第一城別墅物業管理服務項目分類

　　1、導入"酒店式物業管理服務模式"和"人性化物業管理理念"所提供的特色化、個性化服務內容

　　1）酒店級保安的功能分化

　　特色：

　　- 形象保安在zz第一城的主大門入口，聘請外形威武的退役軍人為形象保安，這樣，每一位業主進入小區時，從形象保安標準有力、干凈利索的敬禮中，從他們威武、望莊嚴的形象里，會有一種油然而生的、作為一個zz第一城的尊貴和自豪感，也極大地提升了樓盤的品質、檔次感。

　　- 服務性保安同其它樓盤與眾不同的是，zz第一城小區內巡視的保安將不再以身挎警棍和對講機，冷冰冰的面孔這樣缺乏親和力和住戶認可的形象出現，他們將身著西服，屆面時他們會彬彬有禮，面帶微笑在小區內巡視，并且隨時準備為住戶服務，如幫住戶提東西，護接送小孩去幼兒園，在雨天將沒帶傘的住戶送到樓門口，糾正不文明的行為，看護區內的安全等，而住戶也不用對此感到詫異，因為這一切都是他們份內的工作內容，是他們應盡的職責。試想住戶怎能不有賓至如歸的感覺呢？

　　- 值班保安晚上的專職巡更保安，主要是保安職能。

　　操作要點：

　　各類型保安要嚴格區分，不能混在一起使用。

　　各類型的保安的著裝要區分開來，讓住戶一眼就能辨認出是哪類型，更好的為住戶服務。

　　所有類型的保安都有保安的職責。

　　對于服務性保安，除進行保安培訓外，還要進行服務性的多種專業、多種能力的培訓。

　　2）個性化家庭保姆

　　特色：

　　1） 鐘點工保姆：針對結構較簡單的家庭，提供清潔、洗燙、烹飪、家教、接送小孩等服務，將節約住戶的費用，免除住戶請全職保姆私人空間被打擾的敝病。

　　2） 專職非住宿保姆：針對有老人、嬰幼兒結構較復雜的家庭，提供全天候的各種家庭保姆服務，保姆在晚上工作完成后，將返回物業管理公司宿舍，第二天早上再上住戶家服務。這樣既保證了服務的全天候，又免除了住戶需要單獨準備保姆房的不便。并可在廣告宣傳和銷售中作為一個獨特的賣點，同時也是項目服務的特色和獨創。

　　3） 專職住宿保姆：針對極少數有老人、病人和嬰兒的家庭，提供專職的住宿保姆服務。

　　操作要點：

　　1） 所有的家政服務人員（包括保姆），統一由物業管理公司招聘和管理。

　　2） 保姆盡量在同一地方定向招聘（如同一個村），以便于管理和安全，如有可能，最好于項目周邊農村招聘。

　　3） 家政服務人員要嚴格進行服務技能、操作規范的培訓，住戶直接和物業管理公司打交道，充分保證服務的素質和住戶的家庭及財產安全。

　　4） 在銷售中銷售人員要針對產品無保姆房的特點，對今后提供的個性化家庭保姆服務進行宣傳、推廣。

　　3）多重購物系統

　　特色：

　　1） 由外至內，由大至小，由住戶外出選購到送貨上門，多重購物系統保證住戶購物的方便、快捷。

　　2） 購物系統包括：

　　--網上購物：通過小區局域網進入Internet，進行網上購物。

　　--小區內的小型士多連鎖店：引進一個小型士多連鎖店（如：7-11專門店），為小區內的住戶提供日常購物服務。

　　--周末購物巴士：在周末定時開通往返大型商場、商業中心的購物班車，解決住戶多層次的購物需求。

　　--商家成立服務聯盟：在業主入住后，由物業招集商家成立服務聯盟，主要集中于衣、食、住、行、娛等跟日常生活息息相關的方面，基本上是對前期服務的延續。包括：

　　衣：服裝專賣店，兒童用品店、母嬰用品店、大型商場和超市等。

　　食：大型商場和超市、農貿市場、酒樓、食肆、酒店、送餐公司等。

　　?。核姎夤?、電訊、醫院、銀行、學校、幼兒園、家私、布藝等。

　　娛：健康中心、卡拉OK。

　　游：項目附近的休閑場所。

　　2.常規性公共服務

　　物業公司履行物業管理合同，為全體業主提供的經常性服務，是所有轄區內業主都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、細微、優質的服務提供給業主。包括

　　2.1、安全管理服務。安全、消防、車輛管理工作是zz第一城別墅重點管理工作之一，是為了保障所管物業區域內的人員、財物不受損失，為業主營造一種安全、無干擾的生活環境。我們采取內外互防的管理方式對所轄物業區域的治安和消防、車輛工作進行全面管理。

　　1.安全管理內容

　　a) 負責維護轄區內部治安秩序，預防和查處治安事故。

　　b) 維護區域內車輛及來往人員的管理。

　　c) 實行封閉式24小時保安制度，突發事件第一時間到達現場。

　　2. 治安管理實施措施

　　a) 實施"半軍事化"管理，實施住宿和24小時備班制，建立業務、績效考核與工資晉升掛鉤，實現10%的淘汰率，保證保安人員的高素質和戰斗力。

　　b) 落實保安各崗崗位職責、管理制度。

　　c) 明確責任區域及重點部位，實行分島管理同時定崗與巡查相結合的轄區式管理。

　　d) 實行24小時保安巡邏制度，各項記錄完整。

　　e) 利用智能化技術安全防范的方法與人防有機結合。

　　f) 根據各管理階段的情況，制定相應的管理方法及工作重點。

　　g) 制定突發時間處理程序，具備處理能力。

　　2.2、消防管理

　　對消防工作實施管理，預防物業火災的發生。最大限度地減少火災損失，為住戶的生活提供安全的環境，保護小區業主、住戶的人身和財產的安全。消防管理的主要內容：

　　a) 在保安部內設置專職管理負責。并做好義務消防隊的建立和培訓工作。

　　b) 防火檔案制度。建立防火檔案對火險隱患、校方設備狀況（位置、功能、狀態等）重點消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時查閱。還要根據檔案記載的前期消防概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。

　　c) 消防崗位責任制度。建立各級負責的逐級防火崗位責任制，從經理到員工，都對消防負有一定的責任。

　　d) 定期進行消防安全檢查制度，各種記錄完整。

　　e) 專兼職消防員的定期訓練和演習制度。

　　f) 管理好區域內設施、設備，通過對各種消防設備設施的保養與維修，保持消防設備設施的完好，專業合格狀態。以多種宣傳形式加強區內住戶消防意識。

　　2.3、車輛交通管理

　　對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

　　1. 車輛交通管理實施措施：

　　a) 車輛分類管理:按照車輛類型分為汽車、摩托車、自行車管理，其中摩托車、自行車分區域存放，汽車存入專用車庫及指定的道路停放。

　　b) 小區保安有效組織車流和車輛停放。

　　c) 汽車憑IC卡，經電腦讀卡進入小區。

　　d) 外來人員及車輛進出由出入口保安員明確來訪人員的身份或得到業主確認后引領車輛停放指定地點（區域外），并進行登記，同時通知內保人員引領來訪人員進入小區，經業主再次確認后，保安方可離去。如業主不在或業主不愿接見訪客，保安員將勸其離開。

　　2.4 環境衛生管理

　　是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運，達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

　　1. 制定作業指導書

　　a) 清潔工管理規定。

　　b) 清潔工衛生區域劃分表。

　　c) 主管巡檢制度。

　　2. 管理方法

　　a) 清潔工必須著裝上崗，規范作業。根據《清潔工作作業指導書》，進行日常的清潔工作。

　　b) 管家部主管按照《清潔工作質量標準作業規程》的規定，對所轄區域衛生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于2次。發現問題及時對相關人員予以糾正，并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。作為對清潔工的工作結果評定依據。

　　c) 管家部根據《衛生消殺管理標準作業規程》對消殺的施過程進行控制。每月（不少于2次）檢查小區的蟲鼠情況，詳細記錄填寫《保潔消殺工作記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數和監控消殺效果。

　　d) 健全各項記錄。

　　2. 保潔各項服務標準如下：

　　a) 道路的清潔標準：

　　目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙；

　　道路、人行道無污漬、每200平方米痰跡控制在一個以內；

　　行人路面干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬；

　　路面垃圾滯留時間不能超過10分鐘。

　　b) 廣場、花園的清潔標準：

　　地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾；

　　花壇外表潔凈無污漬；

　　廣場、花園里的垃圾滯留時間不能超過15分鐘。

　　c) 綠化帶的清潔標準：

　　目視綠化帶無明顯垃圾、落葉、漂浮物；

　　每100平方米煙頭控制在1個以內；

　　花壇外表潔凈無污漬。

　　d) 水面的保潔

　　作業人員必須會游泳。

　　水面的保潔工作應每天進行一次，保持水面無飄浮物。

　　e) 游樂設施清潔標準：

　　游樂設施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡；

　　目視游樂場周圍整潔干凈、無果皮、紙屑等垃圾。

　　f) 路燈的保潔

　　路燈的應保潔每月保一次。

　　路燈的保潔應在白天滅燈斷電時進行，作業前保潔部主管應通知機電維修部斷開電源。

　　路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程》操作。

　　g) 雕塑裝飾物、標識、宣傳牌的清潔

　　雕塑裝飾物的清潔：

　　有污跡是應用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦試，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程》方法進行操作。

　　宣傳標識牌的清潔：

　　有廣告紙時請先撕下紙后再用濕抹布擦抹，然后用干布抹干凈，如有污跡應用清潔劑進行清洗；

　　宣傳牌、標示牌等應每天擦試一遍。

　　h) 果皮箱的清潔

　　果皮箱每天清洗一次，遇特殊情況應增加清洗次數。

　　清洗完畢應及進將果皮箱運回原處，并套好垃圾袋。

　　清標準應達到：目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡；垃圾筒、果皮箱周圍無積水。

　　i) 信報箱的清潔

　　每周擦試住戶信報箱兩次。

　　擦試后的信報箱應干凈無灰塵、無污跡。

　　j) 監控探頭

　　監控探頭每周擦試一次。

　　擦試探頭的玻璃鏡片時必須使用鏡頭擦紙，以免有毛塵和刮傷鏡面。

　　清潔后應達到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無灰塵。

　　k) 別墅周邊非公共部位的無償保潔:

　　每周清掃一次別墅墻面、墻根部分滴水坡、地腳線、指示牌等公共設施。

　　清潔標準：

　　地面、臺階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵；

　　室外護欄（鐵藝護欄油漆無脫皮）、完好；地腳線干凈無灰塵；

　　大理石地面目視干凈、無污漬；

　　2.5 共用設施、設備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內消防設施。

　　共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

　　2.6 共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫、公共機動車庫等。

　　根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：湖面、地下機動車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通，水質達標、基本完好。

　　2.7 智能化設施設備

　　范圍包括：樓宇可視對視系統、如戶寬帶數據網系統、室內智能報警系統，"六表"遠傳系統、報警系統、周界紅外線對射報警系統、公共區間閉路監控、智能IC卡門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

　　根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合zz第一城別墅智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

　　A1、修訂、完善智能系統管理制度

　　A1.1、明確智能系統設備責任類別劃分：

　　一類設備：監控中心、室內智能系統主機設備，如：系統管理電腦終端、前端調制解調器及附屬設備、閉路攝像監視系統室內設備、保安巡更系統主機設備。

　　二類設備：監控中心室外的智能系統末端設備、設施，如：遠紅外探測器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警、保安電子巡更簽到器。

　　A1.2、建立設備管理責任制

　　--監控總值班室人員負責一類設備的運行操作、維護保養和故障處理。

　　--維修部負責室外二類設備設施的定期巡檢、試驗和保養及住戶家中二類設備設施的故障維修。

　　--管家部負責指導培訓區內住戶正確使用室內智能設施，減少錯誤操作和誤報。

　　A1.3、建立健全的各類崗位責任制，明確相關工作程序、工作制度，如：

　　--崗位職責

　　--運行管理制度（值班規定、交接班制度、設備操作規程、設備巡檢

　　--設備維護、保養管理制度（設備日常、定期維護保養規程、設備維護保養檢查制度、設備大修改造、管理程序）

　　--工作程序（報警處理程序、突發事件處理程序、自然災害處理程序、事故處理程序）

　　--設備檔案管理制度。

　　A2、重視人員培訓

　　在智能系統安裝、調試、驗收階段，選派高素質專業人員提前介入參與配合相關工作，力爭盡早熟悉整個智能系統，并對相關上崗人員進行崗前業務技能、技術培訓及持續的在職培訓。

　　A2.1、對監控總值班室人員進行系統結構、系統工作原理、所轄設備的性能原理特點、操作規程、維修保養規范、故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓。

　　A2.2、對監控室人員、維修部人員、管理中心相關人員進行住宅室內智能系統末端設施操作、使用方法、檢查保養方法等方面的培訓。

　　A2.3、對保安員進行住宅內智能末端設施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設備設施的使用操作方法，各類事件處理程序等方面的培訓。

　　對上述人員分階段考核，確保日后工作質量。

　　A3、智能系統設備的檔案管理

　　由管理中心負責設備檔案的建立、技術資料的收集、整理、歸檔。

　　--監控室人員配合相關工作。

　　--設備分類及編號。

　　--建立設備臺帳和卡片。

　　--建立設備技術資料檔案。

　　--定期進行設備核查（年度）。

　　A4、智能系統的運行管理。

　　A4.1、監控中心主機設備的運行

　　監控總值班室值班人員負責保證系統的正常運行、操作。

　　A4.1.1嚴格執行相關作業指導書規定（崗位職責、工作方式、運行操作規程）

　　對各設備進行操作和監視、分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態。定期對各類信息、數據進行系統的分析，形成日、月報表，發現異常及時處理。

　　A4.1.2接到各類報警信號（防盜報警、煤氣泄漏、緊急求助、監視圖象有異常情況等）立即指揮保安趕赴現場，及時處置各類事件并做好記錄。

　　A4.1.3每日定時查看巡更報表，發現問題（如保安未按時巡更簽到或巡邏

路線有誤等）及時通知當班保安領班或主管，并記錄處理情況及結果。

　　A5、系統的維護保養管理

　　智能系統設備維護保養分日常維護保養和定期維護保養2個方面。日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養包括性能狀態、檢查、系統試驗和計劃性修理的內容。

　　A5.1、系統的維護保養實施計劃的制訂

　　監控中心、維修部分別按責任劃分，根據相關設備維護保養規程和設備具體狀況，制訂所管轄設備年度、季度、月度維護保養實施計劃，并確定設備維護保養責任人。

　　A5.2設備維護保養計劃的實施

　　做到：按期實施、認真記錄、發現問題、及時處理。

　　--監控總值班室值班人員按責任劃分，負責智能系統一類設備的日常維護保養和定期維護保養工作。

　　--維修部負責二類室外設備設施（攝像機、紅外探測器、電子巡更器、停車場設備是、設施等）日常維護保養和定期維護保養及傳輸線路的定期巡檢工作。

　　A5.3設備維護保養工作質量的檢查

　　服務中心主管、維修部主管、監控中心負責人根據《設備管理》程序和《設備維護保養、檢查制度》，分層次、分系統、分類別對所轄設備狀況，所轄人員維修保養工作質量、進行定期檢查和評議，發現問題查找不合格原因，采取糾正措施，并跟蹤改進情況，對其所轄人員設備維護保養工作質量的評議作為考核依據，改進工作質量的目的。

　　A6、設備的維修管理

　　設備維修分為預防維修和故障維修兩種方法。預防維修是指在設備發生故障前預先對其劣化和缺陷部件進行維護和修理。故障維修是對設備發生故障后，對失效損壞的部分進行針對性修理。兩種維修方法的使用保證了設備的最佳狀態。

　　3. 特約"酒店式服務"

　　通過向業主提供高效、多樣的"酒店式"服務，形成高檔、溫馨、和諧的社區環境，營造一種悠閑、便捷的生活。真正從業主的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現管家式服務的全面性和專業性。包括：

　　3.1 特色貼心服務

　　類別

　　熱線服務：

　　1 定時叫醒

　　2 服務預約

　　3 電話留言轉達

　　4 飛機航班查詢

　　5 電話號碼查詢

　　6 各項便民查詢

　　保安服務 7 24小時安全保衛

　　8 全天候紅外線外圍防務

　　9 24小時保安電視監控

　　10 住宅室內緊急報警

　　商務服務：

　　11 代收、發傳真

　　12 代收、發電子郵件

　　※13 代請翻譯

　　14 ※代收租金

　　15 房屋租賃

　　16 ※代請律師

　　車輛服務：

　　17 ※代客加油、代客租車

　　教育服務：

　　18 代請家教

　　19 各類培訓班

　　20 健康、養身知識講座

　　餐飲服務：

　　21 ※代電話訂餐

　　22 ※代訂座

　　生活服務：

　　23 ※設立家庭健康檔案

　　24 ※代筆

　　25 代發信件

　　26 代發快件

　　27 代售IC卡

　　28 代售郵票

　　29 代訂報紙刊物

　　30 ※代收、發行李托運

　　31 代繳話費

　　32 代訂奶品

　　33 代訂火車、飛機票

　　34 代訂酒店客房

　　35 留言代轉達

　　36 上門收、送洗衣

　　37 電器調試

　　38 蚊蟲消殺服務

　　39 滅鼠服務

　　40 代辦申請電話

　　41 物品寄存（小件）

　　42 物品轉交

　　※43 銀行代存款

　　44 運動場所預訂（僅限于物業會館）

　　3.2 特約貼心服務

篇2：別墅前期物業管理服務協議業主版

　　別墅前期物業管理服務協議業主版

　　本協議當事人：

　　甲方：z物業管理有限公司千島湖分公司

　　乙方：_____

　　甲方是指：1、杭州******開發有限公司委托的物業管理企業。

　　乙方是指：購房人（業主）

　　前期物業管理是指：是指業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

　　本物業名稱： ***別墅

　　乙方所購房屋銷售（預售）合同編號：

　　乙方所購房屋基本情況：

　　類型：_____

　　座落位置：_____

　　建筑面積：_____平方米

　　根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《房屋買賣（預售）合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

　　第一條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利和義務

　　1.對房屋共有部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理。

　　2.根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《業主公約》并書面告知乙方。

　　3.建立健全本物業的物業管理檔案資料。

　　4.制止違反本物業的物業管理制度和《業主公約》、《業主手冊》的行為。

　　5.甲方可委托專業公司承擔本物業的部分專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理轉讓給第三方。

　　6.依據本協議向乙方收取物業管理費用。

　　7.編制物業管理服務及財務年度計劃。

　　8.每六個月向乙方公布物業維修、更新費用的收支賬目。

　　9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《******別墅室內裝修管理協議》。

　　10.不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

　　11.向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務并合理收取費用。

　　12.自本協議終止時5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續，向物業管理企業移交建設單位提供的材料及其它物業管理材料，物業管理移交手續須經業主委員會確認。

　　二、乙方的權利義務

　　1.參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。

　　2.監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議。

　　3.遵守本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》。

　　4.依據本協議向甲方交納物業管理費用，享有與所繳納物業管理費相符的服務。

　　5.裝飾裝修房屋時，遵守《******別墅室內裝修管理協議》，違反裝修協議，給物業造成損害的將承擔賠償責任。

　　6.不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償。

　　7.轉讓房屋時，應事先通知甲方，并告知受讓方與甲方簽訂本協議。

　　8.對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》等造成的損失、損害承擔民事責任。

　　9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

　　10.因甲方維護修繕共用部位、共用設施、設備需要占用乙方自用部位、自用設施的，乙方應予以配合。

　　11.不得擅自將住宅改為非住宅使用。

　　第二條 物業管理服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯機房、水泵間等。

　　二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理

　　共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　三、環境衛生

　　1.物業管理區域內的公共場所、公共設施及房屋共用部位保潔。

　　2.垃圾的收集和清運。

　　四、保安

　　1.內容

　?。?）協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序。

　?。?）門崗執勤。

　?。?）巡邏檢查。

　?。?）安全監控。

　　2.責任

　?。?）協助公安部門加強治安防范，協查各種違法案件。

　?。?）檢查、掌握物業管理區域內的各類情況。

　?。?）及時發現各類事故苗頭，協助有關部門力爭把事故消滅在萌芽狀態。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1.內容

　?。?）限速、限重。

　?。?）禁鳴。

　?。?）按規定停放。

　?。?）車輛出入管理。

　?。?）泊位管理。

　　2.責任

　?。?）指揮車輛遵章行駛，有序停放。

　?。?）保持小區安靜。

　?。?）保持道路通暢。

　　六、房屋裝飾裝修管理

　　按照《***別墅室內裝修管理協議》對業主的房屋裝飾裝修行為實施管理。

　　七、消防管理

　　1.內容

　?。?）公共區域消防器材和易燃品管理。

　?。?）消防監控。

　?。?）義務消防。

　　2.責任

　?。?）消防器材和設施齊全、有效。

　?。?）消防通道暢通。

　?。?）發生火警，組織滅火或報警。

　　八、公共綠化

　　1.內容

　?。?）修剪、澆灌、施肥等綠化養護。

　?。?）清潔公共綠地。

　?。?）除蟲和必要的補種。

　　2.責任

　?。?）保持花草樹木的正常生長。

　?。?）保持公共綠地整潔。

　?。?）綠化植物茂盛、無缺株。

　　第三條 物業管理服務質量

　　一、房屋外觀：清潔，無污染。

　　二、設備運行：正常、故障時間無特殊情況下不超過2小時。

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：按計劃及時完成。

　　四、環境衛生：整潔。

　　五、綠化：按景觀要求維護。

　　六、交通秩序與車輛停放：整齊、有序、無事故。

　　七、保安：熱情服務、按章辦事、儀表整潔、文明禮貌。

　　八、消防：做好以“預防為主、防消結合”的消防防范工作。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　小修：立即處理，72小時內力爭修復，并建立登記、回訪制度。

　　急修：報修后30分鐘內或按約定時間準時上門維修，24小時力爭修復，并建立登記、回訪制度。

　　十、業主和物業使用人對甲方的滿意率達到95%。

　　第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）

　　一、乙方交納費用時間：物業管理費自《入伙通知書》規定的入伙之日起開始計收。

　　二、住宅按建筑面積每月每平方米3.5元。

　　三、地面停車位按每月每個元。

　　四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管費標準的70%向甲方交納，空置時間最長不超過一年。

　　五、乙方出租物業，物業管理服務費用由乙方交納，乙方與承租人約定由承擔人繳納的，從其約定，乙方負連帶繳納責任。

　　六、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用。

　　七、每次交納費用時間：每季度首月5日前交納。

　　八、其它有償服務收費另行約定。

　　第五條 代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，甲方有提供水費、電費、燃（煤）氣、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用）；收費標準執行政府規定。

　　第六條 維修基金的管理與使用

　　一、 據杭州市物業管理條例第四十七條、四十八條規定，本物業建立共用部位、共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在入伙前交納按建筑面積元/平方米的維修基金。

　　二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。

　　三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按乙方占有的房屋建筑面積比例續籌。

　　四、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第七條 保險

　　乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理。

　　第八條 廣告牌設置及權益

　　乙方不得擅自在小區內設置任何形式的廣告牌（包括標牌、標識等）。

　　第九條 其它約定事項

　　一、物業管理費待業主委員會成立后再作調整；其它收費按物價管理部門規定執行。

　　二、乙方不得擅自改變房屋使用性質。

　　第十條 違約責任

　　一、甲方違反本協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。

　　二、乙方違反本協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。

　　一、甲方違反本協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金。

　　二、乙方違反本協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起每天按應繳額的3‰支付。

　　三、長期不繳納物業管理費之業主，物業管理公司有權按有關規定向業主追究法律責任。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 本協議內空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協調解決或向物業管理行政主管部門申請調解；

　　協商或調解無效，可向杭州市仲裁委員會申請仲裁。

　　第十五條 本協議共十頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份。

　　第十六條 在簽訂本協議前，由甲方送當地物業管理行政主管部門備案。

　　第十七條 本協議自雙方簽字、蓋章之日起生效。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　代表人：代表人：

　　年 月 日年 月 日

篇3：物業知識教材：別墅物業管理

　　物業知識教材：別墅物業管理

　　一、別墅的特征

　　1.別墅的群體性。別墅的突出特征之一是群體建筑，一般是幾十棟、上百棟，統一設計，統一施工，構成群體，形成規模，自成體系。

　　2.占地多、面積大是其第二個特征。

　　3.樓層少，每戶占用土地面積大，一般是一、二層，最多不超過三層的小樓，建筑面積一般在200~400平方米之間。

　　二、別墅的特性

　　(一)建筑檔次高設備設施齊備

　　別墅在建筑檔次和設備設施配套上除與寫字樓、公寓等相同處之外，其主要特性是：

　　1.框架式結構，2~3層，防震性能好，安全系數大，保證業主或用戶使用安全可靠。

　　2.主要建筑用材料，特別是裝飾材料主要是進口，如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛生潔具、家用電器等。

　　3.配套設施齊備，從衣、食、住、行，到吃、喝、玩、樂，從設計到施工，均為業主或用戶居住安全、生活舒適、方便進行了全面安排和考慮。

　　4.環境優美，由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨門獨院，空閑面積多，為綠化環境提供了條件，一般有山(或營造人工假山)，有水，叢林簇擁，片片綠地，乃至鳥語花香。

　　(二)住戶層次高

　　在我國目前(將來恐怕也是如此)能夠買得起或租住得起別墅的，是極少數人，而決非一般工薪階層或普通老百姓。據了解目前在北京要購買一棟別墅，少則幾十萬、上百萬人民幣 ，多的幾百萬人民幣，最高的則要上千萬人民幣。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民幣16元以上。因此，凡能購買或租住得起的，都是有錢的人。而有大錢的人一般都是(個別 的除外)文化層次和社會經濟地位較高，對居住條件和居住環境比較講究，自然對物業管理和服務要求較高。

　　(三)物業管理和服務要求高

　　正是由于客戶層次高，所以對物業管理的檔次要求也相應高。因為有錢，更容易引起壞 人的注意。因此，物業管理必須從高標準、嚴要求出發，特別是消防保安方面、環境綠化方面和多種項目服務方面等，要有可靠的保證，要實行封閉式管理。

　　(四)物業管理收費標準高

　　我國目前物業管理收費標準，只有居民小區，國家及各級政府房地產主管部門都做了具 體規定。北京市政府1996年制定的《委托管理收費標準》中，對普通居民住宅收費標準做了 明確規定。而商務物業，如：寫字樓、公寓、酒店、別墅等，國家目前尚未做出具體規定，一般是由委托方與受托方共同協商確定。從目前北京市實際情況看，三星級及其以上物業， 收取管理費大體在人民幣16~40元/(平方米·月)，而以公寓收費最高。

　　三、別墅的物業管理

　　(一)物業管理的指導思想與原則

　　1.指導思想

　　別墅物業管理的指導思想是：

　　(1)有利于加強別墅的管理，保證住戶的人身、財產安全，生活方便舒適，物業保值增值。

　　(2)有利于物業管理公司自身的發展。

　　(3)有利于為物業管理公司股東創造一定的經濟效益。

　　2.原則

　　物業管理的原則是：全心全意為業主服務，一切從有利于業主和用戶的角度出發，搞好 各項管理和服務工作。

　　(二)別墅物業管理的關鍵性

　　根據上述別墅的特征與特性以及管理的指導思想和原則，別墅的物業管理與服務，除了 與寫字樓、公寓等相同之處外，應重點做好以下幾個方面的管理與服務工作：

　　1.要特別抓好消防與保安工作

　　前面我們已經講過，能夠購買得起或租住得起別墅的一般都是有錢的人、社會經濟地位 比較高的人。因為有錢、因為社會經濟地位比較高，財產比較多，就更容易引起壞人的注意。因此，物業管理應特別突出加強消防與保安管理工作，要實行封閉式管理，24小時全面巡 邏、全面監控;對進出的人員進行監視，外來人員一律實行登記制度，對來訪客人，還要電話征得住戶同意后，方可放入。要采取一切有效措施，確保住戶的人身、財產安全。

　　2.要搞好環境綠化工作

　　一般居住在別墅群里的住戶，絕不僅僅是解決居住的問題，而是講求享受，除了要求要 有一個安全的居住條件外，還要求有一個清靜、優美的生活環境。因為一般別墅都是2~3層 小樓，獨門獨院，樓前房后空地很多，如：位于北京東北郊溫榆河畔的麗京花園別墅，占地 20萬平方米，建有389套別墅，平均每套占地514平方米。而園內建有人工湖泊水域面積高達 6500平方米;綠化面積占總建筑面積的60%，人均占有綠地110平方米。給環境綠化提供了 前提條件。因此，物業管理應特別注意搞好環境綠化工作，為住戶創造出一個花園式的居住環境，使棟棟別墅，掩映于綠蔭叢中，處處鳥語花香。

　　3.搞好全方位服務

　　為方便住戶，物業管理要在保證設備設施安全正常運行、衛生保潔達到標準要求、禮貌 服務符合規定標準的前提下，搞好多種服務，如：通訊、商業網點、餐飲、康樂、各項體育場所、學校、代訂報紙、代購物、代送子女上學等。