第一城別墅區物業管理費收費標準測算

　　"別墅區物業管理二處"員工薪資和其他管理支出明細

　?。?）員工薪金：計44700 元/月

　　1、別墅區管理處主任1人

　　1600元/月·人×1人=1600元/月

　　2、各別墅群管家3人

　　1300元/月·人×3人=3900元/月

　　3、保安隊16人

　?。?）保安主管（1人）：

　　1200元/月·人×1人=1200元/月

　?。?）保安員（15人）：

　　1000元/月·人×15人=15000元/月

　　4、公共保潔綠化部（10人）：

　　保潔：700元/月·人×9人= 6300元/月

　　園藝：1000元/月·人×1人= 1000元/月

　　5、公共維保服務部，維修工4人

　　1100元/月·人×4人=4400元/月

　　6、業主服務中心接待員4人

　　1000元/月·人×4人=4000元/月

　　7、管家保潔3人（每名管家跟一人，專做精細保潔）

　　800元/月·人×3人=2400元/月

　　8、管家維修（每名管家跟一人，專做業主室內或院內維修）

　　1200元/月·人×3人=3600元/月

　　9、公共司機1人

　　1300元/月·人×1人=1300元/月

　?。?）員工福利計17607元/月

　　1、社會保險金：

　?。ㄉ?.8%工傷0.5%醫療8%失業2%養老20%）

　　工資總額×31.3%= 44700元/年×31.3% = 13857元/月

　　2、年終獎及加班費

　　按每人1000元/人/年計，1000元/人×45人=45000元/年。

　　45000元/年／12個月=3750元/年

　?。?）辦公事業費=550元/月

　　1、管理處辦公用水電費

　　150元/月×12個月/年=1800元/年

　　2、辦公電話費（含業主服務熱線）

　　200元/月·部×2部=400元/月

　?。?）管理行政費用=400元/月

　　1、辦公用品及印刷：100元/月

　　2、辦公行政（加檔案費、出差費等）：200元/月

　　3、招聘費、培訓費：100元/月

　?。?）設備維修及保養費=1067元/月

　　1、附屬設備、設施維護更新費用（各類燈泡、管道、閥門、龍頭等配件）

　　按照以往經驗每1萬平米多層建筑面積，每年約需3200元維護費，合267元/月/1萬平米。別墅住宅區面積40125㎡，則zz第一城別墅區每月需1067元/月的設備維修保養費

　?。?）環境衛生費 =1250元/年

　　1、保潔材料費：300元/月（拖塵、掃把、簸箕等）

　　2、生活垃圾清運費

　　15元/車×2車/天（夏天3車）×30天/月≈900元/月

　　3、環境衛生消殺費

　　噴灑雙氧水消毒劑50元/月

　　合￥65574元/月

　?。?） 稅金（營業稅＋附加稅）

　　按以支定收保本原則，按總成本的6%計

　　≈65574元×6% =3934元/月

　　★ zz第一城別墅區物業管理的月總支出為￥69508元/月

　　按成本定價原則，將"別墅區物業管理成本"攤入別墅區整體建筑面積中，得出別墅區域物業費1.7元/㎡，計算如下：

　　69508元/月÷40125㎡（別墅區建筑面積）＝1.7元/㎡/月

　　最終，根據三類別墅的價值和檔次，在上述測算均價上做調整，確定別墅物業費標準為：

　　獨棟別墅（面積7817㎡ ）：1.9元/㎡/月

　　雙拼別墅（面積11077㎡）：1.8元/㎡/月

　　聯排別墅（面積21639㎡）：1.6元/㎡/月

　　注：由于實際測算物業費標準相比潛山地區經濟水平，恐住戶難以接受，但為了保證物業管理水準，建議由發展商按0.2元/㎡補貼，直至項目開發結束。另外如在入住率嚴重不足，物業費無人交的情況下，必須由發展商補足維持物業管理所需基本成本開支。

篇2：談物業管理費測算

　　談物業管理費測算

　　恰逢《物業服務收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業管理收費提供了法律依據。根據“辦法”，物業管理費的構成分三個部份：

　　一)開始建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；

　　二)業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；

　　三)業主繳交的住宅區公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，?？顚Ｓ?。

　　第三部份住宅區共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據項目費用發生，確定這部份的物業管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。

　　對于住宅、樓宇等物業的管理，現在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發生管理費用，費用的來源會有所不同?，F認為較為科學的物業管理是實現社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理，業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業，而依據《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經濟組織?！睘榇宋飿I管理費在定價、批準、執行過程中，勢必會遇到物業管理公司與業主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業管理，協調兩者之間的利益。物業管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業管理有可靠足夠的經費來源，維持物業管理良性循環發展。

　　物業管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：

　　一)根據住宅區的規模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。

　　二)估算住宅區進行統一管理，達到確定的管理目標，所發生的各類各種費用。

　　三)考慮統一管理能取得的社會效益、環境效益和經濟效益。

　　按照上述步驟和根據“辦法”中住宅區公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發生的各種費用分別設為：

　　1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)

　　2、公用設施、設備維修、保養和公用設備日常運行費(B)

　　3、綠化管理費(C)

　　4、清潔衛生費(D)

　　5、保安費(E)

　　6、辦公費(F)

　　7、法定稅費(G)。

　　目前從事物業管理正常繳納稅費有兩項，即營業稅和城建教育附加費。 由于住宅區內不同類型建筑，建筑標準、規格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據管理檔次要求發生費用不同，所以物業管理還要根據不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發生費用所相應的經營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業管理費分攤到各個單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經營額落實到每月應為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分攤物業管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標數。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準(單位：元/米2·月)則為：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區內物業管理K個獨立單體建筑。

　　從上述關系推論結果看出，標準綜合平均指標數Y，只是反映物業管理服務收費的綜合水平，反映物業統一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業管理公共性服務于某單體業主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業管理的管理服務水平，但是兩個住宅區不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業管理學的理論體系問題。

　　還要指出，對住宅區進行統一管理，估算所發生的各類各種費用，還需一定的物業管理經驗積累，才能比較準確的確定，或者物業管理成為一門行業，專業部門對各項工作及設備等發生的費用，依據管理檔次，專門確定出行業的費用標準，這樣就較為規范，如果由于通漲等原因，造成費用標準的變動，可以由行業部門公布調整系數加以調整，當然其最后體現的各種價格，還需有關部門審批，至此也有根有據，合情合理。

篇3：物業管理費用測算

　　物業管理服務費用測算

　　根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括:

　　一、 經費測算的原則及說明;

　　二、 經費測算:

　　1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。

　　詳細測算書內容如下:

　　第一節 經費測算的原則及說明

　　一、 測算的依據

　　(一) 成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規;

　　(二) “四川省城市物業管理服務收費暫行規定”;

　　(三) “四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

　　二、 經費測算的原則

　　(一) 遵循物業管理行業特點的原則

　　物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。

　　(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則

　　針對“*******”高檔物業需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。

　　(三) “零預算”原則

　　物業管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原則

　　物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

　　三、 測算的有關說明

　　(一) 物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。

　　(二) 有關費用的說明

　　1、人員工資標準

　　根據市場化原則,參照成都行業工資水平,根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:

　　序號 職 務 月薪 備 注

　　1 中心經理 4,000