　　M．財務部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標準作業程序》進行賬務處理；對未能收取的費用，應在銀行第一次托收后的3日內根據欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》；

　　N．《管理費用催繳通知單》經財務部主管審核無誤后，加蓋公司財務專用章，交公共事務部在3日內派發；

　　O．公共事務部原則上應在規定期限內，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；

　　P．公共事務部應做好送達、郵寄的派發記錄，保管好住戶簽收的回執，并將派發情況向部門主管匯報。

　　......